ΥΠΕΝ: Νέες ρυθμίσεις για δόμηση, άδειες, δρόμους και αυθαίρετα στο τελικό νομοσχέδιο

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Από 23 σε 47 αυξάνονται οι αριθμημένες παρεμβάσεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», σύμφωνα με το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε για ψήφιση στη Βουλή. Μετά τη δημόσια διαβούλευση προστέθηκαν διατάξεις για την αναστολή οικοδομικών εργασιών, την αναγνώριση δρόμων στην εκτός σχεδίου δόμηση, τις χρήσεις γης, τη χωροθέτηση data centers, τις οικοδομικές τις πολεοδομικές διαδικασίες και τις οικοδομικές. άδειες επενδύσεων με νέα ευνοϊκή ρύθμιση για και το Ελληνικό. Παράλληλα διατηρούνται οι ειδικές ρυθμίσεις για αυθαίρετα κατηγορίας 5 και εργασίες μικρής κλίμακας.

♦ Το άρθρο 79, με τίτλο «Διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», στο τελικό κείμενο του νομοσχεδίου, όπως κατατέθηκε για ψήφιση στη Βουλή περιλαμβάνει συνολικά 47 αριθμημένες τροποποιήσεις, έναντι 23 τροποποιήσεων που είχαν περιληφθεί στο αντίστοιχο άρθρο 69 του σχεδίου νόμου της διαβούλευσης. Δείτε εδώ στο ecopress

♦ Επί της ουσίας ο Πολεοδομικός Κώδικας τροποποιείται, μέσω διάταξης που τιτλοφορείται ως διόρθωση παροραμάτων, και σε θέματα που επηρεάζουν την άσκηση οικοδομικής δραστηριότητας, την αναγνώριση δρόμων, τη χωροθέτηση χρήσεων γης και τις διαδικασίες αδειοδότησης.

♦ Ωστόσο το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σημειώνει στην ανακοίνωση του για τη νομοθετική ρύθμιση του άρθρου 79 στο νομοσχέδιο που αφορά στη διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» και Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης ότι:  «Η διόρθωση παροραμάτων δεν αφορά σε θεσμοθέτηση νέων ρυθμίσεων, αλλά σε παροράματα που είχαν εμφιλοχωρήσει λόγω της έκτασης των νομοθετημάτων». Ολόκληρη την ανακοίνωση του υπουργείου δείτε εδώ

Από τις διορθώσεις του Κώδικα σε νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις

Με νέες πολεοδομικές διατάξεις, οι οποίες προστέθηκαν μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης, κατατέθηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την αγορά ηλεκτρικής ενέργειας και τις λοιπές ρυθμίσεις αρμοδιότητάς του.

Το άρθρο 79, με τίτλο «Διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», περιλαμβάνει συνολικά 47 αριθμημένες τροποποιήσεις, έναντι 23 που είχαν περιληφθεί στο αντίστοιχο άρθρο 69 του σχεδίου διαβούλευσης. Η αύξηση κατά 24 αριθμημένες παρεμβάσεις έχει ιδιαίτερη σημασία, επειδή αρκετές από τις προσθήκες έχουν αυτοτελές κανονιστικό και διοικητικό περιεχόμενο. Δεν περιορίζονται στη διόρθωση λανθασμένων παραπομπών που προέκυψαν κατά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τον ν. 5306/2026.

Αφορούν τη δυνατότητα αναστολής εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, τη διαδικασία αναγνώρισης δημοτικών και κοινοτικών οδών, τη γνωμοδότηση των πολεοδομικών συμβουλίων, ειδικές επενδυτικές αδειοδοτήσεις και τη λειτουργία του συστήματος χρήσεων γης.

Από τις 47 αριθμημένες παρεμβάσεις, οι 30 αφορούν άρθρα του κυρίως σώματος του Πολεοδομικού Κώδικα και οι 17 τα Παραρτήματα. Στο αρχικό σχέδιο υπήρχαν αντίστοιχα 14 παρεμβάσεις στο κυρίως σώμα και 9 στα Παραρτήματα.

Οι τρεις βασικές κατηγορίες νομοθετικών παρεμβάσεων στον Κώδικα «Ν. Ταγαράς»

Οι αλλαγές και διορθώσεις στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”»,  που εισάγει η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ για ψήφιση στη Βουλή διακρίνονται σε τρείς βασικές κατηγορίες νομοθετικών παρεμβάσεων , οι οποίες είναι:

Πρόσθετες ουσιαστικές ρυθμίσεις: Σε αυτήν εντάσσονται κυρίως η δυνατότητα αναστολής οικοδομικών εργασιών κατά την εκπόνηση ΕΠΣ, η αλλαγή διαδικασίας αναγνώρισης συγκεκριμένων δημοτικών και κοινοτικών δρόμων, οι νέες παράγραφοι για τις χρήσεις γης, η ειδική διαδικασία οικοδομικών αδειών επενδύσεων και η εξαίρεση από συγκεκριμένο διοικητικό έλεγχο αδειών που εκδίδονται από ορισμένες υπηρεσίες του ΥΠΕΝ και αφορούν στη δόμηση στην επένδυση του Ελληνικού.

