Σπίτι μου 3: Κλειδιά αυθαίρετα κατηγορίας 5 και ακίνητα τραπεζών & servicers

Περισσότερο χρόνο για την αναζήτηση και αγορά κατοικίας, διευρυμένα ηλικιακά και οικονομικά κριτήρια, δάνεια έως 230.000 ευρώ και επιλέξιμα ακίνητα αξίας έως 300.000 ευρώ προβλέπει ο σχεδιασμός του νέου προγράμματος «Σπίτι μου 3», που παρουσιάστηκε από τη  διευθύνουσα σύμβουλος της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας (ΕΑΤ). 

Η επιτυχία του νέου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου 3» συνδέεται άμεσα με την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Στο επίκεντρο βρίσκονται περίπου 15.000 ακίνητα τραπεζών και servicers, που καθυστερούν να διατεθούν στην αγορά, κυρίως λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και αυθαιρέτων κατηγορίας 5.

Την ίδια ώρα, εκπρόσωποι της κτηματαγοράς αποκαλύπτουν ότι περίπου 15.000 ακίνητα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, ενώ πολεοδομικές εκκρεμότητες και αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 καθυστερούν την αξιοποίησή τους ακόμη και περισσότερο από δύο χρόνια.

Οι νέες ανακοινώσεις της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, για το «Σπίτι μου 3» έγιναν στις εργασίες του συνεδρίου Prodexpo 2026 στο Ωδείο Αθηνών, με συμμετοχή στελεχών της κυβέρνησης, τραπεζών, εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων και επενδυτικών εταιρειών ακινήτων.  Τα στοιχεία για τις επενδύσεις ακινήτων ύψους 8 δισ. ευρώ μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και οι επισημάνσεις των εκπροσώπων της κτηματαγοράς για την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών διαμορφώνουν την εικόνα των επόμενων κινήσεων στην αγορά ακινήτων.

 «Σπίτι μου 3»: Περισσότερος χρόνος για την εξεύρεση και αγορά ακινήτου

Τη σημαντικότερη διαδικαστική αλλαγή που σχεδιάζεται στο νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ» παρουσίασε η διευθύνουσα σύμβουλος της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, Ισμήνη Παπακυρίλλου. Όπως ανακοίνωσε, οι δικαιούχοι θα έχουν μεγαλύτερο χρονικό περιθώριο για να αναζητήσουν, να επιλέξουν και να ολοκληρώσουν την αγορά της κατοικίας που επιθυμούν.

Η αλλαγή συνδέεται με τις δυσκολίες που αντιμετώπισαν ενδιαφερόμενοι στα προηγούμενα προγράμματα, εξαιτίας της περιορισμένης προσφοράς κατάλληλων κατοικιών και του χρόνου που απαιτείται για τη διενέργεια νομικών και τεχνικών ελέγχων και την ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης.

Η κυρία Παπακυρίλλου επισήμανε ότι υπάρχει ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση, καθώς και μεγάλη «ουρά» ενδιαφερομένων από το προηγούμενο πρόγραμμα, μέρος της οποίας αναμένεται να καλυφθεί από το νέο. Δεν προσδιόρισε, ωστόσο, τον ακριβή πρόσθετο χρόνο που θα προβλέπεται για την ολοκλήρωση της αγοράς. Το στοιχείο αυτό αναμένεται να εξειδικευτεί στους τελικούς όρους υλοποίησης του προγράμματος.

Τα νέα ηλικιακά, οικονομικά και οικογενειακά κριτήρια

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που παρουσίασε η επικεφαλής της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας και έχει ήδη ανακοινώσει η κυβέρνηση, το «Σπίτι μου 3» θα έχει συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και θα προσφέρει χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Οι βασικές αλλαγές σε σχέση με το «Σπίτι μου 3» είναι:

◊ Ηλικία δικαιούχων: Το ανώτατο όριο αυξάνεται από τα 50 στα 55 έτη.

◊ Αξία επιλέξιμου ακινήτου: Αυξάνεται από 250.000 σε 300.000 ευρώ.

◊ Μέγιστο ύψος δανείου: Αυξάνεται από 190.000 σε 230.000 ευρώ, με δυνατότητα κάλυψης έως το 90% της εμπορικής αξίας, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα κριτήρια.

◊ Εισοδηματικά όρια οικογενειών: Η προσαύξηση για κάθε παιδί αυξάνεται από 5.000 σε 7.000 ευρώ.

