Καμπανάκι για ιδιοκτησιακές αξιώσεις σε χιλιάδες στρέμματα, όπου σταμάτησε το τρένο

Καμπανάκι για ένα νέο μέτωπο ιδιοκτησιακών διεκδικήσεων γύρω από χιλιάδες στρέμματα παλαιάς σιδηροδρομικής γης, σε περιοχές όπου το τρένο έχει πάψει οριστικά να περνά, χτύπησε ο υφυπουργός Υποδομών και Μεταφορών Νίκος Ταχιάος. Η προειδοποίηση διατυπώνεται ακριβώς τη στιγμή που η ΓΑΙΑΟΣΕ μετασχηματίζεται σε «Ελληνικά Σιδηροδρομικά Ακίνητα – Hellenic Rail Estate» και περνά σε νέα φάση συστηματικής αξιοποίησης ενός ιδιαίτερα μεγάλου χαρτοφυλακίου γης, σταθμών, κτιρίων και εγκαταστάσεων.

Ο Νίκος Ταχιάος ανέδειξε ότι στη νέα εποχή, που η ΓΑΙΑΟΣΕ  εταιρία του Υπερταμείου γίνεται πλέον Hellenic Rail Estate, παράλληλα με την οικονομική αξιοποίηση χιλιάδων στρεμμάτων και ακινήτων, ανοίγει ταυτόχρονα και έναν μεγάλο έλεγχο τίτλων, απαλλοτριώσεων, σημερινών χρήσεων, δικαιωμάτων των τοπικών κοινωνιών και ενδεχόμενων ιδιοκτησιακών αξιώσεων.

Πρόκειται για διαδικασία που μπορεί να αφορά το Δημόσιο και τη νέα εταιρεία, δήμους και τοπικούς φορείς αλλά, κατά περίπτωση και εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, και παλαιούς ιδιοκτήτες ή διαδόχους τους.

Ταχιάος: «Εν δυνάμει περιουσιακά στοιχεία των τοπικών κοινωνιών»

Το θέμα τέθηκε από τον Νίκο Ταχιάο στην ειδική εκδήλωση «Δημιουργώντας Δημόσια Αξία: Νέα εποχή στη διαχείριση της σιδηροδρομικής ακίνητης περιουσίας», στο πλαίσιο της 90ής ΔΕΘ, όπου παρουσιάστηκε η νέα ταυτότητα της ΓΑΙΑΟΣΕ.

Ο υφυπουργός αναφέρθηκε ειδικά στις εκτάσεις, που αποκτήθηκαν ή διαμορφώθηκαν για τις ανάγκες του σιδηροδρομικού δικτύου, ιδιαίτερα σε μικρούς δήμους και σε περιοχές όπου οι παλαιές γραμμές έχουν πλέον καταργηθεί.

Όπως τόνισε, όταν υπάρχει ενδιαφέρον των τοπικών κοινωνιών για την αξιοποίησή τους, οι εκτάσεις αυτές θα πρέπει να αντιμετωπίζονται ως «εν δυνάμει περιουσιακά στοιχεία των τοπικών κοινωνιών».

Ταυτόχρονα αναγνώρισε ότι πρόκειται για περιουσία που αποτελεί asset του Εθνικού Αναπτυξιακού Ταμείου, σημειώνοντας χαρακτηριστικά: «Καταλαβαίνω βέβαια ότι είναι ένα asset του Εθνικού Αναπτυξιακού Ταμείου, αλλά χωρίς να γίνουν αυτές οι κινήσεις δεν μπορούμε να προχωρήσουμε». Έθεσε δε ως βασική προϋπόθεση τη συναίνεση της Αυτοδιοίκησης και των κατοίκων τονίζοντας: «Πρέπει να υπάρξει συναίνεση των τοπικών κοινωνιών για όλα τα προγράμματα τα οποία θα τρέξουν».

Η προειδοποίηση για τις παλιές απαλλοτριώσεις

Ιδιαίτερη σημασία έχει η νομική διάσταση που έθεσε ο υφυπουργός. Ο κ. Ταχιάος επισήμανε ότι, όταν εκλείπει ο σκοπός για τον οποίο πραγματοποιήθηκε μία απαλλοτρίωση, μπορεί να ανακύπτουν ζητήματα σχετικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τα δικαιώματα των αρχικών ιδιοκτητών.

