Δυτική Μάνη: βρήκαν τρόπο εκτός σχεδίου δόμησης έως 400 τετραγωνικών σε μισό στρέμμα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Καταγγέλλεται λανθασμένη και καταχρηστική εφαρμογή του θεσμικού πλαισίου για τους στάσιμους οικισμούς σε καλπάζουσα εκτός σχεδίου δόμηση παραθεριστικής κατοικίας δίπλα στο κύμα στους οικισμούς της Μεσσηνιακής Μάνης και αδράνεια των υπουργείων Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού, ενώ η ΥΔΟΜ Καλαμάτας και η Εφορεία Αρχαιοτήτων Μεσσηνίας ζητούν κεντρικές οδηγίες, επισημαίνοντας μεγάλες συνέπειες στο φυσικό  και οικιστικό περιβάλλον και την πολιτιστική και αρχιτεκτονική κληρονομιά.

Μια πολεοδομική εξαίρεση που θεσπίστηκε πριν από 44 χρόνια για να στηρίξει μικρούς, απομονωμένους και πληθυσμιακά φθίνοντες οικισμούς καταγγέλλεται από την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) ότι χρησιμοποιείται σήμερα στη Δυτική Μάνη ως όχημα για εκτός σχεδίου παραθεριστική δόμηση, σε γήπεδα που δεν έχουν τις προϋποθέσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας και μάλιστα για  μεγαλύτερη δόμηση από ότι ισχύει με τις εκτός σχεδίου διατάξεις, δίνοντας δυνατότητα δόμησης έως 400 τετραγωνικών μέτρων σε αγροτεμάχια των 500 τετραγωνικών μέτρων.

Η ΕΛΛΕΤ καταγγέλλει λανθασμένη εφαρμογή της εξαίρεσης των στάσιμων οικισμών

Η εφαρμογή του Π.Δ. της 6.12.1982, ΦΕΚ 588/Δ θεσπίστηκε για μικρούς μη οριοθετημένους οικισμούς κάτω των 500 κατοίκων με τάσεις δημογραφικής συρρίκνωσης. Το ειδικό καθεστώς επιτρέπει υπό προϋποθέσεις κατοικία σε ζώνη έως 800 μέτρων από το κέντρο του οικισμού και προβλέπει ευνοϊκότερους όρους από τη γενική εκτός σχεδίου δόμηση. Πρόκειται για καθεστώς, που θεσπίστηκε για να καλύψει στεγαστικές ανάγκες μονίμων κατοίκων, δημοτών ή καταγόμενων από τους συγκεκριμένους οικισμούς.

Η ΕΛΛΕΤ επισημαίνει ότι λανθασμένα και καταχρηστικά το καθεστώς για τους στάσιμους οικισμούς χρησιμοποιείται σε οικισμούς της Δυτικής Μάνης, ως μηχανισμός παραγωγής παραθεριστικών και τουριστικών κατοικιών σε περιοχές υψηλής αξίας γης, που έχουν πλέον έντονη τουριστική και παραθεριστική ανάπτυξη, ακόμη και σε ιστορικούς οικισμούς με μνημεία και πολιτιστική αξία, μολονότι το ίδιο θεσμικό πλαίσιο εξαιρεί παραλιακούς, παραδοσιακούς ή τουριστικού ενδιαφέροντος οικισμούς και προστατευόμενες περιοχές.

Μεταβατική πολεοδομική ασυδοσία μέχρι να ολοκληρωθεί ο νέος σχεδιασμός

Σημειώνεται ότι το νεότερο θεσμικό πλαίσιο για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων δεν καταργεί οριζόντια από μόνο του το καθεστώς των στάσιμων οικισμών. Προβλέπει ότι οι οικισμοί που είχαν υπαχθεί με απόφαση νομάρχη στο Π.Δ. της 6.12.1982 πρέπει να οριοθετηθούν κατά την εκπόνηση ΤΠΣ, ΕΠΣ ή αυτοτελούς Προεδρικού Διατάγματος, εφόσον πληρούν τις νέες προϋποθέσεις. Αν διαπιστωθεί ότι συγκεκριμένος οικισμός δεν πληροί τα κριτήρια οριοθέτησης, τότε παύει η εφαρμογή του παλαιού καθεστώτος περί «στάσιμων οικισμών», ως προς αυτόν.