Υφιστάμενες προτάσεις που διατηρούνται ή συμπληρώνονται: Περιλαμβάνονται οι ειδικές δυνατότητες υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5, η διόρθωση των εξαιρέσεων από το όριο των 25.000 ευρώ στις εργασίες μικρής κλίμακας, η ειδική διαδικασία για κτίρια ΔΥΠΑ και η διευρυμένη ρύθμιση για τα ΣΥΠΟΘΑ.

Τρίτη κατηγορία: Νομοτεχνικές διορθώσεις. Αφορούν λανθασμένες παραπομπές, τίτλους, ορολογία, αντιστοιχίσεις νόμων και τα Παραρτήματα της κωδικοποίησης.

Αναλυτικά οι αλλαγές που μεταβάλλουν τις διαδικασίες και τις δυνατότητες αξιοποίησης ακινήτων όσο και αυτές που αποκαθιστούν σφάλματα της κωδικοποίησης, χωρίς να αλλάζουν τους ήδη ισχύοντες κανόνες έχουν ως ακολούθως:

1. Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια: Δυνατότητα αναστολής οικοδομικών εργασιών

Νέα παρέμβαση μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 1, τροποποίηση άρθρου 22 του Κώδικα.

Στο αρχικό σχέδιο της διαβούλευσης δεν περιλαμβανόταν η συγκεκριμένη τροποποίηση.

Με το κατατεθειμένο νομοσχέδιο επεκτείνεται η δυνατότητα επιβολής περιορισμών κατά την εκπόνηση Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ).

Η ισχύουσα διάταξη προβλέπει ότι, όταν η προτεινόμενη ανάπτυξη αφορά δημόσιο ή δημοτικό φορέα, μπορεί να αναστέλλεται η χορήγηση οικοδομικών αδειών για ορισμένες χρήσεις, είτε σε ολόκληρη την περιοχή του ΕΠΣ είτε σε τμήμα της.

Με τη νέα διατύπωση προστίθεται ρητά η δυνατότητα αναστολής εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών. Η αναστολή προβλέπεται ύστερα από γνώμη του αρμόδιου Κεντρικού Συμβουλίου και αιτιολογημένη εισήγηση του Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος.

Τι σημαίνει στην πράξη: Η διοίκηση αποκτά τη ρητή δυνατότητα να επιβάλει αναστολή και στην εκτέλεση εργασιών, όχι αποκλειστικά στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών. Η διάταξη μπορεί να επηρεάσει οικοδομικές δραστηριότητες σε περιοχές για τις οποίες βρίσκεται σε εξέλιξη ΕΠΣ δημόσιου ή δημοτικού φορέα. Δεν προβλέπει αυτοδίκαιη αναστολή όλων των εργασιών σε κάθε περιοχή όπου εκπονείται ΕΠΣ. Απαιτείται η προβλεπόμενη διοικητική διαδικασία και συγκεκριμένη πράξη επιβολής της αναστολής.

2. Σχέδια πόλης: Διευρύνεται η διαδικασία γνωμοδότησης των ΣΥΠΟΘΑ

Υφιστάμενη ρύθμιση της διαβούλευσης που διευρύνθηκε – άρθρο 79 παρ. 2, τροποποίηση άρθρου 60.

Στο αρχικό σχέδιο νόμου προβλεπόταν μία διόρθωση παραπομπής, με αντικατάσταση της αναφοράς στην παράγραφο 10 από την ορθή παράγραφο 12.

Στο κατατεθειμένο νομοσχέδιο διατηρείται η διόρθωση, αλλά προστίθενται ουσιαστικές διαδικαστικές προβλέψεις. Ειδικότερα:

♦ Για την έκδοση προεδρικού διατάγματος έγκρισης, αναθεώρησης ή τροποποίησης ρυμοτομικού σχεδίου, αρμόδιο να γνωμοδοτεί ορίζεται το ΣΥΠΟΘΑ της οικείας Περιφέρειας, ύστερα από εισήγηση της αρμόδιας Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

♦ Προβλέπονται εξαιρέσεις για τις περιπτώσεις εφαρμογής του άρθρου 200 του Κώδικα, καθώς και για οικοδομικούς συνεταιρισμούς και ιδιωτικές πολεοδομήσεις.