Η αναφορά αποκτά ιδιαίτερο βάρος τώρα που η Hellenic Rail Estate αρχίζει να ωριμάζει ακίνητα και να τα προετοιμάζει για επενδυτικές, εμπορικές, κοινωνικές ή άλλες χρήσεις. Ο ίδιος συμπύκνωσε την πολιτική κατεύθυνση που θεωρεί αναγκαία στη φράση: «Πρέπει να κρατήσουμε όσο μπορούμε τη σχέση με τις τοπικές κοινωνίες. Για μένα αυτό είναι το πιο σημαντικό».

106.371 στρέμματα και 4.873 κτίρια στο συνολικό χαρτοφυλάκιο

Η νεότερη επίσημη αποτύπωση της σιδηροδρομικής ακίνητης περιουσίας από την ΓΑΙΑΟΣΕ δείχνει το πραγματικό μέγεθος του χαρτοφυλακίου: 3.672 γεωτεμάχια συνολικής έκτασης 106.371 στρεμμάτων και 4.873 κτίρια συνολικού εμβαδού 630.922 τ.μ. Από αυτά, 2.908 γεωτεμάχια έκτασης 86.407 στρεμμάτων αφορούν τη σιδηροδρομική γραμμή και περιλαμβάνουν 1.090 κτίρια, ενώ 764 γεωτεμάχια έκτασης 19.964 στρεμμάτων αφορούν σταθμούς και λοιπά ακίνητα, στα οποία βρίσκονται 3.783 κτίρια.

Στην εκδήλωση της Θεσσαλονίκης αναφέρθηκε ότι η Hellenic Rail Estate διαθέτει πλέον πλήρη ψηφιακή χαρτογράφηση μεγάλου μέρους του χαρτοφυλακίου, με στοιχεία για την αξία γης και κτισμάτων, τις χρήσεις, το πολεοδομικό καθεστώς και τα ιδιοκτησιακά δεδομένα. Στο μητρώο της περιλαμβάνονται επίσης ΦΕΚ απαλλοτριώσεων, κτηματολογικοί πίνακες και αποσπάσματα, τοπογραφικά διαγράμματα και στοιχεία ζωνών απαλλοτρίωσης.

Αυτά τα δεδομένα δημιουργούν το τεχνικό υπόβαθρο, ώστε να εξετάζεται κάθε ακίνητο ξεχωριστά: με ποιον τίτλο αποκτήθηκε, εάν προήλθε από αναγκαστική απαλλοτρίωση, ποιος ήταν ο δημόσιος σκοπός της κτήσης, εάν χρησιμοποιήθηκε γι’ αυτόν και ποια είναι σήμερα η πραγματική και νομική του κατάσταση.

Πάνω από 4.000 στρέμματα σε παλιές γραμμές και σταθμούς στην πρώτη αποτύπωση

Επίσημα στοιχεία της ΓΑΙΑΟΣΕ δίνουν μια πρώτη συγκεκριμένη εικόνα της κλίμακας των παλαιών σιδηροδρομικών ζωνών. Σε συγκεκριμένα τμήματα έχουν αποτυπωθεί 121 χιλιόμετρα παλαιών γραμμών, συνολικής έκτασης 3.503,55 στρεμμάτων, μαζί με περίπου 555,9 στρέμματα χώρων σταθμών και εγκαταστάσεων. Το φυσικό αντικείμενο της συγκεκριμένης αποτύπωσης ξεπερνά έτσι τα 4.000 στρέμματα. Το μέγεθος αυτό δείχνει την τάξη μεγέθους της περιουσίας που μπορεί να απαιτήσει έλεγχο τίτλων, τρόπου κτήσης, απαλλοτριώσεων, σημερινών χρήσεων και τυχόν δικαιωμάτων τρίτων.

