Δικαιοσύνης: έως το τέλος του έτους, λύση στην εκτός σχεδίου δόμηση, χωρίς σύγκρουση με το ΣτΕ

Πολιτική και θεσμική πρωτοβουλία για την αντιμετώπιση των προβλημάτων της εκτός σχεδίου δόμησης βρίσκεται σε εξέλιξη στο υπουργείο Δικαιοσύνης, σε συνεργασία με το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, όπως επιβεβαιώνει με διαδοχικές δηλώσεις του ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας.

Η λύση αναμένεται να ενταχθεί στον νέο Κώδικα Συνιδιοκτησίας, ο οποίος σχεδιάζεται να ψηφιστεί έως το τέλος του 2026 και θα επιχειρήσει να ρυθμίσει συνολικά χρόνιες εκκρεμότητες στην ιδιοκτησία, στη συγκυριότητα, στην αντιπαροχή, στις πολυκατοικίες και στις εγγραφές του Κτηματολογίου.

Η επεξεργασία των νέων κανόνων γίνεται από ειδική επιτροπή στην οποία συμμετέχουν επιφανείς νομικοί, εκπρόσωποι του ΥΠΕΝ, του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, του Ελληνικού Κτηματολογίου και δικαστές του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η σύνθεση αυτή προβάλλεται από το υπουργείο Δικαιοσύνης ως εγγύηση ότι οι τελικές ρυθμίσεις θα είναι συνταγματικά ασφαλείς, εφαρμόσιμες και συμβατές με τη νομολογία του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου.

Παράλληλα με πρώτο τον Δήμο Αγίου Νικολάου καθώς, σύμφωνα με πληροφορίες μας, ανάλογες πρωτοβουλίες προετοιμάζονται από Δήμους και σε άλλες περιοχές της χώρας, η Τοπική Αυτοδιοίκηση, μετά την περιπέτεια των μπόνους του ΝΟΚ, μπαίνει ξανά στο χορό της πολεοδομικής νομοθεσίας και των κανόνων δόμησης και επιχειρεί να δώσει μια ιδιότυπη διέξοδο στο αδιέξοδο της εκτός σχεδίου δόμησης. Δείτε εδώ στο ecopress

«Ορθολογική λύση» χωρίς σύγκρουση με το ΣτΕ

Στο ερώτημα: «πρόσφατα δηλώσατε ότι προτίθεστε να εξετάσετε το καθεστώς -σε συνεννόηση με το ΥΠΕΝ- για την εκτός σχεδίου δόμηση, ώστε με έναν ορθολογικό τρόπο να δοθούν δυνατότητες ανοικοδόμησης χωρίς να έρθετε σε αντίθεση με τη νομολογία του ΣτΕ. Ποια είναι συγκεκριμένα αυτή η «ορθολογική λύση» που επεξεργάζεστε και πότε θα είναι έτοιμη η σχετική νομοθετική πρωτοβουλία;», σε συνέντευξη του στην Today Press  και στην δημοσιογράφο Μάρθα Λεκκάκου, συγκεκριμένα ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπουγάς απάντησε ως εξής:

-«Για τα ζητήματα που προκύπτουν από τη συνιδιοκτησία και απασχολούν εκατομμύρια συμπολιτών μας έχουμε συγκροτήσει επιτροπή με εντολή να συντάξει το Νέο Κώδικα Συνιδιοκτησίας. Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα σύνθετο εγχείρημα το οποίο απαιτεί προσεκτική και απολύτως τεκμηριωμένη προσέγγιση. Στόχος μας είναι να διαμορφώσουμε ένα σταθερό πλαίσιο που θα σέβεται πλήρως τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, θα προστατεύει το περιβάλλον και ταυτόχρονα θα παρέχει ασφάλεια δικαίου στους πολίτες που επί χρόνια βρέθηκαν αντιμέτωποι με αβεβαιότητα. Η επεξεργασία γίνεται από Επιτροπή επιφανών νομικών, εκπροσώπων του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, του ΤΕΕ και Δικαστών του ΣτΕ, ώστε η τελική λύση να είναι συνταγματικά ασφαλής, εφαρμόσιμη και μακροχρόνια βιώσιμη. Ήδη έχουμε δώσει το πλαίσιο των ρυθμίσεων στο Υπουργείο Δικαιοσύνης. Στόχος μας είναι η επίλυση προβλημάτων, που απασχολούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων και η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας».

