Τι αλλάζει με το νέο Χωροταξικό Τουρισμού για εκτός σχεδίου δόμηση και τους οικισμούς

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com

Τι αλλάζει στην εκτός σχεδίου δόμηση, στα όρια αρτιότητας, στους οικισμούς, στις χρήσεις γης, στις τουριστικές επενδύσεις και στην αξιοποίηση υφιστάμενων κτιρίων με το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Τα βασικά σημεία ενδιαφέροντος για ιδιοκτήτες, μηχανικούς, νομικούς και επενδυτές, μαζί με τους νέους περιορισμούς σε νησιά και παράκτιες περιοχές.

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που εγκρίθηκε με το ΦΕΚ 658/Δ/7.8.2026, αλλάζει τους όρους τουριστικής ανάπτυξης σε όλη τη χώρα, με αυστηρότερους κανόνες για εκτός σχεδίου δόμηση, νησιά, παράκτιες ζώνες και κορεσμένες τουριστικές περιοχές.

Ο εθνικός χώρος κατηγοριοποιείται ανάλογα με την τουριστική πίεση, αυξάνονται τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέες τουριστικές μονάδες και ενισχύεται η σύνδεση με τη φέρουσα ικανότητα και τις υποδομές.

Παράλληλα προβλέπονται περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, κίνητρα για επανάχρηση διατηρητέων και παραδοσιακών κτιρίων και αυστηρότερη προστασία αιγιαλού και μικρών νησιών. Το Πλαίσιο κατευθύνει επίσης τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ως προς χρήσεις γης, όρια οικισμών και τουριστική ανάπτυξη.

Με υλικό από το νέο υπό έκδοση βιβλίο με τίτλο: «Τα Άπαντα των Οικισμών», μετά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τον ν. 5306/2026, Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», σε τόμο 500 σελίδων, που συνέγραψαν και επιμελήθηκαν οι Σωτήριος Μούρκας του Γεωργίου και Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου, διπλωματούχοι Πολιτικοί Μηχανικοί, καταθέτοντας στις σελίδες της νέα έκδοσης μακρά και σε βάθος επιστημονική γνώση και επαγγελματική εμπειρία στο αντικείμενο. Δείτε εδώ στο ecopress

Απόφαση Αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/89997/3071 ΦΕΚ 658/Δ/ 7Αυγούστου 2026  «Έγκριση Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ)και Περιβαλλοντική έγκριση αυτού».

 Γενική θεώρηση της Απόφασης

Το ΦΕΚ 658/Δ/7 Αυγούστου 2026 (ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/89997/3071/2026) εγκρίνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ)και την αντίστοιχη Στρατηγική Μελλοντική Περιβαλλοντική Εκτίμηση. Πρόκειται για το κεντρικό εθνικό εργαλείο που καθορίζει πού, πώς και με ποιους όρους θα αναπτύσσεται η τουριστική δραστηριότητα στην Ελλάδα, αντικαθιστώντας παλαιότερα πλαίσια και εισάγοντας αυστηρότερους κανόνες με γνώμονα τη βιωσιμότητα και την προστασία του περιβάλλοντος.

Ας δούμε τη δομημένη σύνοψη των βασικών του αξόνων:

 1. Κατηγοριοποίηση του Εθνικού Χώρου

Ο Ελλαδικός χώρος χωρίζεται σε 5 βασικές κατηγορίες με βάση την τουριστική πίεση και τα χαρακτηριστικά τους :

Περιοχές με τάσεις υπερτουρισμού (Κατηγορία Α – “Κόκκινες”):

Επιβάλλονται αυστηροί περιορισμοί στη δημιουργία νέων κλινών και τίθενται «πλαφόν» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Αναπτυγμένες περιοχές (Κατηγορία Β):

Ελέγχεται η περαιτέρω ανάπτυξη με στόχο την ποιοτική αναβάθμιση των υποδομών.

