Μωσαϊκό αντιδράσεων για νέες ΖΥΣ και μεταφορά συντελεστή δόμησης

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Σοβαρό έλλειμμα ενημέρωσης και συνεννόησης με τις τοπικές κοινωνίες αναδεικνύει η δημόσια διαβούλευση για τις νέες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Κυβερνητικές διαβεβαιώσεις ότι οι αντιδράσεις των δήμων θα εισακουστούν, αιτήματα απόσυρσης των προτεινόμενων ζωνών, αλλά και παρεμβάσεις αυτοδιοικητικών και επιστημόνων υπέρ της μεταφοράς συντελεστή συνθέτουν ένα αντιφατικό σκηνικό για τη μεγάλη πολεοδομική μεταρρύθμιση που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Με το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και κυβερνητικά στελέχη να επιχειρούν εκ των υστέρων να εξηγήσουν τον σκοπό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), οι αντιδράσεις που εκδηλώνονται σε δήμους κυρίως της Βόρειας Αττικής φέρνουν στο προσκήνιο σοβαρά ερωτήματα για την πολιτική και διοικητική προετοιμασία της πολεοδομικής μεταρρύθμισης.

Το ΥΠΕΝ έθεσε σε δημόσια διαβούλευση συνολικά 13 Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) που αφορούν 13 περιφερειακές ενότητες και προτείνουν τη δημιουργία 197 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) σε 51  Δημοτικές Ενότητες. Οι ΖΥΣ που προτείνονται καλύπτουν συνολική έκταση 26,87 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, ενώ η πρόσθετη δόμηση που προβλέπεται από τις αυξήσεις των συντελεστών δόμησης ανέρχεται σε 4,57 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.

Οι περιοχές που χτίζουν με μεταφορά συντελεστή δόμησης, έναν επιπλέον όροφο

Οι μελέτες εκπονήθηκαν στο πλαίσιο του μεγάλου προγράμματος πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που χρηματοδοτείται με εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.

Μωσαϊκό αντιδράσεων δοκιμάζει την αξιοπιστία του πολεοδομικού σχεδιασμού

♦ Η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης φιλοδοξεί να δώσει λύσεις σε προβλήματα δεκαετιών, όπως είναι να διασωθούν εγκαταλελειμμένα διατηρητέα κτίρια και να αξιοποιηθούν δεσμευμένα οικόπεδα να υλοποιηθούν ανεκτέλεστες απαλλοτριώσεις και να καλυφθούν ελλείψεις σε πλατείες, πάρκα, δρόμους και κοινωνικές υποδομές.

♦ Ταυτοχρόνως η μεταφορά συντελεστή συνεπάγεται πρόσθετη δόμηση από τα μεταφερόμενα μη υλοποιημένα τετραγωνικά μέτρα δόμησης στις ζώνες υποδοχής. Τα τετραγωνικά μέτρα που δεν κατασκευάζονται σε ένα διατηρητέο ή σε ένα δεσμευμένο οικόπεδο μπορούν να κατασκευαστούν σε άλλο ακίνητο. Αυτό προϋποθέτει ότι η περιοχή υποδοχής έχει τη δυνατότητα να ανταποκριθεί στην αύξηση του δομημένου χώρου.

Η κυβερνητική πλευρά εμφανίζεται να ισορροπεί ανάμεσα στην υποστήριξη του νέου μηχανισμού και στην ανάγκη καθησυχασμού των τοπικών κοινωνιών. Οι διαβεβαιώσεις ότι καμία πρόταση δεν είναι δεσμευτική και ότι οι δήμοι θα εισακουστούν αποτελούν βασικό στοιχείο της διαβούλευσης. Όμως, χωρίς σαφή εξήγηση για το πώς θα κριθούν τελικά οι αντιρρήσεις, δημιουργούν την εντύπωση ότι κεντρικές επιλογές του σχεδιασμού μπορούν να ανατραπούν ανάλογα με την ένταση των αντιδράσεων. Η πολιτική ευαισθησία του ζητήματος, ενόψει των επόμενων εθνικών εκλογών, είναι εμφανής. Έτσι από τη μία πλευρά, το υπουργείο έχει προχωρήσει σε εκτεταμένες μελέτες με συγκεκριμένη μεθοδολογία και χρηματοδότηση. Από την άλλη, διαβεβαιώνει ότι οι προτάσεις μπορούν να επανεξεταστούν, χωρίς ακόμη να έχει καταστήσει σαφές σε ποιες περιπτώσεις η απόρριψη μιας ΖΥΣ θα βασίζεται σε αντικειμενικά πολεοδομικά κριτήρια.