Στο μεταβατικό διάστημα, μέχρι να ολοκληρωθεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός και να γίνει η νέα οριοθέτηση των οικισμών, η ΕΛΛΕΤ καταλογίζει αδράνεια στα συναρμόδια υπουργεία, αναφέροντας ότι  το ΥΠΠΟ δεν είχε απαντήσει σε προηγούμενη παρέμβαση της, ενώ το ΥΠΕΝ είχε παραπέμψει τη συνολική αντιμετώπιση στο υπό εκπόνηση Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Το οποίο αφορά τους Δήμους Καλαμάτας, Δυτικής Μάνης και Μεσσήνης και, σύμφωνα με την επίσημη πλατφόρμα του ΥΠΕΝ, αποσκοπεί ακριβώς στην αντιμετώπιση κρίσιμων χωρικών προβλημάτων και στην αποτροπή δημιουργίας τετελεσμένων από την έλλειψη ή ανεπάρκεια πολεοδομικού σχεδιασμού.

ΥΠΕΝ και ΥΠΠΟ δεν δίνουν κεντρικές οδηγίες σε ΥΔΟΜ Καλαμάτας και ΕΦΑΜ

Τονίζοντας ότι  «τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα μετά την κρίση, παρουσιάζεται έντονη οικοδομική δραστηριότητα και ανάπτυξη real estate στους οικισμούς της Δυτικής Μάνης» και ότι «επιπλέον οι κατοικίες που έχουν κτιστεί και εξακολουθούν να κτίζονται είναι κυρίως παραθεριστικές, και ως επί το πλείστον δεν ανήκουν σε καταγόμενους από τον οικισμό, όπως προβλέπεται από το ΠΔ», η ΕΛΛΕΤ επισημαίνει ότι τα δύο υπουργεία, δεν απαντούν στις αρμόδιες υπηρεσίες, που ζητούν κεντρικές οδηγίες, προκειμένου να διαχειριστούν ένα πολεοδομικό καθεστώς ηλικίας τεσσάρων δεκαετιών σε μια περιοχή που σήμερα έχει τελείως διαφορετικά αναπτυξιακά και οικονομικά χαρακτηριστικά. Συγκεκριμένα:

♦ Η ΥΔΟΜ Καλαμάτας απέστειλε στις 18 Σεπτεμβρίου 2026 νέο έγγραφο προς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ζητώντας οδηγίες για την οικοδομησιμότητα ακινήτων μέσα στις ζώνες των 800 μέτρων των στάσιμων οικισμών της Δυτικής Μάνης. Ειδικότερα, ζητεί διευκρινίσεις για το εάν απαιτείται πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό, με ποιον τρόπο αποδεικνύεται ο κοινόχρηστος χαρακτήρας της και πώς πρέπει να ελέγχονται οι σχετικοί φάκελοι οικοδομικών αδειών.

♦ Η Εφορεία Αρχαιοτήτων Μεσσηνίας έχει ενημερώσει το υπουργείο Πολιτισμού για την ιστορική σημασία πολλών οικισμών της Μάνης, αλλά και για σοβαρές αλλοιώσεις του τοπίου που συνδέονται με νέες διανοίξεις δρόμων και εκτεταμένους εκβραχισμούς. Επισημαίνοντας παράλληλα ότι πολλοί από τους οικιστικούς πυρήνες διαθέτουν βυζαντινά και μεταβυζαντινά μνημεία, εκκλησίες, πύργους και πυργόσπιτα, για τα οποία πρέπει να εφαρμόζεται ο αρχαιολογικός νόμος 3028/2002.