Αναπτυσσόμενες περιοχές (Κατηγορία Γ):

Δίνονται κίνητρα για ήπια τουριστική ανάπτυξη.

Περιοχές με περιθώρια ανάπτυξης (Κατηγορία Δ):

Ενθαρρύνεται η έναρξη τουριστικών δραστηριοτήτων για την τόνωση της τοπικής οικονομίας.

Ιδιαίτερες/Ευαίσθητες περιοχές (Κατηγορία Ε):

Περιλαμβάνει μικρά νησιά, ορεινές περιοχές και προστατευόμενες ζώνες (π.χ. Natura 2000), όπου ισχύουν ειδικά, εξαιρετικά αυστηρά κριτήρια.

2. Εκτός Σχεδίου Δόμηση & Νέα Όρια Αρτιότητας

Αυξάνονται σημαντικά τα όρια αρτιότητας για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων σε εκτός σχεδίου περιοχές, ιδιαίτερα στις κορεσμένες ζώνες και στα νησιά, με σκοπό να περιοριστεί η άναρχη δόμηση.

Θεσπίζονται αυστηρότεροι συντελεστές δόμησης και μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής.

 3. Ρύθμιση των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων (τύπου Airbnb)

Για πρώτη φορά, το Χωροταξικό Πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα επιβολής τοπικών και χρονικών περιορισμών ή ακόμα και πλήρους απαγόρευσης νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές που έχουν φτάσει σε σημείο κορεσμού (Κατηγορία Α), προκειμένου να προστατευθεί η μόνιμη κατοικία.

4. Προστασία Νησιωτικού και Παράκτιου Χώρου

Ειδική μέριμνα λαμβάνεται για τα μικρά και μεσαία νησιά, όπου η τουριστική ανάπτυξη συναρτάται άμεσα με τη φέρουσα ικανότητα των υποδομών τους (ύδρευση, αποχέτευση, διαχείριση απορριμμάτων).

Καθορίζονται ελάχιστες αποστάσεις των τουριστικών εγκαταστάσεων από τη γραμμή του αιγιαλού.

 5. Διαφοροποίηση του Τουριστικού Προϊόντος

Προωθείται η απομάκρυνση από το μονοδιάστατο μοντέλο «ήλιος και θάλασσα».

Δίνονται κατευθύνσεις και κίνητρα για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού (π.χ. ορεινός, ιαματικός, θρησκευτικός, συνεδριακός, αγροτουρισμός) με στόχο τη χρονική επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου.

 6. Περιβαλλοντική Έγκριση & Κλιματική Αλλαγή

Το πλαίσιο ενσωματώνει τους όρους της Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης (ΣΠΕ), υποχρεώνοντας κάθε νέα μεγάλη επένδυση να αξιολογείται με βάση το ενεργειακό και περιβαλλοντικό της αποτύπωμα.

Εισάγονται κριτήρια προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή (π.χ. διαχείριση της λειψυδρίας, προστασία από τη διάβρωση των ακτών).

ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΓΗΠΕΔΩΝ Εκτός Σχεδίου και Εκτός Ορίων Οικισμού.

Αλλάζει ριζικά το τοπίο στην εκτός σχεδίου δόμηση. Η κύρια φιλοσοφία του είναι η κλιμάκωση της αρτιότητας ανάλογα με τον βαθμό κορεσμού και την ευαισθησία της κάθε περιοχής.

Για τις νέες εκτός σχεδίου τουριστικές επενδύσεις (ανέγερση ξενοδοχείων και κύριων τουριστικών καταλυμάτων), τα όρια αρτιότητας διαμορφώνονται ως εξής:

Τα Νέα Όρια Αρτιότητας ανά Κατηγορία Περιοχής

Κατηγορία Α (Περιοχές με τάσεις υπερτουρισμού / «Κόκκινες»): Το ελάχιστο όριο αρτιότητας αυξάνεται στα 16 στρέμματα. Στις περιοχές αυτές η δημιουργία νέων κλινών περιορίζεται δραστικά, ενώ τίθενται πολύ αυστηροί περιορισμοί στη δόμηση με σκοπό την ανάσχεση της υπερανάπτυξης.

