ΠΟΜΙΔΑ: οι λύσεις για συμβόλαια με αποκλίσεις τετραγωνικών & αυθαίρετα 5

Νομοθετικές προτάσεις για δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων και συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας, όπως επίσης για δυνατότητα μονομερούς κατάργησης του δικαιώματος «υψούν» στις πολυκατοικίες αλλά και επαναφοράς της δυνατότητας τακτοποίησης αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 κατέθεσε η ΠΟΜΙΔΑ στη διαβούλευση του πολυνομοσχεδίου του ΥΠΕΝ προκειμένου να περιληφθούν στο τελικό κέιμενο του νομοσχεδίου, ενόψει της κατάθεσης του στη Βουλή.

Τα επί του νομοσχεδίου σχόλια και προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ έχουν ως εξής:

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ ΣΗΜΑΝΤΙΚΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΣΤΟ Σ.Ν.

1.Δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων και συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας

Η εφαρμογή της «Ταυτότητας Κτιρίου» και η συνεπαγόμενη λεπτομερής επιμέτρηση των ιδιοκτησιών έχει ως αποτέλεσμα ακόμη και αν πρόκειται για ελάχιστες μικροδιαφορές στα αναφερόμενα εμβαδά, να έχει καταστεί σήμερα αδύνατη η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων αν δεν προηγηθεί διόρθωση των προηγουμένων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου, όταν δεν υπάρχουν ή δεν στέργουν οι δικαιοπάροχοι. Κυρίως όμως δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα και κάθε είδους οριζόντιες ιδιοκτησίες σε όλη τη χώρα, έχουν καταστεί de facto «πράγματα εκτός συναλλαγής» εξαιτίας ασυμφωνίας της πραγματικής κατάστασής τους με την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία σχεδόν πάντοτε έχει συνταχθεί πριν την ανέγερση του κτιρίου και δεν έχει λάβει υπόψη της την πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά την ανέγερσή του.
Για τους λόγους αυτού σας καλούμε να υιοθετήσετε τις παρακάτω διατάξεις, προκειμένου να επιλυθούν άμεσα τα παρακάτω σοβαρά νομικά προβλήματα, τα οποία παρεμποδίζουν τις εμπράγματες συναλλαγές, τις γονικές παροχές και δωρεές και την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου.

Όπως είναι γνωστόν, σήμερα για να συνταχθεί οποιοδήποτε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, το εμβαδόν του πρέπει να συμπίπτει απολύτως στα εξής έγγραφα:
1. Συμβόλαιο απόκτησης ακινήτου.
2. Πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας.
3. Κτηματολογικό Απόσπασμα γεωτεμαχίου.
4. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτιρίου.
5. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ή διηρημένης ιδιοκτησίας) δίμηνης ισχύος.
6. Κάτοψη του κτίσματος.
7. Άδεια δόμησης.
8. Βεβαίωση δήλωσης και μη οφειλής ΕΝΦΙΑ.

Στα δύο τρίτα των υπό σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων προκύπτει σήμερα ανάγκη διόρθωσης των εμβαδών στους δύο πρώτους ιδιοκτησιακούς τίτλους τους (Συμβόλαιο απόκτησης ακινήτου και πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας), τα οποία μετρούμενα στην πράξη βρίσκονται ή μεγαλύτερα, ή και μικρότερα από το εμβαδόν που αναφέρεται στον σχετικό ιδιοκτησιακό τίτλο, ώστε να συμφωνούν με τα υπόλοιπα, η οποία διόρθωση στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πρακτικά αδύνατη αν δεν υιοθετηθεί επί τέλους η εξής απόλυτα αναγκαία και λεπτομερώς διατυπωμένη νομοθετική πρότασή μας:

ΕΙΣΗΓΗΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

Η πλήρης εφαρμογή της «Ταυτότητας Κτιρίου» η οποία επιβάλλει λεπτομερή εμβαδομέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, και ιδιαιτέρως των οριζοντίων ιδιοκτησιών, και η σύγκρισή τους με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, με τις κατόψεις που επισυνάπτονται στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις, με τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, τις κτηματολογικές εγγραφές αλλά και τη βεβαίωση ΕΝΦΙΑ ως προς τη διαμερισμάτωση και το εμβαδόν της επιφανείας τους, ακόμη και αν στην πράξη είναι μικρότερο, έχουν «εγκλωβίσει» και φέρει σε πλήρη απόγνωση τους ιδιοκτήτες τους, έχουν καταστήσει εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα περιουσιακά στοιχεία σε όλη τη χώρα «πράγματα εκτός συναλλαγής» και έχουν μετατρέψει σε πραγματικό «Γολγοθά» τη σύνταξη οποιουδήποτε συμβολαίου μεταβίβασης ή και γονικής παροχής ακινήτου, για πολίτες, συμβολαιογράφους, μηχανικούς, δικηγόρους και κτηματομεσίτες !
Έτσι ακόμη και αν πρόκειται για ελάχιστες μικροδιαφορές στα αναφερόμενα εμβαδά, η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων έχει καταστεί σήμερα αδύνατη αν δεν προηγηθεί διόρθωση των προηγουμένων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου, αδύνατη όταν δεν υπάρχουν ή δεν στέργουν οι δικαιοπάροχοι, ή υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζοντίων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, πράγματα ουσιαστικά αδύνατα, ιδιαίτερα στα οροφοδιαμερίσματα όπου δεν υπάρχει η πρόσφατα νομοθετηθείσα δυνατότητα της «μονομερούς» τροποποίησης της πράξης σύστασης (παρ. 9Α άρθρου 98 Ν. 4495/2017), όπου δεν υπάρχει όμορος γείτονας για να τη συνυπογράψει.

Επειδή συνεπώς κάθε μέρα, χιλιάδες πολίτες σε όλη τη χώρα διαπιστώνουν ότι οι ιδιοκτησίες τους είναι αδύνατον να μεταβιβαστούν για τους παραπάνω λόγους, και πρέπει το πρόβλημα να επιλυθεί άμεσα ώστε όλοι οι πολίτες να μπορούν να προβούν σε νόμιμες μεταβιβάσεις των ακινήτων τους, πρέπει να τεθεί σε ισχύ νομοθετική ρύθμιση σύμφωνα με την οποία, και με βάση την ταυτότητα κτιρίου κάθε ακινήτου, που με τον τρόπο αυτό θα αποκτήσει σημαντική χρησιμότητα για τους πολίτες:

– Ο ιδιοκτήτης ενός ή περισσοτέρων κτισμάτων επί γεωτεμαχίου επί του οποίου δεν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες θα μπορεί να προβεί μονομερώς στην διόρθωση των συμβολαιογραφικών πράξεων κτήσης της κυριότητας επί του γεωτεμαχίου αναφορικά με την πραγματική επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση των κτισμάτων σύμφωνα με τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του γεωτεμαχίου, και

– Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας επί κτιρίου θα μπορεί να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια και το περίγραμμα της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο ανέγερσης-κατασκευής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα υπόλοιπα περιγραφικά στοιχεία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, οι καταστατικές εν γένει αναλογίες, και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου. Η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών θα τεκμαίρεται.

Σημειώνεται ότι το εν λόγω τεκμήριο τελεί σαφώς υπό την προϋπόθεση ότι στην εκάστοτε περίπτωση τηρούνται οι προϋποθέσεις υπαγωγής στην παραπάνω ρύθμιση, και δεν θίγεται το δικαίωμα, οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον, να αμφισβητεί τις προϋποθέσεις υπαγωγής στην ρύθμιση αυτή (π.χ. όταν η αυθαίρετη επέκταση δεν έχει γίνει κατά την ανέγερση της οικοδομής, αλλά αργότερα), προσφεύγοντας στα αρμόδια πολιτικά Δικαστήρια κατά την ειδική διαδικασία της διαφοράς συνιδιοκτητών. Με τον τρόπο αυτό η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου θα αποκτήσει ουσιαστική αξία και θα καταστεί πραγματικό εργαλείο πλήρους αποκατάστασης όλων των προβλημάτων που δημιουργήθηκαν κατά το παρελθόν κατά την σύνταξη της συντριπτικής πλειοψηφίας των συστάσεων οροφοκτησίας, οι οποίες δεν λάμβαναν υπόψη τους την πραγματική κατάσταση του κτιρίου.

