Πολυκατοικίες: 15 κλειδιά για τεχνικές, πολεοδομικές, ιδιοκτησιακές λύσεις

Ένα νέο θεσμικό πλαίσιο για τις πολυκατοικίες, με σαφέστερους κανόνες για τη συναίνεση των συνιδιοκτητών, τις τεχνικές εργασίες, τους κοινόχρηστους χώρους, την ενεργειακή αναβάθμιση και την επίλυση διαφορών, προτείνει η Παναγιώτα Νακοπούλου μέλος της ΠΟΜΙΔΑ. Η πρόταση αφορά άμεσα ιδιοκτήτες, μηχανικούς και νομικούς, καθώς επιχειρεί να αντιμετωπίσει αλληλοεπικαλύψεις και ασάφειες που σήμερα οδηγούν σε εμπλοκές στις ΥΔΟΜ, σε καθυστερήσεις εργασιών και συχνά σε πολυετείς δικαστικές αντιδικίες μεταξύ συνιδιοκτητών.

Στον πυρήνα της πρότασης βρίσκεται η δημιουργία Ενιαίου Κώδικα Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας, που θα συγκεντρώνει και θα εκσυγχρονίζει ένα νομοθετικό πλαίσιο ηλικίας πολλών δεκαετιών.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει ο επαναπροσδιορισμός της συναίνεσης, ώστε να απαιτείται όταν θίγονται ουσιώδη δικαιώματα και όχι να μπλοκάρει αναγκαίες επισκευές, στεγανώσεις, εργασίες ασφάλειας ή ενεργειακές παρεμβάσεις.

Παράλληλα προτείνονται σαφή όρια μεταξύ πολεοδομικού ελέγχου και ιδιωτικών διαφορών, νέοι κανόνες για αποκλειστικές χρήσεις και γενικές συνελεύσεις, ηλεκτρονικές διαδικασίες, εξωδικαστική επίλυση διαφορών και ειδική προστασία για το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα.

Μια ολοκληρωμένη πρόταση μεταρρύθμισης του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας

Της Παν. Νακοπούλου

betty2nakop@hotmail.com

Το παρόν κείμενο, όπως και η συνημμένη πλήρης ανάλυσή του,  αποτελεί μια πρόταση συνολικής αναμόρφωσης του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, με σκοπό τη δημιουργία ενός ενιαίου, σύγχρονου, σαφούς και λειτουργικού θεσμικού πλαισίου, ικανού να ανταποκριθεί στις σημερινές κοινωνικές, οικονομικές, τεχνικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές ανάγκες.

Η πρόταση αυτή διαμορφώθηκε μέσα από συνδυασμό επαγγελματικής γνώσης, της οικονομίας και της αγοράς, δεκαετούς πρακτικής εμπειρίας στη διαχείριση πολυκατοικίας και προσωπικής εμπειρίας από την εφαρμογή της ισχύουσας πολεοδομικής και συνιδιοκτησιακής νομοθεσίας.

Η εμπειρία αυτή ανέδειξε ένα βασικό συμπέρασμα: πολλά από τα προβλήματα των πολυκατοικιών δεν οφείλονται μόνο στις διαφωνίες μεταξύ των πολιτών, αλλά και στην ασάφεια, τον κατακερματισμό και τις εσωτερικές αντιφάσεις του ίδιου του θεσμικού πλαισίου.

Η προτεινόμενη μεταρρύθμιση δεν επιδιώκει την κατάργηση της «συναίνεσης», ούτε τον περιορισμό της προστασίας των συνιδιοκτητών.
Επιδιώκει να καθιερώσει έναν σαφή κανόνα: η «συναίνεση» πρέπει να απαιτείται εκεί όπου πράγματι προστατεύει ουσιώδες δικαίωμα και όχι να λειτουργεί ως γενικός μηχανισμός παρεμπόδισης κάθε τεχνικής, λειτουργικής ή ενεργειακής μεταβολής.

Το δίκαιο πρέπει να διακρίνει μεταξύ πραγματικής προσβολής εμπράγματου δικαιώματος, απλής μεταβολής, αναγκαίας συντήρησης, άρσης επικινδυνότητας, λειτουργικού εκσυγχρονισμού, ενεργειακής αναβάθμισης και ουσιώδους αλλοίωσης του κτιρίου.

Η έλλειψη των διακρίσεων αυτών δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου και μεταφέρει στις Υ.ΔΟΜ., στους μηχανικούς και στα δικαστήρια διαφορές που θα μπορούσαν να έχουν προληφθεί με σαφείς νομοθετικούς κανόνες.