Παράκαμψη νομολογίας ΣτΕ για οικισμούς και εκτός σχεδίου δόμηση

Παράλληλα η ΕΛΛΕΤ επισημαίνει ότι παραβιάζεται η νομολογία του ΣτΕ τόσο για τον «οριζόντιο καθορισμό ορίων οικισμών», όσο και για την εκτός σχεδίου δόμηση σε γήπεδα με πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό, σημειώνοντας ότι:   

-«Αξίζει να αναφερθεί και το ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας (με την απόφαση ΣτΕ 57/2017) έκρινε ότι ο οριζόντιος καθορισμός ορίων οικισμού με έναν απλό “διαβήτη” (ακτίνα 800 μέτρων από την εκκλησία ή το σχολείο) χωρίς επιστημονική μελέτη και χωρίς την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος είναι αντισυνταγματικός και επομένως, η περιοχή θεωρείται εκτός σχεδίου από το ΣτΕ». Και ότι:

-«Η Υπηρεσία Δόμησης Καλαμάτας, με σειρά εγγράφων της προς το ΥΠΕΝ, έχει αναδείξει το πρόβλημα που προκύπτει από την εφαρμογή του Π.Δ. του 1982, δεδομένου ότι δεν έχουν καθοριστεί οι κοινόχρηστες οδοί που δίνουν οικοδομησιμότητα».

ΕΛΛΕΤ: «Σοβαρά προβλήματα δόμησης στους οικισμούς της Δυτικής Μάνης»

«Σοβαρά προβλήματα δόμησης στους οικισμούς της Δυτικής Μάνης» θέτει η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, με επιστολή της προς τα υπουργεία Περιβάλλοντος κι Ενέργειας (Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας) και Πολιτισμού (Γενική Διεύθυνση Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς). Επισημαίνει πως «τα αρμόδια Υπουργεία ΥΠΕΝ και ΥΠΠΟ δεν φρόντισαν να σταματήσουν την καταστροφή, που συντελείται στο φυσικό και ιστορικό δομημένο περιβάλλον της Μάνης». Και καλεί:

-Tο ΥΠΕΝ «να μας ενημερώσει αν προτίθεται να σταματήσει την εσφαλμένη εφαρμογή του Π.Δ. του 1982, μέχρι την έκδοση Π.Δ. με τις οριοθετήσεις των οικισμών» και

-Tο ΥΠΠΟ «να τοποθετηθεί απέναντι στα σοβαρά ζητήματα που θέτει η Εφορεία Αρχαιοτήτων Μεσσηνίας (ΕΦΑΜ) και να μας ενημερώσει, αν προτίθεται να ελέγξει τη δόμηση που πραγματοποιείται σε περιοχές που χαρακτηρίζονται από υψηλή πολιτιστική αξία».

Στην επιστολή που υπογράφουν η Λυδία Καρρά, ιδρύτρια και πρόεδρος της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού και η Ελένη Μαΐστρου, ομότιμη καθηγήτρια του ΕΜΠ και πρόεδρος του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς, η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού αναλυτικά σημειώνει:

«Με την παρούσα επιστολή, θέλουμε να σας επισημάνουμε τα καταστροφικά αποτελέσματα που δημιούργησε στο περιβάλλον των οικισμών της Μεσσηνιακής Μάνης η λανθασμένη εφαρμογή του Π.Δ. 06.12.1982 (ΦΕΚ 588/Δ/23.12.1982). Είναι πρόβλημα που προφανώς γνωρίζετε το οποίο έχει επισημανθεί από την τοπική Εφορεία και την Υπηρεσία Δόμησης Καλαμάτας, αλλά και από ΕΛΛΕΤ, από το 2023.

