«Τα Άπαντα των Οικισμών»: Κυκλοφόρησε ο νέος οδηγός 530 σελίδων

Ένα νέο βιβλίο, με τίτλο «Τα Άπαντα των Οικισμών», που συγκεντρώνει και αναλύει το παλαιό και νέο πολεοδομικό καθεστώς των οικισμών της χώρας, κυκλοφόρησε μετά την κωδικοποίηση της νομοθεσίας με τον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026).

Πρόκειται για τόμο 530 σελίδων, που επιμελήθηκαν οι διπλωματούχοι πολιτικοί μηχανικοί Σωτήριος και Κωνσταντίνος Μούρκας, με διατάξεις, πραγματικά παραδείγματα, ερμηνευτικά σχόλια και νομολογία. Στο επίκεντρο βρίσκονται η οριοθέτηση των οικισμών, οι όροι δόμησης, οι οικοδομικές άδειες και κυρίως τι ισχύει σήμερα και τι θα ισχύει μετά την έκδοση νέου Προεδρικού Διατάγματος για κάθε οικισμό.

Ένας νέος οδηγός για μηχανικούς, ιδιοκτήτες και την αγορά ακινήτων

Κυκλοφόρησε σε έντυπη μορφή το βιβλίο «Τα Άπαντα των Οικισμών – Μετά την Κωδικοποίηση Νικόλαος Ταγαράς», με αντικείμενο ένα από τα πιο σύνθετα και επίκαιρα ζητήματα της ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας: το καθεστώς των οικισμών και τις συνέπειές του στη δόμηση και στην ιδιοκτησία.

Την επιμέλεια της ύλης έχουν οι Σωτήριος Μούρκας του Γεωργίου και Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου, διπλωματούχοι πολιτικοί μηχανικοί, ενώ εκδότης είναι ο Κωνσταντίνος Μούρκας.

Η νέα έκδοση απευθύνεται σε πολιτικούς μηχανικούς, αρχιτέκτονες, τοπογράφους, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, δικαστικούς και διοικητικούς λειτουργούς, αλλά και σε μεσίτες, εκτιμητές, επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων.

Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της είναι ότι συγκεντρώνει σε έναν τόμο το θεσμικό πλαίσιο που διαμορφώθηκε σε διάστημα μεγαλύτερο του ενός αιώνα, από τις πρώτες νομοθετικές ρυθμίσεις των δεκαετιών του 1920 και του 1930 μέχρι τις πρόσφατες εξελίξεις του 2026.

Η νέα κωδικοποίηση και το κρίσιμο ζήτημα των ορίων οικισμών

Η έκδοση πραγματοποιείται σε μία περίοδο κατά την οποία η οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων αποτελεί ζήτημα πρώτης γραμμής για χιλιάδες ιδιοκτήτες και επαγγελματίες.

Το Προεδρικό Διάταγμα της 15ης Απριλίου 2025 (ΦΕΚ 194/Δ/2025) καθορίζει κριτήρια, τρόπο και διαδικασίες οριοθέτησης των μικρών οικισμών, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προϋφίστανται του 1923, καθώς και γενικούς όρους δόμησης και χρήσεις γης.

Παράλληλα, ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ν. 5306/2026, συγκεντρώνει και οργανώνει το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο.

Οι επιμελητές του βιβλίου αναδεικνύουν μία ιδιαίτερα σημαντική διάκριση: το πολεοδομικό καθεστώς που εφαρμόζεται σήμερα σε κάθε οικισμό και εκείνο που θα εφαρμοστεί μετά την ολοκλήρωση της νέας οριοθέτησής του.

Η διάκριση αυτή αφορά άμεσα την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα των οικοπέδων, τους όρους έκδοσης οικοδομικών αδειών, τις μεταβιβάσεις και την αξιοποίηση ακινήτων.

Τι ισχύει πριν και τι αλλάζει μετά το νέο Προεδρικό Διάταγμα

Στον πυρήνα του βιβλίου βρίσκεται η αντιμετώπιση της μεταβατικής περιόδου, κατά την οποία συνυπάρχουν παλαιότερες νομοθετικές ρυθμίσεις με το νεότερο πλαίσιο οριοθέτησης.

Οι επιμελητές εξηγούν ότι η έκδοση ειδικού Προεδρικού Διατάγματος για κάθε οικισμό αποτελεί καθοριστικό σημείο για την εφαρμογή των νέων κανόνων οριοθέτησης.

Για τον λόγο αυτό αφιερώνουν δύο αυτοτελή και εκτενή μέρη του τόμου στην παρουσίαση του καθεστώτος πριν και μετά την ολοκλήρωση των προβλεπόμενων διαδικασιών.

Η επιλογή αυτή επιτρέπει στον αναγνώστη να διακρίνει τις υφιστάμενες ρυθμίσεις από εκείνες που συνδέονται με τη νέα οριοθέτηση, χωρίς να αντιμετωπίζει το σύνολο των διατάξεων ως κανόνες που εφαρμόζονται με τον ίδιο τρόπο και στον ίδιο χρόνο.

