Κτηματολόγιο: σημαντική δικαστική απόφαση για δρόμους και οικισμούς στα νησιά  

Ποιος έχει την ευθύνη για τους παραλιακούς δρόμους των νησιών, ποιος αποφασίζει για την παραχώρησή τους σε επιχειρήσεις και τι ισχύει όταν το Δημόσιο διεκδικεί χώρους που το Κτηματολόγιο καταγράφει ως δημοτικούς; Σημαντική δικαστική απόφαση για τη Σύμη αναδεικνύει ένα ευρύτερο πρόβλημα ιδιοκτησίας, διαχείρισης και προστασίας κοινόχρηστων χώρων, ιδιαίτερα στους παραδοσιακούς οικισμούς των ελληνικών νησιών και στις παράκτιες περιοχές.

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου, με την απόφαση 593/2026, ακύρωσε απαίτηση καταβολής 6.810 ευρώ σε επιχείρηση της Σύμης για αυθαίρετη χρήση παραλιακού χώρου.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της υπόθεσης, η Κτηματική Υπηρεσία θεωρούσε την έκταση χώρο αιγιαλού και παραλίας, ενώ στο Κτηματολόγιο είχε καταχωριστεί ως δημοτικός δρόμος, ιδιοκτησίας του Δήμου Σύμης.

Η απόφαση αναδεικνύει ότι πρέπει να εξετάζεται ποιος έχει νόμιμα την κυριότητα και διαχείριση κάθε χώρου. Το ζήτημα ενδιαφέρει πολλούς νησιωτικούς δήμους, επαγγελματίες και πολίτες, καθώς συνδέεται με παραχωρήσεις χρήσης, οικονομικές επιβαρύνσεις και την προστασία της δημόσιας πρόσβασης στη θάλασσα και των παραδοσιακών οικισμών.

Σημαντική δικαστική απόφαση για τη Σύμη

Το Εθνικό Κτηματολόγιο, η προστασία της δημοτικής περιουσίας και τα δικαιώματα παραχώρησης χρήσης δημοτικών κοινόχρηστων χώρων σε παραλιακές επιχειρήσεις στην εξίσωση έναντι της διακριτής προστασίας του Αιγιαλού και της Παραλίας ως δημόσιος χώρος και περιουσία.

Με την υπ’ αριθ. 593/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου (Ειδική Διαδικασία Περιουσιακών Διαφορών) αναδεικνύεται η ιδιαίτερη νομική σημασία της κτηματολογικής καταγραφής κοινόχρηστων δημοτικών εκτάσεων έναντι προγενέστερων διοικητικών καθορισμών αιγιαλού και παραλίας.

Μια ιδιαίτερα σημαντική δικαστική εξέλιξη για τη Σύμη και ευρύτερα για την αναγνώριση και την προστασία της ακίνητης δημοτικής περιουσίας των νησιωτικών Δήμων σηματοδοτεί η υπ’ αριθ. 593/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, με την οποία έγινε δεκτή Ανακοπή κατά Πρωτοκόλλου Καθορισμού Αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης κοινόχρηστου χώρου αιγιαλού και παραλίας, που είχε εκδοθεί από την Κτηματική Υπηρεσία Δωδεκανήσων Α΄, δικαιώνοντας γνωστή σε διεθνή κλίμακα επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος του νησιού.

Η δικαστική απόφαση αποκτά ιδιαίτερη νομική σημασία, καθώς αναδεικνύει τη θεσμική λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου ως κρίσιμου μηχανισμού προσδιορισμού και προστασίας των εμπράγματων δικαιωμάτων, ιδίως όταν ανακύπτουν ζητήματα σύγκρουσης μεταξύ προγενέστερων διοικητικών οριοθετήσεων και της μεταγενέστερης κτηματολογικής αποτύπωσης.

Στην εξεταζόμενη υπόθεση, η Κτηματική Υπηρεσία είχε επιβάλει αποζημίωση ύψους 6.810,00 ευρώ για φερόμενη αυθαίρετη χρήση κοινόχρηστου χώρου αιγιαλού και παραλίας εντός του κεντρικού οικισμού του Παραδοσιακού Οικισμού της Σύμης, του “Γυαλού”. Ωστόσο, η επίδικη έκταση είχε καταγραφεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο με ειδικό χαρακτηρισμό «Δρόμος», ενώ, κατόπιν διόρθωσης Πρόδηλου Σφάλματος, ως πλήρης κύριος του συγκεκριμένου ακινήτου εμφανίζεται ο Δήμος Σύμης με βάση το άρθρο 12 του Ν. 2100/1952 και όχι το Ελληνικό Δημόσιο !

Το Δικαστήριο, εξετάζοντας τα πραγματικά και νομικά δεδομένα, δέχθηκε τη βασιμότητα του σχετικού ισχυρισμού και ακύρωσε το προσβαλλόμενο Πρωτόκολλο Αποζημίωσης. Η ιδιαίτερη αξία της δικαστικής κρίσης εντοπίζεται στη διάκριση μεταξύ του διοικητικού καθορισμού των ορίων αιγιαλού και παραλίας, σύμφωνα με τον απερχόμενο Ν. 2971/2001, και της αυτοτελούς εμπράγματης κατάστασης μιας έκτασης, όπως αυτή αποτυπώνεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο.

Ο προγενέστερος διοικητικός καθορισμός αιγιαλού και παραλίας δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αυτομάτως ως επαρκής απόδειξη της κυριότητας του Ελληνικού Δημοσίου επί κάθε έκτασης που περιλαμβάνεται στην αντίστοιχη οριοθέτηση. Ιδιαίτερη σημασία αποκτά, επομένως, ο ειδικός κτηματολογικός χαρακτηρισμός μιας κοινόχρηστης έκτασης ως «Δρόμου», καθώς και η καταχώριση του οικείου Δήμου ως κυρίου της. Η απόφαση προτάσσει, με τον τρόπο αυτό, την ανάγκη ουσιαστικής συνεκτίμησης των κτηματολογικών εγγραφών κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων της Κτηματικής Υπηρεσίας του Υπουργείου Οικονομικών, ιδίως στις περιπτώσεις των νησιωτικών παραδοσιακών οικισμών, όπου η ιστορική διαμόρφωση των κοινόχρηστων χώρων και η διοικητική οριοθέτηση της παράκτιας ζώνης εμφανίζουν ιδιαίτερες νομικές και πραγματικές ιδιομορφίες, παράδοξα και αντιφάσεις.

Η σημασία της απόφασης υπερβαίνει τα όρια της συγκεκριμένης υπόθεσης. Η νομολογιακή αυτή προσέγγιση αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον και ακτινοβολία υπό το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο του Ν. 5092/2024, ιδίως ενόψει της δικαστικής αντιμετώπισης των διαφορών που ανακύπτουν από την εφαρμογή της νομοθεσίας περί αιγιαλού και παραλίας και εθνικού κτηματολογίου. Η ανάγκη σαφούς διάκρισης μεταξύ δημόσιας και δημοτικής περιουσίας, διοικητικής οριοθέτησης και εμπράγματων δικαιωμάτων, αλλά και ουσιαστικής προστασίας του φυσικού παράκτιου περιβάλλοντος έναντι των υπόλοιπων χρήσεων γης αναδεικνύεται σε ζήτημα ιδιαίτερης πρακτικής σημασίας και δυσκολίας για τις κατά τόπο Κτηματικές Υπηρεσίες, το Υπουργείο Οικονομικών, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τους κατά τόπους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα αρμόδια πλέον Διοικητικά Δικαστήρια σε επίπεδο δικαιοδοσίας των Διοικητικών Εφετείων κατά τη νέα νομοθεσία.

Η υπ’ αριθ. 593/2026 απόφαση συνιστά, συνεπώς, μια κρίσιμη δικαστική εξέλιξη για τη Σύμη, με ευρύτερο ενδιαφέρον για τη διαφύλαξη των περιουσιακών δικαιωμάτων της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, των δικαιωμάτων του συνόλου των διοικούμενων και των πολιτών, αλλά και για την ασφάλεια δικαίου στις παράκτιες περιοχές της Ελληνικής Επικράτειας. Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι η προστασία του αιγιαλού και της παραλίας, ως συνταγματικά σημαντικών κοινόχρηστων αγαθών, οφείλει να συνδυάζεται με τον σεβασμό της νόμιμης περιουσιακής κατάστασης και των εμπράγματων δικαιωμάτων που αναγνωρίζει η ενιαία εθνική έννομη τάξη, όπως και με την χρηστή διαχείριση του κάθε κοινόχρηστου χώρου δημόσιου ή δημοτικού ξεχωριστά, ανάλογα με τον σκοπό της.

Την υπόθεση από πλευράς του ανακόπτοντος προσφεύγοντα επιχειρηματία χειρίστηκε ο Επίκ. Καθηγητής Δημοσίου Δικαίου της Νομικής Σχολής του Δ.Π.Θ., Μιχαήλ Θ. Παπαγεωργίου, Διευθύνων Εταίρος της ομώνυμης Δικηγορικής Εταιρείας.