Το συγκεκριμένο διάταγμα καθορίζει όρους δόμησης σε οικισμούς που δεν είναι οριοθετημένοι, έχουν πληθυσμό κάτω των 500 κατοίκων και τάσεις δημογραφικής συρρίκνωσης, παρέχοντας τη δυνατότητα ανέγερσης κατοικιών κατά παρέκκλιση εντός μιας ζώνης ακτίνας 800 μέτρων από το κέντρο τους. Η διάταξη αυτή σύμφωνα με το ανωτέρω Π.Δ. ισχύει για οικισμούς που δεν είναι παραδοσιακοί, ούτε παραλιακοί, ούτε πόλοι τουριστικού ενδιαφέροντος, ούτε περιαστικοί, και δεν εφαρμόζονται σε δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικούς χώρους και χώρους φυσικού κάλλους.

Επίσης, το Π.Δ. αναφέρεται στην κάλυψη οικιστικών αναγκών «μονίμων κατοίκων του οικισμού ή δημοτών αυτού ή καταγόμενων από τον οικισμό που δεν έχουν άλλη κατοικία στη ζώνη των 800 μ» (άρθρο 3, παρ. 2). Και παρότι οι περισσότεροι οικισμοί στην Ελλάδα οροθετήθηκαν με το Π.Δ. του 1985, στους οικισμούς της Δυτικής Μάνης εξακολουθεί να εφαρμόζεται το Π.Δ. του 1982 περί στάσιμων οικισμών, το οποίο δίνει πολύ μεγαλύτερη δυνατότητα δόμησης από ό,τι ισχύει με τις εκτός σχεδίου διατάξεις.

Συγκεκριμένα, αντί του γενικού κανόνα των 4 στρεμμάτων, δίνει δυνατότητα δόμησης αγροτεμαχίων από 500 τ.μ. με συνολική επιτρεπόμενη δόμηση -ανάλογα με το μέγεθος του οικοπέδου- έως περίπου 400 τ.μ.

Και το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο που ανατέθηκε για την περιοχή βρίσκεται ακόμη στο Α΄ στάδιο. Από τις αρχές της δεκαετίας του 1990, καταγράφηκε αλματώδης τουριστική ανάπτυξη στην περιοχή, ιδιαιτέρως σε τμήματα που γειτνιάζουν με τουριστικές παραθαλάσσιες περιοχές, όπως η Στούπα και η Καρδαμύλη, όπου δεν θα έπρεπε να εφαρμόζονται οι ευεργετικές πολεοδομικές διατάξεις που διέπουν τους στάσιμους οικισμούς.

Επίσης, οι περισσότεροι οικισμοί που χαρακτηρίζονται στάσιμοι, διασώζουν εντός των οικιστικών τους πυρήνων σημαντικά μνημεία και κτίρια που ανάγονται στη βυζαντινή και μεταβυζαντινή περίοδο, και κατά συνέπεια θεωρούνται αυτοδίκαια Μνημεία, από τις διατάξεις του αρχαιολογικού νόμου (Ν. 3028/2002) και επιπροσθέτως, κατά περίπτωση, από τις αντίστοιχες πράξεις χαρακτηρισμού του εκάστοτε μνημείου. Κατά συνέπεια δεν θα έπρεπε να εφαρμόζονται οι διατάξεις που διέπουν τους στάσιμους οικισμούς, ούτε σε αυτούς τους οικισμούς.

Επιπλέον, διαπιστώνεται ότι υπάρχουν περιπτώσεις, όπου η ζώνη των 800 μέτρων ορισμένων οικισμών φθάνει μέχρι τη θάλασσα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ότι με τη δόμηση εντός της ζώνης των 800 μέτρων του οικισμού Κοτρώνι, κτίζονται παραθεριστικές κατοικίες εντός του παραθαλάσσιου οικισμού του Αγίου Δημητρίου και αντίστοιχα με τη δόμηση εντός της ζώνης του οικισμού Κάτω Ρίγκλια, κτίζονται κατοικίες στον παραθαλάσσιο και ιδιαιτέρως τουριστικό οικισμό του Αγίου Νικολάου.