Στον αντίποδα, παρεμβάσεις από την Πάτρα, την Καβάλα και τα Χανιά αναδεικνύουν διαφορετικές δυνατότητες του νέου σχεδιασμού προβάλλοντας τη διάσωση ιστορικών κτιρίων, την απελευθέρωση κοινόχρηστων χώρων και την οργανωμένη αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης.

Το αποτέλεσμα είναι ένα μωσαϊκό αντιδράσεων, που δοκιμάζει την αξιοπιστία του πολεοδομικού σχεδιασμού, πριν ακόμη ολοκληρωθεί η διαδικασία έγκρισης των νέων ΖΥΣ.

Σταύρος Παπασταύρου: Εάν οι τοπικές κοινωνίες δεν θέλουν τη μεθοδολογία, θα ακουστούν

Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, επιχείρησε να εξηγήσει τον μηχανισμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, επισημαίνοντας ότι συνδέεται με την προστασία διατηρητέων κτιρίων και τη δυνατότητα των δήμων να αποκτούν κοινόχρηστους χώρους χωρίς να απαιτείται πάντοτε χρηματική αποζημίωση.

Μιλώντας στο ραδιόφωνο MegaNews 104,6 FM και στον δημοσιογράφο Παύλο Τσίμα, τόνισε ότι οι μελέτες βρίσκονται σε πρώιμο στάδιο και ότι οι τοπικές κοινωνίες μπορούν να απορρίψουν τις προτεινόμενες επιλογές μέσα από τη διαβούλευση. Η δήλωσή του υπουργού έχει ως εξής:

-«Πρόκειται για μια πολεοδομική μεθοδολογία. Έχεις σε κάποιους δήμους ένα διατηρητέο, το οποίο δεν μπορεί να αξιοποιήσει όλο τον συντελεστή δόμησης λόγω του περιορισμού που έχει το διατηρητέο. Ή ένας Δήμος, στον τοπικό του σχεδιασμό, έχει αποφασίσει να κάνει ένα πάρκο ή μια παιδική χαρά ή έναν δρόμο – και δεν έχει τα χρήματα για να απαλλοτριώσει το οικόπεδο που χρειάζεται για να γίνει παιδική χαρά. Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή λένε ότι, αντί να σας δώσω χρήματα -τώρα συμβαίνει αυτό και πολλούς κοινόχρηστους χώρους τους παίρνουν πίσω γιατί δεν μπορούν να πληρώσουν τα χρήματα- λένε, κύριε Τσίμα, πρέπει να πάρω το οικόπεδό σας, το οποίο θα μπορούσατε να χτίσετε, για να κάνω την παιδική χαρά. Δεν έχω να σας δώσω τα χρήματα, μπορώ όμως να σας δώσω το ισοδύναμο σε μια άλλη περιοχή του Δήμου, για να μπορέσω και εγώ να κάνω τον κοινόχρηστο χώρο. Αυτό είναι στο πλαίσιο του προγράμματος του Δοξιάδη, είναι ένα κομμάτι του Ταμείου Ανάκαμψης, και είναι η αντικειμενική αποτύπωση από τους μελετητές, σύμφωνα με τα κριτήρια του Συμβουλίου της Επικρατείας. Δεν θέλω να υπάρξει καμία ανησυχία. Είναι σε πολύ πρώιμο στάδιο, προφανώς γίνεται για τις τοπικές κοινωνίες. Αν οι τοπικές κοινωνίες στη δημόσια διαβούλευση δεν θέλουν να χρησιμοποιήσουν αυτό που λέει η μεθοδολογία, σου λένε προτιμώ ή να έχω τα χρήματα να κάνω την παιδική χαρά ή να μη δώσω στον Τσίμα συντελεστή σε άλλη περιοχή. Θα ακουστούν. Δεν είναι τίποτα δεσμευτικό και τίποτα που πρέπει να προξενεί αυτή τη στιγμή αναστάτωση».

