Πως το πάγωμα της εκτός σχεδίου δόμησης φουντώνει το στεγαστικό και τις τιμές ακινήτων

Του Γιάννη Γιακουμάκη/ Μηχανικός Παραγωγής και Διοίκησης

yiannis@giakoumakis.gr

Η μεγάλη πλάνη της στεγαστικής κρίσης: Πώς ο πολεοδομικός εγκλωβισμός και η νομολαγνεία εκτίναξαν τις τιμές των ακινήτων. H διαχρονική αποτυχία του κράτους να προσφέρει οργανωμένη γη στους πολίτες. Όταν στραγγαλίζεις την προσφορά γης κατά 80%, είναι μαθηματικά βέβαιο ότι το εναπομείναν 20% θα πωλείται σε τιμές χρυσού.

Τα τελευταία χρόνια γινόμαστε μάρτυρες μιας ασταμάτητης κούρσας αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων και των ενοικίων στην Ελλάδα. Η απόκτηση στέγης τείνει να μετατραπεί από βασικό κοινωνικό δικαίωμα σε πολυτέλεια για λίγους. Απέναντι σε αυτή τη διογκούμενη κρίση, το πολιτικό προσωπικό της χώρας εμφανίζεται να «ψάχνει λύσεις», επιστρατεύοντας ημιτελή μέτρα, επιδόματα, περιορισμούς τύπου Golden Visa και φορολογικές ρυθμίσεις.

Ωστόσο, υπάρχει ένας «ελέφαντας στο δωμάτιο» που οι πολιτικοί είτε αδυνατούν να δουν είτε επιλέγουν σκοπίμως να αγνοούν: η ρίζα της στεγαστικής ασιτίας και της εκτόξευσης των τιμών βρίσκεται στον στραγγαλισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, ο οποίος αποκαλύπτει τη διαχρονική αποτυχία του κράτους να προσφέρει οργανωμένη γη στους πολίτες.

Το «μπάλωμα» της κρατικής αχρηστίας

Για δεκαετίες, η εκτός σχεδίου δόμηση λειτούργησε στην πραγματικότητα ως μια σιωπηρή βαλβίδα αποσυμπίεσης που κάλυπτε τη διαχρονική ανικανότητα και αδράνεια των κυβερνήσεων και των Δήμων. Το ελληνικό κράτος αποδείχθηκε ανίκανο να προχωρήσει τα σχέδια πόλης, να επεκτείνει τους οικισμούς και να προσφέρει επαρκή, οικοδομήσιμη γη στους πολίτες του.

Επειδή λοιπόν οι πολεοδομικές μελέτες λίμναζαν στα συρτάρια για 20 και 30 χρόνια, η πολιτεία επέτρεπε τη δόμηση εκτός σχεδίου, δίνοντας τη δυνατότητα σε χιλιάδες οικογένειες μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος να αποκτήσουν μια στέγη με λογικό κόστος. Η εκτός σχεδίου δόμηση ήταν το «υποκατάστατο» ενός ανύπαρκτου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Η τεχνητή έλλειψη και ο νόμος της αγοράς

Όταν το κράτος, ακολουθώντας τις αποφάσεις του ΣτΕ, αποφάσισε να καταργήσει στην πράξη την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου ακινήτων (μέσω της απαίτησης για αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο), έκλεισε βίαια αυτή τη βαλβίδα.

Η οικονομική επιστήμη διδάσκει ότι όταν η ζήτηση αυξάνεται και η προσφορά τεχνητά συρρικνώνεται, η τιμή εκτοξεύεται στα ύψη:

♦ Εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα εκτός σχεδίου «αχρηστεύτηκαν» εν μια νυκτί.

♦ Η διαθέσιμη οικοδομήσιμη γη συρρικνώθηκε δραματικά.

♦ Όλη η ζήτηση διοχετεύτηκε υποχρεωτικά στα ελάχιστα διαθέσιμα «εντός σχεδίου» οικόπεδα και στα υφιστάμενα διαμερίσματα των αστικών κέντρων.

Όταν στραγγαλίζεις την προσφορά γης κατά 80%, είναι μαθηματικά βέβαιο ότι το εναπομείναν 20% θα πωλείται σε τιμές χρυσού.

