Εκτός σχεδίου δόμηση: Η ασφάλεια δικαίου που έγινε υπεύθυνη δήλωση

Του Bαγγέλη Φραγκιαδάκη*/ Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

evangelosfragkiadakis@gmail.com

Στον Άγιο Νικόλαο, έντεκα μήνες παγωμένων οικοδομικών αδειών για εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων βρήκαν λύση μέσα σε τέσσερις μέρες από τη δημοσιοποίηση του θέματος. Όχι με νομοθετική ρύθμιση. Όχι με εγκύκλιο του αρμόδιου υπουργείου. Με απόφαση δημοτικού συμβουλίου και μια υπεύθυνη δήλωση, στην οποία ο πολίτης βεβαιώνει ότι γνωρίζει πως η άδειά του μπορεί να ακυρωθεί. Το πρόβλημα δεν λύθηκε. Άλλαξε παραλήπτη.

Ένα κράτος δικαίου δεν ζητά από τον πολίτη να υπογράψει ότι γνωρίζει το αδιέξοδο. Οφείλει πρώτα να το λύσει. Η ασφάλεια δικαίου δεν είναι εμπόδιο στον χωρικό σχεδιασμό — είναι η προϋπόθεσή του. Και δεν αναπληρώνεται με υπεύθυνη δήλωση.

Εκτός σχεδίου: αποφάσεις δόμησης από δήμους αλλά με ευθύνη του ιδιοκτήτη και επενδυτή

Ο κανόνας που δεν είναι καινούργιος

Η απαίτηση το γήπεδο να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη, νομίμως υφιστάμενη οδό δεν είναι καινούργια. Το Συμβούλιο της Επικρατείας την επισήμαινε ήδη από το 2005, και τον Φεβρουάριο του 2023 η Ολομέλεια τη διατύπωσε πανηγυρικά, με θεμέλιο το άρθρο 24 του Συντάγματος. Από εκείνη τη στιγμή, η οικοδομησιμότητα κάθε γηπέδου χωρίς νομίμως αναγνωρισμένο πρόσωπο τέθηκε υπό σοβαρή αμφισβήτηση.

Και εδώ βρίσκεται το πρώτο σκάνδαλο. Επί δυόμισι χρόνια αγοράστηκαν γήπεδα, υπογράφηκαν συμβόλαια, κληρονομήθηκαν ακίνητα με αποτίμηση «οικοδομήσιμου» — ενώ το ανώτατο δικαστήριο είχε ήδη αποφανθεί. Η Πολιτεία δεν εξέδωσε ούτε μία εγκύκλιο. Μετέθεσε σιωπηρά το βάρος της ενημέρωσης στον δικηγόρο και στον μηχανικό της κάθε συναλλαγής ξεχωριστά, σαν να διαθέτει επιτελείο συμβούλων ο κληρονόμος ενός χωραφιού.

Δύο υπάλληλοι, δύο δίκια

Τον Αύγουστο του 2025 μία υπηρεσία δόμησης άρχισε να εφαρμόζει όσα ίσχυαν ήδη, ενώ άλλες συνέχιζαν να εκδίδουν. Ο υπάλληλος που παγώνει τους φακέλους δεν αυθαιρετεί: γνωρίζει ότι η άδεια που θα υπογράψει, αν προσβληθεί, θα ακυρωθεί. Ο υπάλληλος που εκδίδει επικαλείται διατάξεις που ουδέποτε καταργήθηκαν ρητά. Και οι δύο έχουν δίκιο, γιατί ο νέος Κώδικας απαιτεί πρόσωπο σε «κοινόχρηστο δρόμο» χωρίς πουθενά να ορίζει τι είναι κοινόχρηστος δρόμος. Δεν διχάζονται οι υπηρεσίες επειδή διαβάζουν απρόσεκτα· διχάζονται επειδή το κείμενο δεν τον ορίζει.

Ας μην αυταπατόμαστε, όμως, για τη «λύση» της υπεύθυνης δήλωσης. Η νομιμότητα μιας άδειας είναι αντικειμενική: δεν θεραπεύεται επειδή ο αιτών αποδέχθηκε το ρίσκο, και ο τρίτος με έννομο συμφέρον θα την προσβάλει ό,τι κι αν έχει υπογραφεί. Η δήλωση δεν δεσμεύει ούτε ελεγκτικές αρχές ούτε εισαγγελείς. Τεκμηριώνει μόνο τη γνώση όλων — και αφαιρεί από τον ιδιοκτήτη ακριβώς εκείνο που θα τον προστάτευε αύριο, την καλή του πίστη. Ακίνητο με άδεια που συνοδεύεται από έγγραφη ομολογία ακυρωσιμότητας δύσκολα χρηματοδοτείται και δύσκολα μεταβιβάζεται.