Μαριλένα Σούκουλη-Βιλιάλη: Οι ΖΥΣ δεν είναι νέα μπόνους δόμησης

Τις νέες δυνατότητες που δημιουργεί ο θεσμός για δήμους και ιδιοκτήτες παρουσίασε η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαριλένα Σούκουλη-Βιλιάλη, κατά την παρέμβασή της στο ετήσιο συνέδριο της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδας στην Καλαμάτα.

Η υφυπουργός διαχώρισε τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή από τα πολεοδομικά μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, υπογραμμίζοντας ότι πρόκειται για οργανωμένη διαδικασία μεταφοράς υφιστάμενων δικαιωμάτων δόμησης.

Ο μηχανισμός αφορά ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων και δεσμευμένων οικοπέδων, οι οποίοι αδυνατούν να αξιοποιήσουν τα οικοδομικά δικαιώματά τους. Παράλληλα, παρέχει στους δήμους ένα εργαλείο για την απόκτηση κοινόχρηστων εκτάσεων.

Η κ. Σούκουλη-Βιλιάλη επισήμανε τη σημασία της συμμετοχής της Αυτοδιοίκησης στη διαβούλευση των 60 ημερών, που ξεκίνησε στις 3 Νοεμβρίου, και αναφέρθηκε στην πορεία εκπόνησης Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων για 601 Δημοτικές Ενότητες. Αναγνώρισε επίσης τα προβλήματα υποστελέχωσης των πολεοδομικών υπηρεσιών και ανακοίνωσε συνάντηση εργασίας στις 25 Νοεμβρίου 2026, προκειμένου να εξεταστεί η πρόοδος του νέου σχεδιασμού με τη συμμετοχή της Αυτοδιοίκησης.

Ευάγγελος Κυριαζόπουλος: Αντικειμενικές μελέτες και τελική κρίση μετά τη διαβούλευση

Στη διαδικασία εκπόνησης και έγκρισης των νέων ΖΥΣ αναφέρθηκε ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, Ευάγγελος Κυριαζόπουλος, επιχειρώντας να αποσαφηνίσει ποια είναι η δεσμευτικότητα των μελετών και με ποιον τρόπο θα αξιολογηθούν οι αντιρρήσεις των τοπικών κοινωνιών.

Σύμφωνα με την επίσημη παρέμβασή του, οι μελέτες εκπονήθηκαν με ενιαία τεχνική μεθοδολογία για ολόκληρη την Ελλάδα, στο πλαίσιο των δεσμεύσεων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.

Όπως διευκρινίζει, οι μελετητές κατέγραψαν τις περιοχές με διατηρητέα κτίρια, ενεργούς τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης και κοινόχρηστους χώρους, χρησιμοποιώντας αντικειμενικά κριτήρια.

Η δημόσια διαβούλευση έχει ως αντικείμενο την αξιολόγηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής, των πραγματικών πολεοδομικών αναγκών και των απόψεων που διατυπώνουν οι πολίτες και η Αυτοδιοίκηση.

Η διαδικασία που περιγράφει ο γενικός γραμματέας περιλαμβάνει την αξιολόγηση των παρατηρήσεων από τις υπηρεσίες του ΥΠΕΝ και την εξέτασή τους από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).

Ακολούθως, οι γνωμοδοτήσεις θα διαβιβαστούν στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου για την έγκριση ή την απόρριψη των προτάσεων ανά περιοχή. Οι εγκεκριμένες επιλογές θα προωθηθούν στο Συμβούλιο της Επικρατείας, στο πλαίσιο της διαδικασίας επεξεργασίας των σχετικών προεδρικών διαταγμάτων.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η διαβεβαίωση ότι δεν θα πραγματοποιείται μεταφορά συντελεστή από έναν δήμο σε άλλον.