♦ Ρυθμίζονται υποθέσεις στις οποίες είχε ήδη γνωμοδοτήσει το αρμόδιο Κεντρικό Συμβούλιο έως τις 9 Απριλίου 2012.

♦ Παρέχεται στον κατά περίπτωση αρμόδιο υπουργό δυνατότητα να ζητήσει τη γνώμη του αρμόδιου συμβουλίου του, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις της διάταξης.

Τι σημαίνει στην πράξη: Η νέα διατύπωση προσδιορίζει τη γνωμοδοτική αρμοδιότητα και τον χειρισμό ειδικών κατηγοριών πολεοδομικών τροποποιήσεων. Πρόκειται για ουσιαστική διαδικαστική συμπλήρωση και όχι απλώς για διόρθωση αρίθμησης.

3. Εκτός σχεδίου δόμηση: Με προεδρικό διάταγμα η αναγνώριση κυριότερων ή μοναδικών οδών

Νέα παρέμβαση μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 10, τροποποίηση άρθρου 251.

Σημαντική αλλαγή εισάγεται στη διαδικασία αναγνώρισης συγκεκριμένης κατηγορίας δημοτικών και κοινοτικών οδών, οι οποίες συνδέονται με την εφαρμογή των όρων δόμησης εκτός σχεδίου. Η τροποποίηση αφορά τις δημοτικές ή κοινοτικές οδούς που ενώνουν οικισμούς του ίδιου δήμου, οικισμούς όμορων δήμων ή οικισμούς με διεθνείς, εθνικές και επαρχιακές οδούς. Εφόσον υπάρχουν περισσότερες από μία οδοί που συνδέουν τους ίδιους οικισμούς, η ειδική πρόβλεψη εφαρμόζεται στην κυριότερη από αυτές.

Σύμφωνα με την υφιστάμενη διατύπωση που τροποποιείται, η αναγνώριση γινόταν με απόφαση του Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Το κατατεθειμένο νομοσχέδιο αντικαθιστά αυτή την απόφαση με προεδρικό διάταγμα, κατόπιν πρότασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γνώμης του ΣΥΠΟΘΑ.

Η διάταξη συνδέεται με τους ειδικούς όρους της περίπτωσης β΄ του άρθρου 251, στην οποία προβλέπονται ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικών μέτρων, πρόσωπο 45 μέτρων και βάθος 50 μέτρων, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.

Τι σημαίνει στην πράξη: Αλλάζει το αρμόδιο όργανο και ο νομικός τύπος της πράξης αναγνώρισης. Η αναγνώριση των συγκεκριμένων δρόμων μεταφέρεται σε διαδικασία έκδοσης προεδρικού διατάγματος. Η ρύθμιση δεν αφορά αδιακρίτως κάθε αγροτικό, ιδιωτικό ή κοινόχρηστο δρόμο. Επίσης, δεν καταργεί τη χωριστή διαδικασία καταγραφής και κύρωσης του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου. Για τους ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου γηπέδων, η νομοθετική αλλαγή έχει σημασία επειδή ο νομικός χαρακτηρισμός της οδού αποτελεί κρίσιμο στοιχείο της εξέτασης της οικοδομησιμότητας.

4. Οικισμοί 701 έως 2.000 κατοίκων: Διόρθωση του εφαρμοστέου πλαισίου

Πρόσθετη παρέμβαση μετά τη διαβούλευση, αλλά κυρίως διορθωτικού χαρακτήρα – άρθρο 79 παρ. 9, τροποποίηση άρθρου 234.

Η διάταξη αφορά τις Περιοχές Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ), που μπορούν να καθοριστούν κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους. Πρόκειται για οικισμούς που είχαν οριοθετηθεί με προγενέστερη πράξη αναρμόδιου οργάνου και στους οποίους εφαρμόζεται ειδική πρόβλεψη για περιοχές πέρα από τη νέα πολυγωνική γραμμή οριοθέτησης και έως το παλαιό όριο.

Στο κείμενο του άρθρου 234 προβλέπεται ότι, για τις συγκεκριμένες ΠΕΧ, μπορούν να καθορίζονται όρια αρτιότητας από 2.000 έως 4.000 τ.μ., με ελάχιστο πρόσωπο 15 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό, υπό τους ειδικότερους όρους του σχεδίου.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δεν θεσπίζεται για πρώτη φορά με το άρθρο 79. Η νέα τροποποίηση διορθώνει δύο σημεία της διατύπωσης: αφαιρεί μία περιττή λέξη και αντικαθιστά την παραπομπή στο προεδρικό διάταγμα της 24/31.5.1985 με την αναφορά στο αντίστοιχο Τμήμα ΙΙΙ του Μέρους Δ΄ του Πολεοδομικού Κώδικα.