◊ Εμβαδόν κατοικίας: Προβλέπεται αύξηση των επιλέξιμων τετραγωνικών για πολυμελείς οικογένειες, με πρόσθετα 10 τ.μ. για κάθε παιδί πέραν του τέταρτου.

Η Ισμήνη Παπακυρίλλου ανέφερε ότι θα διατηρηθεί το ευνοϊκό καθεστώς για τις πολύτεκνες οικογένειες και τις ακριτικές περιοχές, ενώ δεν σχεδιάζονται ουσιαστικές αλλαγές στα κριτήρια παλαιότητας των επιλέξιμων ακινήτων.

Προϋπολογισμός 2 δισ. ευρώ και εκκίνηση στις αρχές του 2027

Το χρηματοδοτικό σχήμα του νέου στεγαστικού προγράμματος προβλέπει συμμετοχή πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης, της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας και των συνεργαζόμενων πιστωτικών ιδρυμάτων. Ειδικότερα, τα 2 δισ. ευρώ κατανέμονται σε 500 εκατ. ευρώ από πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, 500 εκατ. ευρώ από τα ταμειακά διαθέσιμα της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας και 1 δισ. ευρώ από τις τράπεζες.

Σύμφωνα με την κυβερνητική εξειδίκευση των μέτρων, το πρόγραμμα αναμένεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027.

Η μεγάλη ζήτηση κατοικιών και το 40% των αγορών στην Αττική

Η διευθύνουσα σύμβουλος της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας αναφέρθηκε και στα αποτελέσματα του προηγούμενου προγράμματος, επισημαίνοντας ότι περίπου το 40% των αγορών πραγματοποιήθηκε στην Αττική. Στις συγκεκριμένες συναλλαγές, τα ακίνητα που αποκτήθηκαν ήταν κατά κανόνα μικρότερα και παλαιότερα, στοιχείο που αποτυπώνει τις δυνατότητες και τους περιορισμούς των δικαιούχων απέναντι στις τιμές της αγοράς.

Η ίδια αναγνώρισε ότι τα στεγαστικά προγράμματα δημιουργούν πρόσθετη ζήτηση για κατοικίες, εκτίμησε ωστόσο ότι η επίδραση του προηγούμενου προγράμματος δεν καθόρισε τη συνολική πορεία της κτηματαγοράς.

Το ζήτημα της προσφοράς αποκτά ιδιαίτερη σημασία ενόψει του νέου προγράμματος, καθώς η δυνατότητα λήψης χαμηλότοκου δανείου πρέπει να συνοδεύεται από επαρκή αριθμό κατάλληλων και διαθέσιμων κατοικιών.

Περίπου 15.000 ακίνητα βρίσκονται σε τράπεζες και servicers

Σημαντικά στοιχεία για την προσφορά κατοικίας παρουσίασε η Αλεξάνδρα Φατσέα, Deputy Managing Director της Intrum Hellas και Managing Director της Intrum REO Solutions. Σύμφωνα με όσα ανέφερε, περίπου 8.000 οικονομικές ενότητες βρίσκονται υπό διαχείριση, εκ των οποίων 6.400 αφορούν οικιστικά ακίνητα, ενώ επιπλέον περίπου 8.000 ακίνητα βρίσκονται στην ιδιοκτησία τραπεζών.

Συνολικά, η ίδια προσδιόρισε το σχετικό απόθεμα σε περίπου 15.000 ακίνητα, διευκρινίζοντας ότι μία οικονομική ενότητα μπορεί να περιλαμβάνει ένα διαμέρισμα μαζί με την αποθήκη και τη θέση στάθμευσής του.

Πρόκειται για σημαντικό απόθεμα ακίνητης περιουσίας, το οποίο, σύμφωνα με την ίδια, δεν αρκεί από μόνο του για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα, αλλά μπορεί να συμβάλει στην ενίσχυση της προσφοράς. Ωστόσο, μεγάλο μέρος των συγκεκριμένων ακινήτων δεν είναι άμεσα έτοιμο να διατεθεί προς πώληση ή αξιοποίηση.

Δύο χρόνια από τον πλειστηριασμό έως τη διάθεση στην αγορά

Η Αλεξάνδρα Φατσέα περιέγραψε τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων κατά την προετοιμασία των ακινήτων για πώληση. Όπως εξήγησε, από την ολοκλήρωση ενός πλειστηριασμού έως τη στιγμή που το ακίνητο καθίσταται έτοιμο να διατεθεί στην αγορά απαιτούνται περίπου δύο χρόνια.

