ΣΕΠΟΧ: πως δίνουν παρόδια δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές και οικισμούς

Ο χαρακτηρισμός των δημοτικών οδών θα λειτουργήσει ως εργαλείο της κτηματαγοράς για την αύξηση των τιμών των παρόδιων ακινήτων επισημαίνει σε ανακοίνωση του ο Σύλλογος Ελλήνων Πολεοδόμων Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ) και επισημαίνει ότι μέσω των νέων μελετών αναγνώρισης οδών επιχειρείται να αποδοθούν περαιτέρω δικαιώματα δόμησης σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια-χωράφια, προκειμένου αυτά να γίνουν οικόπεδα, αποκτώντας «πρόσωπο» σε δρόμο. Παράλληλα αναφέρει ότι η πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση για τους οικισμούς του ΥΠΕΝ δίνει οικοδομησιμότητα  στις αραιοδομημένες εκτάσεις των οικισμών της χώρας.

-«Η αναγνώριση των διαφορετικών κατηγοριών δρόμων που επιχειρείται κατά την τρέχουσα περίοδο μοιάζει να έχει κύρια στόχευση να αποδοθούν περαιτέρω δικαιώματα δόμησης σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια-χωράφια προκειμένου αυτά να γίνουν οικόπεδα, αποκτώντας «πρόσωπο» σε δρόμο. Μάλιστα, αυτό το δικαίωμα οικοδομησιμότητας σε εκτός σχεδίου περιοχές είναι απαλλαγμένο από τις υποχρεώσεις για εισφορά σε γη και χρήμα που συνδέονται με την ένταξη εκτός σχεδίου περιοχών στο σχέδιο πόλης. Έτσι, ο χαρακτηρισμός των δημοτικών οδών θα λειτουργήσει ως εργαλείο της κτηματαγοράς για την αύξηση των τιμών των παρόδιων ακινήτων». Επισημαίνει ο ΣΕΠΟΧ και παράλληλα σημειώνει ότι:

«Η πρόσφατη προσθήκη/τροπολογία για το ζήτημα της οριοθέτησης οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, μετά τη μεγάλη αναστάτωση που προκάλεσε η νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, είναι ενδεικτική της επιλογής αυτής. Προκειμένου να διασφαλιστεί η οικοδομησιμότητα στις αραιοδομημένες εκτάσεις μεταξύ του προγενέστερα καθορισμένου ορίου και του υπό μελέτη/ μελλοντικού ορίου, ώστε «τα οικόπεδα να μην γίνουν χωράφια»: Αφενός εισάγεται ένα νέο εργαλείο, αυτό της Ζώνης Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) (για τους πολύ μικρούς οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους), που εν δυνάμει θα καταλαμβάνει το σύνολο των εκτάσεων αυτών ως εντός ορίων οικισμού. Αφετέρου, ενεργοποιείται με διαστρεβλωμένο τρόπο το εργαλείο της Περιοχής Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ) (για τους οικισμούς από 701 ως 2.000 κατοίκους), που εν δυνάμει θα καταλαμβάνει το σύνολο των εκτάσεων αυτών ως εκτός ορίων οικισμού αλλά με ευνοϊκότερους όρους από την εκτός σχεδίου δόμηση».

Χαρακτηρισμός δημοτικών οδών και οι εξελίξεις στην οριοθέτηση οικισμών

Η ανακοίνωση του ΣΕΠΟΧ για τον χαρακτηρισμό δημοτικών οδών & τις εξελίξεις στην οριοθέτηση οικισμών αναλυτικά αναφέρει τα ακόλουθα:

Με αφορμή την υποβολή της πρώτης φάσης των πρώτων αυτοτελών μελετών για τον χαρακτηρισμό δημοτικών οδών, ο ΣΕΠΟΧ υπογραμμίζει κάποιες βασικές αρχές-θέσεις που υποστηρίζουν την ανάγκη να γίνει κατανοητός ο χαρακτηρισμός δημοτικών δρόμων ως αναπόσπαστο κομμάτι του ολοκληρωμένου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού και της προστασίας του περιβάλλοντος και όχι ως εργαλείο εξασφάλισης οικοδομησιμότητας και περαιτέρω ενίσχυσης της εκτός σχεδίου δόμησης.

