Πολεοδόμηση σε Natura: παγίδες για περιβάλλον και ιδιοκτησίες στη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ

Η νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που προβλέπει τη δυνατότητα υπό προϋποθέσεις πολεοδόμησης σε περιοχές Natura επιχειρώντας να δώσει πολεοδομικές λύσεις σε περισσότερες από μισό εκατομμύριο ιδιοκτησίες και την εικόνα ότι παράλληλα διατηρείται το καθεστώς προστασίας στις προστατευόμενες περιοχές φαίνεται να χάνει και τους δύο αυτούς στόχους της. Από τις αντιδράσεις επιστημονικών και περιβαλλοντικών φορέων στη διαβούλευση διαγράφεται αβέβαιη η εφαρμογή της.

♦ Η επιχειρούμενη εισαγωγή μιας οριζόντιας ρύθμισης για τις προστατευόμενες περιοχές Natura, όπως έγινε και για την πολεοδόμηση των οικισμών δεν μπορεί να υποκαταστήσει την απουσία ολοκληρωμένου θεσμικού πλαισίου για την ολοκλήρωση του συνολικού πολεοδομικού και περιβαλλοντικού σχεδιασμού της χώρας.

♦ Η εκκρεμότητα των Ειδικών Περιβαλλοντικών Μελετών έχει ήδη οδηγήσει σε θεσμικό έλλειμμα, για το οποίο η Ελλάδα αντιμετωπίζει από το 2021 ευρωπαϊκές πιέσεις και πρόστιμα λόγω καθυστερήσεων.

♦ Η νέα ρύθμιση δεν θωρακίζει το σύστημα προστασίας, αλλά δημιουργεί πρόσθετη αστάθεια και ανασφάλεια δικαίου. Είναι εξαιρετικά ευάλωτη σε προσφυγές ενώπιον ελληνικών και ευρωπαϊκών δικαστηρίων, καθώς συγκρούεται με υφιστάμενα εργαλεία σχεδιασμού και ενωσιακές υποχρεώσεις, οδηγώντας σε περαιτέρω θεσμική πολυπλοκότητα και νέα προβλήματα εφαρμογής.

Αυτά προκύπτουν από τις παρεμβάσεις επιστημονικών και περιβαλλοντικών φορέων, σχετικά με τη νομοθετική ρύθμιση για πολεοδόμηση σε περιοχές Natura, που περιλαμβάνεται στο νέο ενεργειακό και πολεοδομικό νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, το οποίο έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση έως τις 14 Απριλίου 2026.

-«Ο ποσοτικός προσδιορισμός, που προβλέπει ότι η οικιστική περιοχή προς πολεοδόμηση μπορεί να φτάνει ως το κολοσσιαίο 20% της συνολικής έκτασης μιας ζώνης βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων, διαφαίνεται ότι μπορεί να καταλήξει σε εντατικές οικιστικές και τουριστικές αναπτύξεις είτε συμβατικής είτε ιδιωτικής πολεοδόμησης και νέων οργανωμένων υποδοχέων δραστηριοτήτων εντός των προστατευόμενων περιοχών» σημειώνει ο ΣΕΠΟΧ και τονίζει ότι:

-«Η δυνατότητα πολεοδόμησης του 20% μίας τέτοιας ζώνης μεγάλου μεγέθους σε κάθε περιοχή Natura 2000, αλλά και σωρευτικά σε εθνική κλίμακα, ενδέχεται να οδηγήσει σε τερατώδη αποτελέσματα».

Τακτοποίηση αυθαιρέτων και επέκταση οικισμών για λόγους νομιμοποίησης παράνομης δόμησης

Δώδεκα περιβαλλοντικές οργανώσεις  καλούν το ΥΠΕΝ να αναθεωρήσει ριζικά τις προτεινόμενες διατάξεις, προβλέποντας:

1. Ρητή απαγόρευση πολεοδόμησης εντός προστατευόμενων περιοχών, με μόνο εξαιρετικές παρεκκλίσεις αποκλειστικά για λόγους υπέρτερου δημόσιου συμφέροντος και μόνο στην περίπτωση που δεν υπάρχουν εναλλακτικές χωροθετήσεις.

