Ύψη κτιρίων: οι αποφάσεις του ΣτΕ & οι λύσεις για ασφάλεια δικαίου στη δόμηση

Του Ειδικού Συνεργάτη/

Έγκυρη νομική και τεχνική ανάλυση: πότε και πώς η αύξηση του συντελεστή δόμησης και ενίοτε του ύψους του κτιρίου, που προβλέπει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) συνοδεύεται από τον περιορισμό του περιβαλλοντικού αποτυπώματος της δόμησης και συνεπώς δεν συνιστά επιδείνωση αλλά βελτίωση της ποιότητας διαβίωσης και της ποιότητας του περιβάλλοντος. Η πραγματική διάσταση των αποφάσεων της Ολομέλειας του ΣτΕ. Οι λύσεις για ασφάλεια δικαίου στη δόμηση.

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΚΙΝΗΤΡΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗ ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗ ΚΑΙ ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΤΗΣ ΠΟΙΟΤΗΤΑΣ ΖΩΗΣ ΣΕ ΠΥΚΝΟΔΟΜΗΜΕΝΕΣ ΚΑΙ ΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΙΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΩΝ ΑΡΘΡΩΝ 10, 15 ΚΑΙ 25 ΤΟΥ Ν. 4067/12

Α) Με την έκδοση των υπ.αριθ.2026/2022 και 2028/2022 αποφάσεων του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών, με τις οποίες ακυρώθηκε οικοδομική άδεια ανέγερσης νέας οικοδομής λόγω υπέρβασης του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους σε περιοχή της Αθήνας, όπως αυτό είχε θεσπιστεί με το Β.Δ. της 30-08/9-9-1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις» (ΦΕΚ 24/Α), έγινε μεταξύ άλλων δεκτό, ότι “ο τρόπος υπολογισμού του μέγιστου ύψους των κτιρίων σε συνάρτηση με τον Σ.Δ. κάθε περιοχής κατά το άρθρο 15 παρ. 1 του ΝΟΚ/2012, το οποίο έχει παρεμφερή διατύπωση με το άρθρο 9 παρ. 7 τουΓΟΚ/1985, δεν εφαρμόζεται σε περιπτώσεις κατά τις οποίες με ειδικά διατάγματα προϋφιστάμενα του ΝΟΚ/2012 έχουν ορισθεί για περιοχές ή οικισμούς συγκεκριμένοι όροι δομήσεως, όπως ανώτατα ύψη κτιρίων (αρ. 1, παρ.5, περ. β.1 του ΝΟΚ)”.

Β) Με αφορμή την παραπάνω δικαστική απόφαση επιχειρείται από διάφορες ομάδες η δημιουργία σύγχυσης αναφορικά με το πραγματικό περιεχόμενο της απόφασης αυτής και η εκ του πονηρού συσχέτισή της με την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 10 του ΝΟΚ/12 (Ν.4067/12), αφού προβάλλεται η άποψη, ότι η χρήση αυτών των διατάξεων με την αύξηση της δόμησης και του ύψους των κτιρίων επιφέρει ραγδαία επιδείνωση της ποιότητας της ζωής, δραματική μείωση του ηλιασμού και αερισμού – κυρίως των χαμηλών ορόφων των κτιρίων – κυκλοφοριακή ασφυξία, υπερβάλλουσα ρύπανση και επιβάρυνση των δικτύων κοινής ωφέλειας.

Γ) Με σειρά διατάξεων του Ν. 4067/12 (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός – ΝΟΚ)παρέχεται– σύμφωνα με τις προϋποθέσεις και τους  περιορισμούς που ρητά ορίζονται κατά περίπτωση –η δυνατότητα αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου ή και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής στις πιο κάτω περιπτώσεις:

1) ΑΥΞΗΣΗ ΤΟΥ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ (ΑΡΘΡΟ 25)

Με σκοπό την δημιουργία κτιρίων ελάχιστης ή μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης και με τις προϋποθέσεις που τίθενται ρητά  από τις διατάξεις του άρθρου 25, παρέχεται το κίνητρο της αύξησης του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου από 5% έως 10% κατά περίπτωση κτιρίου.

2) ΑΥΞΗΣΗ ΤΟΥ ΥΨΟΥΣ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ (ΑΡΘΡΟ 15 ΠΑΡ.8)

Με την επιφύλαξη των διατάξεων του Ν. 3028/02 (αρχαιολογικές περιοχές, ιστορικοί τόποι κ.λ.π.) επιτρέπεται προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής μέχρι 1,00 μ. στις περιπτώσεις που ισχύει μία από τις  παρακάτω προϋποθέσεις:

α. Το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση αυτοκινήτων.