Πελοπόννησος: 959,52 στρέμματα παλαιών γραμμών

Στην Πελοπόννησο η συγκεκριμένη επίσημη καταγραφή καταργημένου δικτύου αφορά 42 χιλιόμετρα παλαιών γραμμών, συνολικής έκτασης 959,52 στρεμμάτων. Ειδικότερα:

-Η παλαιά γραμμή Βαρθολομιό – Λουτρά Κυλλήνης, μήκους περίπου 10 χιλιομέτρων, καταλαμβάνει 211,31 στρέμματα.

-Το τμήμα παλαιός Σταθμός Κορίνθου – παλαιός Σταθμός Κιάτου, μήκους 21 χιλιομέτρων, αντιστοιχεί σε 369,34 στρέμματα.

-Η παλαιά γραμμή Διακοπτό – Αίγιο, μήκους περίπου 11 χιλιομέτρων, καταλαμβάνει 378,88 στρέμματα.

Πέραν της ζώνης των γραμμών, οι χώροι των σταθμών Βαρθολομιού, Κορίνθου, Κιάτου, Διακοπτού και Αιγίου καταγράφονται χωριστά σε συνολική επιφάνεια περίπου 136,56 στρεμμάτων.

Κεντρική Ελλάδα: 2.544 στρέμματα παλαιών χαράξεων

Στην Κεντρική Ελλάδα η ίδια καταγραφή περιλαμβάνει 79 χιλιόμετρα παλαιών σιδηροδρομικών χαράξεων, συνολικής έκτασης περίπου 2.544 στρεμμάτων.

-Το τμήμα Ευαγγελισμός – Γέφυρα Πηνειού αντιστοιχεί σε 500,37 στρέμματα.

-Η παλαιά γραμμή Ραψάνη – Νέοι Πόροι καταλαμβάνει 400,82 στρέμματα.

-Το τμήμα Νέοι Πόροι – Πλαταμώνας αφορά 77,56 στρέμματα.

-Η παλαιά χάραξη Πλαταμώνας – έξοδος Σταθμού Λιτοχώρου φθάνει τα 766,67 στρέμματα.

-Το τμήμα Κορινός – Αιγίνιο αντιστοιχεί σε ακόμη 798,62 στρέμματα.

-Ξεχωριστά καταγράφεται ο παλαιός χώρος του Σιδηροδρομικού Σταθμού Ραψάνης, συνολικής έκτασης περίπου 419,32 στρεμμάτων.

Άλλο το σημερινό «Καταργημένο Δίκτυο» και άλλο οι παλιές αποξηλωμένες χαράξεις

Η σημερινή επίσημη Δήλωση Δικτύου 2026 του ΟΣΕ χρησιμοποιεί συγκεκριμένη και στενότερη θεσμική κατηγορία για το «Καταργημένο Δίκτυο».

Σε αυτή περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων τα τμήματα Λειανοκλάδι – Στύρφακα – Αγγείες – Ξυνιάς – Δομοκός, Νέοι Πόροι – Πλαταμώνας, Βαρθολομιό – Λουτρά Κυλλήνης, παλαιός Σταθμός Κορίνθου – Αίγιο, Αίγιο – Ρίο και Κρυονέρι – Αγρίνιο.

Παράλληλα υπάρχουν και παλαιές γραμμές που αποξηλώθηκαν ή εγκαταλείφθηκαν μετά την κατασκευή νέων χαράξεων, χωρίς να εμφανίζονται όλες σήμερα στην τυπική κατηγορία του «Καταργημένου Δικτύου». Σε τέτοιες περιπτώσεις ο Σιδηρόδρομος μπορεί να εξακολουθεί να διατηρεί εμπράγματα δικαιώματα σε γήπεδα και κτίρια. Κατά συνέπεια, τα 3.503,55 στρέμματα της παλαιότερης συγκεκριμένης καταγραφής δεν αποτελούν το συνολικό πανελλαδικό μέγεθος της ακίνητης περιουσίας, που συνδέεται με παλιές ή καταργημένες γραμμές.

