«Σπίτι μου 3»: Μεγαλύτερα δάνεια, ακριβότερα σπίτια, τι κερδίζουν οι δικαιούχοι

Με προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ, αύξηση του ηλικιακού ορίου στα 55 έτη, στεγαστικά δάνεια έως 230.000 ευρώ και δυνατότητα αγοράς κατοικίας αξίας έως 300.000 ευρώ, προγραμματίζεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027 το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3».

Οι αλλαγές ανοίγουν τον δρόμο για περισσότερους ενδιαφερόμενους αγοραστές πρώτης κατοικίας και οικογένειες με παιδιά. Ωστόσο, στην αγορά ακινήτων διατυπώνονται σοβαρές επιφυλάξεις ότι η διεύρυνση της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, μπορεί να προκαλέσει νέο κύμα ανατιμήσεων, περιορίζοντας τελικά το οικονομικό όφελος για τους δικαιούχους.

Έναρξη στις αρχές του 2027, με στόχο έως 20.000 νοικοκυριά

Στις αρχές του 2027, με πιθανότερο μήνα έναρξης τον Ιανουάριο, αναμένεται να ενεργοποιηθεί το πρόγραμμα «Σπίτι μου 3», που αποτελεί τη συνέχεια των δύο προηγούμενων κύκλων επιδοτούμενης στεγαστικής δανειοδότησης.

Στόχος είναι να διευκολυνθούν περίπου 17.000 έως 20.000 νοικοκυριά στην αγορά πρώτης κατοικίας, με χρηματοδοτικούς όρους ευνοϊκότερους από εκείνους των συμβατικών στεγαστικών δανείων.

Η νέα δράση θα υλοποιηθεί μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας (ΕΑΤ), σε συνεργασία με εμπορικές τράπεζες, ενώ το οικονομικό επιτελείο έχει ήδη παρουσιάσει τις βασικές αλλαγές στον σχεδιασμό της.

Ο συνολικός προϋπολογισμός των 2 δισ. ευρώ προβλέπεται να καλυφθεί από τρεις πηγές χρηματοδότησης: 500 εκατ. ευρώ από πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, 500 εκατ. ευρώ από τα διαθέσιμα της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας και 1 δισ. ευρώ από τα πιστωτικά ιδρύματα που θα συμμετάσχουν.

Ποιοι μπορούν να ενταχθούν – Τα νέα ηλικιακά και εισοδηματικά όρια

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές είναι η διεύρυνση του ηλικιακού ορίου συμμετοχής. Το ανώτατο όριο αυξάνεται από τα 50 στα 55 έτη, δίνοντας δυνατότητα ένταξης και σε νοικοκυριά που είχαν αποκλειστεί λόγω ηλικίας από το προηγούμενο πρόγραμμα.

Παράλληλα, προβλέπονται υψηλότερα εισοδηματικά όρια, κυρίως για τις οικογένειες με παιδιά.

Σύμφωνα με τον ανακοινωμένο σχεδιασμό, τα ανώτατα ετήσια εισοδηματικά όρια διαμορφώνονται ως εξής:

♦ Άγαμοι: έως 25.000 ευρώ.

♦ Έγγαμοι και ζευγάρια με σύμφωνο συμβίωσης: έως 35.000 ευρώ, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.

♦ Μονογονεϊκές οικογένειες: έως 39.000 ευρώ, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.

Για παράδειγμα, ένα ζευγάρι με δύο παιδιά θα μπορεί να διαθέτει ετήσιο εισόδημα έως 49.000 ευρώ, ενώ για ζευγάρι με τρία παιδιά το ανώτατο όριο θα φτάνει στις 56.000 ευρώ.

Η διεύρυνση αποσκοπεί στην κάλυψη περισσότερων οικογενειών, οι οποίες, αν και διαθέτουν εισόδημα που τους επιτρέπει να εξυπηρετούν στεγαστικό δάνειο, αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εξεύρεση προσιτής κατοικίας.

Κατοικίες έως 300.000 ευρώ και δάνεια έως 230.000 ευρώ

Σημαντικές είναι οι αλλαγές τόσο στην επιτρεπόμενη αξία της κατοικίας, όσο και στο ανώτατο ποσό χρηματοδότησης. Η μέγιστη αξία του επιλέξιμου ακινήτου αυξάνεται από 250.000 σε 300.000 ευρώ, ενώ το ανώτατο ποσό στεγαστικού δανείου αυξάνεται από 190.000 σε 230.000 ευρώ.

