Τι ισχύει για αλλαγή χρήσης επαγγελματικού ακινήτου σε κατοικία

Του Κώστα Αθ. Καράμπαμπα*

Λόγω της αύξησης των τιμών αγοράς στις κατοικίες αλλά και των ενοικίων παρατηρείται αυξημένο ενδιαφέρον για την αγορά καταστημάτων ή γραφείων και άλλων επαγγελματικών χώρων,  που μπορούν με τις κατάλληλες ενέργειες να μετατραπούν σε κατοικίες, μια διαδικασία που συνήθως είναι οικονομικότερη από την αγορά μιας κατοικίας.

Αυτό έχει σημασία και στην αγορά της GOLDEN VISA, όπου ισχύουν ιδιαίτερα ευνοϊκές διατάξεις για τη μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες που θα διατεθούν σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

Πριν κάποιος αποφασίσει να προχωρήσει σε μια τέτοια κίνηση, θα πρέπει να  γνωρίζει ότι υπάρχει η πολεοδομική, αλλά και η αστική πτυχή του θέματος που πρέπει να τον απασχολήσουν:

Από πλευράς πολεοδομικού δικαίου ένα κατάστημα/γραφείο μπορεί να αλλάξει χρήση σε κατοικία είτε με έκδοση άδειας μικράς κλίμακας για τις εργασίες που θα πραγματοποιηθούν και ενημέρωση του φακέλου της οικ.άδειας, είτε με έκδοση οικ.άδειας η οποία θα περιλαμβάνει και τις εργασίες για την αλλαγή χρήσης, οπότε και δεν θα χρειασθεί και έκδοση άδειας μικράς κλίμακας. Σε κάθε περίπτωση αν ο αναλυτικός προϋπολογισμός για τις εργασίες που θα πραγματοποιηθούν ξεπερνάει τα 25.000€ τότε πρέπει να εκδοθεί κανονική οικοδομική άδεια.

Από πλευράς αστικού δικαίου, στην πλειοψηφία  των περιπτώσεων τα ισόγεια καταστήματα/γραφεία διαθέτουν βιτρίνα προσόψεως και για να διαμορφωθούν σε λειτουργικές κατοικίες θα πρέπει να γίνει επέμβαση στις όψεις του κτιρίου, κάτι που απαιτεί συναίνεση των συνιδιοκτητών του κτιρίου, με το ποσοστό προβλέπει ο κανονισμός του. Πολλοί κατασκευαστές το ξεπερνούν χωρίς την κατάργηση της βιτρίνας, αλλά με την προσθήκη σε αυτήν μεταλλικών στοιχείων ασφάλειας και απόκρυψης θέασης.  Υπάρχουν όμως και κτίρια, οι κανονισμοί των οποίων  απαγορεύουν ρητά την οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης χωρίς τη συναίνεση ευρείας πλειοψηφίας, ή και της παμψηφίας των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

Εδώ πρέπει να επισημάνουμε ότι όλα τα παραπάνω ισχύουν για χώρους κύριας χρήσης, που έχουν προσμετρηθεί στο συντελεστή δόμησης του κτιρίου. Αν συνεπώς κάποιος αγοράσει σήμερα έναν υπόγειο βοηθητικό χώρο ο οποίος δεν έχει προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης, δεν έχει καμιά δυνατότητα να το μετατρέψει σε νόμιμη κατοικία.

Συμπερασματικά πριν κάποιος ενδιαφέρεται να πραγματοποιήσει αγορά καταστήματος ή γραφείου ή άλλου επαγγελματικού χώρου, προκειμένου να το μετατρέψει σε κατοικία, θα πρέπει να διερευνήσει τόσο με το μηχανικό του, όσο και με το δικηγόρο του όλες τις παραπάνω πτυχές του προβλήματος, να τους ενημερώσει για τις προθέσεις του, και να ενημερωθεί από αυτούς αν και πως μπορεί σύννομα να τις πραγματοποιήσει. Τέλος η προκαταβολική φιλική ενημέρωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας συνιστάται ως η ενέργεια που θα μπορούσε να προλάβει και να αποσοβήσει τις περισσότερες αχρείαστες αντιδικίες…

* Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ – Τεχν. Συμβούλου Γραφείου Ενημέρωσης Μελών ΠΟΜΙΔΑ