Η παρέμβαση του κ. Κυριαζόπουλου αποσαφηνίζει ότι οι δημοσιοποιημένες μελέτες αποτελούν προτάσεις και όχι οριστικές πολεοδομικές ρυθμίσεις.

Ωστόσο, παραμένει προς απάντηση το ουσιαστικό ερώτημα που ανακύπτει από τις κυβερνητικές δηλώσεις: εάν μια τοπική κοινωνία αντιτίθεται στη δημιουργία ΖΥΣ, θα αρκεί η πολιτική διαφωνία για να απορριφθεί η πρόταση ή θα απαιτείται ειδική τεχνική και επιστημονική αιτιολόγηση;

Η απάντηση θα έχει καθοριστική σημασία τόσο για τη νομιμότητα των τελικών επιλογών, όσο και για την αξιοπιστία της μεθοδολογίας που έχει χρηματοδοτήσει το Δημόσιο.

Παύλος Μαρινάκης: Μεταφέρεται η δόμηση, δεν δημιουργούνται νέα δικαιώματα από το μηδέν

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης αναφέροντας πως το συγκεκριμένο ζήτημα αφορά και σε δήμους της εκλογικής περιφέρειάς του, επιχείρησε να αντιμετωπίσει τις ανησυχίες για τη δημιουργία νέων ΖΥΣ, εξηγώντας ότι ο μηχανισμός βασίζεται στη μεταφορά υφιστάμενων οικοδομικών δικαιωμάτων μεταξύ ακινήτων του ίδιου δήμου. Πρέπει ωστόσο να αναφερθεί ότι στις περιοχές υποδοχής προβλέπεται πραγματική αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης και συνακόλουθα οι περιβαλλοντικές και κυκλοφοριακές επιπτώσεις αυτής της αύξησης πρέπει να εξετάζονται ανεξάρτητα από την προέλευση των δικαιωμάτων.

Ο κος Μαρινάκης χρησιμοποίησε το παράδειγμα ενός νεοκλασικού κτιρίου 200 τετραγωνικών μέτρων, σε οικόπεδο όπου, χωρίς τον χαρακτηρισμό του ως διατηρητέου, θα μπορούσε να ανεγερθεί κτίριο 500 τετραγωνικών μέτρων.

Τα υπόλοιπα 300 τετραγωνικά μέτρα θα μπορούσαν, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να αποτελέσουν αντικείμενο τίτλου μεταφοράς συντελεστή, τον οποίο ο ιδιοκτήτης θα διέθετε μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Ο ίδιος υπογράμμισε ότι ο μηχανισμός δεν προβλέπει μεταφορά δόμησης από έναν δήμο σε άλλον και συνέδεσε τον περιορισμό αυτό με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Επισήμανε επίσης ότι οι προηγούμενες αποτυχημένες προσπάθειες εφαρμογής του θεσμού άφησαν άλυτα τα προβλήματα των ανεκτέλεστων απαλλοτριώσεων και των εγκαταλελειμμένων διατηρητέων κτιρίων.

Άδωνις Γεωργιάδης: Διαβεβαιώσεις για τη διατήρηση του χαρακτήρα Φιλοθέης και Ψυχικού

Στο πεδίο των κυβερνητικών παρεμβάσεων προστέθηκε και ο υπουργός Υγείας Άδωνις Γεωργιάδης, ο οποίος εκλέγεται στον Βόρειο Τομέα Αθηνών.

Με ανάρτησή του στην πλατφόρμα Χ, , επιχείρησε να καθησυχάσει τους κατοίκους της Φιλοθέης και του Ψυχικού, διαβεβαιώνοντας ότι η διαδικασία καθορισμού ΖΥΣ δεν πρόκειται να αλλοιώσει την ιδιαίτερη φυσιογνωμία των δύο περιοχών.