2. Ρητή απαγόρευση πολεοδομικών επεκτάσεων για εμπορικές, τουριστικές και βιομηχανικές χρήσεις.

3. Σαφή μεθοδολογία τεκμηρίωσης για την αναγκαιότητα τέτοιων επεμβάσεων, σε σύνδεση με πολεοδομικά μεγέθη, χωρίς γενικές διατυπώσεις και οριζόντια ποσοστά.

4. Δεσμευτική, ουσιαστική δέουσα εκτίμηση με πλήρη ανάλυση σωρευτικών επιπτώσεων πριν από κάθε πρόβλεψη ΤΠΣ.

5. Ρητή πρόβλεψη ότι σε όλες τις ζώνες και σε όλες τις περιοχές Natura (ανεξάρτητα από το στάδιο χαρακτηρισμού τους και θέσπισης μέτρων προστασίας) απαγορεύεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων, και βεβαίως η επέκταση οικισμών για λόγους νομιμοποίησης παράνομης δόμησης.

6. Σαφή ιεράρχηση δραστηριοτήτων ανάλογα με τον βαθμό προστασίας των ζωνών, αυστηροποίηση και περιοριστική προσέγγιση στην περίπτωση των ΖΑΠΦ και εξειδίκευση όρων στις λοιπές ζώνες.

-«Η πρόταση του ΥΠΕΝ για επεκτάσεις οικισμών & σχεδίων πόλεων μέσα σε ζώνες βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων σε περιοχές Natura είναι πολλαπλώς προβληματική και ανοίγει τον ασκό του αιόλου για την υποβάθμιση προστατευόμενων περιοχών υπό τον μανδύα του πολεοδομικού σχεδιασμού» σημειώνουν οι  περιβαλλοντικές οργανώσεις:

ANIMA, ΑΡΚΤΟΥΡΟΣ, ΑΡΧΕΛΩΝ, ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, Ελληνική Εταιρία Προστασίας της Φύσης, Ελληνική ΟΡΝΙΘΟΛΟΓΙΚΗ Εταιρεία, Εταιρία Προστασίας Πρεσπών, Καλλιστώ, iSea, MEDASSET, MedINA και WWF Ελλάς.

Αναδιαμορφώνεται συνολικά η χρήση της γης μέσα στις προστατευόμενες περιοχές

«Με το άρθρο 98 με τίτλο «Εξορθολογισμός επιτρεπόμενων χρήσεων σε προστατευόμενες περιοχές – Τροποποίηση άρθρου 19 ν. 1650/1986», εισάγεται για πρώτη φορά τη δυνατότητα πολεοδομικού σχεδιασμού σε τμήματα των περιοχών Natura.

Η νομοθεσία έχει εδώ και πολλά χρόνια προβλέψει ότι οι περιοχές Natura 2000 όταν οριοθετούνται θα πρέπει να χωρίζονται σε τέσσερις ζώνες, ανάλογα με τη σημασία τους: από τη ζώνη απόλυτης προστασίας, τον πυρήνα δηλαδή της προστατευόμενης περιοχής, έως την περιφερειακή ζώνη («ζώνη βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων») στην οποία επιτρέπονται πολλές ανθρώπινες χρήσεις» σημειώνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ. Και αναφέρει ότι:

«Η παρέμβαση, που τροποποιεί το άρθρο 19 του Νόμου 1650/1986, περιορίζεται στις Ζώνες Βιώσιμης Διαχείρισης (Ζώνη Δ) και με τη ρύθμιση αυτή το ΥΠΕΝ επιτρέπει πλέον και την πολεοδόμηση (δηλαδή την οικοπεδοποίηση και το χτίσιμο) τμημάτων των ζωνών αυτών, εφόσον βρίσκονται σε επαφή με περιοχές εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού (το όριο πόλεων ή χωριών).