Τι σημαίνει στην πράξη: Δεν δημιουργείται νέα γενική δυνατότητα δόμησης σε γήπεδα 2.000 τ.μ. Διορθώνεται το εφαρμοστέο νομοθετικό πλαίσιο για τους λοιπούς όρους και περιορισμούς δόμησης των συγκεκριμένων ΠΕΧ.

5. Data centers και logistics: Τι αλλάζει στους όρους δόμησης και στις χρήσεις γης

Πρόσθετες παρεμβάσεις μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 14 και 15, τροποποιήσεις άρθρων 271 και 284.

Στο κατατεθειμένο νομοσχέδιο προστίθενται παρεμβάσεις για τις εγκαταστάσεις εφοδιαστικής και τα κέντρα δεδομένων.

Στο άρθρο 271 διορθώνονται παραπομπές προς τις αντίστοιχες κατηγορίες χρήσεων γης και δύο σφάλματα της διατύπωσης.

Το παρατιθέμενο άρθρο προβλέπει για εγκαταστάσεις εφοδιαστικής μέγιστο συντελεστή δόμησης 0,6, κάλυψη 40%, πλάγιες αποστάσεις 10 μέτρων και μέγιστο ύψος 15 μέτρων, μαζί με ειδικές προϋποθέσεις παρέκκλισης.

Για τα κέντρα δεδομένων προβλέπονται συντελεστής δόμησης 0,8, ποσοστό κάλυψης 60%, πλάγιες αποστάσεις 10 μέτρων και συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης 6.

Τα παραπάνω μεγέθη περιλαμβάνονται στην αναδιατυπωμένη διάταξη. Δεν εισάγονται όλα ως καινούργιοι όροι από το άρθρο 79.

Η σημαντικότερη παρέμβαση αφορά το άρθρο 284, όπου προστίθενται δύο παράγραφοι για τις ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης.

Η νέα παράγραφος 2 προβλέπει τη δυνατότητα εγκατάστασης κέντρων δεδομένων και τεχνολογικής υποστήριξης σε συγκεκριμένες κατηγορίες περιοχών, παράλληλα με τις χρήσεις που προβλέπουν τα ισχύοντα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ.

Περιλαμβάνει επίσης ρυθμίσεις για κέντρα περίθαλψης άγριας πανίδας, εγκαταστάσεις στάθμευσης οχημάτων δήμων και οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις.

Η νέα παράγραφος 3 επιτρέπει στα ΤΠΣ και ΕΠΣ, υπό ειδικές προϋποθέσεις και με γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, να προβλέπουν χρήσεις που δεν είχαν περιληφθεί στην Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης.

Προβλέπεται επίσης η δυνατότητα προσθήκης μίας ειδικής χρήσης εκτός της αντίστοιχης γενικής κατηγορίας, όταν συντρέχουν τα απαιτούμενα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ή λόγοι εθνικής άμυνας.

Τι σημαίνει στην πράξη: Εδώ εντοπίζεται ουσιαστική επέκταση της δυνατότητας χωροθέτησης συγκεκριμένων δραστηριοτήτων. Η αλλαγή του άρθρου 284 έχει μεγαλύτερη κανονιστική σημασία από τις διορθώσεις παραπομπών του άρθρου 271.

6. Οικοδομικές άδειες επενδύσεων: Ειδική διαδικασία για επενδύσεις του ν. 3986/2011

Νέα παρέμβαση μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 23, προσθήκη παραγράφου 2Α στο άρθρο 324.

Προστίθεται διάταξη για την έκδοση οικοδομικών αδειών επενδύσεων, που έχουν υπαχθεί ή πρόκειται να υπαχθούν στον ν. 3986/2011.

Οι άδειες αυτές προβλέπεται να εκδίδονται σύμφωνα με την περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 15 του νόμου αυτού και τα δικαιολογητικά και τις διαδικασίες που καθορίζονται με την αντίστοιχη κοινή υπουργική απόφαση.

Η αλλαγή συνδέει ρητά τη διαδικασία έκδοσης αδειών των συγκεκριμένων επενδύσεων με το ειδικό νομοθετικό πλαίσιο.

Τι σημαίνει στην πράξη: Εισάγεται στον Κώδικα ειδική διαδικαστική αναφορά για τις συγκεκριμένες επενδυτικές αδειοδοτήσεις. Δεν πρόκειται για γενική απαλλαγή επενδύσεων από την υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας.