Στην ανάρτησή του στο Χ ανέφερε χαρακτηριστικά: «Επειδή στην εκλογική μου Περιφέρεια στην Βόρεια Αθήνα και ειδικά στην Φιλοθέη έχει υπάρξει μεγάλη ανησυχία για τα σχετικά δημοσιεύματα για την σε δημόσια διαβούλευση πρόταση έκδοσης ΠΔ, για την ενδεχόμενη μεταφορά συντελεστή δόμησης, ενημερώνω ότι τίποτε από αυτά που διακινούνται δεν θα μπορούσε να γίνει ποτέ, ούτε όσα γράφονται για την Κηφισίας κλπ. Ο χαρακτήρας της κηπούπολης της Φιλοθέης και του Ψυχικού θα διατηρηθεί ως κόρην οφθαλμού».

Ανδρέας Καράβολας: Μια ευκαιρία για δρόμους και κοινόχρηστους χώρους που εκκρεμούν επί δεκαετίες

Ο πρώην δήμαρχος Πατρέων Ανδρέας Καράβολας επαναφέρει στο προσκήνιο μια πολεοδομική διεκδίκηση που είχε διατυπωθεί ήδη από τη δεκαετία του 1990, την αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης ως εργαλείου για την απόκτηση των δημόσιων χώρων που προβλέπονται από το Σχέδιο Πόλης.

Σε δηλώσεις του στον δημοσιογράφο Σωτήρη Παπανδρέου, οι οποίες δημοσιεύθηκαν στην εφημερίδα «Πελοπόννησος» ο πρώην δήμαρχος τονίζει ότι ο νέος μηχανισμός μπορεί να δώσει στους δήμους τη δυνατότητα να ξεπεράσουν το χρόνιο αδιέξοδο των απαλλοτριώσεων.  Η περίπτωση της Πάτρας είναι χαρακτηριστική. Οι έξι προτεινόμενες ΖΥΣ εντοπίζονται σε τμήματα των Κάτω Συχαινών, του Γηροκομείου–Τζολεΐκων, της Εγλυκάδας, της Κούτσα–Εγλυκάδας και των Δεμενίκων–Μεταμόρφωσης Σωτήρος. Καταλαμβάνουν συνολική έκταση περίπου 857 στρεμμάτων, από τα οποία 596 στρέμματα υπολογίζονται ως δομήσιμη επιφάνεια. Η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης προσδιορίζεται σε 112.739 τετραγωνικά μέτρα.

Ο κ. Καράβολας θεωρεί ότι η ουσιαστική ωφέλεια για τον Δήμο βρίσκεται στην προοπτική να αποδεσμευτούν ιδιωτικά ακίνητα που παραμένουν επί χρόνια δεσμευμένα για δρόμους, πλατείες και κοινωφελείς εγκαταστάσεις.

Με τον μηχανισμό μεταφοράς συντελεστή, οι δικαιούχοι μπορούν να αποζημιωθούν με αξιοποιήσιμα δικαιώματα δόμησης, ενώ ο Δήμος αποκτά τις εκτάσεις που χρειάζεται για να εφαρμόσει το πολεοδομικό του σχέδιο.

Ο πρώην δήμαρχος υπενθυμίζει ότι είχε υποστηρίξει ανάλογες λύσεις πριν από περισσότερα από τριάντα χρόνια, με βασική προϋπόθεση η μεταφορά δικαιωμάτων να πραγματοποιείται μέσα στο ίδιο πολεοδομικό συγκρότημα.

Η παρέμβασή του υπογραμμίζει ότι η επιτυχία του νέου θεσμού πρέπει να κριθεί από τους δρόμους, τους χώρους πρασίνου και τις δημόσιες υποδομές που τελικά θα αποκτήσουν οι πόλεις και όχι αποκλειστικά από τα πρόσθετα τετραγωνικά μέτρα που θα μπορούν να κατασκευαστούν.

Χαρά Παπαδάτου-Γιαννοπούλου: Η πρόταση του 1991 που θα μπορούσε να έχει αλλάξει την Πάτρα

Ιδιαίτερο επιστημονικό και ιστορικό ενδιαφέρον παρουσιάζει η παρέμβαση της αρχιτέκτονα Χαράς Παπαδάτου-Γιαννοπούλου, η οποία είχε εργαστεί για την πολεοδομική ανασυγκρότηση της Αχαΐας και είχε προτείνει ήδη από το 1991 έναν μηχανισμό αξιοποίησης οικοδομικών δικαιωμάτων για την απόκτηση κοινόχρηστων χώρων.