Ποιες κατηγορίες ακινήτων μπαίνουν στο μικροσκόπιο

Ο έλεγχος αφορά πολύ μμεγαλύτερες εκτάσεις  από τη λωρίδα πάνω στην οποία βρίσκονταν οι σιδηροτροχιές. Στο μικροσκόπιο μπαίνουν οι ζώνες των παλαιών γραμμών, μεγάλα γήπεδα που είχαν αποκτηθεί για τεχνικές και λειτουργικές ανάγκες, σιδηροδρομικοί σταθμοί και πλατείες σταθμών, αποθήκες, αμαξοστάσια, μηχανοστάσια, εμπορευματικές εγκαταστάσεις, βοηθητικά κτίρια και εκτάσεις που έπαψαν να χρησιμοποιούνται μετά την αλλαγή χάραξης του δικτύου.

Για κάθε κατηγορία μπορεί να ισχύει διαφορετικό νομικό καθεστώς. Άλλα ακίνητα αποκτήθηκαν μέσω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, άλλα μέσω αγοράς ή άλλου τίτλου, ενώ ορισμένα εξακολουθούν να εξυπηρετούν σιδηροδρομικό ή άλλο δημόσιο σκοπό.

Δεν επιστρέφουν αυτομάτως στους πρώην ιδιοκτήτες

Η αναφορά του Νίκου Ταχιάου σε ζητήματα ιδιοκτησιακού καθεστώτος δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο στο οποίο έπαψε να περνά το τρένο μπορεί αυτομάτως να επιστραφεί στον πρώην ιδιοκτήτη. Η νομοθεσία για τις αναγκαστικές απαλλοτριώσεις προβλέπει δυνατότητες ανάκλησης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Υπάρχει όμως κρίσιμη διάκριση. Εάν ένα ακίνητο χρησιμοποιήθηκε πράγματι για τον δημόσιο σκοπό για τον οποίο απαλλοτριώθηκε και η συγκεκριμένη χρήση έπαψε πολλά χρόνια αργότερα, η παύση της χρήσης δεν δημιουργεί από μόνη της αυτοδίκαιο δικαίωμα επιστροφής. Το ιδιοκτησιακό πρέπει επομένως να ελέγχεται ακίνητο προς ακίνητο.

Ενδεχόμενες αξιώσεις μπορεί να προκύπτουν, ανάλογα με κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, από εκτάσεις που δεν χρησιμοποιήθηκαν για τον σκοπό της απαλλοτρίωσης, πλεονάζοντα τμήματα, ειδικούς τίτλους ή όρους κτήσης, παλιές εκκρεμότητες και άλλες ιδιαίτερες νομικές συνθήκες.

Η Hellenic Rail Estate περνά στην ενεργή αξιοποίηση

Το ιδιοκτησιακό ζήτημα ανοίγει τη στιγμή που η αλλαγή της ΓΑΙΑΟΣΕ δεν περιορίζεται σε ένα απλό rebranding. Μετά την απόσχιση του τροχαίου υλικού, η Hellenic Rail Estate επικεντρώνεται αποκλειστικά στην προστασία, ωρίμανση και οικονομική αξιοποίηση της ακίνητης σιδηροδρομικής περιουσίας. Η αξία του χαρτοφυλακίου αυξήθηκε από 153 εκατ. ευρώ το 2023 σε 177 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ τα έσοδα ενισχύονται μέσω επαναδιαπραγμάτευσης μισθώσεων και αξιοποίησης αδρανών ακινήτων.

Παράλληλα σχεδιάζονται νέες πηγές εσόδων από οπτικές ίνες και φωτοβολταϊκά κατά μήκος των γραμμών, σταθμούς φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, εμπορικές χρήσεις και διαφημιστικά δικαιώματα.

Στον νέο σχεδιασμό εντάσσονται οι σταθμοί Λαρίσης και Πελοποννήσου στην Αθήνα, Θεσσαλονίκης και Πειραιά, το Θριάσιο, το πρώην στρατόπεδο Γκόνου, καθώς και επιχειρηματικό και εμπορευματικό πάρκο 300 στρεμμάτων στη Λάρισα και αξιοποίηση ακόμη 230 στρεμμάτων μέσα στον αστικό ιστό της πόλης. Εξετάζεται επίσης η αξιοποίηση ακινήτων για τη δημιουργία περίπου 590 κατοικιών, καθώς και η μετατροπή κτιρίου στον Σιδηροδρομικό Σταθμό Θεσσαλονίκης σε φοιτητική εστία 443 δωματίων.

