«Τα Άπαντα των Οικισμών»: οδηγός για δόμηση, όρια, αρτιότητες μετά τον Κώδικα «Ν. Ταγαράς»

Έρχεται το αμέσως προσεχές διάστημα ένα ιδιαίτερα επίκαιρο και χρήσιμο εργαλείο για την πολεοδομική και ιδιοκτησιακή πραγματικότητα των οικισμών προ του 1923 και κάτω των 2.000 κατοίκων.

Πρόκειται για το νέο υπό έκδοση βιβλίο με τίτλο: «Τα Άπαντα των Οικισμών», μετά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τον ν. 5306/2026, Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», σε τόμο 500 σελίδων, που συνέγραψαν και επιμελήθηκαν οι Σωτήριος Μούρκας του Γεωργίου και Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου, διπλωματούχοι Πολιτικοί Μηχανικοί, καταθέτοντας στις σελίδες της νέα έκδοσης μακρά και σε βάθος επιστημονική γνώση και επαγγελματική εμπειρία στο αντικείμενο.

Ο τόμος συγκεντρώνει το παλαιό και νέο θεσμικό πλαίσιο, τα κρίσιμα Προεδρικά Διατάγματα, τους κανόνες οριοθέτησης και δόμησης, μεταβατικές ρυθμίσεις, παραδείγματα, σχόλια και νομολογία, δημιουργώντας ένα ενιαίο σημείο αναφοράς για μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, μεσίτες, επενδυτές, ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και διοικητικούς και δικαστικούς λειτουργούς.

Από το 1923 μέχρι τη νέα κωδικοποίηση

Η σημασία του βιβλίου βρίσκεται πρωτίστως στο ίδιο το αντικείμενό του. Η πολεοδομική κατάσταση των χιλιάδων μικρών οικισμών της χώρας αποτελεί ένα από τα πλέον σύνθετα πεδία της νομοθεσίας περί ακινήτων. Παλαιά Προεδρικά και Βασιλικά Διατάγματα, αποφάσεις οριοθέτησης, γενικοί και ειδικοί όροι δόμησης, μεταβατικές διατάξεις και νεότερες νομοθετικές παρεμβάσεις εξακολουθούν να επηρεάζουν μέχρι σήμερα την οικοδομησιμότητα και την οικονομική αξία ιδιοκτησιών.

Οι επιμελητές του τόμου επισημαίνουν στον πρόλογο ότι ακριβώς αυτή η διασπορά και αλληλοκάλυψη των διατάξεων αποτέλεσε τη βασική δυσκολία του εγχειρήματος: διατάξεις που αφορούν ταυτόχρονα εντός σχεδίου περιοχές, εκτός σχεδίου ακίνητα και όρια οικισμών έπρεπε να διαχωριστούν και να οργανωθούν θεματικά.

Τέσσερα μεγάλα μέρη – από τους παραδοσιακούς οικισμούς στο νέο καθεστώς

Η ύλη οργανώνεται σε τέσσερις βασικούς άξονες: παραδοσιακοί οικισμοί, κριτήρια και διαδικασίες οριοθέτησης, τι ισχύει σήμερα και τι θα ισχύει μετά την έκδοση του νέου Προεδρικού Διατάγματος για κάθε οικισμό. Η επιλογή αυτή επιτρέπει στον αναγνώστη να παρακολουθήσει όχι μόνο το σημερινό δίκαιο, αλλά και τη νομοθετική αφετηρία από την οποία προέκυψε.

Το Α΄ Μέρος είναι αφιερωμένο στους παραδοσιακούς οικισμούς. Ξεκινά από το ιστορικό Π.Δ. της 19ης Οκτωβρίου 1978 για τον χαρακτηρισμό παραδοσιακών οικισμών και αναλύει τους όρους δόμησης, τη σύνθεση και διάταξη των κτιρίων, τα μορφολογικά στοιχεία, τις χρήσεις, τις παρεκκλίσεις και τις ειδικές διατάξεις. Παρουσιάζονται επίσης ειδικότερα καθεστώτα, όπως εκείνα του Μετσόβου και των παραδοσιακών οικισμών της Αμοργού.

