Οι λύσεις και τα λάθη για επισκευή σε κτίριο, χωρίς συναίνεση συνιδιοκτητών
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠολεοδομίαΧρήμα 16 Αυγούστου 2024 Αργύρης
Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός
Αμέτρητες είναι οι διαμάχες μεταξύ αδελφών και άλλων συγγενών για επισκευή τμημάτων ενιαίου κτιρίου κατοικίας, της οποίας είναι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες, στις περιπτώσεις που δεν συναινούν μεταξύ τους και οι εργασίες γίνονται μονομερώς από έναν από αυτούς. Η νομοθεσία για «επικίνδυνη οικοδομή». Διανομή με σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών, λόγω χρησικτησίας. Τα βήματα, οι λύσεις, τα λάθη και οι συνέπειες.
Πως και πότε η άδεια μικρής κλίμακας με ευθύνη του μηχανικού για τις εργασίες ή και λόγω «επικινδυνότητας» οδηγεί σε διακοπή των εργασιών και μετατρέπει σε μέρος της διαμάχης των συνιδιοκτητών και τους μηχανικούς των δύο πλευρών.
Η νομοθεσία για «επικίνδυνη οικοδομή» προβλέπει εργασίες στο κτίριο μονομερώς, χωρίς συναίνεση συνιδιοκτητών αλλά είναι εξαιρετικά απαιτητική, όταν πρόκειται για ενστάσεις, που αναφέρονται σε κίνδυνο ασφαλείας από στατική και δομική άποψη. Τι ισχύει ως προς την απόδειξη της επικινδυνότητας της οικοδομής, με μονομερή σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας με χρησικτησία σε εξ΄ αδιαιρέτου γήπεδο. Η συνεργασία μηχανικών και νομικών οδηγεί σε στέρεες λύσεις.
Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.
Διαμάχη αδελφών για τμήμα οικίας σε γήπεδο εξ αδιαιρέτου
Με βάση αναφοράς πραγματική υπόθεση, διαμάχης αδελφών για επισκευή τμημάτων της συνιδιόκτητης εξοχικής οικίας τους, την οποία κληρονόμησαν εξ αδιαιρέτου από τον πατέρα τους σε εκτός σχεδίου γήπεδο σε παραθαλάσσια περιοχή της περιφέρειας αλλά και πλήθος σχετικών υποθέσεων που έχουμε αντιμετωπίσει, παρουσιάζουμε τις λύσεις και τα προβλήματα που ανακύπτουν για κτίρια, των οποίων οι συνιδιοκτήτες κάνουν χρήση συγκεκριμένου τμήματος ο κάθε ένας εξ’ αυτών και δεν συναινούν σε εργασίες επισκευής, τις οποίες προχωρά μονομερώς ένας από αυτούς.
Πρώτο βήμα η σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών
Για τους συνιδιοκτήτες πρέπει να αναφερθεί εκ προοιμίου, ότι εφόσον κάνουν χρήση προσυμφωνημένου τμήματος της οικίας ο κάθε ένας χωριστά, αυτονοήτως το πρώτο που έπρεπε να έχουν κάνει από την αρχή της συγκατοίκησης, ήταν η σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών. Βέβαια εντός σχεδίου πόλεως ή ακόμη και εντός ορίων οικισμών αυτό είναι εφικτό. Χρειαζόταν τοπογραφικό διάγραμμα, κάτοψη με διαχωριστική οριοθέτηση και πίνακας αναλογισμού.
Διανομή με σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών, λόγω χρησικτησίας
Στην περίπτωση εκτός σχεδίου θα μπορούσαν με συναίνεση να ζητήσουν διανομή με σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών, λόγω χρησικτησίας. Αυτό θα μπορούσε να γίνει και μονομερώς και με απλή συμβολαιογραφική πράξη, με αιτία τη χρησικτησία. Βέβαια θα μπορούσαν, με κατάθεση στο Πρωτοδικείο της περιοχής και με αναγνωριστική αγωγή καθέτου ιδιοκτησία και διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών. Με έναν από τους δύο τρόπους, όποιος ευδοκιμήσει γρηγορότερα.
Τι γίνεται όταν δεν υπάρχει σύσταση και συναίνεση
Στην περίπτωση λοιπόν που δεν έχουν σύσταση, ακόμη και για έκδοση άδειας μικρής κλίμακας, πρέπει να συνυπογράψουν.
