ΣτΕ: οριστικές αποφάσεις για υπόγεια γκαράζ με ΝΟΚ και άδειες με ευθύνη μηχανικού

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέα δεδομένα στην αντιμετώπιση των δικαστικών αμφισβητήσεων μπόνους του ΝΟΚ και οικοδομικών αδειών δημιουργεί η απόφαση 805/2026 του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία σε δύο μέχρι τώρα ανοιχτά θέματα της οικοδομικής δραστηριότητας δίνει οριστικές απαντήσεις, για το τι επιτρέπεται να κατασκευάζεται κάτω από την επιφάνεια του οικοπέδου, και με ποιες διαδικασίες το κράτος εξασφαλίζει τη νομιμότητα των οικοδομικών εργασιών.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας με την απόφαση 805/2026 κρίνει συνταγματική τη δυνατότητα επέκτασης υπογείων εκτός του περιγράμματος των κτιρίων και με την ίδια απόφαση επιβεβαιώνει τη νομιμότητα της ηλεκτρονικής έκδοσης οικοδομικών αδειών με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού, χωρίς υποχρεωτικό προηγούμενο ουσιαστικό έλεγχο από την Πολεοδομία.

Η νέα απόφαση του ΣτΕ είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία οι αποφάσεις του ΣτΕ για τα πολεοδομικά κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έχουν προκαλέσει ανατροπές στον σχεδιασμό οικοδομικών έργων και επενδύσεων. Και ταυτοχρόνως η οριστική αντιμετώπιση του πλέγματος των μπόνους του ΝΟΚ σε εκκρεμείς δίκες του ΣτΕ οδηγεί σε επόμενες εξελίξεις για την κατάρτιση ενός νέου Οικοδομικού Κανονισμού, από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με στόχο να υπάρξει ασφάλεια δικαίου στη δόμηση.

 Δύο κρίσεις πρώτης γραμμής για τη δόμηση στην ίδια δικαστική απόφαση 

Η νέα δικαστική κρίση του Ανώτατου Δικαστηρίου διαχωρίζει τη δυνατότητα επέκτασης των υπογείων από άλλες διατάξεις του ΝΟΚ, που έχουν κριθεί αντισυνταγματικές, αναγνωρίζοντας ότι η κατασκευή υπόγειων χώρων πέρα από το περίγραμμα του υπέργειου κτιρίου, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του άρθρου 17 παράγραφος 6, είναι συμβατή με τη συνταγματική προστασία του περιβάλλοντος.

Η απόφαση του ΣτΕ, που κρίνει συνταγματικές τις διατάξεις του ΝΟΚ για την κατασκευή υπόγειων γκαράζ εκτός του περιγράμματος της οικοδομής, αφορά σε εκδίκαση υπόθεσης προσφυγής κατά της οικοδομικής άδειας της Πολεοδομίας του Δήμου Αθηναίων για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου στην περιοχή Μακρυγιάννη της Ακρόπολης, με νομικό παραστάτη της πλευράς που υπερασπίστηκε στο δικαστήριο τη νομιμότητα και συνταγματικότητα της οικοδομικής άδειας, τον Ανδρέα Παπαπετρόπουλο δικηγόρο με ειδίκευση σε πολεοδομικά θέματα.

Και η κρίση του ΣτΕ  υπέρ της δυνατότητας επέκτασης υπογείων εκτός του περιγράμματος των κτιρίων αποτελεί νέο στοιχείο της ίδια απόφασης, που επιβεβαιώνει παράλληλα ότι το σύστημα ηλεκτρονικής έκδοσης οικοδομικών αδειών του νόμου 4495/2017 διαθέτει θεσμικές εγγυήσεις ελέγχου και ότι η ανάθεση σημαντικών ευθυνών στους ιδιώτες μηχανικούς δεν παραβιάζει το Σύνταγμα. Το σκέλος αυτής της  κρίσης του ΣτΕ έχει αναδειχθεί στο δημοσίευμα «ΣτΕ: απόφαση σταθμός για τις ψηφιακές οικοδομικές άδειες, με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού».

