ΣτΕ: αιφνίδια ανατροπή στη νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ για εκτός σχεδίου

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας θέτει υπό επανεξέταση τη μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, που έχει καταρτίσει  το ΥΠΕΝ και ετοιμάζεται «από μέρα σε μέρα…»  να θέσει σε δημόσια διαβούλευση, καθώς  διευρύνει την απαίτηση για να μπορούν να χτίσουν, να έχουν πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο και τα οικόπεδα που βρίσκονται εντός ζώνης οικισμού, όπως και τα εντός σχεδίου.

Νεότερη ενημέρωση: Το υπουργείο Περιβάλλοντος με επίσημη ανακοίνωση του, που ανάρτησε στις 3 Απριλίου 2024 στην επίσημη ιστοσελίδα του μεταθέτει σε επόμενο χρόνο τη μεταβατική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, μετά την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία όπως έγραψε το ecopress επιφέρει ανατροπές στην νομοθετική προετοιμασία του υπουργείου. Δείτε εδώ στο ecopress

Το ακυρωτικό δικαστήριο, που αποφάσισε ότι είναι νομίμως ακυρωθείσα η οικοδομική άδεια από την Υπηρεσία Δόμησης σε οικόπεδο εντός ζώνης οικισμού κρίνει ρητά ότι: «σε κάθε περίπτωση, και τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα».

Η νέα απόφαση του ΣτΕ υπογραμμίζει την απαίτηση για την εκτός σχεδίου δόμηση, το γήπεδο «να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο), νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση». Ταυτοχρόνως, επεκτείνοντας την ίδια απαίτηση και για «τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα», προκαλεί αιφνίδια ανατροπή στις προβλέψεις της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης, που έχει ετοιμάσει το ΥΠΕΝ.

Αυτό διότι η νομοθετική ρύθμιση που έχει ετοιμάσει το ΥΠΕΝ αφορά επί λέξει σε «μεταβατικές προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας σε γήπεδα κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός ορίων νομίμως υφισταμένων οικισμών» . Με βάση λοιπόν τη νομολογία που διαμορφώνει η νέα απόφαση του ΣτΕ, τίθεται θέμα για το  εύρος περιπτώσεων που καλύπτει η νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, ιδίως των ακινήτων που βρίσκονται εντός ζώνης οικισμού, για τα οποία η απόφαση του ΣτΕ λέει ότι:

-«Αβασίμως προβάλλεται ότι  διαφοροποιείται, το επίμαχο γήπεδο, διότι, ευρισκόμενο εντός ζώνης οικισμού, προσομοιάζει με τα εντός οικισμού οικόπεδα λόγω της εγγύτητάς του σ’ αυτόν, γεγονός που δημιουργεί πιο έντονη προσδοκία του ιδιοκτήτη για οικιστική αξιοποίηση και δικαιολογεί διαφορετικούς όρους δόμησης από τα λοιπά εκτός σχεδίου ακίνητα». Αιτιολογώντας ότι:

-«Τούτο αφενός μεν διότι η ζώνη των 500 μέτρων από τα όρια οικισμού είναι έκταση εκτός σχεδίου πόλης, αφετέρου δε, διότι, σε κάθε περίπτωση, και τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα».

Είναι αξιοσημείωτο εξάλλου ότι το ΣτΕ με συνεχείς αποφάσεις του τα τελευταία χρόνια, ακυρώνει διοικητικές πράξεις παλαιών νομαρχών, δημάρχων και περιφερειαρχών, που αναγνώρισαν δρόμους ως κοινόχρηστους και θεωρεί ότι η αρμοδιότητα αυτή ασκείται από το κράτος στο πλαίσιο ολοκληρωμένων πολεοδομικών σχεδίων, με απόφαση του αρμόδιου υπουργού.

Εκτός σχεδίου δόμηση: ολόκληρη η τελική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ

Η νέα απόφαση του ΣτΕ

Η νέα απόφαση (ΣτΕ 350/2024) περί «μη οικοδομησιμότητας γηπέδου εκτός σχεδίου χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο», πρόεδρος Πρόεδρος: Χρ. Ντουχάνης
Εισηγητής: Ζ. Θεοδωρικάκου, όπως δημοσιεύεται σε περίληψη στη νομική επιθεώρηση «Νόμος+ Φύση» έχει ως εξής:

-«Ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο σε δρόμο, που το καθιστά οικοδομήσιμο, όταν ο δρόμος αυτός, ανεξαρτήτως αν είναι εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, παρά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις, υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο. Και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση.

Αβασίμως προβάλλεται ότι  διαφοροποιείται, το επίμαχο γήπεδο, διότι, ευρισκόμενο εντός ζώνης οικισμού, προσομοιάζει με τα εντός οικισμού οικόπεδα λόγω της εγγύτητάς του σ’ αυτόν, γεγονός που δημιουργεί πιο έντονη προσδοκία του ιδιοκτήτη για οικιστική αξιοποίηση και δικαιολογεί διαφορετικούς όρους δόμησης από τα λοιπά εκτός σχεδίου ακίνητα. Τούτο αφενός μεν διότι η ζώνη των 500 μέτρων από τα όρια οικισμού είναι έκταση εκτός σχεδίου πόλης, αφετέρου δε, διότι, σε κάθε περίπτωση, και τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα.

Εφόσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ήταν υποχρεωμένη να απορρίψει, για τον λόγο αυτόν, το αίτημα έκδοσης της προσβληθείσας με την αίτηση ακυρώσεως οικοδομικής άδειας. Συνεπώς, νομίμως ακυρώθηκε με την εκκαλούμενη απόφαση η προσβληθείσα άδεια οικοδομής».