Πίεση χωρίς μηχανισμούς: Μια συνταγή για δεκαετίες καθυστερήσεων

Η κυβερνητική λογική πίσω από αυτή τη βίαιη μετάβαση είναι ότι, καταργώντας την εκτός σχεδίου δόμηση, θα «πιεστούν» οι Δήμοι και οι τοπικοί φορείς να τρέξουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και τις επεκτάσεις των σχεδίων πόλης.

Πρόκειται για μια τραγική αυταπάτη.

Η κυβέρνηση επιχειρεί να πιέσει έναν μηχανισμό που απλά δεν υπάρχει:

1. Απουσία Στελέχωσης & Πόρων: Οι τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων και οι Πολεοδομίες είναι τραγικά υποστελεχωμένες, χωρίς τα απαραίτητα κονδύλια και τα τεχνικά μέσα.

2. Γραφειοκρατικός Λαβύρινθος: Οι διαδικασίες έγκρισης μιας πολεοδομικής μελέτης στην Ελλάδα εμπλέκουν δεκάδες φορείς (Δασαρχεία, Αρχαιολογία, ΣτΕ) με αποτέλεσμα να απαιτούνται χρόνια για μια απλή έγκριση.

3. Η δημοσιονομική αυταπάτη: Σχέδια πόλης χωρίς κονδύλια για υποδομές. Πίσω από την υπόσχεση της «ταχείας» ένταξης περιοχών στα σχέδια πόλης, κρύβεται μια αμείλικτη οικονομική αλήθεια που το κράτος τεχνηέντως αποσιωπά: η πλήρης έλλειψη δημοσιονομικού χώρου. Ένα σχέδιο πόλης δεν είναι απλώς μια γραμμή σε έναν χάρτη. Απαιτεί δισεκατομμύρια ευρώ για απαλλοτριώσεις, διανοίξεις δρόμων, δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτροδότησης, πεζοδρόμια και κοινόχρηστους χώρους. Όταν οι Δήμοι λιμοκτονούν οικονομικά και το κράτος δεν διαθέτει τα απαραίτητα κονδύλια για τις βασικές υποδομές, το να λες στους πολίτες «περιμένετε να μπείτε στο σχέδιο πόλης» δεν είναι πολεοδομικός σχεδιασμός—είναι εμπαιγμός που παραπέμπει το πρόβλημα στις επόμενες δεκαετίες.

Πρακτικά, το κράτος απαιτεί από τους Δήμους να κάνουν μέσα σε λίγα χρόνια όσα δεν έκαναν εδώ και μισό αιώνα. Χωρίς τους κατάλληλους μηχανισμούς και επαρκή χρηματοδότηση, η ολοκλήρωση των σχεδίων πόλης και ο καθορισμός του οδικού δικτύου θα καθυστερήσουν όχι απλά χρόνια, αλλά δεκαετίες.

Ο διπλός στραγγαλισμός: Μπλόκο στις επεκτάσεις, ακύρωση των bonus και ο κίνδυνος των νέων αυθαιρέτων

Σαν να μην έφτανε το «πάγωμα» της εκτός σχεδίου δόμησης, το πλαίσιο γίνεται ακόμα πιο ασφυκτικό:

♦ Περιορισμοί στις επεκτάσεις οικισμών: Οι νέες νομοθετικές και διοικητικές κατευθύνσεις βάζουν επιπλέον εμπόδια στην επέκταση των ορίων των οικισμών, εγκλωβίζοντας τις τοπικές κοινωνίες σε ασφυκτικά όρια.

♦ Ακύρωση των bonus του ΝΟΚ: Με τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ που μπλοκάρουν τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (επιπλέον όροφοι, bonus τετραγωνικών), περικόπτεται ακόμα και η δυνατότητα περαιτέρω δόμησης εντός σχεδίου.

Ο συνδυασμός αυτός αποτελεί έναν πλήρη στραγγαλισμό της αγοράς. Και η ιστορία μάς διδάσκει κάτι πολύ επικίνδυνο: όταν το κράτος έκλεινε ερμητικά όλες τις νόμιμες διεξόδους για την απόκτηση στέγης, το αποτέλεσμα δεν ήταν η πολεοδομική ευταξία, αλλά η εκτόξευση της αυθαίρετης δόμησης. Οδηγούμε ξανά τους πολίτες στην παρανομία επειδή αδυνατούμε να τους προσφέρουμε νόμιμη γη.