Ο υφυπουργός  έδωσε τη διάσταση ότι το πλαίσιο των υπό επεξεργασία ρυθμίσεων έχει ήδη παραδοθεί στο υπουργείο Δικαιοσύνης, με στόχο να αντιμετωπιστούν προβλήματα που εμποδίζουν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας. Η αναφορά αυτή ενισχύει την εκτίμηση ότι οι σχετικές παρεμβάσεις δεν βρίσκονται απλώς σε επίπεδο δημόσιου διαλόγου, αλλά έχουν ενταχθεί στην οργανωμένη νομοπαρασκευαστική διαδικασία.

Δικαιοσύνης: λύση δόμησης σε εκτός σχεδίου ακίνητα, στις 11 αλλαγές για πολυκατοικίες

Κώδικας για εκατομμύρια ιδιοκτήτες

Ο νέος Κώδικας Συνιδιοκτησίας, όπως πρόσφατα έχει δηλώσει ο υφυπουργός Δικαιοσύνης, αφορά άμεσα ή έμμεσα σχεδόν το σύνολο των Ελλήνων, καθώς η πλειονότητα διαθέτει κάποιο ακίνητο στο οποίο υπάρχουν ποσοστά συγκυριότητας, οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες.

Σήμερα η σχετική νομοθεσία είναι κατακερματισμένη σε εκατοντάδες διατάξεις διαφορετικών εποχών. Ο κ. Μπούγας έκανε λόγο για 1.116 νομοθετήματα που έχουν συσσωρευτεί σε διάστημα περίπου 100 ετών, προκαλώντας προβλήματα στη συγκυριότητα, στις μεταβιβάσεις, στην αξιοποίηση των ακινήτων, αλλά και στην εθνική και τις τοπικές οικονομίες.

Ο νέος Κώδικας φιλοδοξεί να συγκεντρώσει, να εκσυγχρονίσει και να ενοποιήσει το πλαίσιο, ενσωματώνοντας παράλληλα λύσεις που έχουν διαμορφωθεί μέσα από τη δικαστηριακή νομολογία.

Οριστικοί τίτλοι για «αόρατα» ακίνητα

Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που επιχειρείται να αντιμετωπιστεί είναι η απόκλιση μεταξύ της πραγματικής κατάστασης ενός ακινήτου και των στοιχείων που έχουν καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο. Σε πολλές περιπτώσεις, διαμερίσματα, ποσοστά συγκυριότητας ή αυτοτελείς ιδιοκτησίες δεν αποτυπώνονται με σαφήνεια, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να μην μπορούν να τα μεταβιβάσουν, να τα αξιοποιήσουν ή να εξασφαλίσουν πλήρεις τίτλους.

«Φιλοδοξούμε να δώσουμε σε ακίνητα τα οποία είναι αόρατα στο Κτηματολόγιο οριστικούς τίτλους», σημείωσε ο υφυπουργός.

Η συμμετοχή του ΥΠΕΝ και του Ελληνικού Κτηματολογίου στην επιτροπή αποσκοπεί στο να εξασφαλιστεί ότι τα δικαιώματα που θα αναγνωρίζονται ή θα δημιουργούνται με τις νέες διαδικασίες θα μπορούν να εγγράφονται άμεσα και χωρίς νέες γραφειοκρατικές εμπλοκές.