Κατηγορία Β (Αναπτυγμένες περιοχές): Το ελάχιστο όριο αρτιότητας ορίζεται στα 12 στρέμματα. Στόχος εδώ είναι ο έλεγχος των νέων μονάδων και η στροφή στην ποιοτική αναβάθμιση των υπαρχουσών υποδομών.

Κατηγορίες Γ & Δ (Αναπτυσσόμενες και περιοχές με περιθώρια ανάπτυξης): Το ελάχιστο όριο αρτιότητας διατηρείται στα 8 στρέμματα (που αποτελούσε το βασικό όριο για τουριστικά καταλύματα εκτός σχεδίου βάσει του προγενέστερου Ν. 4759/2020), προκειμένου να δοθούν κίνητρα για ήπια επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ειδικές Προϋποθέσεις για Νησιωτικές & Ευαίσθητες Περιοχές (Κατηγορία Ε): Στα μικρά και μεσαία νησιά, καθώς και στις ευαίσθητες οικολογικά ζώνες, η αρτιότητα συνδυάζεται με πρόσθετα αυστηρά κριτήρια:

Φέρουσα Ικανότητα: Η δυνατότητα δόμησης εξαρτάται άμεσα από τη διαθεσιμότητα των τοπικών πόρων (επάρκεια νερού, δίκτυα αποχέτευσης, διαχείριση απορριμμάτων).

Πρόσωπο σε Κοινόχρηστο Δρόμο: Εναρμονιζόμενο με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), για να είναι ένα γήπεδο οικοδομήσιμο εκτός σχεδίου, δεν αρκεί πλέον μόνο η έκταση (στρέμματα), αλλά απαιτείται και η ύπαρξη ελάχιστου προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

Περιορισμός Κλινών: Ακόμη και αν καλύπτεται η αρτιότητα, θεσπίζεται ανώτατο πλαφόν δυναμικότητας (π.χ. έως 350 κλίνες για συγκεκριμένα νησιά της κατηγορίας Β).

Τι προβλέπεται για τους Οικισμούς

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) που θεσμοθετήθηκε με το ΦΕΚ 658/Δ/7 Αυγούστου 2026 δίνει ιδιαίτερη έμφαση στους οικισμούς της χώρας. Η βασική του φιλοσοφία είναι να κατευθύνει το μεγαλύτερο μέρος της νέας τουριστικής ανάπτυξης εντός των οργανωμένων οικισμών, ώστε να προστατευθεί η ύπαιθρος από την εκτός σχεδίου δόμηση, διαφυλάσσοντας παράλληλα την τοπική αρχιτεκτονική και τον κοινωνικό ιστό.

Οι βασικές προβλέψεις και κατευθύνσεις για τους οικισμούς διαρθρώνονται ως εξής:

 1. Κατεύθυνση της Ανάπτυξης Εντός Οικισμών

Προτίμηση έναντι της εκτός σχεδίου δόμησης: Το πλαίσιο ορίζει ότι η ανέγερση νέων τουριστικών καταλυμάτων πρέπει να ενθαρρύνεται πρωτίστως εντός των ορίων των υφιστάμενων οικισμών (ή σε ζώνες γύρω από αυτούς που έχουν ήδη πολεοδομηθεί). 

Κίνητρα για παραδοσιακούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς: Δίνονται ειδικά κίνητρα (φορολογικά, χρηματοδοτικά μέσω αναπτυξιακών προγραμμάτων ή ευνοϊκότερους όρους δόμησης) για την αποκατάσταση κτιρίων σε παραδοσιακούς ή ιστορικούς οικισμούς, καθώς και για την αναβίωση οικισμών της επαρχίας που έχουν εγκαταλειφθεί.