Όταν ο πολίτης έχει ανάγκη για στέγη και η πολιτεία τού κλείνει όλες τις νόμιμες και προσβάσιμες διόδους, η αγορά οδηγείται μαθηματικά στην παρανομία και την πολεοδομική αναρχία. Το κράτος, αντί να διδαχθεί από τα λάθη του, επαναλαμβάνει τις συνθήκες που δημιούργησαν το πρόβλημα εξαρχής.

Παυσίπονα αντί για θεραπεία

Όσο η οικοδομήσιμη γη παραμένει εγκλωβισμένη, το πολιτικό σύστημα αναλώνεται σε ημίμετρα εντυπωσιασμού:

♦ Επιδόματα και προγράμματα επιδότησης: Αυξάνουν την αγοραστική δύναμη των αγοραστών για λίγο, αλλά χωρίς νέα προσφορά κατοικιών, απλώς ενσωματώνονται στις τελικές τιμές, κάνοντας τα ακίνητα ακόμα ακριβότερα.

♦ Περιορισμούς στο Airbnb & Golden Visa: Αντί να λύσουν το πρόβλημα της έλλειψης νέων ακινήτων, μεταθέτουν την ευθύνη σε τρίτους.

♦ Το νέο φορολογικό «πυροτέχνημα», Ο παραλογισμός του φόρου 15% στους εκτός Ε.Ε.: Σαν να μην έφταναν οι πολεοδομικές αγκυλώσεις, η κυβέρνηση συνεχίζει να αναζητά απεγνωσμένα αποδιοπομπαίους τράγους, φτάνοντας στο σημείο να εξαγγέλλει μέτρα που αγγίζουν τα όρια του απόλυτου οικονομικού παραλογισμού: όπως η τιμωρητική αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο εξωφρενικό 15% για αγοραστές ακινήτων προερχόμενους από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Πρόκειται για άλλη μια σπασμωδική κίνηση πανικού και εντυπωσιασμού. Αντί το κράτος να λύσει το πρόβλημα στη ρίζα του —δηλαδή να αυξήσει την προσφορά γης και κατοικιών λύνοντας τον γόρδιο δεσμό της εκτός σχεδίου δόμησης— επιλέγει να «χτυπήσει» στα τυφλά τη ζήτηση με οριζόντια, παράλογα φορολογικά χαράτσια. Ας είμαστε ειλικρινείς: το μέτρο αυτό δεν πρόκειται να κάνει τα σπίτια φθηνότερα για τον μέσο Έλληνα. Το μόνο που θα καταφέρει είναι να διώξει άρον-άρον τα ξένα κεφάλαια προς τις γειτονικές, πιο σοβαρές ανταγωνιστικές αγορές (όπως η Ισπανία ή η Κύπρος). Παράλληλα, στέλνει ένα καταστροφικό διεθνές μήνυμα: ότι η Ελλάδα αντιμετωπίζει τους ξένους επενδυτές όχι ως μοχλό ανάπτυξης, αλλά ως «πορτοφόλια» που καλούνται να πληρώσουν τα σπασμένα της κρατικής ανικανότητας και της έλλειψης σοβαρής στεγαστικής πολιτικής.

Όλα αυτά τα μέτρα λειτουργούν σαν παυσίπονο σε έναν ασθενή που χρειάζεται χειρουργική επέμβαση.

Τέρμα στη νομολαγνεία: Οι νόμοι οφείλουν να υπηρετούν την κοινωνία

Είναι καιρός ως κοινωνία να σταματήσουμε τη στείρα νομολαγνεία. Δεν μπορούμε να μένουμε αγκυλωμένοι σε νομοθεσίες, αγκυλώσεις και δικαστικές ερμηνείες του παρελθόντος, προσποιούμενοι ότι ο κόσμος γύρω μας παραμένει ο ίδιος. Οι κοινωνίες εξελίσσονται, οι πραγματικές συνθήκες και οι ανάγκες των ανθρώπων μεταβάλλονται, και μαζί τους πρέπει υποχρεωτικά να αλλάζει και το σύστημα.