Το βιβλίο παρουσιάζει τη σχετική εξέλιξη με πραγματικά παραδείγματα, ερμηνευτικά σχόλια και αναφορές στη νομολογία, ώστε να συνδέεται η νομοθετική πρόβλεψη με τα πρακτικά προβλήματα εφαρμογής.

Τέσσερα βασικά μέρη καλύπτουν το παλαιό και νέο καθεστώς

Η ύλη του βιβλίου οργανώνεται σε τέσσερα βασικά μέρη, με εισαγωγή για την ιστορική εξέλιξη και τη θεσμική συγκρότηση της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Το Α΄ Μέρος (σελίδες 34–88) αφορά τους παραδοσιακούς οικισμούς. Αναλύει το ειδικό καθεστώς προστασίας τους, τους όρους δόμησης, τα μορφολογικά χαρακτηριστικά των κτιρίων, τις επιτρεπόμενες χρήσεις, τους περιορισμούς και τις διαδικασίες έγκρισης επεμβάσεων. Περιλαμβάνει επίσης αναφορές σε ειδικά καθεστώτα, όπως εκείνα του Μετσόβου και των παραδοσιακών οικισμών της Αμοργού.

Το Β΄ Μέρος (σελίδες 89–135) παρουσιάζει τα κριτήρια, τον τρόπο και τις διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών, με αναλυτική επεξεργασία του Π.Δ. του 2025.

Το Γ΄ Μέρος (σελίδες 136–254) εξετάζει το καθεστώς που εξακολουθεί να έχει σημασία κατά τη μεταβατική περίοδο, με αναφορές στα διατάγματα του 1969, του 1981, του 1982 και του 1985, στον Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας και στις σχετικές μεταβατικές διατάξεις.

Το Δ΄ Μέρος (σελίδες 255–469) επικεντρώνεται στον Κώδικα «Νικόλαος Ταγαράς» και στο πλαίσιο που αφορά την οριοθέτηση και την πολεοδομική αντιμετώπιση των οικισμών μετά τις νέες διοικητικές πράξεις.

Αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, όροι δόμησης και χρήσεις γης

Στις επιμέρους ενότητες εξετάζονται πρακτικά ζητήματα που απασχολούν καθημερινά μηχανικούς, Υπηρεσίες Δόμησης, ιδιοκτήτες και συναλλασσόμενους στην αγορά ακινήτων.

Περιλαμβάνονται οι κανόνες για την αρτιότητα οικοπέδων, τον συντελεστή δόμησης, την κάλυψη, τα επιτρεπόμενα ύψη, τον αριθμό ορόφων, τη θέση των κτιρίων, τις οικοδομικές γραμμές και τις χρήσεις γης.

Παρουσιάζονται ακόμη τα κριτήρια προσδιορισμού ορίων και ζωνών των οικισμών, οι εξαιρέσεις και οι περιορισμοί που μπορεί να επηρεάζουν την οικοδομησιμότητα, καθώς και η διαδικασία σύνταξης και έγκρισης των σχετικών μελετών.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στα άρθρα 226 έως 247 του νέου Κώδικα, τα οποία αφορούν τη δόμηση σε οικισμούς χωρίς πολεοδομικό σχέδιο κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων των προϋφιστάμενων του 1923.

Εξετάζονται επίσης οι Ζώνες Ανάπτυξης Οικισμού, οι εκκρεμείς διαδικασίες οριοθέτησης και οι μεταβατικές ρυθμίσεις.

Αυθαίρετα, κάθετες ιδιοκτησίες και οικόπεδα στα όρια οικισμών

Πέρα από το βασικό πολεοδομικό πλαίσιο, ο τόμος περιλαμβάνει ειδικές ενότητες για ζητήματα που συχνά δημιουργούν προβλήματα σε οικοδομικές άδειες, συμβόλαια και διοικητικές ή δικαστικές διαδικασίες.

Συγκεκριμένα, εξετάζονται η αυθαίρετη δόμηση σε παραδοσιακούς οικισμούς και προστατευόμενες περιοχές, οι κάθετες και οριζόντιες ιδιοκτησίες, καθώς και ειδικές περιπτώσεις που αφορούν τη σχέση των οικοπέδων με τα όρια των οικισμών.

Ιδιαίτερο πρακτικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν δύο κατηγορίες: τα οικόπεδα που τέμνονται από το όριο οικισμού και εκείνα που βρίσκονται απέναντι από δρόμο ο οποίος συμπίπτει με το όριο οικισμού.

Περιλαμβάνεται επίσης πραγματικό παράδειγμα για την υπαίτια κατάτμηση, με αναφορές στις συνέπειες που μπορεί να έχει για την ιδιοκτησία και την οικοδομησιμότητα.

Νομολογία του ΣτΕ, ΣΥΠΟΘΑ και ειδικό χωροταξικό για τον τουρισμό

Στις σελίδες 472–524 παρουσιάζονται συμπληρωματικά θέματα σχετικά με το νομοθετικό πλαίσιο της αυθαίρετης δόμησης, τις αρμοδιότητες των Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ), του Κεντρικού Συμβουλίου (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και άλλων συλλογικών οργάνων.