Η ίδια, επίσης μιλώντας στην «Πελοπόννησο», περιγράφει πώς μια ολοκληρωμένη πολεοδομική πρόταση που μελετήθηκε πριν από τρεις δεκαετίες θα μπορούσε να περιορίσει δραστικά το οικονομικό βάρος των απαλλοτριώσεων για τον Δήμο Πατρέων.

Ως υπεύθυνη των μελετών της Επιχείρησης Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης (ΕΠΑ) στην Αχαΐα, επί υπουργίας Αντώνη Τρίτση, είχε διαπιστώσει ότι το τότε σύστημα εισφορών γης και χρηματικών αποζημιώσεων δημιουργούσε σοβαρά προβλήματα τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στην Τοπική Αυτοδιοίκηση.

Η πρόταση αποτέλεσε αντικείμενο ερευνητικού προγράμματος το 1992, με εφαρμογή στην Παραλία Πατρών, στο Κέντρο Αρκτικού Τομέα και στο Ρίο. Στη συνέχεια, το 1993, ο Δήμος της ανέθεσε ειδική μελέτη για την εφαρμογή αντίστοιχου μηχανισμού σε περισσότερες περιοχές.

Τα οικονομικά αποτελέσματα που παρουσιάζει είναι εντυπωσιακά. Με βάση τους υπολογισμούς της εποχής, η δαπάνη αποζημιώσεων που βάρυνε τον Δήμο ανερχόταν σε 2.434.722.000 δραχμές. Με την προτεινόμενη μέθοδο, θα μπορούσε να περιοριστεί σε 114.722.000 δραχμές.

Η αρχιτέκτονας συνδέει την αποτυχία εφαρμογής του μηχανισμού με την παραμονή σοβαρών εκκρεμοτήτων στην πόλη. Αναφέρει χαρακτηριστικά ότι στην Επάνω Πόλη εξακολουθούν να υπάρχουν δρόμοι που προβλέπονται από το Σχέδιο Βούλγαρη του 1867 και δεν έχουν διανοιχθεί.

Η παρέμβασή της τεκμηριώνει τη θέση ότι η μεταφορά συντελεστή μπορεί να αντιμετωπίσει χρόνιες πολεοδομικές αδικίες, υπό την προϋπόθεση ότι θα σχεδιαστεί με κοινωνικά και περιβαλλοντικά κριτήρια.

Καβάλα: Οι ΖΥΣ ανοίγουν προοπτική διάσωσης για τις ιστορικές καπναποθήκες

Μια διαφορετική πτυχή του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης αναδεικνύεται στην Καβάλα, όπου η ενεργοποίηση των νέων ΖΥΣ δημιουργεί προοπτικές αξιοποίησης οικοδομικών δικαιωμάτων από ιστορικά και διατηρητέα κτίρια.

Σύμφωνα με δημοσίευμα της εφημερίδας «Πρωινή» της Καβάλας, στις 7 Νοεμβρίου 2026, ο νέος σχεδιασμός προβλέπει οκτώ Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή στην Περιφερειακή Ενότητα Καβάλας, οι οποίες κατανέμονται στις Δημοτικές Ενότητες Καβάλας, Φιλίππων και Χρυσούπολης. Οι προτεινόμενες προσαυξήσεις του συντελεστή δόμησης κυμαίνονται από 0,1 έως 0,3 μονάδες.

Το ιδιαίτερο ενδιαφέρον της περιοχής συνδέεται με τις ιστορικές καπναποθήκες της Καβάλας, κτίρια που αποτελούν σημαντικό τμήμα της οικονομικής και αρχιτεκτονικής ιστορίας της πόλης.

Πολλές από τις καπναποθήκες και τα παλαιά κτίρια αντιμετωπίζουν δυσκολίες συντήρησης και επανάχρησης, εξαιτίας του μεγάλου κόστους αποκατάστασης και των περιορισμών που συνεπάγεται η προστασία τους.