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΑΞΗ

«Δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων και συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας.
1. Μετά την παράγραφο 9Α. του άρθρου 98 του Ν. 4495/2017 (ΦΕΚ 167/Α` 3.11.2017) προστίθεται παράγραφος 9Β. ως εξής:
«9.Β α) Πέραν των ανωτέρω διατάξεων, ο ιδιοκτήτης ενός ή περισσοτέρων κτισμάτων επί γεωτεμαχίου επί του οποίου δεν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, δύναται να προβαίνει μονομερώς στην διόρθωση των συμβολαιογραφικών πράξεων κτήσης της κυριότητας επί του γεωτεμαχίου αναφορικά με την πραγματική επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση των κτισμάτων σύμφωνα με τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του γεωτεμαχίου. Στην συγκεκριμένη περίπτωση η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται μονομερώς.
β) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια και το περίγραμμα της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο ανέγερσης-κατασκευής και πάντως τουλάχιστον προ δεκαετίας και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα υπόλοιπα περιγραφικά στοιχεία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, οι καταστατικές εν γένει αναλογίες, και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου. Η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.»
Επισημαίνουμε για μια ακόμη φορά το κατεπείγον της ανάγκης θεσμοθέτησης των παραπάνω ρυθμίσεων, όχι μόνον για να αντιμετωπιστεί η απαξίωση της περιουσίας σημαντικού τμήματος του ελληνικού λαού, αλλά και να σταματήσει το απαράδεκτο φαινόμενο των πολύμηνων καθυστερήσεων στις μεταβιβάσεις ακινήτων που ταλαιπωρεί τους ιδιώτες, τους υποψήφιους αγοραστές, και όλους τους σχετικούς επαγγελματικούς κλάδους, και παρεμποδίζει την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου!

2.Δυνατότητα μονομερούς κατάργησης του δικαιώματος «υψούν» στις πολυκατοικίες.

Στις πολυκατοικίες που κατασκευάζονταν κατά τις προηγούμενες δεκαετίες, ο κατασκευαστής ή ο οικοπεδούχος, ή και οι δύο, συνηθέστατα διατηρούσαν ως ιδιαίτερη οριζόντια ιδιοκτησία ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, προκειμένου να το αποδώσουν σε μελλοντικούς ορόφους (δικαίωμα υψούν), με δικαίωμα μονομερούς ανακατανομής των ποσοστών συγκυριότητας του δικαιώματος αυτού στο γεωτεμάχιο (οικόπεδο). Στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων αυτών, οι συντελεστές δόμησης εξαντλήθηκαν εξαρχής ή μειώθηκαν αργότερα, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει πλέον οποιαδήποτε δυνατότητα υλοποίησης αυτών των δικαιωμάτων.

Έτσι το προαναφερθέν ποσοστό συνιδιοκτησίας, χαρακτηριζόμενο ως τμήμα οικοπέδου με εξαντλημένο συντελεστή δόμησης στην πραγματικότητα, αν και είναι πλέον άνευ ουσιαστικής χρησιμότητας και οποιασδήποτε αξίας, πρέπει να δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και να φορολογηθεί στον ΕΝΦΙΑ και στις λοιπές φορολογίες κεφαλαίου ως αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο. Μετετράπη δηλαδή από δικαίωμα σε βάρος. Γι΄αυτό, προκειμένου να αποφύγουν την σχετική άδικη πλέον φορολογική επιβάρυνση αλλά και τις γραφειοκρατικές διατυπώσεις που συνεπάγεται η καταχώρηση των «δικαιωμάτων» τους αυτών, οι περισσότεροι από τους ιδιοκτήτες τέτοιων ποσοστών συνιδιοκτησίας δεν τα έχουν δηλώσει στο Εθνικό Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα αυτά να φαίνονται σήμερα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ενώ μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, το οποίο έτσι θα καταστεί αναγκαστικός συνιδιοκτήτης στο «δικαίωμα υψούν» σε χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα! Αυτό θα δημιουργήσει πραγματικό χάος τόσο τους συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών, αφού το Δημόσιο θα πρέπει να συμμετέχει και να ψηφίζει (!) στις Γενικές Συνελεύσεις τους, όσο και στις υπηρεσίες του Δημοσίου οι οποίες θα κληθούν να «διαχειριστούν» όλα αυτά τα άνευ οποιασδήποτε αξίας ή αντικειμένου περιουσιακά «δικαιώματα» ως δήθεν περιουσία του Δημοσίου.