Όταν το νομικό πλαίσιο αρνείται να ενταχθεί στο σήμερα και οχυρώνεται πίσω από αναχρονιστικά δόγματα, παύει να προστατεύει το δημόσιο συμφέρον και μετατρέπεται σε κοινωνική τροχοπέδη. Η νομοθεσία δεν είναι ένα ιερό και άκαμπτο τοτέμ· είναι ένα ζωντανό εργαλείο που οφείλει να υπηρετεί την ευημερία των πολιτών.

Όταν μια ολόκληρη κοινωνία στενάζει κάτω από το βάρος της στεγαστικής ακρίβειας, η δογματική προσήλωση σε νόμους και αποφάσεις του παρελθόντος δεν είναι «κράτος δικαίου»—είναι επικίνδυνος εθελοτυφλισμός.

Το θέατρο του παραλόγου: Χρονολογικά ορόσημα, «μαγικές» ημερομηνίες και τα 186 τ.μ.

Η ελληνική πολεοδομική νομοθεσία έχει μετατραπεί σε ένα μνημείο παραλογισμού που προκαλεί το κοινό αίσθημα. Με ποια περιβαλλοντική ή επιστημονική λογική ένας δρόμος που διανοίχθηκε πριν το 1923 ή το 1977 θεωρείται «νόμιμος» και δίνει δικαίωμα δόμησης, ενώ ο διπλανός ακριβώς δρόμος με τα ίδια χαρακτηριστικά θεωρείται «παράνομος» επειδή διανοίχθηκε λίγα χρόνια αργότερα;

Ο ίδιος παραλογισμός διέπει τα όρια των οικισμών με αλληλοσυγκρουόμενα διατάγματα, αλλά και τους αυθαίρετους αριθμητικούς περιορισμούς. Πώς νοείται η λογική ότι μια κατοικία 186 τ.μ. εκτός σχεδίου «προστατεύει» το περιβάλλον, αλλά αν χτιστεί λίγο παραπάνω το «καταστρέφει»; Με ποιο αντικειμενικό κριτήριο ορίστηκε το αόριστο όριο αρτιότητας των 4.000 τ.μ., χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής; Πρόκειται για αυθαίρετες δογματικές παραδοχές που δεν υπηρετούν καμία οικολογική ανάγκη, παρά μόνο τη γραφειοκρατική αγκύλωση.

Η κατάρρευση μιας οικονομίας 50 ετών και η χαμένη αίσθηση δικαίου

Οι νόμοι θεσπίζονται για να ρυθμίζουν τις σχέσεις των πολιτών, να εξασφαλίζουν την ισονομία και να εγγυώνται την ομαλή, βιώσιμη λειτουργία του κράτους. Αυτή τη στιγμή, συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο. Για περισσότερα από 40 με 50 χρόνια, ολόκληρη η ελληνική οικονομία, οι αποταμιεύσεις των οικογενειών, το τραπεζικό σύστημα και η μικρομεσαία ιδιοκτησία στηρίχθηκαν σε συγκεκριμένους κανόνες παιχνιδιού.

Όταν το κράτος έρχεται ξαφνικά, αναδρομικά και βίαια να ακυρώσει όσα το ίδιο θέσπισε και εισέπραττε φορολογικά επί δεκαετίες, δεν προστατεύει το περιβάλλον—διαλύει την κοινωνική συνοχή. Πώς είναι δυνατόν ο απλός, νομοταγής πολίτης να μη χάσει κάθε αίσθηση δικαίου απέναντι στο κράτος, όταν βλέπει την περιουσία του να μηδενίζεται εν μια νυκτί επειδή άλλαξε η ερμηνεία μιας χρονολογίας; Η βίαιη αυτή ανατροπή δεν φέρνει μόνο κοινωνικό αδιέξοδο, αλλά και τεράστιες οικονομικές παρενέργειες που θα τις βρει μπροστά της ολόκληρη η χώρα.

Θεσμική αστάθεια και έλλειψη προβλεψιμότητας: Ανασταλτικοί παράγοντες για την οικονομική ανάπτυξη

Την ίδια ώρα που η χώρα πασχίζει διεθνώς να πείσει ότι αποτελεί έναν ασφαλή, σταθερό και ελκυστικό προορισμό για ξένες επενδύσεις, οι εγχώριες πολεοδομικές αγκυλώσεις εκπέμπουν το ακριβώς αντίθετο σήμα: θεσμική αβεβαιότητα και επενδυτικό ρίσκο.