7. Έλεγχος οικοδομικών αδειών: Ειδική εξαίρεση για υπηρεσίες του ΥΠΕΝ και το Ελληνικό

Νέα παρέμβαση μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 24, άρθρο 324 παρ. 6.

Στο σύστημα ελέγχου των οικοδομικών αδειών προστίθεται ειδική εξαίρεση.

Η γενική διαδικασία προβλέπει αυτόματο έλεγχο του προϋπολογισμού του έργου από το πληροφοριακό σύστημα και, έως την ενεργοποίηση της σχετικής δυνατότητας, έλεγχο από την ΥΔΟΜ εντός τριών ημερών από την έκδοση της άδειας.

Η νέα διάταξη προβλέπει ότι στις οικοδομικές άδειες που εκδίδονται από τη Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων και το Αυτοτελές Γραφείο Ελληνικού του ΥΠΕΝ δεν απαιτείται ο έλεγχος των συγκεκριμένων αποδεικτικών.

Για την ορθότητά τους την ευθύνη φέρουν οι μελετητές μηχανικοί, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους.

Τι σημαίνει στην πράξη: Προβλέπεται ειδική εξαίρεση από συγκεκριμένο διοικητικό έλεγχο για άδειες που εκδίδονται από τις παραπάνω υπηρεσίες, με ρητή αναφορά στην ευθύνη των μηχανικών.

8. Προσωρινές κατασκευές και ειδικές χρήσεις γης

Πρόσθετες παρεμβάσεις μετά τη διαβούλευση – άρθρα 218 και 302.

Στο άρθρο 218 προστίθεται ρητή αναφορά στους ιδιωτικούς χώρους στους οποίους μπορούν να τοποθετούνται προσωρινές κατασκευές, υπό τις ισχύουσες προϋποθέσεις.

Η διατύπωση καλύπτει ιδιωτικούς χώρους, ιδιωτικούς χώρους παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση και δημόσιους κοινόχρηστους χώρους.

Για τις προσωρινές κατασκευές εξακολουθεί να απαιτείται η προβλεπόμενη έγκριση τοποθέτησης και λειτουργίας.

Στο άρθρο 302 αντικαθίσταται η διατύπωση που αφορά τις Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης, ώστε να προβλέπεται ο καθορισμός ειδικών κατηγοριών χρήσεων από το άρθρο 284, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και τη χωρική λειτουργία κάθε περιοχής.

Η πρώτη παρέμβαση αποσαφηνίζει το πεδίο εφαρμογής των προσωρινών κατασκευών, ενώ η δεύτερη αφορά το σύστημα καθορισμού χρήσεων γης.

9. Αυθαίρετα κατηγορίας 5: Οι δύο ειδικές περιπτώσεις υπαγωγής

Ρύθμιση που υπήρχε ήδη στη δημόσια διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 28, τροποποίηση άρθρου 383.

Μία από τις σημαντικότερες διατάξεις για τις αυθαίρετες κατασκευές διατηρείται στο κατατεθειμένο νομοσχέδιο, αλλά δεν αποτελεί προσθήκη μετά τη διαβούλευση.

Η τροποποίηση αφορά την περίπτωση ε΄ του άρθρου 383 του Κώδικα, η οποία ρυθμίζει την κατηγορία 5.

Προστίθενται οι ειδικές περιπτώσεις εη΄ και εθ΄.

Πρώτη περίπτωση: Μεταφορά παλαιών δηλώσεων αυθαιρέτων

Η περίπτωση εη΄ αφορά δηλώσεις υπαγωγής στους νόμους 4014/2011 και 4178/2013, οι οποίες μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 ή στις αντίστοιχες διατάξεις του Πολεοδομικού Κώδικα.

Η ρύθμιση αφορά τη συνέχεια της διαδικασίας υπαγωγής αυθαιρέτων που είχαν ήδη δηλωθεί με προηγούμενα νομοθετικά καθεστώτα.

Δεν θεσπίζεται νέα γενική δυνατότητα υποβολής δηλώσεων αυθαιρέτων κατηγορίας 5 για ιδιωτικά ακίνητα που δεν είχαν υπαχθεί σε προηγούμενο νόμο.

Δεύτερη περίπτωση: Δημόσια και δημοτικά ακίνητα

Η περίπτωση εθ΄ προβλέπει ειδική δυνατότητα υπαγωγής για ακίνητα με τις ακόλουθες χρήσεις και ιδιοκτησιακά χαρακτηριστικά:

♦ Δημόσια πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια εκπαίδευση.