Κύριες μεταρρυθμιστικές προτάσεις:

1. Θέσπιση Ενιαίου Κώδικα Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας. Ενοποίηση του ν. 3741/1929, του ν.δ. 1024/1971, των συναφών διατάξεων του Αστικού Κώδικα, της σχετικής πολεοδομικής νομοθεσίας και των διάσπαρτων ειδικών ρυθμίσεων, με κωδικοποίηση των βασικών αρχών που έχει διαμορφώσει η νομολογία.

2. Σαφής διάκριση διοικητικού ελέγχου και ιδιωτικών διαφορών. Η Διοίκηση να ελέγχει την πολεοδομική και τεχνική νομιμότητα, χωρίς να μετατρέπεται σε όργανο επίλυσης εμπράγματων διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.

3. Επαναπροσδιορισμός της «συναίνεσης». Η προηγούμενη «συναίνεση» να περιοριστεί στις περιπτώσεις ουσιώδους προσβολής εμπράγματων δικαιωμάτων, ουσιώδους μεταβολής κοινών τμημάτων ή οικονομικής επιβάρυνσης των λοιπών συνιδιοκτητών, πέραν των νόμιμων υποχρεώσεών τους.

4. Αποσαφήνιση των χώρων αποκλειστικής χρήσης. Να καθοριστούν με σαφήνεια το περιεχόμενο του δικαιώματος, η δυνατότητα λειτουργικής αξιοποίησης, οι υποχρεώσεις συντήρησης και η αστική και, όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου, ποινική ευθύνη από τη χρήση του χώρου. Βασική αρχή πρέπει να αποτελεί η αντιστοίχιση ευθύνης και εξουσίας επέμβασης: όποιος βαρύνεται με την ευθύνη ασφαλούς χρήσης και συντήρησης πρέπει να μπορεί και να πραγματοποιεί τις αναγκαίες εργασίες για την αποτροπή ζημίας, χωρίς «συναίνεση».

5. Ειδικό καθεστώς αναγκαίων εργασιών. Εργασίες συντήρησης, επισκευής, αποκατάστασης, στεγάνωσης, στατικής ενίσχυσης, πυρασφάλειας και άρσης επικινδυνότητας να μην εξαρτώνται από αδικαιολόγητη αρνησικυρία, όταν δεν προσβάλλονται ουσιωδώς δικαιώματα τρίτων. Παράλληλα, προτείνεται η εναρμόνιση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τις αρχές των άρθρων 788 και 794 ΑΚ και η θέσπιση ταχείας εξωδικαστικής διαδικασίας για την αναγνώριση, τον επιμερισμό και την καταβολή των αναγκαίων και αποδεδειγμένων δαπανών στους κατά νόμο υπόχρεους συνιδιοκτήτες, ώστε να αποφεύγεται η προσφυγή σε μακροχρόνιες και δυσανάλογα δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες.

6. Εκσυγχρονισμός της έννοιας της «όψης». Η προστασία της όψης να μην ταυτίζεται με τη διατήρηση παρωχημένων ή φθαρμένων τεχνικών στοιχείων. Να καθιερωθούν αντικειμενικά κριτήρια για το τι αποτελεί πραγματικά «ουσιώδη αλλοίωση».

7. Ενεργειακή και τεχνολογική αναβάθμιση. Εναρμόνιση του δικαίου της συνιδιοκτησίας με τις σύγχρονες πολιτικές ενεργειακής απόδοσης, ώστε θερμομονώσεις, στεγανώσεις, φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας, υποδομές ηλεκτροκίνησης και νέες τεχνολογίες ώστε να μην παρεμποδίζονται από θεσμικές αντιφάσεις και τους πολεοδομικούς νόμους, οι οποίοι απαιτούν «συναίνεση» συνιδιοκτητών γι αυτές, όπως  το Άρθρο 3 της ΥΑ YΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/13.5.2020

8. Μεταρρύθμιση των Γενικών Συνελεύσεων. Σαφείς κανόνες απαρτίας και πλειοψηφίας, επαναληπτικές συνελεύσεις, ηλεκτρονική συμμετοχή και ψηφοφορία και μηχανισμός αντιμετώπισης της συστηματικής αποχής ή αδικαιολόγητης αρνησικυρίας.

9. Εκσυγχρονισμός του θεσμού του διαχειριστή. Σαφής προσδιορισμός αρμοδιοτήτων, υποχρεώσεων, οικονομικής διαχείρισης, λογοδοσίας και ευθύνης. Ιδιαίτερη σημασία πρέπει να δοθεί στην επαγγελματική διαχείριση, στη διαφάνεια, στην ασφαλιστική κάλυψη και στους αποτελεσματικούς μηχανισμούς αποκατάστασης οικονομικών ζημιών της συνιδιοκτησίας.