Η επέκταση του σχεδίου πρέπει να προβλέπεται και να τεκμηριώνεται από το τοπικό ή ειδικό πολεοδομικό σχέδιο υπό κάποιες προϋποθέσεις: για παράδειγμα, να είναι «συμβατή» με τη μελέτη που εκπονείται για την προστατευόμενη περιοχή (Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες) και να μην ξεπερνάει το 20% της ζώνης. Με βάση το νέο αυτό πλαίσιο, αναδιαμορφώνεται συνολικά η χρήση της γης μέσα στις προστατευόμενες περιοχές και τι σημαίνει αυτό για την αγορά, τις τοπικές οικονομίες και τις επενδύσεις».

Δέκα παγίδες για ιδιοκτησίες, οικισμούς και περιβάλλον

Για  την επίμαχη νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, που προβλέπει τροποποίηση του άρθρου 19 του Νόμου 1650/1986, με την οποία εισάγεται η δυνατότητα καθορισμού οικιστικών περιοχών προς πολεοδόμηση ακόμη και εντός ζωνών βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων, όταν αυτές είναι όμορες με υφιστάμενους οικισμούς ο ΣΕΠΟΧ εκφράζει έντονη αντίθεση, θεωρώντας ότι η ρύθμιση αυτή μετατρέπει τις προστατευόμενες περιοχές σε πεδίο εντατικοποίησης της δόμησης.

Μέσα από αυτή τη θεώρηση, από την παρέμβαση του ΣΕΠΟΧ αναδεικνύονται δέκα κρίσιμες παγίδες για ιδιοκτησίες, οικισμούς και περιβάλλον, οι οποίες έχουν ως εξής:

1. Η θεσμική καθυστέρηση των ΕΠΜ και το κενό προστασίας

Η πρώτη παγίδα αφορά το θεσμικό κενό που δημιουργείται από την «αποτυχία της πολιτείας να ολοκληρώσει τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες (ΕΠΜ)», οι οποίες εκκρεμούν από το 2021. Η απουσία ολοκληρωμένου πλαισίου αφήνει τον εξωαστικό χώρο χωρίς σαφή κανονιστική θωράκιση, δημιουργώντας συνθήκες πρόχειρων πολεοδομικών αποφάσεων.

2. Στον άερα οι ριζόντιες ρυθμίσεις χωρίς χωρική εξειδίκευση

Ο ΣΕΠΟΧ επισημαίνει ότι το ΥΠΕΝ επανέρχεται με οριζόντιες ρυθμίσεις που «αντιτίθενται στην επιθυμητή συνολική θεώρηση του χώρου». Η ίδια λογική οδηγεί σε γενικεύσεις που δεν λαμβάνουν υπόψη τη μοναδικότητα κάθε οικοσυστήματος και κάθε οικιστικής πίεσης, με αποτέλεσμα στρεβλές εφαρμογές.

3. Το ποσοστό 20% ως εργαλείο εντατικοποίησης της δόμησης 

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί η πρόβλεψη ότι η οικιστική περιοχή μπορεί να φτάνει έως το «κολοσσιαίο 20% της συνολικής έκτασης μιας ζώνης βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων». Ο ΣΕΠΟΧ προειδοποιεί ότι αυτό μπορεί να οδηγήσει σε «τερατώδη αποτελέσματα», καθώς μετατρέπει μεγάλες εκτάσεις Natura σε δυνητικά πολεοδομήσιμες ζώνες.

4.  Ασάφεια στον χαρακτηρισμό νέων οικιστικών περιοχών

Ανακύπτει το ερώτημα πώς είναι δυνατόν να προσδιοριστούν οικιστικές περιοχές εντός ζωνών ειδικού καθεστώτος, όταν αυτές δεν είναι εκ φύσεως οικιστικές. Η έλλειψη σαφούς μεθοδολογίας δημιουργεί θεσμική αβεβαιότητα για ιδιοκτησίες και επενδυτικές προσδοκίες.