Η χρηματοδότηση θα μπορεί να καλύπτει έως το 90% της αξίας του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνει το ανώτατο ποσό δανείου.

Αυτό σημαίνει ότι για αγορά κατοικίας αξίας 200.000 ευρώ, το δάνειο μπορεί να φτάσει έως 180.000 ευρώ και ο αγοραστής θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 20.000 ευρώ δικών του κεφαλαίων.

Για αγορά κατοικίας αξίας 300.000 ευρώ, το μέγιστο δάνειο περιορίζεται στις 230.000 ευρώ και επομένως απαιτούνται τουλάχιστον 70.000 ευρώ ίδια κεφάλαια, χωρίς να υπολογίζονται τα πρόσθετα έξοδα αγοράς και δανειοδότησης.

Το τελικό ποσό χρηματοδότησης θα εξαρτάται και από την πιστοληπτική αξιολόγηση του ενδιαφερομένου από την τράπεζα.

Μεγαλύτερες κατοικίες για πολύτεκνες οικογένειες

Το νέο πρόγραμμα προβλέπει επίσης διεύρυνση των επιτρεπόμενων τετραγωνικών μέτρων για οικογένειες με περισσότερα από τέσσερα παιδιά.

Με βάση το προηγούμενο πρόγραμμα, το γενικό όριο επιφάνειας είναι 150 τ.μ. Στον νέο κύκλο σχεδιάζεται προσαύξηση κατά 10 τ.μ. για κάθε παιδί πέραν του τέταρτου.

Έτσι, μία οικογένεια με πέντε παιδιά θα μπορεί να αναζητήσει κατοικία έως 160 τ.μ., ενώ μία οικογένεια με έξι παιδιά έως 170 τ.μ.

Η πρόβλεψη αυτή επιχειρεί να προσαρμόσει τα στεγαστικά κριτήρια στις πραγματικές ανάγκες των πολύτεκνων οικογενειών, οι οποίες χρειάζονται μεγαλύτερους χώρους κατοικίας.

Τι ισχύει για την παλαιότητα και τη νομιμότητα των ακινήτων

Ιδιαίτερη σημασία έχει το κριτήριο παλαιότητας των κατοικιών που μπορούν να αγοραστούν μέσω του προγράμματος.

Σύμφωνα με τα μέχρι τώρα στοιχεία, ο σχεδιασμός του «Σπίτι μου 3» διατηρεί τον βασικό περιορισμό του προηγούμενου κύκλου, σύμφωνα με τον οποίο επιλέξιμες είναι κατοικίες κατασκευασμένες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2007, με την επιφύλαξη ειδικών εξαιρέσεων που θα προβλέπονται στους οριστικούς όρους.

Στο «Σπίτι μου 2» απαιτούνταν επίσης νόμιμη υφιστάμενη κατοικία, με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, κατάλληλη για κατοίκηση και όχι ημιτελής.

Η διατήρηση αντίστοιχων προϋποθέσεων στον νέο κύκλο καθιστά ιδιαίτερα σημαντικό τον τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου πριν από την αγορά.

Για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, αλλά και τους μηχανικούς που αναλαμβάνουν τους σχετικούς ελέγχους, κρίσιμα ζητήματα είναι η νομιμότητα του κτιρίου, η συμφωνία της πραγματικής κατάστασης με τα εγκεκριμένα σχέδια, η τακτοποίηση ενδεχόμενων αυθαιρεσιών και η διαθεσιμότητα των απαραίτητων δικαιολογητικών.

Νέες διαδικασίες έγκρισης και τι πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι

Η Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα σχεδιάζει, σύμφωνα με τις σχετικές πληροφορίες, βελτιώσεις στη διαδικασία ελέγχου και έγκρισης των δικαιούχων και των επιλεγμένων ακινήτων. Στόχος είναι να περιοριστούν οι καθυστερήσεις, οι διοικητικές εκκρεμότητες και τα προβλήματα συντονισμού μεταξύ τραπεζών, ενδιαφερομένων και αρμόδιων υπηρεσιών.