Παράλληλα, περιλαμβάνεται ενότητα για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού και τη σχέση του με την ανάπτυξη των οικισμών, τις επιτρεπόμενες χρήσεις και τις δυνατότητες αξιοποίησης ακινήτων.

Σε όλη την έκταση του βιβλίου ενσωματώνονται σχόλια των επιμελητών, παραδείγματα πραγματικών υποθέσεων και αναφορές στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Ο τόμος ολοκληρώνεται με ευρετήριο λέξεων και φράσεων, για την αναζήτηση συγκεκριμένων θεμάτων και διατάξεων.

Η συνέχεια του βιβλίου «Υπαίτια Κατάτμηση» του 2023

Η νέα έκδοση αποτελεί συνέχεια της συγγραφικής δραστηριότητας των δύο πολιτικών μηχανικών στο αντικείμενο της πολεοδομικής νομοθεσίας και του δικαίου της ιδιοκτησίας.

Το 2023 είχαν προχωρήσει στην αυτοέκδοση του βιβλίου «Υπαίτια Κατάτμηση», το οποίο, σύμφωνα με όσα αναφέρουν στον πρόλογο της νέας έκδοσης, βρήκε ανταπόκριση αρχικά από πολιτικούς μηχανικούς, αγρονόμους τοπογράφους και αρχιτέκτονες και στη συνέχεια από δικηγόρους, συμβολαιογράφους, δικαστές και μεσίτες.

Όπως επισημαίνουν, η εμπειρία από την προηγούμενη έκδοση, αλλά και η συνεργασία τους με επαγγελματίες για την αντιμετώπιση πραγματικών πολεοδομικών και ιδιοκτησιακών υποθέσεων, αποτέλεσαν βασικό κίνητρο για το νέο εγχείρημα.

Η έκδοση του Κώδικα «Νικόλαος Ταγαράς» έδωσε την αφορμή για τη συστηματική συγκέντρωση των διατάξεων που αφορούν αποκλειστικά τους οικισμούς.

Σύμφωνα με τους επιμελητές, η μεγαλύτερη δυσκολία ήταν η διασπορά και η αλληλοκάλυψη παλαιών και νεότερων ρυθμίσεων που αφορούν ταυτόχρονα εντός σχεδίου περιοχές, εκτός σχεδίου ακίνητα και οικισμούς.

Ποιοι είναι οι επιμελητές και ο εκδότης του βιβλίου

Ο Σωτήριος Μούρκας του Γεωργίου, διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός, διαθέτει μακρόχρονη επαγγελματική και συγγραφική ενασχόληση με την πολεοδομική νομοθεσία, την ιδιοκτησία, τις πραγματογνωμοσύνες και την αντιμετώπιση τεχνικών και νομικών ζητημάτων.

Ο Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου είναι διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, υποψήφιος διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής του ΑΠΘ, με μεταπτυχιακές σπουδές στο Πανεπιστήμιο Πατρών. Είναι επίσης Ελεγκτής Δόμησης, Ενεργειακός Επιθεωρητής, συγγραφέας και αρθρογράφος.

Την έκδοση του βιβλίου έχει αναλάβει ο Κωνσταντίνος Μούρκας, ενώ την επιστημονική επιμέλεια και την οργάνωση του υλικού υπογράφουν από κοινού οι δύο πολιτικοί μηχανικοί.

Πώς διατίθεται το βιβλίο – Τιμή, παραγγελίες και αποστολή

Το βιβλίο «Τα Άπαντα των Οικισμών» κυκλοφορεί σε έντυπη μορφή, 530 σελίδων, και διατίθεται κατόπιν παραγγελίας μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Η τιμή του είναι 100 ευρώ, στην οποία περιλαμβάνονται ο ΦΠΑ και τα έξοδα ταχυδρομικής αποστολής. Η αποστολή πραγματοποιείται με υπηρεσία «Πόρτα Πόρτα», ενώ παρέχεται κωδικός παρακολούθησης.

Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στα ακόλουθα στοιχεία:

• Σωτήριος Μούρκας: 6973680652, sotirismourkas1@gmail.com
• Κωνσταντίνος Μούρκας: 6987044492, kmourkas@teemail.gr, kon.mourkas@gmail.com

Για την ολοκλήρωση της παραγγελίας προβλέπεται τραπεζική κατάθεση και αποστολή του αποδεικτικού πληρωμής στο ηλεκτρονικό ταχυδρομείο του Σωτήριου Μούρκα. Παρέχεται δυνατότητα έκδοσης τιμολογίου με τα επαγγελματικά στοιχεία του αγοραστή.

Ειδική έκπτωση προβλέπεται για όσους είχαν προμηθευτεί το προηγούμενο βιβλίο «Υπαίτια Κατάτμηση». Αντίστοιχη πρόβλεψη γίνεται και για τη μελλοντική δεύτερη έκδοσή του, η οποία βρίσκεται υπό προετοιμασία.