Οι καθυστερήσεις οφείλονται κυρίως σε πολεοδομικές εκκρεμότητες, αυθαίρετες κατασκευές και διαδικασίες τακτοποίησης της νομικής και τεχνικής κατάστασης των ακινήτων.

Παρότι έχουν γίνει βήματα για τη βελτίωση του θεσμικού πλαισίου, η ίδια επισήμανε ότι απαιτείται περαιτέρω επιτάχυνση των διαδικασιών, καθώς ακίνητα που θα μπορούσαν να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα εκτός της ενεργής αγοράς.

Αυθαίρετα Κατηγορίας 5: Σοβαρά προβλήματα σε ποσοστό 15%–30% των ακινήτων

Ιδιαίτερα σημαντική ήταν η παρέμβαση της Λίλας Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece Real Estate Services, η οποία συνέδεσε τις καθυστερήσεις αξιοποίησης των ακινήτων με τα προβλήματα αυθαίρετων κατασκευών. Σύμφωνα με την εκτίμηση που παρουσίασε, ποσοστό 15% έως 30% των ακινήτων που διαχειρίζονται οι εταιρείες αντιμετωπίζει σοβαρά πολεοδομικά προβλήματα που συνδέονται με την Κατηγορία 5 των αυθαιρέτων.

Πρόκειται για περιπτώσεις σοβαρών πολεοδομικών υπερβάσεων, για τις οποίες η δυνατότητα υπαγωγής σε ρύθμιση παραμένει περιορισμένη και εξαρτάται από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν. Η κατάσταση αυτή δημιουργεί εμπόδια στην έκδοση των απαιτούμενων βεβαιώσεων, στην ολοκλήρωση των τεχνικών ελέγχων και στη δυνατότητα μεταβίβασης των ακινήτων.

Η Λίλα Πατεράκη επισήμανε ότι σε άλλες χώρες η προετοιμασία ενός ακινήτου για πώληση απαιτεί από έξι έως δώδεκα μήνες, ενώ στην Ελλάδα μπορεί να ξεπερνά τα δύο χρόνια. «Η καθυστέρηση δεν είναι να βρεθεί ο αγοραστής, αλλά να βγει στην αγορά ένα ακίνητο», τόνισε χαρακτηριστικά.

Όπως ανέφερε, όταν ολοκληρωθούν οι απαιτούμενες διαδικασίες και το ακίνητο καταστεί έτοιμο προς πώληση, ο χρόνος εξεύρεσης αγοραστή μπορεί να είναι μικρότερος από τρεις μήνες.

Πού μπορούν να αξιοποιηθούν τα ακίνητα που παραμένουν εκτός αγοράς

Η Λίλα Πατεράκη αναφέρθηκε επίσης στις δυνατότητες αξιοποίησης υφιστάμενων ακινήτων μέσω νέων χρήσεων. Μεταξύ των επιλογών που παρουσίασε περιλαμβάνονται οι φοιτητικές κατοικίες, οι κατοικίες για μακροχρόνια εκμίσθωση και οι εγκαταστάσεις φιλοξενίας ηλικιωμένων.

Οι δυνατότητες αυτές συνδέονται με την ανάγκη ενεργοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, αντί της αποκλειστικής αναζήτησης λύσεων μέσω νέων κατασκευών.

Απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η αντιμετώπιση των πολεοδομικών προβλημάτων, ο έλεγχος της καταλληλότητας των ακινήτων και η εφαρμογή των απαιτούμενων τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών. Η προοπτική αυτή επισήμανε η ίδια ότι αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η υψηλή ζήτηση για κατοικία συνυπάρχει με χιλιάδες ακίνητα, που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα.

Επενδύσεις 8 δισ. ευρώ στην κτηματαγορά μέσω Ταμείου Ανάκαμψης

Στα 8 δισ. ευρώ ανέρχονται οι επενδύσεις στον ευρύτερο τομέα ακινήτων που έχουν κινητοποιηθεί μέσω του δανειακού σκέλους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο Ορέστης Καβαλάκης, διοικητής της Ειδικής Υπηρεσίας Συντονισμού Ταμείου Ανάκαμψης του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Όπως ανέφερε, συνολικά το δανειακό σκέλος του Ταμείου έχει κινητοποιήσει επενδύσεις άνω των 50 δισ. ευρώ, από τις οποίες περίπου 1 δισ. ευρώ αφορά ειδικότερα επενδύσεις εταιρειών real estate, χωρίς να συνυπολογίζονται οι ξενοδοχειακές επενδύσεις.

