Πως και γιατί μειώνονται όρια οικισμών και κόβεται η εκτός σχεδίου δόμηση

Του Γιώργου Σχοινοπλάκη* Πολιτικός Μηχανικός

Η απομείωση των ορίων οικισμών οδηγεί σε μαζική απώλεια οικοδομησιμότητας για χιλιάδες ιδιοκτησίες, μετατρέποντας οικόπεδα σε εκτός σχεδίου εκτάσεις και απαξιώνοντας περιουσίες που αποκτήθηκαν με σημαντικό κόστος. Στην πράξη, διαμορφώνεται ένα νέο πλαίσιο, όπου η εκτός σχεδίου δόμηση περιορίζεται δραστικά, ενισχύοντας συγκεντρωτικές μορφές ανάπτυξης και δημιουργώντας εύλογα ερωτήματα για την ισορροπία μεταξύ χωρικού σχεδιασμού, ιδιοκτησίας και βιώσιμης ανάπτυξης.

Απομείωση ορίων οικισμών

 Με το  ΠΔ 129/2025, (ΦΕΚ Δ 194 /15.05.2025) με τίτλο «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης», θα αλλάξουν τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες γης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, με δεδομένη την απαξίωση της αξίας της γης και τους περιουσίας τους.

Συγκεκριμένα, εκτός ορίων των οικισμών αυτών, που αποτελούν το 80% των οικισμών της χώρας (10.000 οικισμοί), θα τεθούν τα ακίνητα που κείνται εντός των ορίων τους όπως αυτά είχαν διαμορφωθεί πριν τις 14.03.1983, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 1337/1983 γνωστού και ως «Νόμου Τρίτση», με άμεσο κίνδυνο εκτάσεις γης που σήμερα αποτελούν άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα να μετατραπούν σε μη οικοδομήσιμη εκτός σχεδίου γη και σαφέστατα αυτή είναι και η επιδίωξη της σημερινής Κυβέρνησης μιας και η σκοπιμότητα, την οποία θα αναλύσουμε παρακάτω, αποσκοπεί στη διαχείριση πολλών δις ευρώ. Για να καταλάβουν όλοι όσοι διαβάσουν το παρόν άρθρο τι διαφοροποιήσεις φέρνει το ΠΔ 129/2025 θα παραθέσω περιληπτικά τι ισχύει με τον 1337/1983 και τι φέρνει το 129/2025.

ΤΙ ΕΧΟΥΜΕ ΣΗΜΕΡΑ ΒΑΣΗ ΤΟΥ 1337/1983:

1. Αρτιότητα.

α) Εντός των ορίων του Οικισμού, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που μπορεί να κυμαίνεται από 300 μέχρι 2.000 m². Το ελάχιστο μήκος προσώπου του γηπέδου, ορίζεται σε 10,0 m για εμβαδόν γηπέδου έως 500 m² και 15,0 m για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 m². Μέσα στα όρια αυτά μπορεί να ορίζονται τομείς με διαφορετική αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί ο τυχόν ιδιαίτερος χαρακτήρας του οικισμού στους τομείς αυτούς.

Τα ως άνω εμβαδά οικοπέδων εξειδικεύονται με απόφαση του Νομάρχη, που εκδίδεται μετά από γνώμη του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του Νομού.

Για την εξειδίκευση αυτή, λαμβάνονται υπόψη τα εμβαδά που θεωρούνται αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και πολεοδομικού ιστού του οικισμού.

β) Κατά παρέκκλιση εντός των ως άνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με όποιο εμβαδόν έχουν κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος, εφόσον δεν έχουν το ελάχιστο εμβαδόν που ορίζεται στην παράγραφο 1)α.

γ) Για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου.

2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης:

α) Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων ορίζεται σε 60% της επιφανείας τους.

β.1) Για γήπεδα μικρότερα των 700 m² επιτρέπεται η ανέγερση κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων 240 m². Επιπλέον της επιφάνειας αυτής επιτρέπεται η κατασκευή παταριού ξηράς δόμησης επιφανείας έως 40 m².

β.2) Για γήπεδα μεγαλύτερα ή ίσα των 700 m² επιτρέπεται η ανέγερση κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων 400 m².

γ) Για γήπεδα μικρότερα των 200 m² ορίζεται συντελεστής δόμησης 1,0 και προκειμένου να είναι δυνατή η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση συνολικής επιφανείας 200 m² η κάλυψη επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερη του 60% χωρίς σε καμία περίπτωση να υπερβαίνει το 70% της επιφανείας του γηπέδου.