Πρόκειται για τις μελέτες καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας ανά Δημοτική Ενότητα στις περιοχές εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, εκτός των ορίων των οικισμών των νομίμως υφιστάμενων προ του έτους 1923 και των οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους, κατ’ εφαρμογή των τεχνικών προδιαγραφών, κριτηρίων και προϋποθέσεων που εκδόθηκαν το 2022 (ΦΕΚ 2671Β).

♦ Δρόμοι για σύνδεση, όχι για δόμηση και η αντιστροφή του κανόνα. Οι δρόμοι κάθε κατηγορίας που βρίσκονται εκτός πόλεων και οικισμών, περιοχών παραθεριστικής κατοικίας ή οργανωμένων υποδοχέων δραστηριοτήτων έχουν ως κύριο σκοπό τη διασύνδεση και επικοινωνία πόλεων, οικισμών, δραστηριοτήτων, τόπων, περιοχών περιβαλλοντικού και πολιτιστικού ενδιαφέροντος κ.λπ. Αντίθετα, μια διαχρονικά παγιωμένη αλλά ουσιαστικά διαστρεβλωμένη αντίληψη υποστηρίζει ότι ο δρόμος επιφέρει δικαίωμα δόμησης στις παρόδιες ιδιοκτησίες (παρόδια δόμηση). Πρόκειται για μια ανατροπή του πολεοδομικού σχεδιασμού, σε αντίθεση με την αρχή της ορθολογικής και συνετής χρήσης της γης ως πολύτιμου πόρου, τις συνταγματικές επιταγές και τη νομολογία του ΣτΕ, και τις περιβαλλοντικής προκλήσεις της κλιματικής κρίσης.

♦ Κίνδυνοι της αναγνώρισης και του χαρακτηρισμού δημοτικών οδών. Η αναγνώριση των διαφορετικών κατηγοριών δρόμων που επιχειρείται κατά την τρέχουσα περίοδο μοιάζει να έχει κύρια στόχευση να αποδοθούν περαιτέρω δικαιώματα δόμησης σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια-χωράφια προκειμένου αυτά να γίνουν οικόπεδα, αποκτώντας «πρόσωπο» σε δρόμο. Μάλιστα, αυτό το δικαίωμα οικοδομησιμότητας σε εκτός σχεδίου περιοχές είναι απαλλαγμένο από τις υποχρεώσεις για εισφορά σε γη και χρήμα που συνδέονται με την ένταξη εκτός σχεδίου περιοχών στο σχέδιο πόλης. Έτσι, ο χαρακτηρισμός των δημοτικών οδών θα λειτουργήσει ως εργαλείο της κτηματαγοράς για την αύξηση των τιμών των παρόδιων ακινήτων.

♦ Λειτουργικό οδικό δίκτυο. Η αναγνώριση οδών από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) είναι προβληματική, με δεδομένο ότι υπάρχει η κατάταξη και η κατηγοριοποίηση από το Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών (ΥΠΟΜΕ) (για εθνικούς, επαρχιακούς, δημοτικούς δρόμους). Σε κάθε περίπτωση, στόχο των δυο Υπουργείων θα πρέπει να αποτελεί η δημιουργία λειτουργικού οδικού δικτύου σε όλες τις κλίμακες όπως απαιτεί ο χωροταξικός σχεδιασμός.

♦ Ιδιοκτησία και κοινοχρησία οδών. Θέματα που χρειάζονται περαιτέρω αποσαφήνιση είναι: Αφενός, η ιδιοκτησία του εδάφους των δρόμων, η οποία συνδέεται με τη συντήρηση και τη διαχείρισή τους. Αφετέρου, το καθεστώς κοινοχρησίας, με ιδιαίτερη αναφορά στους αγροτικούς δρόμους. Κρίνεται ιδιαίτερα σημαντικό, το δίκτυο των αγροτικών δρόμων που χρησιμεύει για την πρόσβαση σε καλλιέργειες, για τη συγκομιδή κ.λπ. να μην γίνει οικοδομήσιμο, γιατί επιφέρει μείωση της γεωργικής γης.