2. Αξιοποίηση του Υφιστάμενου Κτιριακού Αποθέματος

Μετατροπή κτιρίων σε ξενοδοχεία: Αντί για την ανέγερση νέων μεγάλων μονάδων, το ΕΧΠ-Τ προωθεί τη μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων αξιόλογης αρχιτεκτονικής (π.χ. αρχοντικά, παλιοί μύλοι, αποθήκες, διατηρητέα) σε μπουτίκ ξενοδοχεία ή παραδοσιακά καταλύματα.

 Διατήρηση Τοπικού Χαρακτήρα: Οποιαδήποτε νέα τουριστική υποδομή εντός οικισμού υποχρεούται να ακολουθεί αυστηρά τα μορφολογικά πρότυπα της τοπικής αρχιτεκτονικής (υλικά, ύψος, χρώματα), ώστε να μην αλλοιώνεται η φυσιογνωμία του τόπου.

 3. Περιορισμοί σε Κορεσμένους Οικισμούς (Κατηγορία Α)

Στους οικισμούς που βρίσκονται στις «κόκκινες» περιοχές (όπως σε δημοφιλή νησιά των Κυκλάδων ή του Ιονίου) εισάγονται αυστηροί κανόνες:

 Φέρουσα Ικανότητα: Οποιαδήποτε νέα άδεια εντός οικισμού συνδέεται με τις αντοχές των δικτύων του (π.χ. αν ο οικισμός έχει πρόβλημα υδροδότησης ή αποχέτευσης, παγώνει η έκδοση νέων τουριστικών αδειών).

Πλαφόν στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Δίνεται το δικαίωμα στους Δήμους να ορίσουν μέγιστο αριθμό κατοικιών ανά οικισμό που επιτρέπεται να εκμισθώνονται μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, προκειμένου να μην εκτοπιστούν οι μόνιμοι κάτοικοι (δασκάλοι, γιατροί, ντόπιοι).

 Σύνδεση με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ)

Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως «μπούσουλας» για τα υπό εξέλιξη Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια των Δήμων. Αυτό σημαίνει ότι οι Δήμοι υποχρεούνται να εξειδικεύσουν τις κατευθύνσεις του ΦΕΚ 658/Δ/2026:

♦ Να καθορίσουν με ακρίβεια τις χρήσεις γης μέσα στους οικισμούς (πού επιτρέπονται μπαρ, πού ξενοδοχεία, πού αμιγής κατοικία)

♦ Να ξεκαθαρίσουν τα όρια των οικισμών (σε συνδυασμό με το ευρύτερο θεσμικό πλαίσιο για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων), αποτρέποντας την άναρχη επέκτασή τους προς τα έξω.

♦ Τουριστική αξιοποίηση των διατηρητέων/παραδοσιακών κτιρίων εντός οικισμού και τι ισχύει ειδικά για τους παραθαλάσσιους οικισμούς και την απόσταση από τον αιγιαλό.

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) (ΦΕΚ 658/Δ/7 Αυγούστου 2026) εισάγει εξαιρετικά στοχευμένες και αυστηρές ρυθμίσεις για τις δύο αυτές κατηγορίες, συνδυάζοντας την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς με την αυστηρή περιβαλλοντική θωράκιση της παράκτιας ζώνης.

1. Τουριστική Αξιοποίηση Διατηρητέων & Παραδοσιακών Κτιρίων

Το νέο πλαίσιο αντιμετωπίζει το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα ως κύριο μοχλό βιώσιμης ανάπτυξης εντός των οικισμών, δίνοντας απόλυτη προτεραιότητα στην επανάχρηση έναντι της νέας δόμησης.

Απλοποίηση & Κίνητρα Μετατροπής: Θεσπίζονται ειδικές, ταχύτερες διαδικασίες για τη μετατροπή διατηρητέων κτιρίων, παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων (π.χ. αποθήκες, μύλοι) και παραδοσιακών αρχοντικών σε boutique ξενοδοχεία, παραδοσιακά καταλύματα ή χώρους ανάδειξης ειδικών μορφών τουρισμού.