♦ Δημοτικοί παιδικοί και βρεφονηπιακοί σταθμοί που ανήκουν σε δήμους, νομικά τους πρόσωπα ή στην εταιρεία «Κτηριακές Υποδομές Α.Ε.».

♦ Αθλητικές εγκαταστάσεις που ανήκουν σε δήμους.

♦ Προνοιακές δομές που ανήκουν σε δήμους.

Η αίτηση υπαγωγής πρέπει να υποβληθεί εντός της προθεσμίας της παραγράφου 2 του άρθρου 344 του Κώδικα.

Η συγκεκριμένη παραπομπή συνδέει την εφαρμογή της εξαίρεσης με την προβλεπόμενη καταληκτική προθεσμία έως την 1η Φεβρουαρίου 2028. Δείτε εδώ στο ecopress

Ποιο είναι το πρακτικό αποτέλεσμα

Η ειδική δυνατότητα υπαγωγής ενδιαφέρει τους δήμους και τους φορείς, που διαθέτουν κτίρια με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης κατηγορίας 5. Σκοπός της ρύθμισης είναι να συμπεριληφθούν οι συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων στο πλαίσιο των επιτρεπόμενων εξαιρέσεων υπαγωγής. Το βασικό στοιχείο είναι ότι η εξαίρεση καθορίζεται με βάση τη χρήση του ακινήτου και, όπου προβλέπεται, τον φορέα στον οποίο ανήκει.

Τι δεν αλλάζει: Η γενική δυνατότητα υπαγωγής νέων αυθαιρέτων κατηγορίας 5 δεν επανέρχεται. Η διάταξη αφορά δύο συγκεκριμένες κατηγορίες περιπτώσεων και δεν δημιουργεί οριζόντια δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5.

10. Εργασίες μικρής κλίμακας: Πότε ισχύει το όριο των 25.000 ευρώ

Ρύθμιση που υπήρχε στη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 19, τροποποίηση άρθρου 315.

Η δεύτερη ιδιαίτερα σημαντική παρέμβαση για τους μηχανικούς αφορά την Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ).

Στο άρθρο 315 του Κώδικα προβλέπονται οι εργασίες για τις οποίες απαιτείται ΕΕΔΜΚ και οι περιπτώσεις στις οποίες το ύψος του προϋπολογισμού καθορίζει αν απαιτείται οικοδομική άδεια.

Το κατατεθειμένο νομοσχέδιο διορθώνει τις παραπομπές στις εξαιρούμενες περιπτώσεις και διαγράφει ένα εδάφιο της αρχικής κωδικοποιημένης διάταξης.

Η σημαντική διάκριση αφορά δύο ομάδες εργασιών.

Οι 12 περιπτώσεις χωρίς το όριο των 25.000 ευρώ

Για εργασίες που εμπίπτουν στις περιπτώσεις:

α΄ έως η΄, ιθ΄, κθ΄, λγ΄ και λδ΄

δεν εφαρμόζεται το οικονομικό όριο των 25.000 ευρώ.

Πρόκειται συνολικά για 12 αριθμημένες περιπτώσεις εργασιών.

Για τις εργασίες αυτές προβλέπεται η έκδοση ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως προϋπολογισμού, με την επιφύλαξη των λοιπών απαιτούμενων εγκρίσεων και νόμιμων προϋποθέσεων.

Η σχετική αναφορά στις 12 περιπτώσεις αποτελεί διόρθωση της αντιστοίχισης των εξαιρέσεων στον Κώδικα και δεν σημαίνει ότι θεσπίζονται για πρώτη φορά 12 νέες κατηγορίες εργασιών.

Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια

Για τις υπόλοιπες εργασίες μικρής κλίμακας ισχύει το όριο προϋπολογισμού των 25.000 ευρώ.

Εφόσον οι εργασίες, μεμονωμένα ή συνδυαστικά, υπερβαίνουν το ποσό αυτό, απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τη σχετική διάταξη.

Ο προϋπολογισμός υπολογίζεται ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, με βάση το προβλεπόμενο σύστημα υπολογισμού.

Αυτό σημαίνει ότι δεν εξετάζεται πάντοτε η αξία μιας μεμονωμένης εργασίας αποκομμένη από τις υπόλοιπες. Όταν πραγματοποιούνται περισσότερες εργασίες στην ίδια αυτοτελή ιδιοκτησία, λαμβάνεται υπόψη ο συνολικός προϋπολογισμός τους..