5.  Ψευδής  η έννοια περί συμβατότητας με τις ΕΠΜ

Οι προϋποθέσεις περί «συμβατότητας με την οικεία εγκεκριμένη ΕΠΜ» κρίνονται προβληματικές, καθώς οι ΕΠΜ δεν έχουν σχεδιαστεί για πολεοδομική ένταξη τέτοιων εκτάσεων. Ο ΣΕΠΟΧ υπογραμμίζει ότι πρόκειται για εργαλεία που αφορούν κυρίως εκτός σχεδίου καθεστώς και όχι οργανωμένη δόμηση.

6. Σύγκρουση με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια

Τα ΤΠΣ, τα οποία «ολοκληρώνονται στα τέλη Απριλίου 2026», δεν έχουν λάβει υπόψη σενάρια πολεοδόμησης εντός Natura. Αυτό δημιουργεί θεσμική ασυμβατότητα μεταξύ σχεδιασμού και νέας νομοθετικής πρόβλεψης, με άμεσο κίνδυνο ακυρώσεων ή συγκρούσεων εφαρμογής.

7.  Εντατικοποίηση της δόμησης ως έμμεσο αποτέλεσμα

Ο ΣΕΠΟΧ επισημαίνει ότι η ρύθμιση δεν υπηρετεί την ορθολογική οργάνωση του χώρου αλλά λειτουργεί ως «παράθυρο» για εντατικοποίηση της δόμησης. Αυτό μεταφράζεται σε αυξημένους συντελεστές, πυκνότητες και πιέσεις σε οικοσυστήματα που έως σήμερα θεωρούνταν προστατευμένα.

8. Αλλοίωση του χαρακτήρα των οικισμών

Η δυνατότητα πολεοδόμησης στην περίμετρο των οικισμών δημιουργεί κίνδυνο αλλοίωσης της φυσιογνωμίας τους. Όπως σημειώνεται, επιχειρείται «επιβάρυνση και αλλοίωση του χαρακτήρα των οικισμών λόγω των πολεοδομήσεων στην περίμετρό τους».

9. Εργαλειοποίηση «ήπιων» χρήσεων ως πρόσχημα

Ο ΣΕΠΟΧ αναφέρει ότι ακόμη και δραστηριότητες όπως η κολύμβηση ή η ανάγκη κοινόχρηστων χώρων χρησιμοποιούνται ως πρόσχημα για ευρύτερες πολεοδομικές αναδιατάξεις. Αυτό οδηγεί σε έμμεσο αποχαρακτηρισμό εκτάσεων με οικολογική αξία.

10.  Μετατόπιση προς τουριστική και οικιστική πίεση

Η συνολική κατεύθυνση της ρύθμισης, σύμφωνα με τον ΣΕΠΟΧ, εξυπηρετεί πιέσεις για τουριστική και οικιστική ανάπτυξη σε προστατευόμενες περιοχές. Το αποτέλεσμα είναι η ενίσχυση εργαλείων όπως ΠΕΡΠΟ, ΕΠΣ, ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ σε βάρος της προστασίας.

Ο ΣΕΠΟΧ καταλήγει καλώντας το ΥΠΕΝ να αποσύρει το άρθρο 98 και να επανεκκινήσει θεσμικό διάλογο. Σε μια περίοδο όπου «οι ευρωπαϊκές κατευθύνσεις μιλούν για πολιτικές Αποκατάστασης της Φύσης», η επιλογή μεταξύ προστασίας και εντατικοποίησης της δόμησης αποκτά στρατηγική σημασία για το μέλλον του χώρου, των ιδιοκτησιών και της βιοποικιλότητας στην Ελλάδα.