δ) Για κτήρια τουριστικών και αμιγώς επαγγελματικών χρήσεων ο συντελεστής δόμησης ορίζεται ως εξής:

♦ για τα πρώτα 1000 m² της επιφανείας του γηπέδου ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,6

♦ για τα επόμενα 1000 m² της επιφανείας του γηπέδου ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,5

♦ για τα επόμενα 1000 m² της επιφανείας του γηπέδου ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,4

♦ για τα επόμενα 1000 m² της επιφανείας του γηπέδου ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,3

♦ για το τμήμα της επιφάνειας άνω των 4000 m² ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,2

Δεν θα αναφέρω περισσότερα τεχνικά χαρακτηριστικά των δικαιωμάτων δόμησης στους Οικισμούς για να μην κουράσω με όρους και δεδομένα που δεν είναι ευρέως κατανοητά.

ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ ΤΟ ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ:

Προβλέπονται τρεις πολεοδομικές ζώνες, με διαφοροποιήσεις στην αρτιότητα και τους όρους δόμησης:

◊ Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋφίσταται του 1923 (ιστορικός πυρήνας)

◊ Ζώνη Β:Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983

◊ Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983

Ζώνη Α:

♦ Ελάχιστο εμβαδό 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 15 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο

♦ Ελάχιστο εμβαδό 500 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο (ισχύει για μικρούς απομακρυσμένους οικισμούς π.χ. ημιορεινοί)

♦ Ισχύουν παρεκκλίσεις για προϋφιστάμενα οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού 150 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. υπό την προϋπόθεση προσώπου σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Ζώνες Β και Β1:

♦ Ελάχιστο εμβαδό από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε κοινόχρηστο χώρο

♦ Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά τις 4.11.2011 ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου (α) 10 μ. για εμβαδό οικοπέδου έως 500 τ.μ. και (β) 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 μ.

Διαβάζοντας τα παραπάνω θα θεωρήσει ο απλός αναγνώστης ότι δεν «αλλάζει» κάτι σημαντικό για το ακίνητό του, εδώ κάνει λάθος μιας και το ΠΔ 129/2025 προβλέπει στα άρθρα 7-8-9-10 τα εξής:

“7. Οριοθέτηση: νοείται ο καθορισμός του ορίου του οικισμού και του πολεοδομικού κανονισμού αυτού στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ), Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) ή αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος (π.δ.). Ως καθορισμός ορίου οικισμού νοείται και η επανέγκριση του ορίου ή η επαναοριοθέτηση αυτού.

8. Όριο οικισμού: είναι η πολυγωνική γραμμή που περικλείει τις οικιστικές περιοχές του οικισμού, εντός των οποίων καθορίζονται χρήσεις γης, καθώς και όροι και περιορισμοί δόμησης.

9. Επανέγκριση ορίου οικισμού: νοείται η εκ νέου έγκριση του ορίου του, όπως είχε καθοριστεί δυνάμει προγενέστερης διοικητικής πράξης, χωρίς ουσιώδη μεταβολή αυτού, διότι είτε εκδόθηκε από αναρμόδιο όργανο είτε έχει ακυρωθεί για τυπικούς λόγους.

10. Αναοριοθέτηση οικισμού: νοείται ο εκ νέου καθορισμός του ορίου του, στις περιπτώσεις που παρίσταται αναγκαίος, προκειμένου ν’ αποκατασταθούν ουσιώδη ελαττώματα, όπως ιδίως η συμπερίληψη εντός του ορίου του εκτάσεων που εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 6 ή σφάλματα λόγω εφαρμογής μεθοδολογίας που δεν αποδίδει τα πραγματικά όρια του οικισμού”.

Η εφαρμογή των 3 παραπάνω άρθρων θα τροποποιήσει προς ΑΠΟΜΕΙΩΣΗ και ΜΟΝΟ τα όρια των υφιστάμενων οικισμών με αποτέλεσμα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που βρίσκονται σήμερα εντός των ορίων να βρεθούν εκτός αυτών και να απωλέσουν τα δικαιώματα δόμησης τα οποία έχουν, ακίνητα δηλαδή για τα οποία οι ιδιοκτήτες τους είτε τα αγόρασαν ως ΑΡΤΙΑ ΚΑΙ ΟΙΚΟΔΟΜΙΣΗΜΑ σε αρκετά μεγάλες αντικειμενικές αξίες πληρώνοντας τους αντίστοιχους φόρους καθώς και τα ανάλογα έξοδα, ακίνητα τα οποία οι πρόγονοί μας κράτησαν με θυσίες και μεταβίβασαν στις επόμενες γενιές πάλι με τα αντίστοιχα φορολογικά και συμβολαιογραφικά έξοδα μιας και η αξία της γης είναι άμεσα συνυφασμένη με τα δικαιώματα της δόμησης.