Το βασικό συμπέρασμα: Το άρθρο 79 αποκαθιστά την ακριβή αντιστοίχιση των περιπτώσεων που εξαιρούνται από το όριο των 25.000 ευρώ. Δεν αυξάνει το γενικό οικονομικό όριο ούτε απαλλάσσει τις υπόλοιπες εργασίες από την έκδοση οικοδομικής άδειας όταν υπερβαίνεται το προβλεπόμενο ποσό. Δείτε εδώ στο ecopress

Εργασίες μικρής κλίμακας: 12 εξαιρέσεις από το όριο των 25.000 ευρώ νομοθετεί το ΥΠΕΝ

11. Κτίρια ΔΥΠΑ: Ειδική διαδικασία εργασιών μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως κόστους

Ρύθμιση που υπήρχε ήδη στη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 22, προσθήκη παραγράφου 9 στο άρθρο 315.

Το νομοσχέδιο προβλέπει ειδική διαδικασία για εργασίες σε κτίρια ιδιοκτησίας της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης (ΔΥΠΑ).

Αφορά εργασίες που υλοποιούνται μετά τις 11 Απριλίου 2025 σε κτίρια που έχουν ενταχθεί στο Αναπτυξιακό Πρόγραμμα Δημοσίων Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας ή χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.

Οι εργασίες αυτές εκτελούνται με ΕΕΔΜΚ, ανεξαρτήτως του ύψους του προϋπολογισμού.

Για την έκδοση της έγκρισης απαιτούνται μεταξύ άλλων αίτηση του ιδιοκτήτη ή νόμιμου δικαιούχου, οι προβλεπόμενες εγκρίσεις της ΔΥΠΑ ή του αρμόδιου υπουργείου, τεχνική έκθεση μηχανικού, τοπογραφικό διάγραμμα, αρχιτεκτονικά σχέδια, βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης και μελέτες προσβασιμότητας και πυροπροστασίας.

Ο μηχανικός πρέπει να βεβαιώνει ότι οι εργασίες είναι σύμφωνες με τις πολεοδομικές διατάξεις, δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό και ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει στις προβλεπόμενες απαγορευτικές περιπτώσεις.

Τι σημαίνει στην πράξη: Θεσπίζεται ειδική απλουστευμένη αδειοδοτική διαδικασία για συγκεκριμένα έργα της ΔΥΠΑ, με διατήρηση των τεχνικών ελέγχων και των απαιτούμενων δικαιολογητικών.

12. Οι υπόλοιπες αλλαγές: Ποιες έχουν πρακτική σημασία και ποιες είναι διορθώσεις

Πολεοδόμηση οικισμών προ του 1983

Άρθρο 69 του Κώδικα – υπήρχε στη διαβούλευση.

Διορθώνεται η παραπομπή για την οριοθέτηση οικισμών που έχουν δημιουργηθεί έως τις 14 Μαρτίου 1983. Η ρύθμιση αναφέρεται στην ανάγκη ύπαρξης εγκεκριμένου ΤΠΣ ή ΕΠΣ για την πολεοδόμηση και επέκταση των οικισμών, με τις προβλεπόμενες μεταβατικές εξαιρέσεις.

Η συγκεκριμένη τροποποίηση αποκαθιστά την παραπομπή από το άρθρο 235 στο άρθρο 233.

Εισφορές σε γη και οικοδομικές άδειες

Άρθρο 139 – υπήρχε στη διαβούλευση.

Διορθώνεται η αναφορά στην προγενέστερη νομοθεσία για την εισφορά σε γη. Η διάταξη αφορά περιπτώσεις στις οποίες μπορούν να χορηγούνται οικοδομικές άδειες πριν από την κύρωση πράξης εφαρμογής, υπό προϋποθέσεις τακτοποίησης των σχετικών εισφορών.

Δεν εισάγεται γενική νέα δυνατότητα χορήγησης αδειών πριν από την πράξη εφαρμογής.

Πράξεις εφαρμογής και Κτηματολόγιο

Άρθρο 144 – υπήρχε στη διαβούλευση.

Διορθώνεται η παραπομπή στις διαδικασίες ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, προσκυρώσεων και τακτοποιήσεων.

Το άρθρο εξακολουθεί να ρυθμίζει την κύρωση και καταχώριση της πράξης εφαρμογής και τις μεταβολές στις ιδιοκτησίες.

Επανέγκριση σχεδίων πόλης

Άρθρο 145 – υπήρχε στη διαβούλευση.

Η λέξη «Ρυθμιστικό» αντικαθίσταται από τη σωστή λέξη «Ρυμοτομικό».

Η αλλαγή αφορά τη διατύπωση του όρου «Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής» και δεν μεταβάλλει την ουσία των περιπτώσεων στις οποίες δεν απαιτείται νέα πράξη εφαρμογής.

Οικοδομικές άδειες με κίνητρα ΝΟΚ

Άρθρο 224 – υπήρχε στη διαβούλευση.