♦ Προστατευτέο δομημένο περιβάλλον. Ειδική προσοχή και μέριμνα πρέπει να δοθεί στα μονοπάτια, τις οδεύσεις, τις διελεύσεις κ.λπ. που έχουν άμεση σχέση με περιοχές προστασίας (π.χ. παραδοσιακούς οικισμούς).

♦ Ο χαρακτηρισμός οδών στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Σε κάθε περίπτωση, ένα κατεξοχήν κρίσιμο θέμα είναι πώς ο χαρακτηρισμός των δημοτικών οδών θα συσχετιστεί με τις υπό εξέλιξη μελέτες των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ, ΕΠΣ) και μια επιθυμητή και αναγκαία συνολική θεώρηση του χώρου. Οι παράλληλες μελέτες χωρίς ουσιαστική αλληλοτροφοδότηση λειτουργούν ως αρνητικές προϋποθέσεις για έναν ολοκληρωμένο σχεδιασμό.

Ο ΣΕΠΟΧ τονίζει ότι η αναγνώριση και ο χαρακτηρισμών των δημοτικών οδών είναι άρρηκτα και αναπόσπαστα συνδεδεμένα με την εκτός σχεδίου δόμηση. Αποτελούν την άλλη όψη του ίδιου νομίσματος. Πάγια θέση του ΣΕΠΟΧ είναι η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης και η αποφασιστική αντιμετώπιση των έντονων επιπτώσεων που έχει στον περιαστικό και εξωαστικό χώρο, το περιβάλλον και το τοπίο.

Δυστυχώς, όμως, οι πολιτικές που ασκεί η πολιτεία για τη δόμηση και τον σχεδιασμό φαίνονται να συντηρούν και να ενισχύουν την εκτός σχεδίου δόμηση. Η πρόσφατη προσθήκη/τροπολογία για το ζήτημα της οριοθέτησης οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, μετά τη μεγάλη αναστάτωση που προκάλεσε η νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, είναι ενδεικτική της επιλογής αυτής. Προκειμένου να διασφαλιστεί η οικοδομησιμότητα στις αραιοδομημένες εκτάσεις μεταξύ του προγενέστερα καθορισμένου ορίου και του υπό μελέτη/ μελλοντικού ορίου, ώστε «τα οικόπεδα να μην γίνουν χωράφια»: Αφενός εισάγεται ένα νέο εργαλείο, αυτό της Ζώνης Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) (για τους πολύ μικρούς οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους), που εν δυνάμει θα καταλαμβάνει το σύνολο των εκτάσεων αυτών ως εντός ορίων οικισμού. Αφετέρου, ενεργοποιείται με διαστρεβλωμένο τρόπο το εργαλείο της Περιοχής Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ) (για τους οικισμούς από 701 ως 2.000 κατοίκους), που εν δυνάμει θα καταλαμβάνει το σύνολο των εκτάσεων αυτών ως εκτός ορίων οικισμού αλλά με ευνοϊκότερους όρους από την εκτός σχεδίου δόμηση.

Σε συνέχεια της σχετικής πρόσφατης ανακοίνωσής του ο ΣΕΠΟΧ τονίζει ότι οι τροπολογίες αυτές, που στοχεύουν στην παράκαμψη των αποφάσεων του ΣτΕ, αφενός περιπλέκουν περαιτέρω την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, επινοώντας νέα εργαλεία, και, αφετέρου, επανεισάγουν την παρέκκλιση ως μια νέα κατηγορία εκτός σχεδίου δόμησης με πιο ελαστικούς όρους. Οι εξελίξεις αυτές εγκυμονούν σημαντικούς κινδύνους, οδηγώντας, αφενός, στη βεβιασμένη εξασφάλιση οικοδομικών αδειών, και, αφετέρου, ανοίγοντας νέα «παράθυρα» οικοδομησιμότητας και διευκόλυνσης της εκτός σχεδίου δόμησης, ακόμα και της οργανωμένης δόμησης, καταρχάς πέριξ των οικισμών αλλά με ενδεχόμενες περαιτέρω ανεξέλεγκτες αρνητικές συνέπειες για την ορθολογική ανάπτυξη του χώρου και την ενίσχυση της εκτός σχεδίου δόμησης σε όλη την επικράτεια.

Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΣΕΠΟΧ