Με τη δημιουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης αλλάζουν θεαματικά τα δεδομένα στη δόμηση, τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό και την κτηματαγορά. Δείτε τα ρεπορτάζ... Ψηφιακή λύση για αυθαίρετα, διατηρητέα και οικοδομικούς συνεταιρισμούς

Με τη δημιουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης αλλάζουν θεαματικά τα δεδομένα στη δόμηση, τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό και την κτηματαγορά.

Δείτε τα ρεπορτάζ του ecopress:

Ταυτοχρόνως οι διαχρονικές παθογένειες της πολεοδομικής αυθαιρεσίας μετατρέπονται σε αναπτυξιακό εργαλείο, μίας νέας αγοράς δικαιωμάτων δόμησης.

Τη λύση δίνει το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, καθώς η ολοκληρωμένη πρόταση του προέδρου του ΤΕΕ Γιώργου Στασινού, για τη σύσταση και λειτουργία της  Ψηφιακής Τράπεζας Γης και την ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης σε νέα βάση, έχει υιοθετηθεί από την κυβέρνηση και τα συναρμόδια υπουργεία και αναμένεται να περιληφθεί στο αναπτυξιακό πολυνομοσχέδιο, που θα τεθεί σε διαβούλευση τις επόμενες μέρες, με προοπτική  να τεθεί σε εφαρμογή μέσα στους επόμενους μήνες.

Μηχανισμός αποζημίωσης

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης νομοθετείται να λειτουργήσει ως πλατφόρμα ηλεκτρονικής και απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία.

Δημιουργεί έναν μηχανισμό αποζημίωσης δικαιούχων χωρίς κόστος για το Δημόσιο, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα». Διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Όλοι οι δήμοι της χώρας, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων που υποχρεωτικά θα εκπονηθούν την επόμενη τριετία και θα καλύπτουν ολόκληρη την έκταση του Δήμου, ορίζουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ή όσες κρίνονται απαραίτητες, ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική κατάσταση που επικρατεί με βάση τις δηλώσεις αυθαιρέτων και τα στοιχεία υπαρχόντων κτιρίων και σχεδιασμού. Στις ΖΥΣ θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα υπάρχουν προβλέψεις για μειωμένη κάλυψη και αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης.

Οριστική νομιμοποίηση αυθαιρέτων

Τη δυνατότητα να νομιμοποιηθούν περισσότερα από 400.000 αυθαίρετα με πολύ μεγάλες παραβάσεις, φέρνει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης,  μέσω της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.

Η… ευκαιρία στους συγκεκριμένους ιδιοκτήτες για τους οποίους η πρόβλεψη μέχρι σήμερα, από τους νόμους 4178/2013 του Σταύρου Καλαφάτη και 4495/2016 του Γιώργου Σταθάκη που ακόμη ισχύουν, είναι να διατηρήσουν «τακτοποιημένα» – άρα με εξαίρεση από την κατεδάφιση – τα ακίνητα τους για 30 χρόνια και όχι για πάντα, δίνεται από το αναπτυξιακό πολυνομοσχέδιο που θα τεθεί σε διαβούλευση τις επόμενες μέρες.

ΜΣΔ

Η πρόταση του ΤΕΕ για την οριστική αντιμετώπιση του θέματος των αυθαιρέτων, μέσω της  Ψηφιακής Τράπεζας Γης με παράλληλη ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, έρχεται να καλύψει  τις περιπτώσεις ακινήτων, των οποίων ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει για την περιοχή.

Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων, ο ιδιοκτήτης, εν είδη αποζημίωσης, μπορεί να ζητήσει την έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει ή να μεταβιβάσει σε τρίτο τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του. Το δικαίωμα της αποζημίωσης αφορά ιδιοκτήτες διατηρητέων, ρυμοτομούμενα ακίνητα αλλά και ακίνητα του δημοσίου όπως πρώην στρατόπεδα κτλ.

5η κατηγορία αυθαιρέτων

Ωφελούμενοι θα είναι κυρίως όσοι έχουν αυθαίρετα µε μεγάλες παραβάσεις που υπερβαίνουν το 40% και στερούνται οικοδομικής άδειας. Πιο συγκεκριμένα, πρόκειται για την 5η κατηγορία αυθαιρέτων που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τη νομιμοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Από τα στατιστικά των δηλώσεων που διατηρεί το ΤΕΕ, τέτοια αυθαίρετα αφορά σταθερά το 35% περίπου των δηλώσεων τακτοποίησης. Η ανάγκη για διαθέσιμο συντελεστή εκτιμάται σε 5 – 10 εκ. τ.μ. συνολικά.

Παρά το γεγονός πως η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης υφίσταται από το 1979, στην ουσία δεν λειτούργησε ποτέ μέχρι τώρα. Αποτέλεσμα αυτού ήταν να εκδίδονται τίτλοι, χωρίς όμως να δίνεται στην πράξη η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να αποζημιωθούν. Συνολικά έχουν εκδοθεί τίτλοι µεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, µνηµεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., με την αξία των οποίων να εκτιµάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ. Κατά τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, έχουν εκδοθεί συγκεκριμένα 244.000 τίτλοι από διατηρητέα και 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα.

Λύση για τα διατηρητέα

Λύση για περισσότερα από 20.000 διατηρητέα ακίνητα, τα οποία έχουν εγκαταλειφτεί και διαρκώς ρημάζουν και απαξιώνονται  έρχεται μέσα από τις διατάξεις για τη δημιουργία και ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Σύμφωνα με την πρόταση του προέδρου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Γιώργου Στασινού, την οποία αναμένεται να νομοθετήσει η σημερινή κυβέρνηση, δημιουργείται  στην πράξη ένας μηχανισμός,  με τον οποίο θα αποζημιώνονται οι ιδιοκτήτες χωρίς ωστόσο να επιβαρύνεται το Δημόσιο, ενώ όλες οι σχετικές διαδικασίες θα γίνονται ηλεκτρονικά, με εγγυήσεις διαφάνειας και αντικειμενικότητας.

Μεγαλύτερο πλεονέκτημα δε, αποτελεί η δυνατότητα να είναι επιτέλους εφικτή η ανακαίνιση των περίπου 20.000 διατηρητέων που «ρημάζουν» σε όλη την χώρα.

Ειδικότερα σημειώνεται ότι τα χαρακτηρισμένα από τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού διατηρητέα, μεταξύ άλλων, έχουν θεωρητικά την δυνατότητα  μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, κάτι που ωστόσο ήταν στον πάγο διότι δεν είχαν καθοριστεί οι περιοχές υποδοχής συντελεστή. Ίδιο σκηνικό επικρατούσε και με την Τράπεζα Γης που ενώ νομοθετήθηκε ως έννοια και προβλέπει την ανταλλαγή εκτάσεων ή συντελεστή δόμησης από ακίνητα που δεσμεύονται (απολλοτριούμενα κ.λ.π.) – δεν εφαρμόστηκε.

Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί

Σημειώνεται ότι το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έχει επιβάλλει στο κράτος να αποζημιώσει οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν χάσει το δικαίωμα δόμησης σε δασικές εκτάσεις μετά το 1975, χωρίς το κράτος να διαθέτει χρήματα για να εκπληρώσει τη δυσβάστακτη αυτή υποχρέωση του.

Η δημιουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, ως πλατφόρμα απρόσωπης αγορά και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία παρέχει μέχω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης τον μηχανισμό αποζημίωσης για τις εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών στο σύνολο τους ή κατά ένα τμήμα τους, εφόσον στη θέση που βρίσκονται δεν μπορούν να πολεοδομηθούν,  ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα». Παράλληλα προωθείται η ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού σύμφωνα με τις συνταγματικές επιταγές.

Σημειώνεται ότι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί περιλαμβάνονται στις κατηγορίες ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης

Οι νέες ρυθμίσεις

Με  τις προτεινόμενες διατάξεις του αναπτυξιακού πολυνομοσχεδίου προβλέπεται ότι  πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης.

Ειδικότερα:

– Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο υπουργείο.

– Ο τίτλος καταχωρείται στην ΨΤΓ και αποκτά την αξία βάσει τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει.

– Ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε ΖΥΣ και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία, την οποία χρεώνεται ο αγοραστής.

– Το σύστημα αντιστοιχεί ηλεκτρονικά και απρόσωπα τον συντελεστή πωλητών και αγοραστών, κατά προτεραιότητα εντός του ιδίου ή όμορου δήμου.

– Η πλεονάζουσα αξία χρησιμοποιείται για χρηματική ροή. Η αξία που «χρηματοδοτεί» τη λειτουργία της ΨΤΓ δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης κλπ.

Συγκεκριμένα για τα διατηρητέα:

– Ο ιδιοκτήτης διατηρητέου αρχικά λαμβάνει μόνο το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που διαθέτει ώστε να έχει κεφάλαιο κίνησης για να κάνει τις εργασίες που επιθυμεί. Το υπόλοιπο 70% το λαμβάνει με την περάτωση και πιστοποίηση των εργασιών.

– Ο αγοραστής λαμβάνει το συντελεστή που αγόρασε και ο αντίστοιχος συντελεστής διαγράφεται από το ακίνητο προσφοράς. Όλα τα ανωτέρω εκτελούνται με αντίστοιχες εγγραφές στο κτηματολογικό γραφείο ή υποθηκοφυλακείο.

– Οι συναλλασσόμενοι με την ΨΤΓ επιβαρύνονται με ένα ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής προς χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικού ισοζυγίου στο Πράσινο Ταμείο.

Παράδειγμα

Ας υποθέσουμε ότι υπάρχει ένα διατηρητέο στα Πετράλωνα, 300 τ.μ. με τιμή ζώνης τα 1.000 ευρώ. Η αποζημίωση υπολογίζεται στις 300.000. ευρώ. Από αυτά, το 5%, όπως προβλέπεται θα πάει στο Πράσινο Ταμείο για δράσεις. Πρόκειται για ποσό που αντιστοιχεί στις 15.000 ευρώ. Η προκαταβολή που θα λάβει αρχικά ο ιδιοκτήτης είναι 30%, δηλαδή 90.000 ευρώ και τα οποία είναι κεφάλαιο κίνησης για να φτιάξει, υποχρεωτικά, τουλάχιστον την πρόσοψη του διατηρητέου του. Σε δεύτερο χρόνο και αφού ανακαινίσει την πρόσοψη του κτιρίου και γίνει ο απαραίτητος έλεγχος από τον ελεγκτή δόμησης, θα πάρει το υπόλοιπο ποσό της αποζημίωσης που δικαιούται.

Κοινόχρηστοι χώροι

Ίδιο πλάνο, προβλέπεται όμως και για τους κοινόχρηστους χώρους. Μάλιστα, οι χρονίζουσες καθυστερήσεις στις αποζημιώσεις που αποτελούν μεγάλο πονοκέφαλο για τα… ταμεία των δήμων, θα δίνονται μέσα από τις αξίες που θα δημιουργήσει η Τράπεζα Γης.

ΚΛΗΡΩΣΗ ΜΕ ΔΩΡΟ

Εγγραφείτε στο Newsletter και εξασφαλείστε την συμμετοχή σας