Όταν ένας επενδυτής ή ιδιώτης — ξένος ή Έλληνας — αγοράζει μια έκταση και ξαφνικά ανακαλύπτει ότι δεν μπορεί να χτίσει επειδή άλλαξε η ερμηνεία ενός νόμου, ή όταν βλέπει τις κατά τόπους Πολεοδομίες (ΥΔΟΜ) να παραλύουν, να φοβούνται να εφαρμόσουν τη νομοθεσία και να ερμηνεύουν τους κανόνες κατά το δοκούν, η εμπιστοσύνη διαλύεται. Χωρίς θεμελιώδη ασφάλεια δικαίου και προβλεψιμότητα, πραγματική και βιώσιμη ανάπτυξη δεν πρόκειται να υπάρξει ποτέ. Κανένας σοβαρός κεφαλαιούχος δεν θα ρισκάρει τους πόρους του σε μια χώρα όπου το τι είναι νόμιμο σήμερα μπορεί να θεωρηθεί αυθαίρετο αύριο.

Η σκληρή ώρα της αλήθειας: Μια ολόκληρη γενιά στον αέρα

Το τίμημα αυτής της πολιτικής εθελοτυφλίας δεν αποτιμάται απλώς σε αριθμούς και διαγράμματα. Αποτιμάται σε χαμένα όνειρα, σε διαλυμένους οικογενειακούς προϋπολογισμούς και σε μια νέα γενιά που καταδικάζεται να ζει υπό το βάρος μιας ανήκουστης στεγαστικής ομηρίας.

Όσο οι κυβερνώντες επιμένουν να βαφτίζουν «μεταρρύθμιση» έναν πολεοδομικό στραγγαλισμό χωρίς εναλλακτική, τόσο η αγορά ακινήτων θα μετατρέπεται σε μια απλησίαστη αρένα για τους πολλούς. Αν δεν υπάρξει άμεση, γενναία νομοθετική παρέμβαση για την αποκατάσταση της προσφοράς γης, το ελληνικό όνειρο για ιδιοκατοίκηση δεν θα χαθεί απλώς· θα ταφεί οριστικά κάτω από το βάρος της κρατικής αγκύλωσης. Και τότε, κανένα επίδομα και καμία επικοινωνιακή τακτική δεν θα μπορεί να καλύψει το τεράστιο κοινωνικό και οικονομικό ναυάγιο που θα αφήσουν πίσω τους.

Όσο η πολιτεία αρνείται να κοιτάξει την πραγματικότητα και κρύβεται πίσω από νομικούς βυζαντινισμούς, η στεγαστική κρίση θα γιγαντώνεται. Δεν πρόκειται πλέον για μια απλή οικονομική δυσκολία, αλλά για μια κοινωνική ωρολογιακή βόμβα.

Μια ολόκληρη γενιά νέων ανθρώπων καταδικάζεται να ζει σε νοικιασμένα δωμάτια, να αναβάλλει τη δημιουργία οικογένειας και να βλέπει το όνειρο της δικής της στέγης να εξανεμίζεται. Αν δεν σπάσουμε τώρα τον τυφλό δογματισμό, αν δεν αποκαταστήσουμε άμεσα την προσφορά γης και δεν προσαρμόσουμε τους νόμους στις πραγματικές ανάγκες του σήμερα, το τίμημα που θα πληρώσουμε ως χώρα δεν θα αποτιμάται απλώς σε ευρώ—αλλά στο ίδιο το κοινωνικό και δημογραφικό μας μέλλον.

*Γιακουμάκης Ιωάννης:  Μηχανικός Παραγωγής και Διοίκησης, Γενικός Γραμματέας Οικοδομικού Συνεταιρισμού Μηχανικών Κρήτης, Μέλος τριάντα τριών ιδιοκτητών ακινήτων στο χωριό Σείσι Βραχάσιου Δήμου Αγίου Νικολάου Κρήτης, Ιδιοκτήτης της εταιρείας ΓΙΑΚΟΥΜΑΚΗΣ ΑΚΙΝΗΤΑ (εταιρεία Κτηματομεσιτική, Μηχανικών και Κατασκευαστή).