β. Το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (pilotis) και ο ελεύθερος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση  αυτοκινήτων.

γ. Κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφανείας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια  του δώματος ή φυτεμένη στέγη επιφανείας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνειας της στέγης.

δ. Πραγματοποιείται μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά 5%.

Όταν ισχύουν σωρευτικά δύο από τις παραπάνω προϋποθέσεις η προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους δύναται να φθάσει έως και 2 μ. κατόπιν όμως γνωμοδότησης του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

3.ΑΥΞΗΣΗ ΤΟΥ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ ΜΕ ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΗ ΑΥΞΗΣΗ ΤΟΥ ΥΨΟΥΣ ΚΤΙΡΙΟΥ (ΑΡΘΡΟ 10)

Με στόχο την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές και εφόσον τα οικόπεδα, αυτοτελή ή εκ συνενώσεως, βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως και σε συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές, όπως  ρητά ορίζονται στο άρθρο 10 του Ν.Ο.Κ. αλλά δεν εμπίπτουν σε παραδοσιακούς οικισμούς και παραδοσιακά τμήματα πόλης ή σε ιστορικούς τόπους ή σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας  και όταν το εμβαδό τους είναι μεγαλύτερο της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής παρέχονται κατά περίπτωση πολεοδομικά κίνητρα, όπως αυτά της αύξησης του συντελεστή δόμησης και ενδεχομένως και του επιτρεπόμενου ύψους του κτιρίου υπό την προϋπόθεση ανάλογης μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου σε συνδυασμό κατά περίπτωση με ταυτόχρονη απόσυρση (κατεδάφιση) παλαιών και ενεργοβόρων κτιρίων στο ίδιο οικόπεδο τουλάχιστον επιφανείας ίσης του ενός τετάρτου του υπάρχοντος συντελεστή δόμησης ή και απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση τμήματος του οικοπέδου επιφανείας ίσης με την αύξηση της επιφανείας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης.

Επισημαίνεται, ότι το κίνητρο προσαύξησης του επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής τυγχάνει εφαρμογής μόνο κατά τη περίπτωση  που ο προσαυξημένος κατά τα παραπάνω συντελεστής δόμησης παρέχει την δυνατότητα αυτή κατά τα οριζόμενα στη διάταξη της παραγρ. 1 του άρθρου 15 του Ν.Ο.Κ.

Η προσαύξηση αυτή του ύψους δεν έχει εφαρμογή σε περιοχές που βάσει Π.Δ/των ή Υπουργικών Αποφάσεων έχουν υπαχθεί σε καθεστώς ειδικής προστασίας (ως αρχαιολογικοί  χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί και παραδοσιακά τμήματα πόλης) ή το ύψος τους  έχει καθορισθεί με γνώμονα την αντιμετώπιση της σεισμικής επικινδυνότητας, λόγω εναέριας κυκλοφορίας, πλησίον αεροδρομίων ή αφορούν σε περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων ή μνημείων.

Επίσης όταν το ύψος ορίζεται από ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, οι οποίες ισχύουν στην περιοχή αλλά πληρούνται για το οικόπεδο οι προϋποθέσεις υπαγωγής του στις διατάξεις κατά περίπτωση του άρθρου 10, τότε δίδεται κίνητρο προσαύξησης του επιτρεπομένου ύψους μόνο κατά 1 μέτρο και εφόσον ισχύει ταυτόχρονα μία από τις προϋποθέσεις της παρ. 8 του άρθρου 15 επιπλέον 1 μέτρο.

Δ) Καθίσταται σαφές, ότι η θεσμοθέτηση των νέων αυτών διατάξεων του Ν.Ο.Κ. (άρθρο 10, άρθρο 15 παρ. 8, άρθρο 25) προέκυψε από την αντίληψη για αναγκαιότητα αλλαγής συνηθειών και υιοθέτησης νέων πρακτικών, που οδηγούν σε επιβράδυνση της κλιματικής υποβάθμισης, βελτίωση των δαπανών χρήσης των κτιρίων και των κοινωνικών παραμέτρων που σχετίζονται με το δομημένο περιβάλλον  και περιλαμβάνουν πολεοδομικές έννοιες και αξίες, όπως αυτές του βιοκλιματικού σχεδιασμού, του ενεργειακού αποτυπώματος του κτιρίου, της σφράγισης του εδάφους, της θερμικής άνεσης, του μικροκλίματος στα αστικά σύνολα με υψηλή πυκνότητα, της αύξησης των διατιθέμενων χώρων πρασίνου και των χώρων που διατίθενται σε κοινή – δημόσια χρήση.