Η δυνατότητα μεταφοράς ανεκμετάλλευτων οικοδομικών δικαιωμάτων θα μπορούσε να προσφέρει στους ιδιοκτήτες οικονομικό πόρο για την αποκατάσταση των προστατευόμενων ακινήτων.

Η προοπτική αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία επειδή η Καβάλα είχε ήδη προβλέψει την εφαρμογή Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του 2013, σε περιοχές όπως το Περιγιάλι και ο Βύρωνας–Χίλια.

Η περίπτωση της Καβάλας δείχνει ότι η εφαρμογή των ΖΥΣ μπορεί να συνδεθεί με τη διάσωση της βιομηχανικής κληρονομιάς και την αναζωογόνηση του ιστορικού κτιριακού αποθέματος.

Ευαγγελία Κουρουπάκη: Η στεγαστική κρίση στα Χανιά και η λύση της οργανωμένης ανάπτυξης στα χωριά

Τη δυνατότητα να αποτελέσει η δημόσια διαβούλευση για τις νέες ΖΥΣ αφετηρία ενός ευρύτερου σχεδίου οικιστικής ανάπτυξης αναδεικνύει η Ευαγγελία Κουρουπάκη, οδοντίατρος και πρώην βουλευτής Χανίων του ΠΑΣΟΚ, με άρθρο της που δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα «Αγώνας της Κρήτης».

Η παρέμβαση αφορά τις 16 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή που προτείνονται στον Δήμο Χανίων και συνδέει τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό με το στεγαστικό πρόβλημα, την κυκλοφοριακή συμφόρηση και τις ελλείψεις υποδομών.

Η κ. Κουρουπάκη επισημαίνει ότι η αξιολόγηση των ΖΥΣ πρέπει να πραγματοποιηθεί ανά περιοχή, με συγκεκριμένα στοιχεία για την αύξηση της δόμησης, τις ανάγκες στάθμευσης, την ύδρευση, την αποχέτευση, τα σχολεία και τους χώρους πρασίνου.

Υποστηρίζει ότι όπου απαιτούνται νέα έργα υποδομής, πρέπει να εξασφαλίζεται εκ των προτέρων η χρηματοδότηση και η κατασκευή τους, πριν δημιουργηθεί η πρόσθετη επιβάρυνση.

Παράλληλα, προτείνει να εξεταστεί η οργανωμένη ανάπτυξη κατοικίας στα χωριά του κάμπου, σε απόσταση 10 έως 15 χιλιομέτρων από την πόλη των Χανίων.

Τα λεγόμενα «πορτοκαλοχώρια» αντιμετωπίζουν σήμερα δημογραφική συρρίκνωση, εγκατάλειψη κατοικιών και υποχώρηση βασικών υπηρεσιών, παρότι βρίσκονται κοντά στο αστικό κέντρο.

Η πρώην βουλευτής θεωρεί ότι η ενίσχυση των συγκοινωνιών, των σχολείων, των υπηρεσιών υγείας και των υποδομών θα μπορούσε να δημιουργήσει προϋποθέσεις εγκατάστασης νέων οικογενειών, εργαζομένων και επαγγελματιών.

Η πρότασή της διαμορφώνει μια διαφορετική προσέγγιση απέναντι στην αύξηση της αστικής δόμησης, συνδυάζοντας την προστασία της αγροτικής γης με την αποκέντρωση της κατοικίας.

Δήμος Φιλοθέης–Ψυχικού: Κατηγορηματικό «όχι» στις νέες ΖΥΣ

Στον αντίποδα των παρεμβάσεων που αναδεικνύουν τις δυνατότητες της μεταφοράς συντελεστή, ο Δήμος Φιλοθέης–Ψυχικού εκφράζει την πλήρη αντίθεσή του στη δημιουργία Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή εντός των διοικητικών του ορίων. Με επίσημη ανακοίνωση ο Δήμος, που έχει πρωτοστατήσει στο παρελθόν σε δικαστικές προσφυγές στο ΣτΕ για την ακύρωση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης ζητά την απόσυρση κάθε σχετικής πρόβλεψης από τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων που βρίσκεται σε διαβούλευση για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών.