Για έναν μηχανικό ή αρχιτέκτονα, οι διατάξεις αυτές είναι κρίσιμες για τον σχεδιασμό και την αδειοδότηση. Για συμβολαιογράφο ή δικηγόρο είναι αναγκαίες προκειμένου να ελεγχθεί τι πραγματικά μπορεί να δομηθεί σε ένα ακίνητο. Για τον επενδυτή και τον ιδιοκτήτη καθορίζουν, τελικά, τη δυνατότητα αξιοποίησης και την πραγματική εμπορική του αξία.

Η νέα οριοθέτηση των οικισμών στο επίκεντρο

Το Β΄ Μέρος εισέρχεται στην καρδιά της σημερινής συζήτησης: το Π.Δ. της 15ης Απριλίου 2025 για τα κριτήρια και τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και όσων προϋφίστανται του 1923.

Παρουσιάζονται αναλυτικά οι κατηγορίες των οικισμών, τα στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό των ορίων και των ζωνών, τα κριτήρια αποκλεισμού εκτάσεων από την οριοθέτηση, η διαδικασία και ο φάκελος της σχετικής μελέτης. Ακολουθούν οι κανόνες για αρτιότητα, κάλυψη, συντελεστή δόμησης, ύψη, αριθμό ορόφων, γραμμή δόμησης, θέση κτιρίου, παραλιακούς οικισμούς, χρήσεις γης και ειδικούς όρους δόμησης.

Εδώ ακριβώς βρίσκεται ένα από τα σημαντικότερα πρακτικά πεδία του βιβλίου. Μία αλλαγή στο όριο ενός οικισμού ή στην πολεοδομική ζώνη μπορεί να αλλάξει δραστικά το καθεστώς μιας ιδιοκτησίας: ένα ακίνητο που θεωρούνταν εντός οικισμού μπορεί να βρεθεί σε διαφορετικό καθεστώς, ενώ οι κανόνες αρτιότητας και οικοδομησιμότητας επηρεάζουν άμεσα οικοδομικές άδειες, μεταβιβάσεις, εκτιμήσεις και επενδυτικές αποφάσεις.

«Τι ισχύει σήμερα»: η νομοθετική ιστορία που εξακολουθεί να παράγει αποτελέσματα

Το Γ΄ Μέρος λειτουργεί ως γέφυρα με το προϊσχύσαν και μεταβατικό δίκαιο. Περιλαμβάνει τον Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας του 1999 και ειδικά τις ρυθμίσεις για οικισμούς προ του 1923 χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο, τους όρους και περιορισμούς δόμησης και τις μεταβατικές διατάξεις.

Ιδιαίτερη θέση έχουν το Π.Δ. του 1981 για τους οικισμούς προ της 16ης Αυγούστου 1923 και το κομβικό Π.Δ. της 24ης Απριλίου 1985 για τους οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους. Καταγράφονται η διαδικασία και ο τρόπος καθορισμού ορίων, οι κατηγορίες οικισμών, οι γενικοί και ειδικοί όροι δόμησης, η γραμμή δόμησης και οι μεταβατικές ρυθμίσεις. Το βιβλίο φθάνει ακόμη παλαιότερα, στο Π.Δ. του 1982 και στο Β.Δ. του 1969 για οικισμούς με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.

Αυτή η ιστορική συνέχεια έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία. Σε μια διοικητική ή δικαστική υπόθεση δεν αρκεί πάντοτε να γνωρίζει κανείς τον κανόνα που ισχύει σήμερα. Απαιτείται να διαπιστωθεί ποιο καθεστώς ίσχυε κατά τον κρίσιμο χρόνο, πώς δημιουργήθηκε ένα οικόπεδο, με ποιους όρους οριοθετήθηκε ένας οικισμός και ποιες μεταβατικές διατάξεις διατηρούν έννομα αποτελέσματα.