Πώς κρίθηκαν τα υπόγεια γκαράζ συνταγματικά, μετά την υποβολή πρόσθετων λόγων ακύρωσης τους

Η δικαστική κρίση για τα υπόγεια γκαράζ εκτός του περιγράμματος της οικοδομής αποκτά πρόσθετη σημασία, επειδή το συγκεκριμένο ζήτημα τέθηκε ενώπιον του ΣτΕ με πρόσθετους λόγους ακύρωσης, κατά τη διάρκεια της δικαστικής αντιπαράθεσης για την ανέγερση ξενοδοχείου στην περιοχή Μακρυγιάννη, κοντά στην Ακρόπολη.

Οι προσφεύγοντες κατά της οικοδομικής άδειας της επταώροφης ξενοδοχειακής μονάδας, στη διακαστική πορεία της υπόθεσης στο ΣτΕ, με συμπληρωματικό δικόγραφο έθεσαν πρόσθετα ζητήματα συνταγματικότητας των διατάξεων του ΝΟΚ. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονταν η κατασκευή παταριών που δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης και η επέκταση υπόγειων χώρων πέρα από το περίγραμμα της οικοδομής.

-Για τα πατάρια, το δικαστήριο εφάρμοσε τη νομολογία της Ολομέλειας του ΣτΕ, που είχε ήδη κρίνει αντισυνταγματικό το αντίστοιχο πολεοδομικό κίνητρο, και προχώρησε σε μερική ακύρωση της άδειας.

Για την επέκταση των υπογείων, οι προσφεύγοντες υποστήριξαν ότι η δυνατότητα επέκτασης των υπογείων έως τα επιτρεπόμενα όρια του οικοπέδου οδηγεί σε εκτεταμένες εκσκαφές, περιορίζει το φυσικό έδαφος και δυσχεραίνει τη φύτευση μεγάλων δέντρων.

Το  ΣτΕ απέρριψε την πρόσθετη προσφυγή για την επέκταση των υπογείων και έκρινε τελικά ότι η επέκταση των υπογείων χώρων εκτός του περιγράμματος του κτιρίου είναι σύμφωνη μμε το Σύνταγμα. Με την συγκεκριμένη απόφαση το ανώτατο Δικαστήριο επέλυσε οριστικά το ζήτημα, κρίνοντας ότι η συγκεκριμένη πρόβλεψη του ΝΟΚ δεν είναι δυσμενέστερη για το φυσικό και το οικιστικό περιβάλλον σε σύγκριση με τις προγενέστερες του ΓΟΚ 1985 και του π.δ. 3-10-1978, οι οποίες επέτρεπαν επίσης την επέκταση του υπογείου εκτός του περιγράμματος του κτιρίου υπό προϋποθέσεις. Ως εκ τούτου, η επέκταση των υπογείων χώρων εκτός του περιγράμματος του κτιρίου, κατά το άρθρο 17 παρ. 6 του ΝΟΚ δεν αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγματος.

Πως συνδυάζονται οι αποφάσεις ΣτΕ για ξενοδοχείο Ακρόπολης και παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς

Η νέα απόφαση του ΣτΕ, η οποία μάλιστα προέκυψε κατά την εκδίκαση πρόσθετων λόγων ακύρωσης, τελικά επιβεβαιώνει ότι ένα υπόγειο μπορεί, όταν το επιτρέπει η εφαρμοστέα νομοθεσία, να έχει μεγαλύτερη επιφάνεια από το κτίριο που κατασκευάζεται πάνω από το έδαφος. Δηλαδή σε οικόπεδο, όπου το υπέργειο κτίριο καταλαμβάνει ένα συγκεκριμένο τμήμα της επιφάνειας, μπορεί να προβλέπεται υπόγεια κατασκευή που επεκτείνεται κάτω από μέρος του ακάλυπτου χώρου.

Η δυνατότητα αυτή έχει πρακτική σημασία για τη δημιουργία χώρων στάθμευσης, αποθηκών, μηχανολογικών εγκαταστάσεων και άλλων επιτρεπόμενων υπόγειων χρήσεων. Και επηρεάζει οικονομικά  και πολεοδομικά την αξιοποίηση οικοπέδων, τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό και τη λειτουργικότητα νέων κτιρίων. Η απόφαση, πάντως, δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται ανεξαιρέτως η εκσκαφή ολόκληρου του οικοπέδου. Οι μηχανικοί εξακολουθούν να οφείλουν να εφαρμόζουν τα επιτρεπόμενα ποσοστά υπόγειας επέκτασης, τις απαιτήσεις φύτευσης και τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις κάθε περιοχής.