– Αν αυτό είναι αδύνατο, δεν υπάρχει συναίνεση τι γίνεται;
Η αλυσίδα των λαθών και η παρέμβαση των ΥΔΟΜ
-Εδώ είναι που αρχίζουν και τα λάθη. Στο σημείο αυτό, δηλαδή της συνυπογραφής, γίνονται τα σοβαρά λάθη. Λάθη κυρίως των συμβούλων μηχανικών και δικηγόρων, που προκαλούν την παρέμβαση των Υπηρεσιών Δόμησης, ως εξής:
-Ο μηχανικός προτάσσει ότι η άδεια μικρής κλίμακας εκδίδεται με ευθύνη του και συνήθως λέει ότι «προχωράω την εκδίδω και το έργο θα γίνει», υποτιμώντας την ένταση της διαμάχης που συνεπάγεται η απουσία συναίνεσης και τα εμπόδια για την υλοποίηση των εργασιών.
-Βλέπει όμως η άλλη πλευρά ότι γίνονται εργασίες και προσφεύγει στην Υπηρεσία Δόμησης. Η Πολεοδομία με τη σειρά της, οφείλει όμως να εκδώσει απόφαση διακοπής των εργασιών.
-Ο μηχανικός αναζητώντας διέξοδο, επαναλαμβάνει την έκδοση νέας άδειας μικρής κλίμακας και την εκδίδει με ευθύνη του, λόγω «επικινδυνότητας ….»
-Η άλλη πλευρά προσφεύγει ξανά και η Υπηρεσία Δόμησης κάνει αυτοψία και εκδίδει ΕΚΘΕΣΗ ΕΠΙΚΙΝΔΥΝΟΥ, η οποία κοινοποιείται νόμιμα (σε αντιδίκους, Αστυνομικό Τμήμα κ.λ.π.). Όταν ο συγκάτοικος – συνιδιοκτήτης έχει υποβάλει ένσταση, τότε η Υπηρεσία Δόμησης είναι υποχρεωμένη να εκδώσει αμέσως νέα απόφαση διακοπής των εργασιών, χωρίς να εξετάσει τους λόγους της ένστασης.
Λύσεις για άρση του αδιεξόδου
Για την άρση του αδιεξόδου επιτέλους, ο μηχανικός πρέπει να συνεργασθεί με δικηγόρο για να βρουν λύση.
-Μια καλή λύση είναι να ισχυρισθούν παλαιότητα και επιθυμία ανανέωσης – ανακαίνισης και γενικά για λόγους που να είναι αληθείς και αδιαμφισβήτητοι. Νομικός και μηχανικός με πολύ καλή συνεργασία, μπορούν να βρουν νόμιμους και κυρίως γρήγορους και αποτελεσματικούς λόγους. Μπορεί λοιπόν η καλή συνεργασία των καλών επιστημόνων να βρουν λύση και να παρακάμψουν νόμιμα και γρήγορα την συνυπογραφή.
Το πλέον πρόσφορο είναι έρευνα, έλεγχος, μελέτη αποτίμησης, μελέτη αποκατάστασης με προϋπολογισμό και μονομερή έκδοση ΆΔΕΙΑ ΔΟΜΗΣΗΣ, που θα κοινοποιηθεί νόμιμα.
Συμβαίνει όμως και το αντίθετο. Επικαλούνται λόγους μη νόμιμους και μη αληθινούς. Λόγους για τους οποίους έχει προβλέψει ο νομοθέτης για να προστατέψει τη ασφάλεια, τη νομιμότητα και την εντιμότητα.
Στο παραπάνω παράδειγμα υπάρχει και η άποψη ότι: Με μονομερή σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας με χρησικτησία σε εξ΄ αδιαιρέτου γήπεδο, δεν είναι ανάγκη να προσφύγουμε στην απόδειξη της επικινδυνότητας της οικοδομής για να εκδοθεί άδεια που να τεκμαίρεται η συνυπογραφή του συνιδιοκτήτη.
Τι ισχύει για «επικίνδυνη οικοδομή»
Αντί αυτών αγνοώντας τον Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΦΕΚ Δ’ 580/27.7.1999 άρθρα 421-433) και τις προϋποθέσεις χαρακτηρισμού μίας οικοδομής ως επικίνδυνης καθώς επίσης και τη διαδικασία άρσης της επικινδυνότητας αυτής), κάνουν λάθη, όπως: Χρησιμοποιούν τον εύκολο όρο «επικίνδυνη οικοδομή».