Ο ευρύτερος τομέας ακινήτων, στον οποίο περιλαμβάνονται περισσότερες δραστηριότητες, συγκεντρώνει συνολικά επενδύσεις 8 δισ. ευρώ. Τα ποσά αφορούν το ύψος των επενδύσεων που κινητοποιήθηκαν και όχι αποκλειστικά άμεσες εκταμιεύσεις του Ταμείου.

Κτηματολόγιο 99%, ψηφιοποίηση αρχείων και χαρακτηρισμός δρόμων

Ο Ορέστης Καβαλάκης παρουσίασε επίσης τη συμβολή του Ταμείου Ανάκαμψης στις μεταρρυθμίσεις που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων. Όπως ανακοίνωσε, η κτηματογράφηση έχει φτάσει στο 99%, με στόχο την ολοκλήρωσή της έως το τέλος του 2026. Αναφέρθηκε επίσης στο έργο ψηφιοποίησης ενός δισεκατομμυρίου σελίδων δημόσιων αρχείων, σημαντικό μέρος των οποίων αφορά υποθηκοφυλακεία και πολεοδομίες.

Στις σημαντικές παρεμβάσεις συμπεριέλαβε την εκπόνηση χωροταξικών σχεδίων για τον τουρισμό και τη βιομηχανία, καθώς και την προώθηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Ειδική αναφορά έκανε στον χαρακτηρισμό των δημοτικών οδών, που αποτελεί κρίσιμο ζήτημα για την εκτός σχεδίου δόμηση και τη δυνατότητα αξιοποίησης ακινήτων.

Οι μεταρρυθμίσεις αυτές, σύμφωνα με τον ίδιο, αποτελούν παρακαταθήκη του Ταμείου Ανάκαμψης, καθώς δημιουργούν ένα πιο οργανωμένο περιβάλλον για τις συναλλαγές και τις επενδύσεις.

Οι επενδυτές ζητούν ταχύτερες διαδικασίες και ασφάλεια συναλλαγών

Την ανάγκη αντιμετώπισης χρόνιων προβλημάτων στη Δικαιοσύνη και το Κτηματολόγιο επισήμανε ο διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties, Κώστας Μαρκάζος. Ο ίδιος αναφέρθηκε στο φαινόμενο της ηλεκτρονικής γραφειοκρατίας, επισημαίνοντας ότι η ψηφιοποίηση των διαδικασιών δεν οδηγεί πάντοτε στην ουσιαστική απλοποίησή τους.

Σύμφωνα με τον Κώστα Μαρκάζο, υπάρχουν σημαντικά περιθώρια βελτίωσης των διοικητικών και θεσμικών διαδικασιών, ώστε η ελληνική αγορά ακινήτων να γίνει περισσότερο ελκυστική για επενδύσεις.

Από την πλευρά της, η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties, Άννα Αποστολίδου, υπογράμμισε τη σημασία της συγκρατημένης χρηματοοικονομικής μόχλευσης και της διαχείρισης του επιτοκιακού κινδύνου.

Ο διευθύνων σύμβουλος της Trade Estates, Δημήτρης Παπούλης, σημείωσε ότι η ενεργειακή αναβάθμιση αποτελεί επένδυση που μπορεί να αυξήσει την αξία ενός ακινήτου, παρουσιάζοντας ως παράδειγμα συνεργασίες για φωτοβολταϊκές εγκαταστάσεις και υποδομές φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.

Κόστος κατασκευών, επιτόκια και προοπτικές των τιμών ακινήτων

Στις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι νέες επενδύσεις αναφέρθηκε ο Ιωάννης Γκάνος, διευθύνων σύμβουλος της Alpha Real Estate Services. Όπως επισήμανε, το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης και κατασκευής απαιτεί προσεκτική αξιολόγηση κάθε επένδυσης, με βάση τα επιμέρους χαρακτηριστικά, την προσδοκώμενη απόδοση και τον κίνδυνο.

Ο Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties, εκτίμησε ότι δεν αναμένεται σύντομα σημαντική διόρθωση των αξιών στην ελληνική αγορά ακινήτων. Στήριξε την εκτίμησή του, μεταξύ άλλων, στη διαφορά αποδόσεων μεταξύ ποιοτικών επενδυτικών ακινήτων και ελληνικών κρατικών ομολόγων.