Επιπλέον οι κατοικίες που έχουν κτιστεί και εξακολουθούν να κτίζονται είναι κυρίως παραθεριστικές, και ως επί το πλείστον δεν ανήκουν σε καταγόμενους από τον οικισμό, όπως προβλέπεται από το Π.Δ. του 1983. Τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα μετά την κρίση, παρουσιάζεται έντονη οικοδομική δραστηριότητα και ανάπτυξη real estate. Και καθώς στην περιοχή δεν υπάρχουν εγκεκριμένοι εσωτερικοί δρόμοι, η Υπηρεσία Δόμησης πιέζεται να δώσει άδειες σε αγροτεμάχια χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο.

Αξίζει να αναφερθεί και το ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας (με την απόφαση ΣτΕ 57/2017) έκρινε ότι ο οριζόντιος καθορισμός ορίων οικισμού με έναν απλό “διαβήτη” (ακτίνα 800 μέτρων από την εκκλησία ή το σχολείο) χωρίς επιστημονική μελέτη και χωρίς την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος είναι αντισυνταγματικός και επομένως, η περιοχή θεωρείται εκτός σχεδίου από το ΣτΕ.

Η Υπηρεσία Δόμησης Καλαμάτας, με σειρά εγγράφων της προς το ΥΠΕΝ, έχει αναδείξει το πρόβλημα που προκύπτει από την εφαρμογή του Π.Δ. του 1982, δεδομένου ότι δεν έχουν καθοριστεί οι κοινόχρηστες οδοί που δίνουν οικοδομησιμότητα.

Επίσης, η Εφορεία Αρχαιοτήτων Μεσσηνίας (ΕΦΑΜ) έχει αποστείλει έγγραφο στο ΥΠΠΟ, με το οποίο αναφέρεται στην ιστορική σημασία πολλών οικισμών της Μάνης, και στις τεράστιες καταστροφές που προκαλούνται στο τοπίο λόγω της παράνομης διάνοιξης νέων δρόμων για να αποκτήσουν τα αγροτεμάχια πρόσωπο σε δρόμο, και λόγω των εκτεταμένων εκβραχισμών. Σημειώνει, δε, ότι η πλειονότητα των κτιρίων προορίζεται για τουριστικές κατοικίες».

Καταλήγοντας στην επιστολή της ΕΛΛΕΤ, αναφέρεται:

«Τα αρμόδια Υπουργεία ΥΠΕΝ και ΥΠΠΟ δεν φρόντισαν να σταματήσουν την καταστροφή που συντελείται στο φυσικό και ιστορικό δομημένο περιβάλλον της Μάνης. Το ΥΠΠΟ δεν απάντησε και το ΥΠΕΝ παρέπεμψε τη λύση του προβλήματος στο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο που εκπονείται στην περιοχή, το οποίο όμως εδώ και αρκετό καιρό, βρίσκεται ακόμη στο Α΄ στάδιο, καθώς υπάρχουν έντονες αντιδράσεις και πιέσεις στον πολεοδομικό σχεδιασμό διαχρονικά.

Με βάση τα παραπάνω, παρακαλούμε: Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, να μας ενημερώσει αν προτίθεται να σταματήσει την εσφαλμένη εφαρμογή του Π.Δ. του 1982, μέχρι την έκδοση Π.Δ. με τις οριοθετήσεις των οικισμών. Το υπουργείο Πολιτισμού να τοποθετηθεί απέναντι στα σοβαρά ζητήματα που θέτει η ΕΦΑΜ και να μας ενημερώσει, αν προτίθεται να ελέγξει τη δόμηση που πραγματοποιείται σε περιοχές που χαρακτηρίζονται από υψηλή πολιτιστική αξία».