Νέο μπλόκο του ΣτΕ στα μπόνους του ΝΟΚ

Ακυρώθηκε στο σύνολό της οικοδομική άδεια στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς – Αντισυνταγματική κρίθηκε η προσαύξηση κατά 5% του συντελεστή δόμησης, ενώ το Δικαστήριο εντόπισε υπερβάσεις σε ύψος, σοφίτα, δώμα και υπόγεια.

Νέο σαφές όριο στην εφαρμογή των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού θέτει το Συμβούλιο της Επικρατείας, ακυρώνοντας οικοδομική άδεια στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς. Με την απόφαση 1176/2026, το Ε΄ Τμήμα έκρινε μη επιτρεπτή την προσαύξηση κατά 5% του συντελεστή δόμησης για ενεργειακά αναβαθμισμένο κτίριο και διαπίστωσε παράλληλα ουσιώδεις αποκλίσεις από τους ειδικούς όρους προστασίας της περιοχής.

Η νέα απόφαση εναρμονίζεται με τις κρίσεις που είχε διατυπώσει η Ολομέλεια του ΣτΕ με τις αποφάσεις 146-149/2025 για τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, όμως, υπάρχει μία επιπλέον παράμετρος: το ακίνητο βρίσκεται στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς, όπου ισχύει ειδικό προστατευτικό καθεστώς βάσει του προεδρικού διατάγματος της 16ης Αυγούστου 1977.

Η απόφαση 1176/2026

Το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας εξέτασε οικοδομική άδεια για την ανέγερση τριώροφου κτιρίου στο παραδοσιακό τμήμα του ρυμοτομικού σχεδίου της Κηφισιάς.

Η άδεια είχε κάνει χρήση της διάταξης του άρθρου 25 του ΝΟΚ, η οποία προβλέπει προσαύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 5% για την κατασκευή ενεργειακά αναβαθμισμένου κτιρίου.

Το ΣτΕ έκρινε ότι η εφαρμογή του συγκεκριμένου κινήτρου, στην υπό κρίση περίπτωση, αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος και δεν μπορεί να εφαρμοστεί κατά τρόπο που αποκλίνει από το ειδικό προεδρικό διάταγμα προστασίας της Κηφισιάς.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι το π.δ. της 16.8.1977 δεν επιτρέπει αύξηση του συντελεστή δόμησης στην προστατευόμενη περιοχή, ακόμη και σε περίπτωση παραχώρησης έκτασης στον οικείο Δήμο, όπως ειδικά προβλέπεται από το ίδιο διάταγμα.

Από 0,60 σε 0,63 ο συντελεστής

Η εφαρμογή του μπόνους του 5% είχε ως αποτέλεσμα ο συντελεστής δόμησης να αυξηθεί από 0,60 σε 0,63. Με τον τρόπο αυτό η άδεια εξασφάλιζε επιπλέον 24,39 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμης επιφάνειας, πέραν της επιτρεπόμενης με βάση τον κανονικό συντελεστή δόμησης.

Χωρίς το μπόνους, η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ανερχόταν σε 494,16 τ.μ.. Το Δικαστήριο έκρινε ακυρωτέα την οικοδομική άδεια κατά το μέρος που υπολόγισε τη συνολική δομήσιμη επιφάνεια με τον αυξημένο συντελεστή 0,63.

Το ΣτΕ επαναφέρει ως βασικό κανόνα ότι τα γενικά κίνητρα του ΝΟΚ δεν μπορούν να παραμερίζουν ειδικούς όρους δόμησης, οι οποίοι έχουν θεσπιστεί για την προστασία συγκεκριμένης περιοχής.

Εφαρμογή των αποφάσεων 146-149/2025 της Ολομέλειας

Το Ε΄ Τμήμα στηρίχθηκε στις κρίσεις των αποφάσεων 146-149/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ, με τις οποίες είχε εξεταστεί συνολικά η συνταγματικότητα των κινήτρων του ΝΟΚ.

Το Δικαστήριο έκρινε πως οι αποφάσεις αυτές καταλαμβάνουν και τη συγκεκριμένη υπόθεση, παρότι η εκτέλεση της οικοδομικής άδειας είχε αρχίσει πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία κατά την οποία είχε δημοσιοποιηθεί από τον Πρόεδρο του ΣτΕ το περιεχόμενο των αποφάσεων της Ολομέλειας.

Ο λόγος είναι ότι η αίτηση ακύρωσης είχε ασκηθεί παραδεκτά κατά της οικοδομικής άδειας. Το ΣτΕ απέρριψε τους αντίθετους ισχυρισμούς των παρεμβαινουσών κατασκευαστικών εταιρειών, εφαρμόζοντας στην πράξη το μεταβατικό πλαίσιο που διαμόρφωσαν οι αποφάσεις της Ολομέλειας σε εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις.

Πως ακυρώθηκε η σοφίτα

Η προσαύξηση του συντελεστή δόμησης δεν ήταν ο μοναδικός λόγος που οδήγησε στην ακύρωση. Οι δικαστές εξέτασαν και τη σοφίτα που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και έκριναν ότι, με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά της, δημιουργούσε ουσιαστικά ένα επιπλέον επίπεδο στο τριώροφο κτίριο.

Η κατασκευή κρίθηκε ότι οδηγούσε σε απόκλιση τόσο από τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση όσο και από το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.

Το νόμιμο ανώτατο ύψος στο συγκεκριμένο τμήμα της Κηφισιάς είναι 10,50 μέτρα, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους δόμησης.