Ο νέος Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς»

Το Δ΄ Μέρος περνά στο νέο τοπίο που διαμορφώνει ο ν. 5306/2026. Περιλαμβάνει τις ρυθμίσεις του νέου Κώδικα για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, την πολεοδόμηση οικισμών που δημιουργήθηκαν έως τις 14 Μαρτίου 1983, τις πολεοδομικές μελέτες, τις εισφορές σε γη και χρήμα και την εφαρμογή των σχεδίων.

Παράλληλα εντάσσονται οι γενικοί κανόνες δόμησης και χρήσης: προστασία αρχιτεκτονικής και φυσικής κληρονομιάς, δουλείες, κάλυψη, ενεργειακά και λειτουργικά στοιχεία, ακάλυπτοι χώροι, φυτεμένα δώματα, κοινόχρηστοι χώροι, υφιστάμενα κτίρια και προσβασιμότητα.

Το πλέον εξειδικευμένο τμήμα αφορά όμως τα άρθρα 226 έως 247, δηλαδή τη δόμηση σε οικισμούς χωρίς πολεοδομικό σχέδιο κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων των προϋφιστάμενων του 1923. Το βιβλίο εξετάζει καθορισμό ορίων, ζώνες, κριτήρια αποκλεισμού, Ζώνες Ανάπτυξης Οικισμού, αρτιότητα, συντελεστή δόμησης, οικοδομησιμότητα, γραμμή δόμησης, χρήσεις γης και –ιδιαίτερα σημαντικό– τις μεταβατικές διατάξεις και τις εκκρεμείς διαδικασίες οριοθέτησης που είχαν αρχίσει πριν από τον Ιούνιο του 2026.

Από τις άδειες και τα συμβόλαια μέχρι τις δικαστικές διαφορές

Η χρησιμότητα ενός τέτοιου τόμου ξεπερνά σαφώς τον στενό κύκλο των πολεοδόμων.

Οι μηχανικοί χρειάζονται το θεσμικό πλαίσιο για τοπογραφικούς και πολεοδομικούς ελέγχους, δηλώσεις οικοδομησιμότητας, οικοδομικές άδειες και επενδυτικές μελέτες.

Οι δικηγόροι και οι δικαστικοί λειτουργοί το χρειάζονται για υποθέσεις που αφορούν όρια οικισμών, ιδιοκτησιακές διαφορές, διοικητικές πράξεις, οικοδομησιμότητα και προσβολή πολεοδομικών αποφάσεων.

Οι συμβολαιογράφοι καλούνται πριν από κάθε μεταβίβαση να γνωρίζουν τι ακριβώς μεταβιβάζεται και ποιο πολεοδομικό καθεστώς συνοδεύει το ακίνητο.

Οι μεσίτες, οι εκτιμητές και οι επενδυτές χρειάζονται ασφαλή εικόνα για το αν ένα ακίνητο είναι πράγματι αξιοποιήσιμο και με ποιους περιορισμούς.

Για τον ιδιοκτήτη, τέλος, η απάντηση στο ερώτημα εάν το ακίνητό του βρίσκεται εντός ή εκτός ορίου, ποια αρτιότητα διαθέτει και τι επιτρέπεται να κατασκευάσει μπορεί να σημαίνει διαφορά δεκάδων ή εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ στην αξία της περιουσίας του.

Αυθαίρετα, κάθετες ιδιοκτησίες και οικόπεδα πάνω στο όριο

Ο τόμος δεν περιορίζεται στον βασικό κορμό της οριοθέτησης. Περιλαμβάνει ακόμη ειδικές περιπτώσεις αυθαιρέτων σε παραδοσιακούς οικισμούς και προστατευόμενες περιοχές, ζητήματα κάθετων και οριζόντιων ιδιοκτησιών, πραγματικό παράδειγμα για την «υπαίτια κατάτμηση», τις αρμοδιότητες των ΣΥΠΟΘΑ, αλλά και δύο ιδιαίτερα πρακτικές κατηγορίες: οικόπεδα που τέμνονται από το όριο του οικισμού και οικόπεδα που βρίσκονται απέναντι από δρόμο στο όριο του οικισμού.