Ο νομοθέτης στο άρθρο 422 παρ. 1 αναφέρεται σε αυτό και διακρίνει τέσσερις περιπτώσεις επικίνδυνων οικοδομών:
Επικίνδυνες από άποψη:
-στατικής και δομικής επάρκειας,
– υγιεινής,
-ασφάλειας κατά του πυρός. Και από άποψη
-κυκλοφορίας του κοινού στο εσωτερικό χώρων συνάθροισης.
Ο μηχανικός αφού έχει ήδη χαρακτηρίσει την οικοδομή ως επικίνδυνη, για τον προϊστάμενος της υπηρεσίας δόμησης είναι μονόδρομος. Οφείλει να εκδώσει ΕΚΘΕΣΗ ΕΠΙΚΙΝΔΥΝΟΥ, λόγω διαπιστωμένης επικινδυνότητας μετά από αυτοψία διπλωματούχου πολιτικού μηχανικού.
Εάν ο συνιδιοκτήτης υποβάλει ένσταση εμπρόθεσμα αναστέλλεται αυτεπάγγελτα η εκτέλεση της έκθεσης, μέχρι την έκδοση νεότερης απόφασης.
Η Υπηρεσία Δόμησης επιμελείται για την αναθεώρησή της. Η αναθεώρηση της αρχικής έκθεσης πρέπει να ενεργείται πάντα από στέλεχος, τεχνικό υπάλληλο της Υπηρεσίας Δόμησης, διπλωματούχο πολιτικό μηχανικό. Αν δεν υπάρχει, η έκθεση παραπέμπεται στην προϊσταμένη αυτής πολεοδομικής υπηρεσίας κ.λ.π..
Επίσης ενεργείται πάντοτε η αναθεώρηση, όταν πρόκειται για ενστάσεις που αναφέρονται σε κίνδυνο ασφαλείας από στατική και δομική άποψη, στις περιπτώσεις:
α) κατασκευής μονολιθικών από σκυροκονίαμα ή από οπλισμένο σκυροκονίαμα ή από σίδηρο,
β) σοβαρών θεμελιώσεων και υποθεμελιώσεων,
γ) της παρ.3 του Αρθ-423 και
δ) μεσότοιχων και στην περίπτωση ανεπάρκειας των σχετιζόμενων ζητημάτων ασφαλείας κατά την κατεδάφιση και ανοικοδόμησή τους.
Η αναθεωρητική έκθεση συντάσσεται και κοινοποιείται με τον ίδιο τρόπο, όπως και η αρχική. Κατ’ αυτής επιτρέπονται ενστάσεις μόνο εφόσον πρόκειται για τις αναφερόμενες στην προηγούμενη παράγραφο τέσσερις περιπτώσεις ασφαλείας από δομική και στατική άποψη.
Ο τρόπος υποβολής των ενστάσεων κατά της δεύτερης έκθεσης είναι ο ίδιος, όπως παραπάνω και παραπέμπονται αυτές από την πολεοδομική υπηρεσία στην οποία υποβάλλονται στον οικείο Γενικό Γραμματέα Περιφερείας, ο οποίος και αποφασίζει τελικά.
Ο οικείος Γενικός Γραμματέας Περιφερείας δικαιούται και αυτεπάγγελτα να ελέγχει τις πράξεις των τεχνικών υπηρεσιών της περιφέρειάς του που αφορούν την αναγνώριση επικίνδυνων οικοδομών και να προβαίνει στην αναθεώρηση των σχετικών εκθέσεων, αποφασίζοντας τελικά.
Στις τέσσερις περιπτώσεις ασφαλείας από στατική και δομική άποψη που μνημονεύονται παραπάνω, οι ενδιαφερόμενοι δικαιούνται να εφεσιβάλουν την απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφερείας στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, του οποίου την επέμβαση μπορεί να ζητήσει και ο τελευταίος, αν το κρίνει αναγκαίο, αν η απόφασή του αντιτίθεται σε έκθεση δύο ιδιωτών πολιτικών μηχανικών διπλωματούχων ανώτατων αναγνωρισμένων τεχνικών σχολών, η οποία συντάσσεται με φροντίδα των ενδιαφερομένων. Το Υπουργείο αποφασίζει, αφού εξετάσει την υπόθεση με επιτροπή και δοκιμές ή κατά οποιοδήποτε άλλο κατάλληλο τρόπο επιλέξει.
Ο σωστός τρόπος αντιμετώπισης προβλημάτων στατικής επάρκειας
Κάθε περιφερειακή υπηρεσία, που διαχειρίζεται τα ζητήματα αυτά, οφείλει να υποβάλει στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, την πρώτη κάθε μήνα, πίνακα δηλωτικό των ενεργειών της για τις επικίνδυνες οικοδομές. κατά τον προηγούμενο μήνα.
