Στο ΥΠΕΝ η σκυτάλη ευθύνης για τη δόμηση στη Μάνη 

Στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας βρίσκεται η ευθύνη να δώσει σαφείς και συγκεκριμένες κατευθύνσεις για την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας στη Δυτική Μάνη, μετά τα επίσημα ερωτήματα της ΥΔΟΜ Καλαμάτας.

Το ΥΠΕΝ καλείται να ξεκαθαρίσει το καθεστώς δόμησης στη ζώνη των 800 μέτρων γύρω από τους στάσιμους οικισμούς, τις προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας, το νομικό καθεστώς των δρόμων και την αντιμετώπιση των εκκρεμών οικοδομικών αδειών. Ζητούμενο είναι να εφαρμόζονται ενιαίοι κανόνες για μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές, χωρίς διαφορετικές διοικητικές ερμηνείες, σε μια περιοχή όπου οι ελλείψεις χωρικού σχεδιασμού και οι νεότερες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας έχουν δημιουργήσει σοβαρά πολεοδομικά ζητήματα.

Η Πολεοδομία ζητά απαντήσεις, το ΥΠΕΝ καλείται να αναλάβει τις αποφάσεις

Η διευθύντρια της ΥΔΟΜ Δήμου Καλαμάτας, Σταυρούλα Αγρίου, με δηλώσεις της στην εφημερίδα «Ελευθερία» και στον δημοσιογράφο Γιάννη Σινάπη, ξεκαθαρίζει ότι δεν έχει επιβληθεί αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών. Η υπηρεσία συνεχίζει να εκδίδει άδειες, αλλά ζητά υπουργικές οδηγίες για συγκεκριμένα προβλήματα που αφορούν την πρόσβαση σε οικόπεδα, την κοινοχρησία και το πλάτος δρόμων, τις μεταβατικές διατάξεις και την εφαρμογή της νομολογίας του ΣτΕ.

Ακολουθεί η αναλυτική παρουσίαση των θέσεων και εξηγήσεων της διευθύντριας της ΥΔΟΜ Καλαμάτας, όπως καταγράφονται στο δημοσίευμα της εφημερίδας «Ελευθερία».

Δεν υπάρχει αναστολή οικοδομικών αδειών στη Μάνη – Τι ζητήθηκε από το ΥΠΕΝ

Η Σταυρούλα Αγρίου ξεκαθαρίζει ότι η ΥΔΟΜ Καλαμάτας δεν έχει εκδώσει απόφαση ή έγγραφο αναστολής της οικοδομικής δραστηριότητας στη Μάνη. «Δεν υπάρχει κανένα έγγραφο αναστολής οικοδομικών εργασιών ή έκδοσης οικοδομικών αδειών στη Μάνη. Και δεν θα μπορούσε να υπάρξει κάτι τέτοιο, αφού δεν είναι αρμοδιότητα της Πολεοδομίας, είναι αρμοδιότητα υπουργού».

Η διευθύντρια εξηγεί ότι η υπηρεσία έχει απευθυνθεί εγγράφως στο αρμόδιο υπουργείο για την παροχή οδηγιών σχετικά με συγκεκριμένες περιπτώσεις εφαρμογής του Π.Δ. του 1982. «Αυτό που υπάρχει, είναι ένα έγγραφο προς το υπουργείο (ΥΠΕΝ), με αίτημα παροχής οδηγιών αναφορικά με συγκεκριμένα αιτήματα – κτήματα, που προκύπτουν από την εφαρμογή του Διατάγματος των στάσιμων οικισμών του 1982 στη Δυτική Μάνη».

Παράλληλα, διευκρινίζει ότι η υπηρεσία εφαρμόζει το συγκεκριμένο διάταγμα κατόπιν προηγούμενης έγγραφης οδηγίας του υπουργείου και συνεχίζει να εκδίδει οικοδομικές άδειες με βάση τις διατάξεις του.

Το διάταγμα του 1982 και η διαφορετική πραγματικότητα του 2026

Η διευθύντρια της ΥΔΟΜ επισημαίνει ότι το καθεστώς των στάσιμων οικισμών διαμορφώθηκε πριν από περίπου 45 χρόνια, όταν οι πολεοδομικές και οικιστικές συνθήκες ήταν διαφορετικές.

Στο διάστημα που μεσολάβησε εκδόθηκαν υπουργικές αποφάσεις, εγκύκλιοι, νεότερες πολεοδομικές ρυθμίσεις και αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες επηρεάζουν την εφαρμογή της νομοθεσίας. Όπως διευκρινίζει, το Π.Δ. του 1982 εξαιρεί από το πεδίο εφαρμογής του τους παραλιακούς οικισμούς, τους πόλους τουριστικού ενδιαφέροντος και τους περιαστικούς οικισμούς.

Αναφέρει ως χαρακτηριστικές περιπτώσεις ορεινών στάσιμων οικισμών της Μάνης τη Σαϊδώνα, τον Άγιο Νίκωνα, το Εξωχώρι, τη Μηλέα, το Καρυοβούνι και το Νομιτσί, όπου οι αιτήσεις έκδοσης οικοδομικών αδειών είναι περιορισμένες.

Αντίθετα, η έντονη οικοδομική δραστηριότητα εντοπίζεται σε περιοχές πλησιέστερες στη θάλασσα και με τουριστική ανάπτυξη, όπως το Κοτρώνι, τα Ρίγκλια και το Νεοχώρι.

Χωρίς ολοκληρωμένο χωρικό σχεδιασμό η Μάνη – Οι μελέτες που δεν θεσμοθετήθηκαν

Η Σταυρούλα Αγρίου αναδεικνύει την απουσία ολοκληρωμένου χωρικού σχεδιασμού ως βασική αιτία των προβλημάτων. Σύμφωνα με την ενημέρωσή της, οι οικισμοί της Μάνης δεν οριοθετήθηκαν με βάση το διάταγμα του 1985, ενώ η διαδικασία οριοθετήσεων στη Μεσσηνία επηρεάστηκε από τους σεισμούς του 1986.

Ακολούθησε χωροταξική μελέτη της Μάνης, η οποία προχώρησε χωρίς να θεσμοθετηθεί. Αντίστοιχα, το ΣΧΟΟΑΠ Λεύκτρου του 2005 ολοκληρώθηκε, αλλά δεν εγκρίθηκε.

Στη συνέχεια ανατέθηκε Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο για τη Μάνη, την Καλαμάτα και τη Μεσσήνη, με ιδιαίτερη έμφαση στην προστασία του Μεσσηνιακού Κόλπου.

Ωστόσο, όπως αναφέρει η διευθύντρια, το πρώτο στάδιο της μελέτης δεν είχε παραδοθεί στον προβλεπόμενο χρόνο, με αποτέλεσμα να παρατείνονται οι πολεοδομικές εκκρεμότητες.

Η ζώνη των 800 μέτρων, τα μικρά οικόπεδα και οι νέες οικιστικές συγκεντρώσεις

Ιδιαίτερη έμφαση δίνει η διευθύντρια της ΥΔΟΜ Καλαμάτας στις συνέπειες που έχει προκαλέσει η οικοδομική δραστηριότητα στη ζώνη των 800 μέτρων γύρω από τους οικισμούς. «Τα προβλήματα που εντοπίστηκαν, είναι στη ζώνη των 800 μέτρων που ήταν αδόμητη μέχρι το 1982 και από το 1990 και μετά άρχισε να διαμορφώνονται καινούργιες οικιστικές συγκεντρώσεις, επεκτάσεις οικισμών».

Στη συγκεκριμένη ζώνη δημιουργήθηκαν μικρά οικόπεδα, συχνά χωρίς επαρκή οδική πρόσβαση και χωρίς οργανωμένο δίκτυο κοινόχρηστων χώρων. «Τα οικόπεδα είναι πολύ μικρά, δίνει αυτό το περιθώριο το Διάταγμα του 1982. Υπάρχει πρόβλημα κοινοχρησίας οδού. Πολλές αιτήσεις αφορούν οικόπεδα που δεν έχουν καμία πρόσβαση ή έχουν μέσα από δουλεία, ο ένας να περνάει από το οικόπεδο του άλλου».

Επισημαίνει επίσης ότι σε αρκετές περιπτώσεις απουσιάζουν παλαιοί τίτλοι ιδιοκτησίας και συμβόλαια, γεγονός που δυσχεραίνει την τεκμηρίωση της προέλευσης και του νομικού καθεστώτος των δρόμων.

Δρόμοι δύο έως τεσσάρων μέτρων και κτίρια χωρίς επαρκείς αποστάσεις

Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που εντοπίζει η υπηρεσία αφορά το πλάτος των οδών και τη θέση των νέων κτιρίων στα οικόπεδα. «Το έντονο πρόβλημα είναι το πλάτος του δρόμου. Κτίζει ο ένας δίπλα στον άλλον, αφήνοντας μηδενική απόσταση από τα όρια του γηπέδου ή το πολύ 2,5 μέτρα, ενώ κτίζουν και στην πρόσοψη του δρόμου».

Η διευθύντρια επισημαίνει ότι η κατάσταση αυτή ενδέχεται να δημιουργήσει σοβαρές δυσκολίες όταν ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και απαιτηθεί η δημιουργία κατάλληλου οδικού δικτύου και κοινόχρηστων χώρων. «Παρατηρείται να δημιουργούνται ολόκληρες βίλες με περίφραξη μεγάλη και ο δρόμος μπροστά είναι 4 μέτρα, που δεν αφήνει περιθώριο ούτε να γίνει πεζοδρόμιο ούτε να υπάρχει κίνηση».

Το ζήτημα συνδέεται άμεσα με την ασφαλή πρόσβαση ασθενοφόρων, πυροσβεστικών οχημάτων και άλλων οχημάτων έκτακτης ανάγκης.

Πλημμύρες, πυρκαγιές και οι συνέπειες της δόμησης χωρίς σχεδιασμό

Η Σταυρούλα Αγρίου εκφράζει ιδιαίτερη ανησυχία για τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει η άναρχη επέκταση της οικοδομικής δραστηριότητας στην ασφάλεια των κατοίκων. «Αν γίνει μια πλημμύρα, μια πυρκαγιά τι θα γίνει σε αυτή την περιοχή; Και ποιος έχει την ευθύνη γι’ αυτό που διαμορφώνεται;».

Η ίδια εξηγεί ότι η υπηρεσία θεώρησε υποχρέωσή της να ενημερώσει το υπουργείο για τα προβλήματα που διαπιστώνει κατά την καθημερινή εφαρμογή της νομοθεσίας. «Επειδή εμείς πραγματικά έχουμε χάσει τον ύπνο μας με αυτά που αντιμετωπίζουμε καθημερινά, κάναμε το ελάχιστο που πρέπει να κάνουμε και ήταν υποχρέωσή μας, να μεταφέρουμε αυτά τα ζητήματα, για να δούμε από κοινού μέσα από τους κανόνες που διαμορφώνονται, πως θα ρυθμιστούν αυτά τα θέματα».

Η επισήμανση αφορά την ανάγκη να μη δημιουργηθούν σήμερα τετελεσμένα που θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να αντιμετωπιστούν κατά τη μελλοντική πολεοδομική οργάνωση της περιοχής.

Τι πρέπει να εξετάσει το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Μάνης

Η διευθύντρια της ΥΔΟΜ αναφέρεται στις μελέτες και τα δεδομένα που απαιτούνται για να διαμορφωθεί ένα ολοκληρωμένο πολεοδομικό πλαίσιο στην περιοχή. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται οι μελέτες οριοθέτησης ρεμάτων, οι γεωλογικές μελέτες, η καταγραφή του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος, ο αριθμός των κενών και κατοικούμενων ακινήτων, οι διαθέσιμες υποδομές και η φέρουσα ικανότητα της περιοχής.

Τα ζητήματα αυτά, σύμφωνα με όσα αναφέρει, θα πρέπει να εξεταστούν στο πλαίσιο του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου.

Η ίδια επισημαίνει ότι, μέχρι να ολοκληρωθούν οι σχετικές διαδικασίες, είναι αναγκαίο να αποφευχθεί η δημιουργία καταστάσεων που θα δυσχεράνουν την εφαρμογή του σχεδιασμού.

Η νομολογία του ΣτΕ για τις ζώνες εκτός σχεδίου και τους δρόμους

Η Σταυρούλα Αγρίου αναφέρεται σε αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας των ετών 2023 και 2024, σύμφωνα με τις οποίες η ζώνη των 500 μέτρων γύρω από οικισμούς αντιμετωπίζεται ως περιοχή εκτός σχεδίου και η απλή ύπαρξη δρόμου δεν αρκεί όταν αυτός δεν διαθέτει το απαιτούμενο νομικό καθεστώς.

Αναφέρει επίσης απόφαση του ΣτΕ του 2025, επισημαίνοντας ότι η αναγνώριση δημοτικών και κοινοτικών οδών δεν μπορεί να γίνεται αποσπασματικά κατά την εξέταση μεμονωμένων αιτημάτων οικοδομικών αδειών.

Σύμφωνα με όσα εξηγεί, οι Υπηρεσίες Δόμησης έχουν υποχρέωση να λαμβάνουν υπόψη τη σχετική νομολογία κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων τους.

Η διευθύντρια συνδέει αυτές τις αποφάσεις με την ανάγκη σαφών οδηγιών του ΥΠΕΝ, ώστε η εφαρμογή του Π.Δ. του 1982 να γίνεται με ενιαία κριτήρια.

Ποιοι δρόμοι αναγνωρίζονται ως κοινόχρηστοι και προσδίδουν οικοδομησιμότητα

Ειδικότερα για το νομικό καθεστώς των δρόμων και τα προβλήματα που εμφανίζονται κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών, η Σταυρούλα Αγρίου σημειώνει: «Οι δρόμοι που αναγνωρίζονται στο πολεοδομικό δίκαιο ως δρόμοι κοινόχρηστοι σήμερα, είναι αυτοί προ του 1923, που έχουν αναγνωριστεί με ατομική διοικητική πράξη, από τη μία κοινότητα στην άλλη. Και προφανώς οι επαρχιακοί, εθνικοί και οι οδοί προ του 1923».

Η ίδια εξηγεί ότι, παρότι η νομοθεσία προβλέπει διαδικασίες καταγραφής του οδικού δικτύου, δεν έχει ολοκληρωθεί η επίσημη κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού δικτύου. «Ομως, δεν υπάρχει αυτή τη στιγμή επίσημη καταγραφή του υφιστάμενου δικτύου, κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού δικτύου με απόφαση του γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης».

Παράλληλα, αναφέρεται στις μελέτες καταγραφής του οδικού δικτύου που έχουν εκπονηθεί μέσω του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης, και αφορούν και την περιοχή της Μάνης.

Αναγκαίο νέο Προεδρικό Διάταγμα για τους δρόμους και το απαιτούμενο πλάτος

Η διευθύντρια της ΥΔΟΜ Καλαμάτας  θέτει επίσης το ζήτημα της αναγκαίας κανονιστικής ρύθμισης για τις κοινόχρηστες οδούς που παρέχουν δυνατότητα δόμησης. «Για τις οδούς που προβλέπονται ως κοινόχρηστοι οδοί, πρέπει να βγει ένα Π.Δ. που θα καθορίζει ποιες από αυτές προσδίδουν οικοδομησιμότητα».

Στην ίδια κατεύθυνση υπογραμμίζει ότι πρέπει να αποσαφηνιστεί και το απαιτούμενο πλάτος της οδού: «Και το άλλο θέμα που θα ρυθμίσει, είναι το τι πλάτους πρέπει να είναι αυτός ο δρόμος. Αρκεί ένας δρόμος 2 μέτρα, αρκεί ένας δρόμος 4, 5 μέτρα; Στη Μάνη υπάρχουν αιτήματα και για μονοπάτια».

Οι επισημάνσεις αυτές αναδεικνύουν την ανάγκη ενιαίου κανονιστικού πλαισίου για την αναγνώριση του κοινόχρηστου χαρακτήρα των οδών και τις προϋποθέσεις πρόσβασης που συνδέονται με την οικοδομησιμότητα.

Ενιαίοι κανόνες για όλους τους μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές

Η Σταυρούλα Αγρίου εξηγεί ότι σκοπός της παρέμβασης της ΥΔΟΜ προς το υπουργείο είναι να αντιμετωπιστούν οι διαφορετικές ερμηνείες και διοικητικές πρακτικές. «Σε κάθε περίπτωση εμείς ένα ερώτημα θέσαμε και περιμένουμε την απάντηση. Στόχος μας είναι να αντιμετωπίζονται όλες οι περιπτώσεις ενιαία».

Σύμφωνα με τη διευθύντρια, απαιτείται κοινή γραμμή εφαρμογής από όλους τους υπαλλήλους, ώστε η κρίση για κάθε υπόθεση να στηρίζεται σε σαφείς κανόνες και όχι σε διαφορετικές προσωπικές ερμηνείες. «Ολοι οι υπάλληλοι να έχουν την ίδια κατεύθυνση και να μην κρίνει ο καθένας κατά τη γνώμη του. Οπως είναι τώρα που δεν υπάρχει σαφές πλαίσιο».

Ιδιαίτερη έμφαση δίνει στην ασφάλεια των συναλλαγών και στη δυνατότητα των πολιτών να γνωρίζουν εκ των προτέρων το πραγματικό πολεοδομικό καθεστώς ενός ακινήτου. «Και οι μηχανικοί να ξέρουν και οι πολίτες που πάνε να αγοράσουν να ξέρουν και να μην παίρνουν διαφορετική απάντηση από τον κάθε μηχανικό. Ζητήσαμε να υπάρχουν ξεκάθαροι κανόνες».

Καταλήγοντας στο συγκεκριμένο ζήτημα, επαναλαμβάνει: «Οφείλαμε να επισημάνουμε κάποια ζητήματα στο υπουργείο να τα έχει υπόψη του. Να μην κάνει ο καθένας ότι θέλει. Ζητάμε σαφείς και συγκεκριμένες κατευθύνσεις».

Η απάντηση στις απειλές και τη δημόσια στοχοποίηση της Πολεοδομίας

Η διευθύντρια της ΥΔΟΜ τοποθετείται και για τις αντιδράσεις που έχουν εκδηλωθεί στην περιοχή, κάνοντας αναφορά σε απειλές και προσωπική στοχοποίηση. Όπως τονίζει:

-«Η διαμόρφωση του δομημένου περιβάλλοντος είναι πολύ σοβαρή υπόθεση και δεν μπορεί να πραγματοποιείται με αποσπασματικές διοικητικές κρίσεις κατά περίπτωση, ούτε υπό καθεστώς πίεσης ούτε υπό καθεστώς δημόσιας στοχοποίησης ούτε από απειλές κι εκφοβισμούς του επιπέδου … μην τολμήσετε να περάσετε τη γέφυρα της Κοσκάραγας».

Με τη δήλωση αυτή επισημαίνει ότι οι διοικητικές κρίσεις για τις οικοδομικές άδειες πρέπει να στηρίζονται στη νομοθεσία και να μην επηρεάζονται από εξωτερικές πιέσεις.

Ανάπτυξη με ισονομία, ασφάλεια δικαίου και προστασία των επόμενων γενεών

Η Σταυρούλα Αγρίου διευκρινίζει ότι η Υπηρεσία Δόμησης δεν αντιτίθεται στην ανάπτυξη της περιοχής, αλλά υποστηρίζει την ανάγκη να πραγματοποιείται με ενιαίους και σαφείς κανόνες. «Η διαμόρφωση του δομημένου περιβάλλοντος πρέπει να συντελείται με όρους ισονομίας προς όλους και ασφάλειας δικαίου. Να ξέρει εκ των προτέρων ο κάθε επενδυτής αν μπορεί να οικοδομήσει».

Παράλληλα, αναγνωρίζει τη σημασία της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων για την τοπική οικονομία. «Θέλουμε την ανάπτυξη, θέλουμε να κτίζουμε, καλό είναι να έρχεται εδώ κόσμος και ξένοι, να αγοράζουν και να υπάρχει δουλειά και κίνηση στη Μάνη, αλλά υπάρχουν και τα θέματα της βιωσιμότητας και της αειφορίας».

Και προσθέτει: «Αυτό που κάνουμε εμείς τώρα, να μην το βρουν αρνητικά μπροστά τους οι επόμενες γενιές».

Τέλος, η διευθύντρια δηλώνει ότι η υπηρεσία είναι διαθέσιμη για επίσημη ενημέρωση του Δήμου Δυτικής Μάνης, σημειώνοντας ότι δεν είχε υποβληθεί σχετικό αίτημα. «Είμαστε στη διάθεση του Δήμου Δυτικής Μάνης, δεν μας έχει ζητηθεί κάποια επίσημη ενημέρωση. Εχουμε στείλει τα έγγραφά μας σε όλες τις αρχές και περιμένουμε το αυτονόητο».