Πρόκειται ακριβώς για περιπτώσεις στις οποίες η θεωρητική γνώση της νομοθεσίας μετατρέπεται σε πραγματικό πρόβλημα οικοδομησιμότητας, συμβολαίου ή δικαστικής διένεξης.

Οι δημιουργοί του τόμου και η πολυετής ενασχόληση με την πολεοδομική νομοθεσία

Την επιμέλεια της ύλης έχουν οι Σωτήριος Μούρκας του Γεωργίου και Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου, διπλωματούχοι Πολιτικοί Μηχανικοί, ενώ εκδότης είναι ο Γεώργιος Μούρκας του Σωτηρίου.

Για τον Σωτήριο Μούρκας το νέο έργο αποτελεί συνέχεια μακρόχρονης ενασχόλησης με την πολεοδομική νομοθεσία και το δίκαιο της ιδιοκτησίας. Το 2023 είχε προηγηθεί ο τόμος «Υπαίτια Κατάτμηση», ο οποίος, σύμφωνα με τον πρόλογο του νέου βιβλίου, βρήκε αναγνωστικό κοινό αρχικά μεταξύ πολιτικών μηχανικών, τοπογράφων και αρχιτεκτόνων και στη συνέχεια μεταξύ δικηγόρων, συμβολαιογράφων, δικαστών και μεσιτών.

Για τον Κωνσταντίνο Μούρκα σημειώνεται ειδικότερα ότι είναι Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΑΠΘ, υποψήφιος διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, με μεταπτυχιακές σπουδές στο Πανεπιστήμιο Πατρών, Ελεγκτής Δόμησης, Ενεργειακός Επιθεωρητής, εκδότης, συγγραφέας και αρθρογράφος.

Γιατί η θεματολογία παραμένει διαχρονική – και σήμερα περισσότερο επίκαιρη

Οι νόμοι αλλάζουν, όμως τα θεμελιώδη ερωτήματα γύρω από τους οικισμούς παραμένουν: πού τελειώνει ο οικισμός, ποιο οικόπεδο είναι άρτιο, ποιο είναι οικοδομήσιμο, τι επιτρέπεται να χτιστεί, ποια χρήση επιτρέπεται και ποια παλαιότερη διοικητική πράξη εξακολουθεί να παράγει αποτελέσματα.

Ακριβώς γι’ αυτό η θεματολογία του βιβλίου είναι ταυτόχρονα διαχρονική και εξαιρετικά επίκαιρη. Η νέα κωδικοποίηση δεν μηδενίζει το παρελθόν. Αντίθετα, απαιτεί κατανόηση του πώς οι παλαιοί κανόνες, τα διατάγματα, οι οριοθετήσεις και οι μεταβατικές ρυθμίσεις συνδέονται με το νέο σύστημα.

«Τα Άπαντα των Οικισμών» δεν περιορίζονται σε ακόμη μία παράθεση νόμων. Αποτελούν  έναν συγκεντρωτικό πρακτικό χάρτη και οδηγό, μέσα σε ένα από τα πιο περίπλοκα πεδία της ελληνικής πολεοδομικής και ιδιοκτησιακής νομοθεσίας, με σχόλια, πραγματικά παραδείγματα, νομολογία και ευρετήριο λέξεων και φράσεων, ώστε ο επαγγελματίας ή ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης να μπορεί να αναζητήσει την απάντηση στο συγκεκριμένο ζήτημα που τον αφορά.

Το βιβλίο «Τα Άπαντα των Οικισμών» διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com & smourkas@teemail.gr

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com