Τα νέα δεδομένα, που τίθενται από την κλιματική αλλαγή και την αυξημένη ανάγκη προστασίας του περιβάλλοντος, ο τρόπος ζωής στα πυκνοδομημένα, φθίνοντα κέντρα των πόλεων και στις υποβαθμισμένες περιοχές, με κλιματικό πρόβλημα και ανεπαρκείς κοινόχρηστους χώρους, η ανάγκη ενσωμάτωσης συστημάτων για εξοικονόμηση ενέργειας, φυσικών πόρων και χρημάτων για τον περιορισμό των ρύπων κατά την δημιουργία και λειτουργία των κτιρίων, η εμφάνιση νέων τεχνολογιών και συστημάτων δόμησης, οδηγούν στην ανάγκη υιοθέτησης νέων προβλέψεων και κινήτρων για την ανάπτυξη των κτιρίων σε ορισμένες περιοχές της πόλης.

Έτσι η δυνατότητα από τις διατάξεις των άρθρων 10, 15 και 25 του Ν.Ο.Κ. είτε μεμονωμένα είτε συνδυαστικά για αύξηση του συντελεστή δόμησης και ενίοτε του επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής παρέχεται στις περιπτώσεις εκείνες, που για το κτίριο επιλέγεται να περιορισθεί η κάλυψή του σε σχέση με την επιτρεπόμενη, όταν αναπτύσσεται σε οικόπεδο που προκύπτει από την συνένωση μικρότερων οικοπέδων, όταν αποδίδει μέρος του ακαλύπτου χώρου σε δημόσια – κοινή χρήση, όταν αποσύρεται σαθρό και ενεργοβόρο παλαιό κτίριο και αντικαθίσταται με άλλο κτίριο, που πληρεί συγκεκριμένες προϋποθέσεις ή όταν κατασκευάζεται με τέτοιο τρόπο ώστε να είναι εξαιρετικά περιορισμένο ή σχεδόν μηδενικό το ενεργειακό του αποτύπωμα.

Υπό αυτούς τους όρους η προτεινόμενη αύξηση του συντελεστή δόμησης και ενίοτε του ύψους του κτιρίου συνοδεύεται από τον περιορισμό του περιβαλλοντικού αποτυπώματος της δόμησης και συνεπώς δεν συνιστά επιδείνωση αλλά βελτίωση της ποιότητας διαβίωσης και της ποιότητας του περιβάλλοντος. Σε επίπεδο πόλης, τα οφέλη είναι περιβαλλοντικά, κοινωνικά και οικονομικά και στοχεύουν σε μία πιο βιώσιμη αστική πραγματικότητα.

Επιπλέον δίδεται η δυνατότητα εφαρμογής νέων προτύπων ανάπτυξης μέσα από την ανακύκλωση πολεοδομικής γης και την απόσυρση (κατεδάφιση) παλαιάς τεχνολογίας κτιρίων, ενώ μέσω της παροχής κινήτρων επέρχεται εξοικείωση με τις νέες πρακτικές, συνειδητοποίηση των περιβαλλοντικών προβλημάτων και υιοθέτηση νέων συμπεριφορών.

Συνακόλουθα οι προαναφερόμενες διατάξεις, με τις οποίες προβλέπεται αύξηση του συντελεστή δόμησης ή και του επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής, εφόσον όμως πληρούνται ειδικές προϋποθέσεις, μέσω των οποίων επέρχεται βελτίωση των όρων διαβίωσης, είναι απολύτως  σύμφωνες με το Σύνταγμα (άρθρο 24) και την συναφή νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας “περί περιβαλλοντικού και πολεοδομικού κεκτημένου”, η οποία επιτάσσει σε περίπτωση μεταβολής των όρων δόμησης, να επέρχεται βελτίωση των όρων διαβίωσης και ελέγχει σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας την συνολική μεταβολή των όρων δόμησης, για να κρίνει αν υπήρξε μέσω αυτής επιδείνωση των όρων διαβίωσης, αφού, όπως κρίθηκε adhoc με τις υπ. αριθ. 4946-4948/1995 αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ “επιδείνωση των όρων διαβίωσης” δεν συνεπάγεται ούτε η τροποποίηση των όρων δομήσεως διότι η αύξηση του συντελεστή δόμησης (άρθρο 44, Ν,2145/1993) που ίσχυε προηγουμένως αντισταθμίζεται από την αύξηση του ακάλυπτου χώρου, ενώ ο όρος δομήσεως, που αναφέρεται στο ύψος δεν συνιστά καθεαυτόν δυσμενή μεταβολή συνθηκών.