Κτηματολόγιο: Πώς κατοχυρώνονται κληρονομικά ακίνητα, τι ισχύει για αυθαίρετα

Πώς κατοχυρώνει ο κληρονόμος ένα ακίνητο στο Κτηματολόγιο, ποια δικαιολογητικά χρειάζονται, ποιες προθεσμίες ισχύουν και τι γίνεται όταν υπάρχουν λάθη στους τίτλους, άγνωστος ιδιοκτήτης ή εκκρεμείς κληρονομιές προηγούμενων γενεών. Τι ισχύει για κληρονομικά ακίνητα με αυθαίρετα εντός και εκτός σχεδίου, όταν δεν υπάρχει συναίνεση ιδιοκτητών.

Η απόκτηση ακινήτου με κληρονομιά απαιτεί διαφορετικές διαδικασίες για την αναγνώριση του κληρονομικού δικαιώματος, τη φορολογική τακτοποίηση και την καταχώριση της ιδιοκτησίας στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Τα συνηθέστερα προβλήματα εμφανίζονται όταν ο αποβιώσας δεν έχει ολοκληρωμένους τίτλους ιδιοκτησίας, όταν υπάρχουν διαδοχικές κληρονομιές χωρίς αποδοχή, όταν το ακίνητο έχει καταχωριστεί σε άλλον ιδιοκτήτη ή όταν υπάρχουν διαφορές στα όρια και στο εμβαδόν του.

Ο ν. 5303/2026 για την αναμόρφωση του Κληρονομικού Δικαίου εφαρμόζεται, ως προς τις βασικές νέες ρυθμίσεις του, σε κληρονομικές σχέσεις προσώπων που απεβίωσαν από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και μετά. Για προγενέστερους θανάτους εφαρμόζεται κατά κανόνα το προηγούμενο κληρονομικό καθεστώς, με την επιφύλαξη των ειδικών μεταβατικών ρυθμίσεων.

Σε 10+ 1 ερωτήσεις και απαντήσεις οι  διαδικασίες αποδοχής και καταχώρισης κληρονομιάς, οι αλλαγές του νέου Κληρονομικού Δικαίου οι  διαθέσιμες εξωδικαστικές και δικαστικές λύσεις για την προστασία της ακίνητης περιουσίας και τι ισχύει όταν το κληρονομικό ακίνητο έχει αυθαίρετα και ανήκει σε πολλούς κληρονόμους

1. Ποιο είναι το πρώτο βήμα όταν κληρονομούμε ακίνητο;

Πρώτα διαπιστώνουμε ποιοι είναι οι νόμιμοι κληρονόμοι και ποια ακίνητα ανήκαν στον αποβιώσαντα. Αναζητούμε τη διαθήκη, εάν υπάρχει, τους τίτλους ιδιοκτησίας, το Ε9, τα στοιχεία του Κτηματολογίου και τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Παράλληλα ελέγχουμε εάν υπάρχουν χρέη, υποθήκες ή άλλες εκκρεμότητες.

Η κληρονομική ιδιότητα δεν σημαίνει ότι έχει ολοκληρωθεί η κτηματολογική κατοχύρωση. Η απόκτηση και η καταχώριση του εμπράγματου δικαιώματος αποτελούν διακριτά στάδια.

2. Τι αλλάζει με το νέο Κληρονομικό Δίκαιο;

Ο ν. 5303/2026 τροποποιεί βασικούς κανόνες κληρονομικής διαδοχής, με άμεση επίδραση στα ποσοστά συγκυριότητας των κληρονόμων. Ειδικότερα, όταν ο αποβιώσας αφήνει σύζυγο και ένα παιδί, ο επιζών σύζυγος κληρονομεί πλέον το 1/3, αντί του 1/4 που προέβλεπε το προηγούμενο καθεστώς. Όταν υπάρχουν δύο ή περισσότερα παιδιά, το ποσοστό του συζύγου παραμένει 1/4. Προβλέπονται επίσης, υπό προϋποθέσεις, δικαιώματα για τον σύντροφο σε ελεύθερη ένωση. Οι νέες μερίδες πρέπει να αποτυπώνονται ορθά στις πράξεις αποδοχής και στις κτηματολογικές εγγραφές.

3. Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για την αποδοχή κληρονομιάς;

Τα βασικά έγγραφα είναι:

♦ Ληξιαρχική πράξη θανάτου.

♦ Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών.

♦ Δημοσιευμένη διαθήκη, εφόσον υπάρχει.

♦ Πιστοποιητικά περί διαθήκης και μη αποποίησης.

♦ Τίτλοι ιδιοκτησίας του αποβιώσαντος.

♦ Στοιχεία Ε9 και φορολογικά δικαιολογητικά.

♦ Κτηματολογικά στοιχεία και ΚΑΕΚ του ακινήτου.

Ανάλογα με την περίπτωση χρειάζονται πρόσθετα πιστοποιητικά, τοπογραφικό διάγραμμα ή άλλα τεχνικά έγγραφα.

Η συγκέντρωση πλήρους φακέλου πριν από τη σύνταξη της αποδοχής περιορίζει τον κίνδυνο απόρριψης της καταχώρισης, λόγω αναντιστοιχίας των στοιχείων.

4. Πώς γίνεται η αποδοχή και ποιος μπορεί να τη συντάξει;

Η συνήθης διαδικασία είναι η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς, στην οποία περιγράφονται τα ακίνητα, οι κληρονόμοι και τα ποσοστά τους. Με τον ν. 5095/2024 προβλέπεται και δυνατότητα σύνταξης πράξης αποδοχής μέσω δικηγόρου, με την τήρηση της διαδικασίας ενώπιον της γραμματείας του αρμόδιου δικαστηρίου. Το σχετικό δημόσιο έγγραφο καταχωρίζεται στη συνέχεια στο Κτηματολόγιο ή μεταγράφεται όπου εξακολουθεί να λειτουργεί το σύστημα μεταγραφών. Εναλλακτικά, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να χρησιμοποιηθεί κληρονομητήριο ως εγγραπτέος τίτλος.

5. Ποιες προθεσμίες πρέπει να προσέξουν οι κληρονόμοι;

Δύο βασικές προθεσμίες είναι ιδιαίτερα σημαντικές. Αυτές είναι:

Αποποίηση κληρονομιάς: Κατά κανόνα υπάρχει προθεσμία τεσσάρων μηνών από τότε που ο κληρονόμος πληροφορήθηκε ότι καλείται στην κληρονομιά και για ποιον λόγο. Η προθεσμία είναι ενός έτους στις προβλεπόμενες περιπτώσεις εξωτερικού.

Δήλωση φόρου κληρονομιάς: Υποβάλλεται κατά κανόνα μέσα σε εννέα μήνες ή σε ένα έτος στις περιπτώσεις εξωτερικού. Για την εξ αδιαθέτου διαδοχή η προθεσμία συνήθως ξεκινά από τον θάνατο, ενώ για την εκ διαθήκης από τη δημοσίευση της διαθήκης.

Η φορολογική δήλωση γίνεται μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ ή μέσω της αρμόδιας φορολογικής υπηρεσίας, ανάλογα με την υπόθεση.

6. Μπορεί να δηλωθεί κληρονομικό ακίνητο χωρίς αποδοχή;

Ναι, όταν η περιοχή βρίσκεται στο στάδιο της κτηματογράφησης. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο δέχεται δήλωση κληρονομικού δικαιώματος πριν από τη σύνταξη και μεταγραφή αποδοχής, εφόσον υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν την κληρονομική διαδοχή.

Για παράδειγμα, μπορούν να χρησιμοποιηθούν η ληξιαρχική πράξη θανάτου, τα πιστοποιητικά συγγενών και μη αποποίησης, η διαθήκη και οι τίτλοι του αποβιώσαντος.

Η δήλωση κτηματογράφησης δεν υποκαθιστά την καταχώριση της πράξης αποδοχής στο λειτουργούν Κτηματολόγιο.

7. Πώς κατοχυρώνεται οριστικά το ακίνητο στο Κτηματολόγιο;

Μετά τη σύνταξη του κατάλληλου εγγραπτέου τίτλου ακολουθεί η υποβολή αίτησης καταχώρισης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Η αίτηση περιλαμβάνει την πράξη, τα στοιχεία του ακινήτου, τον ΚΑΕΚ και τα απαιτούμενα συνοδευτικά έγγραφα. Οι συμβολαιογραφικές πράξεις μπορούν να υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω των υπηρεσιών του Ελλήνικού Κτηματολογίου, από τα πρόσωπα που δικαιούνται να χρησιμοποιούν τη συγκεκριμένη υπηρεσία. Μετά τον έλεγχο και την καταχώριση εκδίδεται πιστοποιητικό καταχώρισης. Το τελευταίο βήμα είναι ο έλεγχος του κτηματολογικού φύλλου, ώστε να επιβεβαιωθούν το όνομα του νέου δικαιούχου, το είδος του δικαιώματος και το ποσοστό συγκυριότητας.

8. Τι γίνεται όταν ο αποβιώσας δεν εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης;

Πρόκειται για συχνό πρόβλημα, ιδιαίτερα σε ακίνητα που έχουν μεταβιβαστεί ανεπίσημα ή παραμένουν σε ονόματα παλαιότερων ιδιοκτητών. Ο έλεγχος αρχίζει από την αλυσίδα τίτλων: ποιος απέκτησε πρώτος το ακίνητο, με ποια πράξη και πώς μεταβιβάστηκε στους επόμενους δικαιούχους.

Εάν υπάρχει παλαιός τίτλος που δεν μεταφέρθηκε ορθά στις πρώτες εγγραφές, εξετάζεται η δυνατότητα εξωδικαστικής διόρθωσης, μεταξύ άλλων με τη διαδικασία του άρθρου 6 παράγραφος 4 του ν. 2664/1998. Εάν υπάρχει πραγματική αμφισβήτηση κυριότητας, ενδέχεται να απαιτείται δικαστική ενέργεια. Δεν αρκεί να διορθωθεί απλώς το όνομα του κληρονόμου όταν το πρόβλημα βρίσκεται στον αρχικό τίτλο.

9. Τι κάνουμε όταν το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Αρχικά ελέγχουμε εάν υπάρχει νόμιμος τίτλος που επιτρέπει εξωδικαστική διόρθωση. Με τις αλλαγές του άρθρου 13 του ν. 5142/2024 διευρύνθηκε η δυνατότητα διόρθωσης ορισμένων εγγραφών «αγνώστου ιδιοκτήτη» μέσω της διαδικασίας πρόδηλου σφάλματος του άρθρου 18 του ν. 2664/1998, χωρίς δικαστική προσφυγή, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Απλοποίηση Διόρθωσης Προδήλων Σφαλμάτων:  Εάν η διόρθωση δεν είναι δυνατή εξωδικαστικά, εξετάζονται οι διαδικασίες του άρθρου 6. Σημαντική είναι η διάκριση μεταξύ ακινήτου που εμφανίζεται ολόκληρο ως αγνώστου ιδιοκτήτη και περίπτωσης, όπου διεκδικούνται δικαιώματα που έχουν ήδη καταχωριστεί σε τρίτο. Πρέπει επίσης να ελέγχεται εάν η πρώτη εγγραφή έχει οριστικοποιηθεί και ποιες προθεσμίες ισχύουν στην περιοχή.

10. Πώς αντιμετωπίζονται οι δύσκολες περιπτώσεις με διαδοχικές κληρονομιές, λάθη και διαφορές στα όρια;

Όταν ένα ακίνητο περνά από παππού σε γονέα και στη συνέχεια σε εγγόνι χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί οι προηγούμενες αποδοχές, απαιτείται τεκμηρίωση ολόκληρης της κληρονομικής διαδοχής. Συγκεντρώνονται οι τίτλοι, οι ληξιαρχικές πράξεις, οι διαθήκες και τα πιστοποιητικά για κάθε αποβιώσαντα. Ανάλογα με τα δεδομένα, μπορούν να αντιμετωπιστούν διαδοχικές κτήσεις με κατάλληλες εγγραπτέες πράξεις. Όταν υπάρχουν λάθη στο εμβαδόν, στη θέση ή στα όρια, απαιτείται έλεγχος μηχανικού. Το Κτηματολόγιο προβλέπει ειδική διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων, με κτηματογραφικό και τοπογραφικό διάγραμμα και, όπου χρειάζεται, ενημέρωση ή συναίνεση των επηρεαζόμενων όμορων ιδιοκτητών. Εάν ανακύψει ουσιαστική διαφορά ιδιοκτησίας, ενδέχεται να απαιτείται δικαστική επίλυση. Το ζητούμενο είναι να αντιμετωπιστεί πρώτα η πραγματική αιτία του προβλήματος και μετά να ολοκληρωθεί η εγγραφή.

11. Τι ισχύει όταν το κληρονομικό ακίνητο έχει αυθαίρετα και ανήκει σε πολλούς κληρονόμους; Χρειάζεται συναίνεση όλων;

Ένας κληρονόμος μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να προχωρήσει στην τακτοποίηση πολεοδομικών αυθαιρεσιών χωρίς τη συναίνεση των υπόλοιπων συγκληρονόμων, ακόμη και αν διαθέτει μικρό ποσοστό συνιδιοκτησίας. Καθοριστικό είναι εάν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου, εάν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και εάν οι αυθαιρεσίες αφορούν ιδιωτικούς ή κοινόχρηστους χώρους.

Πότε δεν χρειάζεται συναίνεση

Το άρθρο 98 παράγραφος 4 του ν. 4495/2017, όπως ισχύει, επιτρέπει σε εξ αδιαιρέτου συγκύριο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, καθώς και κτίσματος χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου, να ζητήσει υπαγωγή αυθαιρέτων χωρίς τη σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συγκυρίων.

Για παράδειγμα, εάν τρία αδέλφια κληρονομήσουν από ένα τρίτο κατοικίας εντός σχεδίου που παρουσιάζει πολεοδομικές αυθαιρεσίες, ένας από αυτούς μπορεί να κινήσει τη διαδικασία υπαγωγής, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Ο κληρονόμος που υποβάλλει τη δήλωση αναλαμβάνει την καταβολή του παραβόλου και των προστίμων, διατηρώντας δικαίωμα να αναζητήσει από τους άλλους συγκυρίους το μέρος που τους αναλογεί.

Πότε χρειάζεται συναίνεση της πλειοψηφίας

Στις περιπτώσεις αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους οριζόντιας ιδιοκτησίας, το άρθρο 98 παράγραφος 9 προβλέπει, για τις περιπτώσεις που υπάγονται στη διάταξη, συναίνεση άνω του 50% των συνιδιοκτητών.

Υπάρχουν ειδικές εξαιρέσεις. Για παράδειγμα, το άρθρο 98 παράγραφος 8 επιτρέπει την υπαγωγή χωρίς συναίνεση όταν οι αυθαιρεσίες βρίσκονται σε χώρο αποκλειστικής χρήσης, όπως αυτός έχει καθοριστεί στη σύσταση ιδιοκτησίας. Ειδικές ρυθμίσεις ισχύουν επίσης για αυθαίρετες επεκτάσεις οριζόντιων ιδιοκτησιών που υφίστανται από την κατασκευή της οικοδομής.

Για εξ αδιαιρέτου κληρονομικά ακίνητα εκτός σχεδίου δεν εφαρμόζεται αυτομάτως η ίδια δυνατότητα μονομερούς υπαγωγής. Απαιτείται ιδιαίτερος έλεγχος των τίτλων, της μορφής συνιδιοκτησίας και των προβλεπόμενων συναινέσεων.

Τι γίνεται όταν οι κληρονόμοι διαφωνούν ή δεν έχουν κάνει αποδοχή;

Η διαφωνία μεταξύ κληρονόμων δεν εμποδίζει πάντοτε την τακτοποίηση. Εάν η περίπτωση εμπίπτει στις εξαιρέσεις του άρθρου 98, μπορεί να προχωρήσει νόμιμα ένας συγκύριος. Όταν δεν έχει ολοκληρωθεί η αποδοχή κληρονομιάς, πρέπει προηγουμένως να τεκμηριωθούν η κληρονομική ιδιότητα και τα δικαιώματα του αιτούντος. Το άρθρο 99 του ν. 4495/2017 προβλέπει ειδικά ότι οι κληρονόμοι ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις καταθέτουν συμπληρωματικά το Ε9 του αποβιώσαντος δικαιοπαρόχου.

Η διαδικασία απαιτεί έλεγχο από μηχανικό για τη δυνατότητα υπαγωγής, τον χρόνο κατασκευής και την κατηγορία της αυθαιρεσίας. Η γενική δυνατότητα υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5 έχει καταργηθεί, με επιφύλαξη ειδικών νομοθετικών εξαιρέσεων.

Η τακτοποίηση δεν μεταβάλλει από μόνη της τα ποσοστά συγκυριότητας ούτε επιλύει διαφωνίες για την ιδιοκτησία. Μετά την ολοκλήρωσή της, οι κληρονόμοι μπορούν να προχωρήσουν στις αναγκαίες διαδικασίες ενημέρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, αποδοχής κληρονομιάς και κτηματολογικής καταχώρισης.

Νομοθετικές αναφορές: Άρθρο 98 ν. 4495/2017 – Συνιδιοκτησία και συναίνεση · Άρθρο 99 ν. 4495/2017 – Δικαιολογητικά υπαγωγής αυθαιρέτων.