Σύμφωνα με τα προβλεπόμενα ο σωστός τρόπος αντιμετώπισης προβλημάτων στατικής επάρκειας, είναι ο εξής:
-Γίνεται πρώτα έλεγχος από δύο διπλωματούχους πολιτικούς μηχανικούς.
-Παίρνουν δείγματα υλικών και τα προωθούν σε εργαστήρια ιδιωτικά ή πανεπιστημιακά όπου ελέγχεται η αντοχή των.
-Παράλληλα με κατάλληλα μηχανήματα βλέπουν τον σιδηρό οπλισμό (διατομές, διάβρωση και θέσεις – αποστάσεις αυτών).
-Γίνονται μετά συγκρίσεις με την μελέτη της οικοδομικής άδειας. Αν διαπιστωθούν ανεπάρκειες μελετούν την αποκατάσταση ώστε να μην υπάρχει επικινδυνότητα για ανθρώπινες ζωές ή πράγματα.
-Στις ΕΠΙΚΙΝΔΥΝΕΣΣ ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ ΑΡΘΡΟ 421 ΕΩΣ 433 Π.Δ. της 14.7.1999 περιγράφονται αναλυτικά άρθρο προς άρθρο όλα όσα αφορούν την επικινδυνότητα και την άρση αυτής. Συνοπτικά:
-Η εμπρόθεσμη υποβολή των ενστάσεων αναστέλλει αυτεπάγγελτα την εκτέλεση της έκθεσης (πρωτοκόλλου) μέχρι την έκδοση νεότερης απόφασης.
-‘Όταν υποβληθούν ενστάσεις κανονικά, σύμφωνα με τα παραπάνω, στην πολεοδομική υπηρεσία που έχει συντάξει την έκθεση, αυτή επιμελείται για την αναθεώρησή της. Η αναθεώρηση της αρχικής έκθεσης πρέπει να ενεργείται πάντα από ανώτερο τεχνικό υπάλληλο της πολεοδομικής υπηρεσίας, διπλωματούχο πολιτικό μηχανικό.
-Επίσης ενεργείται πάντοτε η αναθεώρηση, όταν πρόκειται για ενστάσεις που αναφέρονται σε κίνδυνο ασφαλείας από στατική και δομική άποψη στις περιπτώσεις:
α) κατασκευής μονολιθικών από σκυροκονίαμα ή από οπλισμένο σκυροκονίαμα ή από σίδηρο,
β) σοβαρών θεμελιώσεων και υποθεμελιώσεων,
γ) της παρ.3 του Αρθ-423 και
δ) μεσότοιχων και στην περίπτωση ανεπάρκειας των σχετιζόμενων ζητημάτων ασφαλείας κατά την κατεδάφιση και ανοικοδόμησή τους.
-Ο τρόπος υποβολής των ενστάσεων κατά της δεύτερης έκθεσης είναι ο ίδιος, όπως παραπάνω και παραπέμπονται αυτές από την πολεοδομική υπηρεσία στην οποία υποβάλλονται στον οικείο Γενικό Γραμματέα Περιφερείας, ο οποίος και αποφασίζει τελικά.
Ο οικείος Γενικός Γραμματέας Περιφερείας δικαιούται και αυτεπάγγελτα να ελέγχει τις πράξεις των τεχνικών υπηρεσιών της περιφέρειάς του που αφορούν την αναγνώριση επικίνδυνων οικοδομών και να προβαίνει στην αναθεώρηση των σχετικών εκθέσεων, αποφασίζοντας τελικά.
Τι προβλέπει η νομοθεσία και ανάλογη ανάλυση στα σχετικά άρθρα:
Ανακαινίσεις: τι γίνεται σήμερα και τι δεν πρέπει να γίνεται σε διαμερισμάτωση
Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση
Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.
Στόχος του βιβλίου
Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:
-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».
Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:
*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και
Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ. ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.
Περιεχόμενα
Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές, σχετικά με:
ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός
ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.
ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ
ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ
ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ & ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ
Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο & Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.
Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:
-Στιγμιαία Κατάτμηση
-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου
-Μονομερής Σύσταση
-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία
-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου
-Επικύρωση Ανώμαλων Δικαιοπραξιών
-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού
-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού
-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης
-Ακύρωση Δικαστικής Απόφασης
Η απόκτηση του βιβλίου
Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.
Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:
Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:
Κιν. 6973680652
Email: sotirismourkas1@gmail.com
Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:
Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com