Φυτεμένο δώμα, πισίνα και πέργκολα

Η οικοδομική άδεια προέβλεπε επίσης κατασκευές στο δώμα, μεταξύ των οποίων φυτεμένο δώμα, πισίνα και πέργκολα, καθώς και απόληξη κλιμακοστασίου και ανελκυστήρα που εξυπηρετούσαν τη σοφίτα.

Κατά το ΣτΕ, το σύνολο των κατασκευών αυτών έπρεπε να εξεταστεί υπό το πρίσμα των ειδικών όρων που ισχύουν στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς και όχι μόνο με βάση τις γενικές δυνατότητες που παρέχει ο ΝΟΚ.

Το Δικαστήριο κατέληξε ότι οι προβλεπόμενες κατασκευές οδηγούσαν σε ουσιώδη απόκλιση από το προστατευτικό πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής.

Τα υπόγεια έξω από το περίγραμμα κάλυψης

Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα ήταν η επέκταση των υπογείων χώρων έξω από το περίγραμμα κάλυψης του κτιρίου. Η επέκταση αυτή συνεκτιμήθηκε από το ΣτΕ μαζί με τις υπόλοιπες αποκλίσεις της άδειας.

Η τελική κρίση δεν αφορούσε, επομένως, μία μόνο διάταξη ή ένα μεμονωμένο πολεοδομικό μέγεθος. Το Δικαστήριο εξέτασε συνολικά το κτίριο και τη σχέση του με τους ειδικούς όρους της προστατευόμενης περιοχής: συντελεστή δόμησης, ύψος, σοφίτα, δώμα και υπόγεια.

Αναιτιολόγητη η έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον  έχει και η κρίση του δικαστηρίου σχετικά με το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής. Το Συμβούλιο είχε εγκρίνει τις επίμαχες κατασκευές, όμως το ΣτΕ θεώρησε ότι η έγκρισή του δεν ήταν επαρκώς αιτιολογημένη.

Η απόφαση δείχνει ότι σε περιοχές με ειδικό προστατευτικό καθεστώς δεν αρκεί η τυπική έγκριση του αρμόδιου οργάνου. Η αιτιολογία πρέπει να τεκμηριώνει ειδικά τη συμβατότητα της προτεινόμενης λύσης με τους πολεοδομικούς και μορφολογικούς περιορισμούς που προστατεύουν την περιοχή.

Γιατί ακυρώθηκε ολόκληρη η άδεια

Οι παραβάσεις που διαπίστωσε το Δικαστήριο θεωρήθηκαν τέτοιας έκτασης ώστε δεν ακυρώθηκε απλώς ένα μέρος της οικοδομικής άδειας. Το Ε΄ Τμήμα ακύρωσε την άδεια στο σύνολό της.

Στην περίληψη της απόφασης επισημαίνεται ότι η ακύρωση συνδέεται με υπέρβαση των βασικών πολεοδομικών μεγεθών του ειδικού π.δ. της Κηφισιάς και ειδικότερα με την ενεργειακή αναβάθμιση, τη σοφίτα, το δώμα με πισίνα και πέργκολα και την επέκταση των υπογείων εκτός του περιγράμματος κάλυψης.

Η απόφαση 1176/2026 προσθέτει ένα ακόμη κρίσιμο δεδομένο στον τρόπο με τον οποίο πρέπει να ελέγχονται οι οικοδομικές άδειες μετά τις αποφάσεις της Ολομέλειας για τον ΝΟΚ. Ο έλεγχος δεν μπορεί να εξαντλείται στο ερώτημα εάν μία κατασκευή ή ένα μπόνους προβλέπεται γενικά από τον ΝΟΚ. Προηγείται η εξέταση των ειδικών όρων δόμησης που ισχύουν στο συγκεκριμένο ακίνητο.

Ιδίως σε παραδοσιακούς οικισμούς, προστατευόμενες περιοχές ή ζώνες που διέπονται από ειδικά προεδρικά διατάγματα, πρέπει να εξετάζεται εάν οι γενικές προβλέψεις του ΝΟΚ είναι συμβατές με το ειδικό καθεστώς.

Η νέα απόφαση επαναλαμβάνει έτσι στην πράξη μία κεντρική αρχή της πρόσφατης νομολογίας: τα γενικά πολεοδομικά κίνητρα δεν εφαρμόζονται αυτομάτως όταν οδηγούν σε υπέρβαση των ειδικά καθορισμένων πολεοδομικών μεγεθών μιας προστατευόμενης περιοχής.

Σε προηγούμενη απόφαση για το παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς, τη ΣτΕ 2035/2025, το Δικαστήριο είχε δεχθεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ορισμένες κατασκευές πάνω από το μέγιστο ύψος, εφόσον δεν προσομοίαζαν μορφολογικά με πρόσθετο όροφο, εντάσσονταν σε ενιαίο αισθητικό σύνολο και είχαν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Αναμονή για το νέο πλαίσιο του Οικοδομικού Κανονισμού

Η απόφαση έρχεται ενώ ο τεχνικός και κατασκευαστικός κόσμος εξακολουθεί να προσαρμόζεται στο νέο τοπίο που δημιούργησαν οι αποφάσεις 146-149/2025 της Ολομέλειας.

Μέχρι να ολοκληρωθούν οι επόμενες νομοθετικές παρεμβάσεις στο οικοδομικό πλαίσιο, οι αποφάσεις του ΣτΕ λειτουργούν ως κρίσιμος οδηγός για τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να αντιμετωπίζονται τα κίνητρα του ΝΟΚ και, κυρίως, η σχέση τους με τους ειδικούς όρους δόμησης κάθε περιοχής.