Κτηματολόγιο: ανοίγει το «metavoles», τι κάνει ο ιδιοκτήτης σε αλλαγή ορίων από γείτονα

Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 ανοίγει η νέα ψηφιακή διαδικασία για τη διόρθωση ορίων, εμβαδών και γενικότερα γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων μέσω της πλατφόρμας «metavoles». Για τους ιδιοκτήτες το κρίσιμο σημείο είναι τι συμβαίνει όταν η αίτηση ενός γείτονα επηρεάζει το δικό τους ακίνητο: η αίτηση καταχωρίζεται και στο δικό τους κτηματολογικό φύλλο, πρέπει να τους κοινοποιηθεί και έχουν συγκεκριμένη προθεσμία για να συναινέσουν ή να υποβάλουν τεκμηριωμένες αντιρρήσεις. Στο πρώτο, μεταβατικό στάδιο, η αρχική κοινοποίηση εξακολουθεί να γίνεται με δικαστικό επιμελητή.

Η απόφαση 440/9 του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 5454/8.9.2026, θέτει σε λειτουργία από τις 18 Σεπτεμβρίου τη νέα διοικητική διαδικασία του ν. 5142/2024 για τις γεωμετρικές διορθώσεις. Αιτήσεις, αντιρρήσεις και προσφυγές περνούν στην ειδική ηλεκτρονική εφαρμογή «metavoles», αντικαθιστώντας τις προηγούμενες διαδικασίες του ν. 2664/1998.

Από 18 Σεπτεμβρίου οι αιτήσεις περνούν στην πλατφόρμα «metavoles»

Όπως έγραψε το ecopress, η νέα διαδικασία αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες ζητείται μεταβολή της γεωμετρικής απεικόνισης ακινήτου στο λειτουργούν Κτηματολόγιο. Πρόκειται στην πράξη για υποθέσεις που μπορούν να αφορούν όρια, θέση, σχήμα και εμβαδόν γεωτεμαχίου, όταν η διόρθωση συνεπάγεται αλλαγή του κτηματολογικού διαγράμματος.

Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά από φυσικό ή νομικό πρόσωπο με έννομο συμφέρον ή από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο. Στην πλατφόρμα ο χρήστης εισέρχεται με κωδικούς Taxisnet, ενώ δυνατότητα υποβολής, μετά από εξουσιοδότηση, έχει και ο μηχανικός που έχει αναλάβει το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών.

Η έναρξη του νέου καθεστώτος ορίζεται ρητά για τις 18 Σεπτεμβρίου 2026. Από την ίδια ημερομηνία καταργούνται, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις, οι παλιές διαδικασίες γεωμετρικών διορθώσεων και γεωμετρικού πρόδηλου σφάλματος.

Η αίτηση του γείτονα καταχωρίζεται και στο κτηματολογικό φύλλο του επηρεαζόμενου ακινήτου

Ο ιδιοκτήτης όμορου ακινήτου πρέπει να γνωρίζει ότι η αίτηση του γείτονα δεν παραμένει υπόθεση που αφορά μόνο το ακίνητο του αιτούντος. Με την ηλεκτρονική υποβολή, η αίτηση πρωτοκολλείται στο πληροφοριακό σύστημα του Κτηματολογίου και εγγράφεται αυτοματοποιημένα τόσο στο κτηματολογικό φύλλο του αιτούντος όσο και στα κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων που ενδέχεται να επηρεαστούν από την αποδοχή της διόρθωσης.

Ο ν. 5142/2024 προβλέπει επίσης ότι ο ίδιος ο αιτών αποτυπώνει στον ψηφιακό χάρτη τα νέα όρια που ζητά και προσδιορίζει τα ακίνητα που επηρεάζονται.

Αυτό σημαίνει ότι, όταν η ζητούμενη αλλαγή μετακινεί κοινό όριο, μεταβάλλει επιφάνεια ή επηρεάζει διαφορετικά την αποτύπωση γειτονικού ακινήτου, ο δικαιούχος του όμορου ακινήτου αποκτά άμεσο δικαίωμα συμμετοχής στη διαδικασία.

Ο αιτών πρέπει να κοινοποιήσει την αίτηση στον όμορο ιδιοκτήτη

Όταν η προτεινόμενη διόρθωση επηρεάζει εμπράγματο δικαίωμα σε όμορο ακίνητο, ο αιτών έχει υποχρέωση να μεριμνήσει για την κοινοποίηση της αίτησης στον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη. Ο νόμος προβλέπει ότι η κοινοποίηση πρέπει να γίνει εντός 20 ημερών από την υποβολή της αίτησης, διαφορετικά η αίτηση αντιμετωπίζει ζήτημα απαραδέκτου. Αντίστοιχη υποχρέωση υπάρχει όταν ο αιτών δεν έχει πλήρη κυριότητα και πρέπει να ενημερώσει τους συγκυρίους του ακινήτου.