Η νέα αξιοποίηση ανοίγει και τον παλιό ιδιοκτησιακό φάκελο

Η μετάβαση στη Hellenic Rail Estate βάζει έτσι ταυτόχρονα σε κίνηση δύο παράλληλες διαδικασίες. Η πρώτη αφορά την οικονομική αξιοποίηση ενός από τα μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια δημόσιας ακίνητης περιουσίας της χώρας. Η δεύτερη αφορά τον συστηματικό επανέλεγχο της ιστορίας και του σημερινού καθεστώτος των ακινήτων.

Για κάθε παλιό σιδηροδρομικό ακίνητο μπορεί πλέον να χρειαστεί να απαντηθούν συγκεκριμένα ερωτήματα: με ποιον τίτλο αποκτήθηκε, αν προήλθε από απαλλοτρίωση, αν χρησιμοποιήθηκε για τον σκοπό της απαλλοτρίωσης, αν εξακολουθεί να εξυπηρετεί δημόσια ανάγκη, ποια εμπράγματα δικαιώματα διατηρεί ο Σιδηρόδρομος και αν υπάρχουν νόμιμα δικαιώματα ή αξιώσεις δήμων, τοπικών κοινωνιών ή ιδιωτών.

Ο Νίκος Ταχιάος προειδοποίησε λοιπόν ότι η αξιοποίηση της παλιάς σιδηροδρομικής γης δεν αποτελεί μόνο ένα μεγάλο πρόγραμμα real estate. Αποτελεί ταυτόχρονα ένα σύνθετο ιδιοκτησιακό, πολεοδομικό και αυτοδιοικητικό εγχείρημα για χιλιάδες στρέμματα σε ολόκληρη τη χώρα.

Στην εκδήλωση της Θεσσαλονίκης οι άλλοι ομιλητές τόνισαν:

Γιώργος Κώτσηρας αναπληρωτής υπουργός Υποδομών και Μεταφορών: Τόνισε τη στρατηγική σημασία της αξιοποίησης της σιδηροδρομικής περιουσίας και έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στην ανάπλαση του Νέου Σιδηροδρομικού Σταθμού Θεσσαλονίκης και στην προκήρυξη του διαγωνισμού έως το τέλος του 2026.

Γιάννης Παπαχρήστου διευθύνων σύμβουλος του Εθνικού Επενδυτικού Ταμείου (Υπερταμείου): Υπογράμμισε ότι η νέα εταιρική ταυτότητα σηματοδοτεί αποκλειστική πλέον εστίαση στην ακίνητη περιουσία, με οικονομική ενίσχυση, ψηφιακό μετασχηματισμό, επενδύσεις και δημιουργία δημόσιας αξίας.

Κωνσταντίνος Κεσεντές πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Hellenic Rail Estate: Επισήμανε ότι η μετονομασία δεν αποτελεί απλό rebranding αλλά ουσιαστική μετάβαση σε εταιρεία real estate, με χαρτογραφημένο χαρτοφυλάκιο, ενισχυμένη εταιρική διακυβέρνηση, διαφάνεια και λογοδοσία.

Κωνσταντίνος Κυρανάκης πρώην αναπληρωτής υπουργός Μεταφορών: Τόνισε ότι ο νέος σχεδιασμός επιχειρεί να ανατρέψει στασιμότητα δεκαετιών, με αναβάθμιση μεγάλων σιδηροδρομικών σταθμών και επαναδιαπραγμάτευση παλαιών μισθώσεων προς όφελος του Δημοσίου.

Παναγιώτης Μπαλωμένος διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Rail Estate: Παρουσίασε το νέο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, την αύξηση της αξίας και των εσόδων, την ωρίμανση των ακινήτων και τις σχεδιαζόμενες αναπτύξεις σε σταθμούς, Θριάσιο, Γκόνου και Λάρισα.