10. Ψηφιακή πολυκατοικία. Ηλεκτρονικές συνελεύσεις, ψηφοφορίες, πρακτικά, κοινοποιήσεις, οικονομική ενημέρωση και ψηφιακός φάκελος της συνιδιοκτησίας.

11. Εξειδικευμένος μηχανισμός εξωδικαστικής επίλυσης. Δημιουργία διεπιστημονικού οργάνου, με νομική και τεχνική επάρκεια, για ταχεία αντιμετώπιση διαφορών πριν αυτές εξελιχθούν σε πολυετείς δικαστικές συγκρούσεις, χωρίς περιορισμό του συνταγματικού δικαιώματος δικαστικής προστασίας.

12. Προστασία του γηρασμένου κτιριακού αποθέματος. Μετάβαση από την αποσπασματική αποκατάσταση βλαβών σε σύστημα προληπτικής συντήρησης, περιοδικών τεχνικών ελέγχων, οικονομικού προγραμματισμού και κατάλληλης ασφαλιστικής κάλυψης.

13. Προσβασιμότητα, ασφάλεια και σύγχρονες κοινωνικές ανάγκες. Οι αναγκαίες επεμβάσεις για άτομα με αναπηρία ή μειωμένη κινητικότητα, την προστασία της ανθρώπινης ζωής και την ασφαλή διαβίωση, καθώς και εύλογες παρεμβάσεις σχετικές με την ευζωία ζώων συντροφιάς, να αξιολογούνται με βάση την αναγκαιότητα και την αναλογικότητα και όχι αποκλειστικά με αόριστα αισθητικά κριτήρια.

14. Αξιοπιστία τεχνικών γνωμοδοτήσεων. Σαφής ευθύνη μηχανικών και τεχνικών συμβούλων για ουσιωδώς ανακριβείς ή παραπλανητικές τεχνικές εκθέσεις, με παράλληλη προστασία του καλόπιστου πολίτη που βασίζεται στην επαγγελματική κρίση του αρμόδιου επιστήμονα.

15. Μεταβατική θεραπεία υφιστάμενων περιπτώσεων. Ειδική διαδικασία επανεξέτασης ήδη εκτελεσμένων εργασιών που είχαν πραγματοποιηθεί βάσει Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. ή άλλης διοικητικής πράξης και αμφισβητήθηκαν αποκλειστικά λόγω έλλειψης προηγούμενης «συναίνεσης», εφόσον δεν υφίσταται άλλη αυτοτελής πολεοδομική παράβαση ή ουσιώδης προσβολή δικαιωμάτων τρίτων.

Αναμενόμενο αποτέλεσμα των παραπάνω προτάσεων:

• μείωση των διοικητικών και δικαστικών διαφορών,

• ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου,

• προστασία της αξίας της ακίνητης περιουσίας,

• αποτελεσματικότερη λειτουργία των πολυκατοικιών,

• πρόληψη της εγκατάλειψης και της επικινδυνότητας,

• επιτάχυνση της ενεργειακής αναβάθμισης,

• μεγαλύτερη διαφάνεια της διαχείρισης,

• αποκατάσταση της εμπιστοσύνης του πολίτη προς τη Διοίκηση και το θεσμικό πλαίσιο,

Παράλληλα, η προτεινόμενη μεταρρύθμιση συμβάλλει στην ουσιαστική εφαρμογή της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1275 για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, καθώς περιορίζει θεσμικά και συνιδιοκτησιακά εμπόδια που δυσχεραίνουν στην πράξη την ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και διευκολύνει την επίτευξη των αντίστοιχων εθνικών και ευρωπαϊκών, ενεργειακών και περιβαλλοντικών στόχων.

Συμπέρασμα:

Η πραγματική πρόκληση δεν είναι η επιλογή μεταξύ ιδιοκτήτη και συνιδιοκτησίας. Είναι η δημιουργία κανόνων που θα επιτρέπουν και στους δύο να προστατεύονται αποτελεσματικά.

Ένας σύγχρονος Κώδικας πρέπει να αντικαταστήσει την αβεβαιότητα με σαφείς κανόνες, την αδράνεια με λειτουργικούς μηχανισμούς λήψης αποφάσεων, τη σύγκρουση με αποτελεσματική επίλυση διαφορών και την τεχνική απαξίωση των παλαιών πολυκατοικιών με ένα θεσμικό πλαίσιο που επιτρέπει τη νόμιμη συντήρηση, ασφάλεια, ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμισή τους.

Περισσότερα: δείτε εδώ

* Η Παναγιώτα Κ. Νακοπούλου είναι Λογίστρια – Φοροτεχνικός Ιδιοκτήτρια – μέλος της ΠΟΜΙΔΑ & πρώην διαχειρίστρια πολυκατοικίας