Περιληπτικά, και για να γίνει κατανοητό το τι επίκειται να συμβεί με την εφαρμογή των παραπάνω θα πω τα εξής: με την εφαρμογή επί του χάρτη ενός οικισμού Αναπτυσσόμενου – Τουριστικού – Δυναμικού όπως π.χ ο οικισμός της Αγίας Μαρίνας, του Πλατανιά,, του Ταυρωνίτη, του Κολυμβαρίου, του Πλατάνου, των Στερνών, του Βαρυπέτρου, των Καλυβών και των περισσοτέρων που υπάρχουν στο νομό μας τα όρια του Οικισμού στο ΔΙΑΣΠΑΡΤΟ ΤΜΗΜΑ αυτού θα ΣΥΡΙΚΝΩΘΟΥΝ σε ποσοστό από 50 και μέχρι 80% , τα ακίνητα δηλαδή που ΔΕΝ έχουν αξιοποιήσει μέρος η και καθόλου από τα σημερινά δικαιώματα δόμησης (τα οποία έχουν ακριβοπληρώσει οι ιδιοκτήτες τους) θα τα ΧΑΣΟΥΝ και έτσι το ακίνητο τους από οικόπεδο θα καταστεί Χωράφι.

Και ο καθένας από εμάς, τους ιδιοκτήτες γης, θα αναρωτηθεί ΓΙΑΤΙ να θέλει ένα Κράτος μια Κυβέρνηση μετά από 40 και πλέον χρόνια σε μια Ελλάδα του σήμερα ιδιαίτερα στην επαρχία και στις Τουριστικές περιοχές που δεν έχει καμία σχέση με την Ελλάδα του 1983, να απομειώσει μέχρι και να μηδενίσει την Αξία της ΓΗΣ μας …

Η απάντηση βρίσκεται στη λέξη ΜΟΝΟΠΩΛΙΟ στη πώληση κύριας και παραθεριστικής κατοικίας κυρίαρχα στις τουριστικές περιοχές μιας και τα επόμενα 10-20 χρόνια μόνο για τη Κρήτη προβλέπεται αριθμός νέων κατοικιών του παραπάνω τύπου μεταξύ 100.000 -200.000, αυτό άλλωστε αποτυπώνεται ξεκάθαρα και στην αναφορά του πριν λίγους μήνες ο Κρητικός επιχειρηματίας Μιχάλης Λεμπιδάκης στο τραπέζι του Greece Talks που φιλοξενήθηκε στις Γούβες λέγοντας συγκεκριμένα: «Οραματίζομαι τη Κρήτη του ενός εκατομμυρίου κατοίκων».

Παρακολουθώντας παράλληλα και την εξέλιξη των επενδύσεων τύπου Ελληνικού, του Ομίλου Λ development , της επένδυσης CostaNopia του Ομίλου Λεπτού όπου θα τεθούν προς πώληση 830 βίλλες υψηλών προδιαγραφών και σαφώς πολύ υψηλών τιμών, το πολυτελές Triopetra Project στο Δήμο Αγίου Βασίλειου στο Ρέθυμνο το οποίο προβλέπει τη δημιουργία ενός ολόκληρου χωριού περίπου 5.000 κατοίκων μπορεί εύκολα ο καθένας μας να καταλάβει το ΓΙΑΤΙ ήρθε αυτό το Π.Δ σε αυτή τη χρονική περίοδο σε συνδυασμό με την ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ επί της ουσίας της ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗΣ το 2020 . Επίσης μπορείτε να δείτε τι σημαίνει η ορολογία ΟΡΓΑΝΩΜΕΝΟΣ ΥΠΟΔΟΧΕΑΣ, η οποία μπήκε στη τεχνική ζωή του τόπου μας πριν λίγα χρόνια και συνθέτοντας τα παραπάνω να αποκομίσετε τα δικά σας συμπεράσματα.

Αφορμή για να επανέλθω στο συγκεκριμένο θέμα στάθηκε το γεγονός ότι συγκεκριμένες «ενημερωτικές ιστοσελίδες » προσπαθούν να περάσουν στη κοινωνία ένα ψεύτικο διακύβευμα ότι έρχονται Βελτιώσεις και Δικαιώματα με το συγκεκριμένο ΠΔ, παραπληροφορώντας το κόσμο με σκοπιμότητα σαφώς το γεγονός ότι η χώρα μπαίνει σε προεκλογική περίοδο και οι ψήφοι των Ιδιοκτητών γης δεν είναι αμελητέοι αυτή τη περίοδο.

Στο επόμενο διάστημα θα υπάρξει μια συλλογική δράση που θα έχει ως κύριο σκοπό τη διαφύλαξη της αξίας της Γης μας .

*ΣΧΟΙΝΟΠΛΟΚΑΚΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΣ, ΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Αριστοτέλειου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, Α.Μ ΤΕΕ 81451

Πηγή: Χανιώτικα Νέα