Διάσπαση μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων

Στις αλλαγές που εξετάζονται περιλαμβάνεται η δυνατότητα διαχωρισμού μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων σε περισσότερες αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Η ρύθμιση αφορά, για παράδειγμα, παλαιά διαμερίσματα 200 ή 250 τετραγωνικών μέτρων, τα οποία σήμερα μπορεί να έχουν διαμορφωθεί λειτουργικά σε δύο κατοικίες, χωρίς όμως να μπορούν να αποκτήσουν χωριστούς τίτλους.

Με το νέο καθεστώς, ένας ιδιοκτήτης θα μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να χωρίσει το μεγάλο διαμέρισμά του και να μεταβιβάσει τις νέες αυτοτελείς ιδιοκτησίες, για παράδειγμα στα παιδιά του.

Όπως εξήγησε ο κ. Μπούγας, ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να επέτρεπε μια τέτοια μεταβολή, όμως η ισχύουσα νομοθεσία δεν παρείχε την αναγκαία δυνατότητα δημιουργίας νέων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Ο Κώδικας θα επιχειρήσει να εναρμονίσει τους κανονισμούς με τη νομοθεσία περί ιδιοκτησίας και τον χωροταξικό σχεδιασμό.

Αντιπαροχή με απόφαση του 51%

Σημαντική αλλαγή προετοιμάζεται και στο καθεστώς της αντιπαροχής. Το υπουργείο Δικαιοσύνης εξετάζει τη μείωση του απαιτούμενου ποσοστού συναίνεσης των συγκυρίων από το 65% στο 51%, ώστε η διαφωνία μιας μειοψηφίας να μην εμποδίζει την αξιοποίηση ενός ακινήτου.

Η σημερινή διαδικασία χαρακτηρίζεται από τον υφυπουργό «βαριά θεσμικά, δαπανηρή και χρονοβόρα», καθώς απαιτεί την κατάθεση σειράς αδειών, τοπογραφικών και άλλων δικαιολογητικών σε συμβολαιογράφο, χωρίς να είναι βέβαιο ότι η προσπάθεια θα ολοκληρωθεί.

Με τη μείωση του ποσοστού και την απλοποίηση της διαδικασίας, επιδιώκεται να ενεργοποιηθούν ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα λόγω διαφωνιών μεταξύ συνιδιοκτητών, διατηρώντας παράλληλα δικλίδες προστασίας για όσους μειοψηφούν.

Αδιάθετα ποσοστά και δικαίωμα υψούν

Ο Κώδικας θα αντιμετωπίσει και τα αδιάθετα ποσοστά συνιδιοκτησίας, καθώς και το λεγόμενο δικαίωμα του υψούν. Σε πολλές πολυκατοικίες εξακολουθούν να εμφανίζονται ποσοστά που δεν έχουν αποδοθεί σε συγκεκριμένες ιδιοκτησίες ή δικαιώματα μελλοντικής ανέγερσης ορόφων τα οποία, λόγω των σημερινών πολεοδομικών δεδομένων, δεν μπορούν ποτέ να ασκηθούν.

Σχεδιάζεται να επιτραπεί η τροποποίηση της συστατικής πράξης, ώστε τα ποσοστά αυτά είτε να κατανέμονται με λειτουργικό τρόπο είτε να αποδίδονται στους οικοπεδούχους και στους καθολικούς διαδόχους τους.

Στόχος είναι να μην παραμένουν ανενεργά δικαιώματα που περιπλέκουν τις μεταβιβάσεις, τις αποφάσεις των γενικών συνελεύσεων και τη συνολική διαχείριση των κτιρίων.

Νέοι κανόνες για κοινόχρηστα και διαχείριση

Στο τραπέζι βρίσκεται επίσης η επαγγελματική διαχείριση των πολυκατοικιών με μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων. Εξετάζεται, πάνω από ένα συγκεκριμένο όριο ιδιοκτησιών, η διαχείριση να μην ασκείται από φυσικό πρόσωπο, αλλά να ανατίθεται σε λογιστή ή εξειδικευμένη εταιρεία.