Εξαίρεση από Περιορισμούς Κορεσμού: Ακόμη και σε οικισμούς που ανήκουν στην Κατηγορία Α (κόκκινες περιοχές υπερτουρισμού), όπου η ανέγερση νέων ξενοδοχείων παγώνει ή περιορίζεται δραστικά, η αποκατάσταση και τουριστική αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση, ως μέσο ποιοτικής αναβάθμισης.

Αρχιτεκτονική Εναρμόνιση: Οποιαδήποτε επέμβαση, προσθήκη ή αλλαγή χρήσης υποχρεούται να ακολουθεί πιστά τα μορφολογικά πρότυπα του οικισμού (χρήση τοπικής πέτρας, περιορισμοί στο ύψος, διατήρηση ιστορικών όψεων), μετά από έγκριση των αρμόδιων Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής.

Αναβίωση Εγκαταλελειμμένων Οικισμών: Παρέχονται επιπλέον πολεοδομικά και χρηματοδοτικά κίνητρα για επενδυτές που θα αναλάβουν την καθολική αποκατάσταση κτιρίων σε χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς που έχουν ερημώσει.

2. Παραθαλάσσιοι Οικισμοί & Απόσταση από τον Αιγιαλό

Στην παράκτια ζώνη, το ΦΕΚ 658/Δ/2026 ξεκαθαρίζει το τοπίο, βάζοντας τέλος στις παρερμηνείες περί «τσιμεντοποίησης» των ακτών και θέτοντας συγκεκριμένες ζώνες προστασίας :

Η Ζώνη των 25 Μέτρων (Απόλυτη Προστασία): Στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή επιβάλλεται καθεστώς πλήρους απαγόρευσης δόμησης. Στη ζώνη αυτή δεν επιτρέπεται καμία τουριστική κτιριακή εγκατάσταση, παρά μόνο απαραίτητα έργα κοινής ωφέλειας, υποδομές προστασίας από τη διάβρωση ή ελαφρές, μη μόνιμες κατασκευές (π.χ. ξύλινοι διάδρομοι πρόσβασης).

 Η Ζώνη των 50 Μέτρων (Κύρια Ξενοδοχειακά Κτίρια): Διατηρείται αυστηρά ο κανόνας ότι τα κύρια κτίρια των τουριστικών καταλυμάτων πρέπει να απέχουν τουλάχιστον 50 μέτρα από τη γραμμή του αιγιαλού.

 Διαφοροποίηση Εντός Οικισμού: Αν ο παραθαλάσσιος οικισμός έχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή καθορισμένες γραμμές δόμησης (κόκκινη/μπλε γραμμή), η τουριστική αξιοποίηση ακολουθεί τις υφιστάμενες ευθυγραμμίσεις των οικοδομικών τετραγώνων.

Αν πρόκειται για οικισμό χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο (π.χ. οικισμοί προϋφιστάμενοι του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων), η απόσταση από τον αιγιαλό εξετάζεται σωρευτικά με τη γραμμή παραλίας, και οι νέες προσθήκες υποχρεούνται να προσαρμόζονται στις γενικές προστατευτικές διατάξεις του ΕΧΠ-Τ, αποτρέποντας το «τείχος» κτιρίων μπροστά στο κύμα.

∗ Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 – Πραγματογνώμων    – Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου – Ελεγκτής δόμησης Γ ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036) – Ενεργειακός Επιθεωρητής Β κτιρίων, Λεβήτων  & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού  ΥΠΕΚΑ   (ΕΥΕΠΕΝ 2953)

«Τα Άπαντα των Οικισμών»: οδηγός για δόμηση, όρια, αρτιότητες μετά τον Κώδικα «Ν. Ταγαράς»