Δεν απαιτείται νέα κοινοποίηση όταν ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης έχει ήδη συναινέσει ρητά στη συγκεκριμένη γεωμετρική μεταβολή, όπως αυτή αποτυπώνεται στο υποβαλλόμενο διάγραμμα. Η συναίνεση μπορεί να έχει δοθεί ενώπιον συμβολαιογράφου, με υπεύθυνη δήλωση με βεβαιωμένο γνήσιο υπογραφής ή μέσω της εφαρμογής.

Στο μεταβατικό στάδιο η πρώτη κοινοποίηση γίνεται με δικαστικό επιμελητή

Παρότι ο ν. 5142/2024 έχει σχεδιάσει αυτοματοποιημένη ψηφιακή κοινοποίηση μέσω της εφαρμογής, η απόφαση 440/9 του Ελληνικό Κτηματολόγιο προβλέπει ότι κατά την πρώτη εφαρμογή του συστήματος και μέχρι να εκδοθεί υπουργική απόφαση που θα διαπιστώνει ότι πληρούνται οι τεχνικές και λειτουργικές προϋποθέσεις, η αρχική κοινοποίηση της αίτησης γίνεται με δικαστικό επιμελητή, με επιμέλεια του αιτούντος.

Άρα, κατά την έναρξη λειτουργίας στις 18 Σεπτεμβρίου, ο όμορος που επηρεάζεται δεν πρέπει να περιμένει ότι η κρίσιμη πρώτη ενημέρωση θα περιορίζεται σε ένα απλό μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Η πλήρης αυτοματοποιημένη ψηφιακή κοινοποίηση αποτελεί επόμενο στάδιο της εφαρμογής.

Ο ιδιοκτήτης έχει 30 ημέρες για συναίνεση ή αιτιολογημένη αντίρρηση

Μετά την κοινοποίηση αρχίζει η κρίσιμη προθεσμία για τον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη. Ο ν. 5142/2024 προβλέπει ότι μπορεί μέσω της εφαρμογής να συναινέσει στην αιτούμενη διόρθωση ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις μέσα σε 30 ημέρες.

Εάν η προθεσμία παρέλθει χωρίς ενέργεια, ο νόμος προβλέπει τεκμαιρόμενη συναίνεση.

Η απόφαση 440/9 επιβεβαιώνει ότι οι αντιρρήσεις υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας «metavoles», μέσα στη νόμιμη προθεσμία. Επομένως, για τον ιδιοκτήτη που λαμβάνει κοινοποίηση, το ασφαλές πρακτικό συμπέρασμα είναι σαφές: δεν αφήνει την κοινοποίηση χωρίς έλεγχο και δεν περιμένει να ολοκληρωθεί η διαδικασία για να αντιδράσει.

Τι πρέπει να ελέγξει πριν συναινέσει σε αλλαγή ορίων ή εμβαδού

Η συναίνεση αφορά τη συγκεκριμένη γεωμετρική διόρθωση που εμφανίζεται στο Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών. Για αυτό ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης πρέπει, πριν συναινέσει, να ελέγξει με τον μηχανικό του τι ακριβώς μεταβάλλεται.

Ιδίως πρέπει να εξετάσει εάν:

♦ το κοινό όριο μετακινείται,

♦ μειώνεται ή αυξάνεται το εμφανιζόμενο εμβαδόν του δικού του ακινήτου,

♦ επηρεάζεται η γεωμετρία ή η θέση του γεωτεμαχίου,

♦ η νέα γραμμή συμφωνεί με τους τίτλους και τα παλαιότερα τοπογραφικά και

♦ αν η μεταβολή μπορεί να έχει συνέπειες σε μεταβίβαση, οικοδομησιμότητα ή άλλη μελλοντική πράξη.

Η κρίση επομένως δεν πρέπει να γίνεται μόνο με βάση τη διαφορά σε τετραγωνικά μέτρα. Κρίσιμο είναι το ακριβές νέο όριο που προτείνεται στον ψηφιακό χάρτη και στο Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών.

Οι αντιρρήσεις πρέπει να είναι αιτιολογημένες και τεκμηριωμένες

Δεν αρκεί ο ιδιοκτήτης να δηλώσει απλώς ότι «δεν συμφωνεί». Η επίσημη απόφαση προβλέπει ότι οι αντιρρήσεις πρέπει να περιέχουν πλήρη και τεκμηριωμένη αιτιολογία και μπορούν να συνοδεύονται από κάθε πρόσφορο πληροφοριακό και τεχνικό στοιχείο.

Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης που αμφισβητεί την αλλαγή πρέπει να εντοπίσει συγκεκριμένα πού διαφωνεί με το διάγραμμα του αιτούντος: στη θέση της οριογραμμής, στο εμβαδόν, στην εφαρμογή του τίτλου στο έδαφος, σε παλαιότερη καταμέτρηση ή σε άλλο τεχνικό δεδομένο.

Η τεχνική τεκμηρίωση αποκτά έτσι καθοριστική σημασία.

Τα βασικά έγγραφα που συνοδεύουν την αίτηση

Η αίτηση ,όπως προβλέπεται στον  ν. 5142/2024, συνοδεύεται από Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, το οποίο:

♦ υποβάλλεται ηλεκτρονικά στη βάση του Ελληνικού Κτηματολογίου,

♦ λαμβάνει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος – ΚΗΔ,

♦ βασίζεται στον τελευταίο τίτλο που είναι καταχωρισμένος στο κτηματολογικό φύλλο και αποτυπώνει τη γεωμετρική μεταβολή που ζητείται.

Η απόφαση του φορέα προβλέπει εξουσιοδοτημένος μηχανικός να υποβάλει την αίτηση και συνδέει τη διαδικασία με το ήδη υφιστάμενο σύστημα ηλεκτρονικής υποβολής τοπογραφικών και διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών.

Ο νόμος προβλέπει επίσης ότι πιστοποιητικά, αντίγραφα και αποσπάσματα από υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία, όταν προορίζονται να συνυποβληθούν με τη συγκεκριμένη αίτηση, απαλλάσσονται από τέλη και δικαιώματα.

Τι έγγραφα πρέπει να συγκεντρώσει ο γείτονας που θέλει να αντιδράσει

Η απόφαση δεν θεσπίζει κλειστό και αποκλειστικό κατάλογο δικαιολογητικών που πρέπει να καταθέσει ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης μαζί με την αντίρρησή του. Ορίζει όμως ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί κάθε πρόσφορο πληροφοριακό και τεχνικό στοιχείο.

Για την ουσιαστική προετοιμασία της υπόθεσης πρέπει επομένως να συγκεντρωθούν, πρακτική τεκμηρίωση της αντίρρησης, ανάλογα με την περίπτωση:

♦ ο ισχύων τίτλος κτήσης και οι προηγούμενοι τίτλοι που βοηθούν στον προσδιορισμό των ορίων,

♦ το κτηματολογικό φύλλο και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος,

♦ υπάρχοντα τοπογραφικά διαγράμματα που συνοδεύουν τίτλους ή διοικητικές πράξεις,

♦ η κοινοποιηθείσα αίτηση και το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών του γείτονα,

♦ τεχνική αποτύπωση ή διάγραμμα από τον μηχανικό του επηρεαζόμενου ιδιοκτήτη, όταν απαιτείται για να αποδειχθεί η διαφορά,

♦ κάθε άλλο έγγραφο ή τεχνικό στοιχείο που τεκμηριώνει τη θέση, την έκταση και τα όρια του ακινήτου.

Όταν υποβληθεί αντίρρηση, η υπόθεση περνά σε κρίση μηχανικού

Εάν ο όμορος υποβάλει εμπρόθεσμα αιτιολογημένη αντίρρηση, η υπόθεση δεν προχωρεί σαν περίπτωση συναίνεσης. Ο ν. 5142/2024 αναθέτει την αποφασιστική αρμοδιότητα σε Πιστοποιημένο Μηχανικό Κτηματολογίου, ο οποίος λαμβάνει υπόψη το σύνολο των στοιχείων που έχουν υποβληθεί και τις πληροφορίες που υπάρχουν στη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου.

Κατά την πρώτη εφαρμογή, η απόφαση 440/9 προβλέπει ότι οι σχετικές αποφάσεις εκδίδονται από μηχανικούς της κεντρικής υπηρεσίας και των Κτηματολογικών Γραφείων που αποκτούν την ιδιότητα του Πιστοποιημένου Μηχανικού.

Μετά την πρώτη κοινοποίηση οι επόμενες ενημερώσεις γίνονται στο δηλωμένο e-mail

Όταν ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης υποβάλει συναίνεση ή αντίρρηση, πρέπει να επιβεβαιώσει ή να καταχωρίσει τη διεύθυνση ηλεκτρονικής αλληλογραφίας του Στη διεύθυνση αυτή θα πραγματοποιούνται στη συνέχεια οι μεταγενέστερες κοινοποιήσεις.

Η απόφαση προβλέπει αντίστοιχα ότι η εκδιδόμενη απόφαση κοινοποιείται στις ηλεκτρονικές διευθύνσεις που δηλώνουν ο αιτών και οι επηρεαζόμενοι όμοροι που συμμετείχαν στη διαδικασία με συναίνεση ή αντίρρηση.