Η αλλαγή συνδέεται κυρίως με την είσπραξη των απλήρωτων κοινοχρήστων. Σήμερα ο διαχειριστής, που συνήθως είναι ένας από τους ιδιοκτήτες, αναγκάζεται να προσφεύγει προσωπικά στα δικαστήρια, με σημαντικά έξοδα και καθυστερήσεις που τελικά επιβαρύνουν το σύνολο της πολυκατοικίας.

Το νέο πλαίσιο επιδιώκει την έγκαιρη αντιμετώπιση των οφειλών, τη μείωση των δικαστικών εξόδων και την ταχύτερη είσπραξη, ώστε να μην καλύπτουν οι συνεπείς ιδιοκτήτες τις υποχρεώσεις όσων δεν πληρώνουν.

Ενεργειακή αναβάθμιση χωρίς ομηρία από τη μειοψηφία

Αλλαγές αναμένονται και στη λήψη αποφάσεων για την ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των πολυκατοικιών. Το σημερινό πλαίσιο επιτρέπει συχνά σε μια μικρή μειοψηφία να εμποδίζει έργα που είναι αναγκαία για το κτίριο, ακόμη και όταν η αντίδραση κρίνεται καταχρηστική.

Ο νέος Κώδικας θα αναζητήσει διαδικασίες που θα επιτρέπουν τη λήψη αποφάσεων, χωρίς να καταργούνται τα δικαιώματα των μειοψηφούντων, αλλά και χωρίς να παραμένει η πλειοψηφία «όμηρος» μιας αδικαιολόγητης άρνησης.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως ανέφερε ο κ. Μπούγας, ο τελικός κριτής θα μπορεί να είναι το δικαστήριο. Ωστόσο, βασική επιδίωξη είναι η επίλυση των διαφορών με σαφέστερους κανόνες, ώστε να περιορίζονται οι δικαστικές προσφυγές.

Ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Στις «γκρίζες ζώνες» που θα εξετάσει η επιτροπή περιλαμβάνονται και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Σύμφωνα με τον υφυπουργό, το ζήτημα δεν ρυθμίζεται επαρκώς ούτε από τη νομοθεσία περί ιδιοκτησίας ούτε από τους παλαιούς κανονισμούς των πολυκατοικιών.

Η επιτροπή θα εξετάσει πώς θα συνδυαστεί το δικαίωμα αξιοποίησης της ιδιοκτησίας με την προστασία της λειτουργίας των πολυκατοικιών και των δικαιωμάτων των υπόλοιπων ενοίκων και ιδιοκτητών.

Στόχος η ψήφιση έως το τέλος του 2026

Το υπουργείο Δικαιοσύνης θέτει ως στόχο ο Κώδικας να έχει ψηφιστεί από τη Βουλή μέχρι το τέλος του 2026 και πριν από τη λήξη της τρέχουσας κοινοβουλευτικής περιόδου.

Κατά τον Ιωάννη Μπούγα, η διαδικασία θα ακολουθήσει το πρότυπο της μεταρρύθμισης του Κληρονομικού Δικαίου, με αξιοποίηση της ελληνικής νομολογίας, μελέτη των συστημάτων άλλων χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και προσαρμογή των λύσεων στα ελληνικά δεδομένα.

Το μεγάλο στοίχημα είναι οι νέες ρυθμίσεις να μην αποτελέσουν ακόμη μία αποσπασματική παρέμβαση, αλλά να δημιουργήσουν ένα ενιαίο πλαίσιο ασφάλειας δικαίου. Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η προσπάθεια για την εκτός σχεδίου δόμηση, με το υπουργείο Δικαιοσύνης να επιβεβαιώνει ότι αναζητείται λύση που θα επιτρέπει την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, χωρίς να παραβιάζει τη νομολογία του ΣτΕ και χωρίς να επαναφέρει φαινόμενα άναρχης οικοδόμησης.