Γι΄αυτό, δηλαδή και για να απαλλαγεί και το ίδιο το Δημόσιο από την υποχρέωση διαχείρισης τέτοιων άχρηστων «περιουσιακών στοιχείων» προτείνουμε να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 με την οποία να ορίζεται ότι:

«Ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας δικαιώματος υψούν δικαιούται να το καταργήσει ολοσχερώς μεταβιβάζοντας το αντίστοιχο ποσοστό της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου σε άλλη ιδιοκτησία του ή προς ιδιοκτήτη άλλης οριζόντιας ιδιοκτησίας του αυτού κτηρίου, με μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των λοιπών μη εμπλεκομένων συνιδιοκτητών του κτιρίου.».

3. Επαναφορά της δυνατότητας νομιμοποίησης των αυθαιρέτων κατηγορίας 5

Η απαγόρευση από 30/09/2020 της υπαγωγής της κατηγορίας 5 αποτελεί θέμα άμεσης προτεραιότητας, καθόσον τα τελευταία χρόνια έχουν καταστεί πράγματα «εκτός συναλλαγής» δεκάδες χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα, που θα μεταβληθούν σε κουφάρια-πληγές του κοινωνικού ιστού και του περιβάλλοντος, ενώ δεν μπορούν να ενταχθούν και στον αναπτυξιακό νόμο προς χρηματοδότηση εκατοντάδες ξενοδοχειακές μονάδες, λόγω των αυθαιρεσιών τους.
Σήμερα αυτό επιτρέπεται μόνον για ακίνητα που αποκτήθηκαν από πλειστηριασμό, από κληρονομιά, που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing, που βρίσκονται σε περιοχές που κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης κ.α.

Η νομοθετική αυτή δυνατότητα προτείνουμε να επανέλθει με την προσθήκη στο νομοσχέδιο διάταξης που θα το επιτρέπει υπό τις εξής προϋποθέσεις:

1. Η δυνατότητα υπαγωγής θα δοθεί μέχρι την 31/3/2026 και μόνον για αυθαίρετα που χτίστηκαν πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011.
2. Κάθε αίτηση υπαγωγής θα ελέγχεται από ελεγκτή δόμησης για να διαπιστωθεί ότι το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις για να ενταχθεί στον νόμο. Οι ελεγκτές δόμησης που θα αναλάβουν το συγκεκριμένο έργο θα πρέπει να έχουν την απαιτούμενη εμπειρία και ειδική εκπαίδευση κατά τα πρότυπα των ενεργειακών επιθεωρητών.
3. Μετά τον επιτυχή πρώτο έλεγχο η δήλωση θα περνά στο επόμενο στάδιο της οριστικής υπαγωγής με την καταβολή του οριζόμενου προστίμου. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση θα ισχύσει για 30 χρόνια (ότι ίσχυε για την συγκεκριμένη κατηγορία στον Ν.4178/2013 και Ν.4495/2017 πριν από την κατάργηση της). Η υπαγωγή θα συνδυάζεται υποχρεωτικά με κατάρτιση ηλεκτρονικής ταυτότητας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας/ κτιρίου έτσι ώστε να υπάρχει μια ολοκληρωμένη εικόνα για τις αυθαιρεσίες της Κατηγορίας 5.
4. Το πρόστιμο θα είναι κατά αναλογία των προηγούμενων ρυθμίσεων, θα προσαυξάνεται ανάλογα με τον χρόνο υπαγωγής και θα μπορεί να εξοφληθεί σε πολλές μηνιαίες δόσεις, ενώ θα δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης, όπως ισχύει και στα υπόλοιπα αυθαίρετα, ήτοι 20% στην εφάπαξ καταβολή ή 10% στην καταβολή του 30% του αναλογούντος προστίμου. Με την καταβολή του προστίμου, ο ιδιοκτήτης του κτίσματος θα εξασφαλίζει τη διατήρησή του για 30 έτη.
5. Τα έσοδα, σε ποσοστό -περί το 60% όσων συγκεντρωθούν να αποδίδονται σε ειδικό λογαριασμό στο Πράσινο Ταμείο και από εκεί στους δήμους αποκλειστικά για ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, για την εφαρμογή παλαιών σχεδίων πόλεως (προ του 1983).
6. Τα αυθαίρετα αυτά θα μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση με την εξαγορά ίσου με την υπέρβαση συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, «Τράπεζα Γης», η οποία έχει θεσμοθετηθεί, αλλά δεν έχει λειτουργήσει ακόμη.

Προτάσεις για βελτιώσεις και παρατάσεις

1.Προσβασιμότητα κτιρίων. Αρθρο 42.

Στο άρθρο 42 για την μελέτη προσβασιμότητας όπου είναι υποχρεωτική, είναι ιδιαίτερα θετικό ότι απαλείφθηκε η απαράδεκτη ισχύουσα ρύθμιση περί «αυθαιρεσίας» ολοκλήρου του κτιρίου που δεν την διαθέτει.
Ως καταληκτική ημερομηνία συμμόρφωσης πρέπει να οριστεί όχι η 31/5/2024 αλλά η 30/9/2024, ώστε να δοθεί μια πραγματικά άξια λόγου παράταση ώστε να ενημερωθεί το κοινό, και να καταστεί δυνατή η ανάθεση μελέτης σε μηχανικό και η υλοποίηση των αναγκαίων έργων εξασφάλισης της προσβασιμότητας.

2. Αρθρο 76, Μεταβατικές διατάξεις. Στο άρθρο αυτό αναφέρεται ότι:

«Η περ. ι) του άρθρου 28 περί άδειας νομιμοποίησης δεν εφαρμόζεται για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που εγκαθίστανται μετά την 1η Μαΐου 2024, εκτός:
α) κτισμάτων και κατασκευών των οποίων η οικοδομική άδεια ακυρώθηκε με αμετάκλητη δικαστική απόφαση για τυπικό λόγο, αν δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά τον χρόνο κατασκευής τους και εξακολουθούν να ισχύουν κατά την 1η Μαΐου 2024,
β) της παρ. 2 του άρθρου 106, περί κατασκευών ή εγκαταστάσεων ακινήτων στρατηγικών επενδύσεων,
γ) από τις περιπτώσεις που προβλέπεται διαφορετικά σε ειδικές διατάξεις.».

Η απαγόρευση νομιμοποίησης, μετά την 1η Μαΐου 2024, και των πολεοδομικών παραβάσεων της παρ. 3 του άρθρου 81 είναι άδικη και αναιτιολόγητη και προσβάλλει την αρχή της αναλογικότητας, σε σχέση και με τις προβλεπόμενες στη νομοθετούμενη διάταξη σημαντικές και ευρύτατες εξαιρέσεις.
Επίσης, στο ίδιο άρθρο, είναι παράλογο και ανακόλουθο η προθεσμία της κατεδάφισης, έως την 1η Μαΐου 2024, για τα πρωτόκολλα του διαστήματος 2017-2024, να είναι ίδια με την έναρξη ισχύος του νόμου η οποία δίνει αυτή τη δυνατότητα. Προτείνουμε η δυνατότητα αυτή να ισχύσει σε όλες τις περιπτώσεις.