Αυτός ο διαχωρισμός έχει ιδιαίτερη σημασία μετά την απόφαση ΣτΕ 2035/2025, που αφορούσε το παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, το ανώτατο δικαστήριο είχε κρίνει ότι ειδικό προστατευτικό πολεοδομικό καθεστώς δεν επέτρεπε την κατασκευή υπογείων εκτός του περιγράμματος του υπέργειου κτιρίου, προκειμένου να προστατευθούν η υψηλή βλάστηση και η φυσιογνωμία της περιοχής. Η απόφαση εκείνη είχε παρουσιαστεί αναλυτικά από το ecopress στο δημοσίευμα «ΝΟΚ: η απόφαση ΣτΕ για σοφίτες, υπόγεια γκαράζ και δόμηση σε Δήμους».

Επομένως, οι δύο αποφάσεις πρέπει να διαβάζονται συνδυαστικά: η ΣτΕ 805/2026 επιβεβαιώνει τη συνταγματικότητα της γενικής ρύθμισης, ενώ η ΣτΕ 2035/2025 αναγνωρίζει την προτεραιότητα ειδικών περιορισμών, που προστατεύουν συγκεκριμένες περιοχές.

Συνταγματικό το σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών με ευθύνη μηχανικού

Μεγάλης σημασίας είναι ακόμη το σκέλος της της απόφασης του ΣτΕ 805/2026, που αφορά ατη λειτουργία του συστήματος e-Άδειες, μέσω του οποίου εκδίδονται ηλεκτρονικά οι οικοδομικές άδειες.

Η διαδικασία που καθιερώθηκε με τον νόμο 4495/2017 στηρίζεται στην ηλεκτρονική υποβολή δικαιολογητικών και μελετών από τον αρμόδιο ιδιώτη μηχανικό. Ανάλογα με την κατηγορία της άδειας, η έκδοση μπορεί να πραγματοποιείται αυτοματοποιημένα, χωρίς να προηγείται πλήρης ουσιαστικός έλεγχος του φακέλου από την Υπηρεσία Δόμησης.

Οι προσφεύγοντες αμφισβήτησαν τη συνταγματικότητα αυτού του συστήματος, θεωρώντας ότι η απουσία προηγούμενου ελέγχου από την Πολεοδομία αποδυναμώνει την κρατική εποπτεία της οικοδομικής δραστηριότητας.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας απέρριψε τον ισχυρισμό. Σύμφωνα με την απόφαση, το σύστημα περιλαμβάνει μηχανισμούς ελέγχου που επιτρέπουν στο κράτος να εποπτεύει τη νομιμότητα των κατασκευών.

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στον υποχρεωτικό δειγματοληπτικό έλεγχο νομιμότητας των υποβαλλόμενων μελετών και στοιχείων, ο οποίος προβλέπεται ανά εξάμηνο, με αλγοριθμική επιλογή, σε ποσοστό τουλάχιστον 30% των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται.

Παράλληλα, προβλέπονται οι έλεγχοι που πραγματοποιούνται από τους Ελεγκτές Δόμησης κατά τα προβλεπόμενα στάδια εκτέλεσης των οικοδομικών εργασιών.

Το δικαστήριο δέχεται ότι το σύνολο αυτών των διαδικασιών αποτελεί επαρκές θεσμικό πλαίσιο, ώστε ο ηλεκτρονικός τρόπος έκδοσης αδειών να μην παραβιάζει το άρθρο 24 του Συντάγματος. Σημαντικό στοιχείο της κρίσης του ΣτΕ  είναι επίσης ότι η ηλεκτρονικά εκδιδόμενη οικοδομική άδεια εξακολουθεί να αποτελεί διοικητική πράξη. Επομένως, οι πολίτες που θεωρούν ότι θίγονται από την έκδοσή της διατηρούν το δικαίωμα να προσφύγουν στη Δικαιοσύνη.