Βασικό επιχείρημα του Δήμου είναι η ανάγκη προστασίας της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας των τριών δημοτικών κοινοτήτων. Η Φιλοθέη και το Ψυχικό έχουν διαμορφωθεί ως κηπουπόλεις, με χαμηλούς συντελεστές δόμησης, ειδικούς περιορισμούς κάλυψης και ύψους και σημαντικούς ιδιωτικούς χώρους πρασίνου. Το Νέο Ψυχικό έχει διαφορετική πολεοδομική συγκρότηση, αλλά διαθέτει επίσης ειδικούς όρους δόμησης και προστατευτικές ρυθμίσεις.

Ο Δήμος σημειώνει ότι οι περιοχές αυτές έχουν ήδη επιβαρυνθεί από προηγούμενες εφαρμογές μεταφοράς συντελεστή, από τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ και από την άρση ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, που έχει οδηγήσει σε απώλεια κοινόχρηστων χώρων.

Αναφέρεται σε σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, επισημαίνοντας ότι η χαμηλή υφιστάμενη δόμηση μιας περιοχής δεν αποτελεί από μόνη της λόγο για να επιλεγεί ως ζώνη υποδοχής πρόσθετου συντελεστή.

Ζητά να εξεταστούν οι σωρευτικές επιπτώσεις στην κυκλοφορία, στη στάθμευση, στο αστικό πράσινο και στις υποδομές.

Η δημοτική αρχή δηλώνει ότι θα αξιοποιήσει όλα τα διαθέσιμα θεσμικά και νομικά μέσα για την προστασία της φυσιογνωμίας των περιοχών της. Για την Τετάρτη 11 Νοεμβρίου 2026 έχει προγραμματιστεί συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου, με αντικείμενο τις προτεινόμενες ΖΥΣ.

Δήμος Λυκόβρυσης–Πεύκης: Δεν αντέχει πρόσθετη δόμηση η Λυκόβρυση

Την αντίθεσή του στη δημιουργία Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή διατυπώνει και ο Δήμος Λυκόβρυσης–Πεύκης, με ανακοίνωση που δημοσιοποιήθηκε στις 6 Νοεμβρίου 2026, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου της ΚΕΔΕ στην Καλαμάτα. Ο Δήμος υποστηρίζει ότι η Λυκόβρυση αντιμετωπίζει ήδη σημαντικές περιβαλλοντικές και πολεοδομικές επιβαρύνσεις εξαιτίας της γειτνίασης με βιομηχανικές περιοχές και με την εθνική οδό.

Στις υφιστάμενες πιέσεις περιλαμβάνονται η ηχορύπανση, οι ανάγκες κυκλοφοριακής εξυπηρέτησης και οι ελλείψεις ελεύθερων χώρων. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στους κοινόχρηστους χώρους που έχουν προβλεφθεί από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, αλλά δεν έχουν ακόμη αποδοθεί στους κατοίκους. Η δημοτική αρχή θεωρεί ότι η πρόσθετη δόμηση θα επιβάρυνε περαιτέρω μια περιοχή η οποία έχει ήδη αυξημένες ανάγκες σε δημόσιες υποδομές.

Ο δήμαρχος Μάριος Ψυχάλης δηλώνει ότι η προτεραιότητα πρέπει να δοθεί στην εξασφάλιση των ελεύθερων χώρων που έχουν ανάγκη οι γειτονιές και όχι στη δημιουργία πρόσθετων οικοδομικών δικαιωμάτων.

Ο Δήμος προαναγγέλλει την κατάθεση τεκμηριωμένων θέσεων και προτάσεων στο πλαίσιο της διαβούλευσης, με συγκεκριμένα στοιχεία για τις περιβαλλοντικές επιβαρύνσεις, τις υφιστάμενες ελλείψεις και τις πραγματικές ανάγκες των κατοίκων. Το αίτημά του είναι σαφές: να μη χωροθετηθεί ΖΥΣ στα διοικητικά του όρια.