Για αυτό, μετά την πρώτη αντίδραση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να παρακολουθεί και το δηλωμένο ηλεκτρονικό ταχυδρομείο του.

Αν απορριφθούν οι αντιρρήσεις υπάρχει δεύτερο στάδιο προσφυγής

Ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης δεν χάνει το δικαίωμα αμφισβήτησης εάν ο Πιστοποιημένος Μηχανικός κάνει δεκτή την αίτηση του γείτονα παρά τις αντιρρήσεις του.

Ο νόμος προβλέπει ότι ο δικαιούχος που είχε υποβάλει εμπρόθεσμα και αιτιολογημένα τις αντιρρήσεις του μπορεί να προσφύγει κατά της αποδοχής της αίτησης στο δευτεροβάθμιο όργανο εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης.

Η προσφυγή ασκείται ψηφιακά μέσω της ίδιας πλατφόρμας. Η απόφαση 440/9 προβλέπει επίσης την αυτοματοποιημένη εγγραφή της προσφυγής στα κτηματολογικά βιβλία και στα φύλλα των επηρεαζόμενων ακινήτων.

Προβλέπεται και δικαστική προστασία

Το σύστημα δεν εξαντλείται στη διοικητική διαδικασία. Στις περιπτώσεις που προβλέπει ο νόμος, ο έχων έννομο συμφέρον μπορεί να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή. Για αποφάσεις που εκδίδονται σε περίπτωση ρητής ή τεκμαιρόμενης συναίνεσης, ο ν. 5142/2024 προβλέπει προσφυγή εντός δύο μηνών από την κοινοποίηση της απόφασης. Η προσφυγή πρέπει να εγγραφεί στα κτηματολογικά φύλλα των εμπλεκόμενων ακινήτων μέσα στην ειδική προθεσμία που ορίζει ο νόμος και αναστέλλει τη διόρθωση μέχρι την οριστική δικαστική κρίση.

Μέχρι να οριστεί Κτηματολογικός Δικαστής, ο νόμος παραπέμπει στο αρμόδιο Μονομελές Πρωτοδικείο.

Το σημείο που χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή: άλλο η «πρόσβαση» και άλλο η «συναίνεση»

Η νέα ρύθμιση χρειάζεται προσεκτική ανάγνωση ως προς τις προθεσμίες. Ο νόμος περιλαμβάνει πρόβλεψη ότι, όταν ενεργοποιηθεί η πλήρης ψηφιακή κοινοποίηση, τεκμαίρεται υπό προϋποθέσεις ότι ο παραλήπτης απέκτησε πρόσβαση στο ηλεκτρονικά κοινοποιηθέν έγγραφο μετά από 10 εργάσιμες ημέρες. Αυτό δεν σημαίνει ότι μετά από δέκα ημέρες τεκμαίρεται συναίνεση στην αλλαγή των ορίων. Η προθεσμία για να συναινέσει ο επηρεαζόμενος ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις είναι 30 ημέρες μετά την κοινοποίηση.

Και στην πρώτη εφαρμογή από τις 18 Σεπτεμβρίου η ίδια η απόφαση προβλέπει ότι η αρχική κοινοποίηση γίνεται μέσω δικαστικού επιμελητή, μέχρι να ενεργοποιηθεί η αυτοματοποιημένη ψηφιακή διαδικασία.

Οι πέντε κινήσεις για τον ιδιοκτήτη που λαμβάνει κοινοποίηση

Για τον ιδιοκτήτη του όμορου ακινήτου, η νέα διαδικασία μεταφράζεται σε μία συγκεκριμένη πρακτική ακολουθία: κρατά την ημερομηνία κοινοποίησης, ζητά και ελέγχει το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, συγκρίνει τα νέα όρια με τίτλους και δικά του τοπογραφικά, απευθύνεται εγκαίρως σε μηχανικό όταν υπάρχει διαφορά και, εφόσον δεν συμφωνεί, καταθέτει τεκμηριωμένες αντιρρήσεις μέσα στην προθεσμία των 30 ημερών.

Η αδράνεια έχει πλέον ιδιαίτερη σημασία, επειδή ο νόμος συνδέει την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας με τεκμαιρόμενη συναίνεση.

Αυτό είναι και το βασικό μήνυμα της νέας ψηφιακής εποχής των γεωμετρικών διορθώσεων: η διαδικασία γίνεται ταχύτερη και ηλεκτρονική, αλλά για τον επηρεαζόμενο όμορο η έγκαιρη ενημέρωση, ο τεχνικός έλεγχος και η εμπρόθεσμη αντίδραση αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα.

Δείτε την απόφαση με την οποία  καθορίζεται η νέα ψηφιακή διαδικασία για τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, μέσω της ειδικής πλατφόρμας «metavoles στο ΦΕΚ: ΕΔΩ