Ο μηχανισμός που γράφτηκε — και δεν ενεργοποιήθηκε

Και εδώ έρχεται η πιο ανατρεπτική διαπίστωση: ο νόμος περιέχει ήδη τη λύση. Το άρθρο 251 του νέου Κώδικα προβλέπει καταγραφή του οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα, κύρωσή του με απόφαση του συντονιστή της αποκεντρωμένης διοίκησης, με βάση αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 — και, μέχρι τότε, κατ’ εξαίρεση αναγνώριση μεμονωμένης οδού κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης.

Γιατί δεν λειτουργεί; Επειδή η ίδια διάταξη ορίζει ότι με προεδρικό διάταγμα καθορίζονται τα κριτήρια και, κυρίως, το όργανο που θα διενεργεί την αναγνώριση. Το διάταγμα δεν έχει εκδοθεί. Οι μελέτες καταγραφής τρέχουν με προϋπολογισμό διακοσίων εκατομμυρίων ευρώ, αλλά καμία δημοτική ενότητα σε ολόκληρη τη χώρα δεν έχει κυρωμένο οδικό δίκτυο.

Αυτό δεν είναι σιωπή. Είναι ημιτελής νομοθέτηση — και είναι χειρότερη από τη σιωπή, γιατί δημιουργεί την ψευδαίσθηση ότι το ζήτημα λύθηκε.

Το επιχείρημα του υπουργείου

Οφείλουμε να πούμε και το επιχείρημα της άλλης πλευράς, με τα λόγια της. «Καλύτερα να καθυστερήσουμε και να πηγαίνουμε με ασφάλεια», δήλωσε δημόσια ο αρμόδιος γενικός γραμματέας, εξηγώντας γιατί προτιμήθηκε η οριστική λύση μέσω διατάγματος αντί μιας προσωρινής ρύθμισης που θα γεννούσε αμφισβητήσεις ως προς τη συνταγματική της αντοχή. Το επιχείρημα στέκει. Η επιλογή της ασφάλειας είναι θεμιτή.

Το ερώτημα είναι άλλο: ποιος πληρώνει την ασφάλεια όσο αυτή ετοιμάζεται. Γιατί η αναμονή κρατά από τον Μάρτιο του 2023, με ανακοινώσεις που δεν υλοποιήθηκαν. Μια δυσκολία δικαιολογείται. Μια τριετία αναβολής δεν δικαιολογείται, όταν το κόστος της το πληρώνουν τρίτοι.

Τι πρέπει να γίνει

Ας ειπωθεί καθαρά: η κατεύθυνση του περιορισμού της διάχυτης δόμησης είναι σωστή. Το άρθρο 24 του Συντάγματος είναι κατάκτηση, όχι εμπόδιο. Το πρόβλημα δεν είναι ο σχεδιασμός. Το πρόβλημα είναι ότι η κεντρική διοίκηση απαιτεί από τον πολίτη να αποδείξει προϋποθέσεις που μόνο η ίδια μπορεί να πιστοποιήσει, έχει ήδη νομοθετήσει τον τρόπο, δεν εκδίδει το διάταγμα που θα τον ενεργοποιήσει — και ύστερα παρακολουθεί από απόσταση δήμους, υπαλλήλους, μηχανικούς και ιδιοκτήτες να μοιράζονται με έντυπα ένα ρίσκο που δεν τους ανήκει.

Το αίτημα είναι συγκεκριμένο. Έκδοση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπει το ίδιο το άρθρο 251. Εγκύκλιος ενιαίας εφαρμογής μέχρι τότε — όχι για να ευνοηθεί κανείς, αλλά για να μην κρίνεται η περιουσία ενός πολίτη από τον ταχυδρομικό της κώδικα. Και μηχανισμός αντιστάθμισης για όσα γήπεδα χάσουν οριστικά την οικοδομησιμότητά τους χωρίς υπαιτιότητα των ιδιοκτητών τους.

Ένα κράτος δικαίου δεν ζητά από τον πολίτη να υπογράψει ότι γνωρίζει το αδιέξοδο. Οφείλει πρώτα να το λύσει. Η ασφάλεια δικαίου δεν είναι εμπόδιο στον χωρικό σχεδιασμό — είναι η προϋπόθεσή του. Και δεν αναπληρώνεται με υπεύθυνη δήλωση.

*Βαγγέλης Φραγκιαδάκης Πολιτικός Μηχανικός Δ.Π.Θ. — ΑΜΤΕΕ 86935 | Ηράκλειο