Διορθώνεται παραπομπή στην παράγραφο 19 του ίδιου άρθρου. Η διάταξη εξακολουθεί να συνδέεται με τις προϋποθέσεις επανέκδοσης οικοδομικών αδειών που ακυρώθηκαν κατά το μέρος που αφορούν συγκεκριμένα πολεοδομικά κίνητρα και προσαυξήσεις.

Η αναφορά στην 31η Δεκεμβρίου 2026 διατηρείται.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση δεν παρατείνει την προθεσμία ούτε επαναφέρει τα ακυρωθέντα πολεοδομικά κίνητρα.

Κτίρια κατοικίας, κοινής ωφέλειας και τουριστικές εγκαταστάσεις

Άρθρα 256, 257 και 263 – πρόσθετες διορθώσεις μετά τη διαβούλευση.

Διορθώνονται εσωτερικές παραπομπές προς το άρθρο 284 του Κώδικα.

Οι αλλαγές αφορούν την ορθή αντιστοίχιση των χρήσεων γης με τις κατηγορίες κτιρίων και εγκαταστάσεων. Δεν προκύπτει από τις συγκεκριμένες διορθώσεις θέσπιση νέων συντελεστών δόμησης.

Χρήσεις γενικής κατοικίας και πολεοδομικών κέντρων

Άρθρα 286 και 287 – υπήρχαν στη διαβούλευση.

Διορθώνονται αντίστοιχα μία παραπομπή σε ΦΕΚ και η αριθμητική αναφορά ειδικής κατηγορίας χρήσης.

Οι διορθώσεις αφορούν την ακρίβεια των υφιστάμενων καταλόγων χρήσεων γης.

Κατεδάφιση και αποκατάσταση αυθαίρετων κατασκευών

Άρθρο 315 παρ. 4 – πρόσθετη διορθωτική παρέμβαση.

Αποκαθίστανται παραπομπές σε διατάξεις του Κώδικα που αφορούν αυθαίρετες κατασκευές και διαδικασίες κατεδάφισης ή αποκατάστασης.

Η αναδιατυπωμένη διάταξη παραπέμπει επίσης στις προϋποθέσεις διαχείρισης αποβλήτων εκσκαφών, κατασκευών και κατεδαφίσεων.

Δικαιολογητικά οικοδομικών αδειών

Άρθρο 326 – πρόσθετη ορολογική διόρθωση.

Οι αναφορές σε «κτηματογραφικό φύλλο» και «κτηματογραφικό διάγραμμα» αντικαθίστανται από τους όρους «κτηματολογικό φύλλο» και «κτηματολογικό διάγραμμα».

Η αλλαγή αποκαθιστά την ορθή ορολογία των δικαιολογητικών που υποβάλλονται για την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Πορίσματα Ελεγκτών Δόμησης

Άρθρο 333 – πρόσθετη ορολογική διόρθωση.

Διαγράφεται μία λέξη από τη διαδικασία που ακολουθείται όταν οι Ελεγκτές Δόμησης διαφωνούν ως προς τα αποτελέσματα του ελέγχου.

Εξακολουθεί να προβλέπεται αιτιολόγηση της διαφωνίας, ανάθεση νέου ελέγχου και ενημέρωση της αρμόδιας ΥΔΟΜ.

Γραμματείς ΣΥΠΟΘΑ

Άρθρο 458 – υπήρχε στη διαβούλευση.

Διατηρείται η πρόβλεψη διεύρυνσης της δυνατότητας γραμματειακής υποστήριξης των Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.

Η ρύθμιση έχει πρακτική οργανωτική σημασία για τη λειτουργία των συμβουλίων, χωρίς να αφορά τους πολεοδομικούς όρους δόμησης.

Παραρτήματα του Πολεοδομικού Κώδικα

Οι υπόλοιπες παρεμβάσεις αφορούν τα Παραρτήματα Α΄ και Β΄, στους πίνακες των οποίων αντιστοιχίζονται τα άρθρα του Κώδικα με τις προγενέστερες νομοθετικές διατάξεις.

Στο κατατεθειμένο νομοσχέδιο οι σχετικές διορθώσεις αυξάνονται από εννέα σε 17.

Πρόκειται κατά κανόνα για διορθώσεις αρίθμησης, παραπομπών, νομοθετικής προέλευσης και αντιστοιχίσεων. Έχουν σημασία για την ορθή εφαρμογή και ερμηνεία του Κώδικα, αλλά δεν πρέπει να παρουσιάζονται αυτοτελώς ως νέοι κανόνες δόμησης.

Το νομοσχέδιο που κατατέθηκε για ψήφιση στη Βουλή: δείτε εδώ