Η δικαστική επιβεβαίωση της συνταγματικότητας του ηλεκτρονικού συστήματος περιορίζει έναν σημαντικό λόγο αμφισβήτησης οικοδομικών αδειών, χωρίς να αποκλείει τον έλεγχο της νομιμότητας κάθε συγκεκριμένου έργου. Δηλαδή δεν απαλλάσσει τις οικοδομικές άδειες από τον έλεγχο συμμόρφωσης με τους ισχύοντες όρους δόμησης, τις ειδικές εγκρίσεις και τη νομολογία για τις επιμέρους διατάξεις του ΝΟΚ

Για τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές, η σημασία της απόφασης βρίσκεται στο γεγονός ότι η άδεια δεν μπορεί να θεωρηθεί παράνομη αποκλειστικά επειδή εκδόθηκε αυτοματοποιημένα, με ευθύνη μηχανικού και χωρίς προηγούμενο πλήρη έλεγχο της ΥΔΟΜ. Για τους μηχανικούς, επιβεβαιώνεται ο θεσμικός τους ρόλος στη σύνταξη και υποβολή των μελετών, καθώς και η ευθύνη που αναλαμβάνουν για την ορθότητα των στοιχείων του φακέλου. Για την αγορά των κατασκευών, η απόφαση συμβάλλει στην ασφάλεια δικαίου, καθώς αποσαφηνίζει ζητήματα που θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο νέων προσφυγών και αμφισβητήσεων.

Το ζήτημα που παραμένει ανοιχτό: ποιος συντελεστής δόμησης υπερισχύει

Παρά τις σημαντικές κρίσεις της, η απόφαση ΣτΕ 805/2026 δεν κλείνει οριστικά ολόκληρη τη δικαστική υπόθεση. Το ζήτημα που παραπέμπεται στην επταμελή σύνθεση του Ε΄ Τμήματος αφορά την εφαρμογή του μέσου συντελεστή δόμησης που προβλέπεται σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) τα οποία εγκρίθηκαν πριν από τις 13 Ιουνίου 1997.

Στη συγκεκριμένη υπόθεση, το ΓΠΣ της Αθήνας προβλέπει μέσο συντελεστή δόμησης 2,5 για την πολεοδομική ενότητα Μακρυγιάννη, ενώ η επίδικη οικοδομική άδεια εκδόθηκε με συντελεστή 3,6, βάσει παλαιότερου προεδρικού διατάγματος.

Το ερώτημα είναι εάν ο μέσος συντελεστής του ΓΠΣ δεσμεύει άμεσα την έκδοση οικοδομικών αδειών ή εάν εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι ειδικά θεσπισμένοι συντελεστές δόμησης.

Η πενταμελής σύνθεση δέχθηκε την εφαρμογή του συντελεστή 3,6, αλλά λόγω διαφορετικής προγενέστερης νομολογίας παρέπεμψε το ζήτημα στην επταμελή σύνθεση για οριστική κρίση. Η απάντηση έχει σημασία που εκτείνεται πέρα από το συγκεκριμένο ξενοδοχειακό έργο, καθώς μπορεί να επηρεάσει τον τρόπο εφαρμογής παλαιών ΓΠΣ σε άλλες πολεοδομικές ενότητες.

Νομικοί κύκλοι σχολιάζοντας την απόφαση ΣτΕ 805/2026 σημειώνουν ότι: «Το ουσιαστικό αποτέλεσμα της ΣτΕ 805/2026 είναι ότι διαμορφώνει σαφέστερο νομικό πλαίσιο για δύο σημαντικές πτυχές της οικοδομικής δραστηριότητας: τη δυνατότητα νόμιμης κατασκευής εκτεταμένων υπόγειων χώρων και τη συνταγματική κατοχύρωση της ηλεκτρονικής διαδικασίας έκδοσης οικοδομικών αδειών. Την ίδια στιγμή, η εκκρεμότητα για τον συντελεστή δόμησης υπενθυμίζει ότι η νομιμότητα κάθε οικοδομικού έργου εξακολουθεί να εξαρτάται από το σύνολο των πολεοδομικών κανόνων που εφαρμόζονται στη συγκεκριμένη περιοχή».