Στον προηγούμενο κύκλο καταγράφηκαν περιπτώσεις ενδιαφερομένων που είχαν ξεκινήσει τις διαδικασίες, αλλά δυσκολεύτηκαν να ολοκληρώσουν εγκαίρως τον τραπεζικό, τεχνικό και συμβολαιογραφικό έλεγχο.

Για όσους είχαν υποβάλει αίτηση στο «Σπίτι μου 2» χωρίς να ολοκληρώσουν την αγορά, η ένταξη στον νέο κύκλο δεν προβλέπεται να είναι αυτόματη. Θα απαιτηθεί νέα διαδικασία, με βάση τους όρους που θα καθοριστούν.

Οι ακριβείς προθεσμίες, τα δικαιολογητικά, ο τρόπος υποβολής αιτήσεων, οι επιμέρους όροι δανειοδότησης και η τελική επιλεξιμότητα θα αποσαφηνιστούν με το οριστικό πλαίσιο εφαρμογής του «Σπίτι μου 3».

Οι επιφυλάξεις της αγοράς: Περισσότερη χρηματοδότηση χωρίς περισσότερα διαθέσιμα σπίτια

Παρά τη διεύρυνση των δικαιούχων και την αύξηση των διαθέσιμων κεφαλαίων, παράγοντες της κτηματαγοράς εκφράζουν επιφυλάξεις για την πραγματική αποτελεσματικότητα του νέου προγράμματος. Το βασικό ερώτημα είναι κατά πόσο η ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των νοικοκυριών θα μεταφραστεί σε ουσιαστική βελτίωση της πρόσβασης στην κατοικία ή θα οδηγήσει σε περαιτέρω ανατιμήσεις.

Η ανησυχία συνδέεται με την περιορισμένη προσφορά κατοικιών που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις περιοχές όπου καταγράφεται υψηλή ζήτηση.

Όταν περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές αποκτούν πρόσβαση σε ευνοϊκότερα δάνεια, αλλά αναζητούν ακίνητα από το ίδιο περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα, δημιουργούνται προϋποθέσεις αυξημένης πίεσης στις τιμές, κάτι που επιβεβαιώθηκε και στα προηγούμενα προγράμματα.

Το όριο του 2007 περιορίζει τις επιλογές και συγκεντρώνει τη ζήτηση

Ένα από τα σημαντικότερα σημεία κριτικής αφορά τη διατήρηση του χρονικού ορίου κατασκευής των επιλέξιμων ακινήτων. Παρά τις προτάσεις παραγόντων της αγοράς να διευρυνθεί η επιλεξιμότητα και σε νεότερα κτίρια, ο μέχρι τώρα σχεδιασμός δεν προβλέπει γενική μεταβολή του ορίου του 2007. Με τον τρόπο αυτό, σημαντικό μέρος της χρηματοδοτούμενης ζήτησης εξακολουθεί να κατευθύνεται σε συγκεκριμένη κατηγορία παλαιότερων κατοικιών.

Η συγκέντρωση των ενδιαφερομένων στο ίδιο τμήμα της αγοράς ενδέχεται να ενισχύσει τη διαπραγματευτική θέση των πωλητών και να δυσκολέψει την εξεύρεση ακινήτων σε τιμές συμβατές με τις οικονομικές δυνατότητες των δικαιούχων.

Παράλληλα, πολλά παλαιότερα ακίνητα απαιτούν πρόσθετες δαπάνες ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης ή αποκατάστασης τεχνικών προβλημάτων, οι οποίες αυξάνουν το πραγματικό κόστος απόκτησης κατοικίας.

Ο κίνδυνος οι αυξήσεις των τιμών να απορροφήσουν την επιδότηση

Οι επιφυλάξεις δεν περιορίζονται στον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών. Αφορούν και τον τρόπο με τον οποίο η πρόσθετη χρηματοδότηση μπορεί να επηρεάσει τις ζητούμενες τιμές πώλησης. Η αύξηση της μέγιστης επιτρεπόμενης αξίας από 250.000 σε 300.000 ευρώ και του ανώτατου δανείου από 190.000 σε 230.000 ευρώ διευρύνει τις οικονομικές δυνατότητες των δικαιούχων.

Ταυτόχρονα, όμως, δημιουργεί περιθώριο αναπροσαρμογής των τιμών από ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι διαθέτουν πλέον πρόσβαση σε υψηλότερα ποσά δανεισμού.

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Ακινήτων, Λευτέρης Ποταμιάνος, έχει εκφράσει την εκτίμηση ότι το τρίτο πρόγραμμα θα διατηρήσει σε υψηλά επίπεδα τις τιμές των μεσαίου μεγέθους κατοικιών, ιδιαίτερα στην κατηγορία των 70 έως 120 τ.μ., ακολουθώντας την τάση των προηγούμενων κύκλων.

Υπό αυτές τις συνθήκες, υπάρχει ο κίνδυνος ένα μέρος του οφέλους από το μειωμένο κόστος δανεισμού να απορροφηθεί από την υψηλότερη τιμή αγοράς της κατοικίας.

Το φθηνότερο δάνειο δεν εξασφαλίζει πάντοτε προσιτή κατοικία

Η δυνατότητα λήψης υψηλότερου στεγαστικού δανείου διευκολύνει την πρόσβαση στην αγορά, αλλά ταυτόχρονα αυξάνει το ενδεχόμενο μεγαλύτερης οικονομικής επιβάρυνσης των νοικοκυριών. Το ύψος της μηνιαίας δόσης, η διάρκεια αποπληρωμής, τα ίδια κεφάλαια που απαιτούνται και οι πρόσθετες δαπάνες απόκτησης του ακινήτου παραμένουν καθοριστικοί παράγοντες.

Ειδικά για τις οικογένειες με περιορισμένες αποταμιεύσεις, η αύξηση του ανώτατου ποσού δανείου δεν αντιμετωπίζει αυτομάτως το πρόβλημα συγκέντρωσης της αναγκαίας προκαταβολής.

Επιπλέον, οι αγοραστές που δεν πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος ενδέχεται να αντιμετωπίσουν υψηλότερες τιμές, χωρίς να έχουν πρόσβαση στα αντίστοιχα χρηματοδοτικά πλεονεκτήματα.

Έτσι, ένα μέτρο που αποσκοπεί στη διευκόλυνση της απόκτησης πρώτης κατοικίας μπορεί, εφόσον δεν συνοδευτεί από αύξηση της προσφοράς, να επιβαρύνει έμμεσα ένα ευρύτερο τμήμα των υποψήφιων αγοραστών.

Οι προηγούμενοι κύκλοι και το πραγματικό αποτύπωμα της στεγαστικής πολιτικής

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται για τους δύο προηγούμενους κύκλους, έχουν υπογραφεί 7.814 συμβάσεις στο «Σπίτι μου 1» και 14.114 στο «Σπίτι μου 2», δηλαδή συνολικά 21.928 συμβάσεις.

Το νέο πρόγραμμα φιλοδοξεί να διευρύνει σημαντικά τον αριθμό των νοικοκυριών που θα αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία. Ωστόσο, η αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς του δεν μπορεί να περιοριστεί στον αριθμό των δανείων που θα χορηγηθούν. Εξίσου σημαντικοί δείκτες είναι η τελική τιμή αγοράς των κατοικιών, το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που θα απορροφά η δανειακή δόση, ο χρόνος ολοκλήρωσης των συναλλαγών και η πραγματική διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων.

Το βασικό ζητούμενο είναι αν η κρατική παρέμβαση θα μειώσει το πραγματικό κόστος απόκτησης πρώτης κατοικίας ή αν ένα μέρος της χρηματοδοτικής ενίσχυσης θα ενσωματωθεί στις εμπορικές αξίες.

Το «Ανακαινίζω» και η ανάγκη να επιστρέψουν κλειστές κατοικίες στην αγορά

Σε παράλληλη κατεύθυνση κινείται το πρόγραμμα «Ανακαινίζω», το οποίο μέσα στον Οκτώβριο αναμένεται να προχωρήσει στο επόμενο στάδιο υποβολής δικαιολογητικών και χρηματοδότησης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν παρουσιαστεί, στον προηγούμενο κύκλο διαδικασιών καταγράφηκαν περίπου 94.000 αιτήσεις, εκ των οποίων 80.000 αφορούν κατοικίες που χρησιμοποιούνται και 14.000 κλειστά ακίνητα.

Το πρόγραμμα προβλέπει ενισχύσεις για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, με στόχο την αξιοποίηση παλαιότερων κατοικιών.

Η ενεργοποίηση των κλειστών ακινήτων αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τη στεγαστική αγορά, καθώς μπορεί να συμβάλει στην αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος.

Η σύνδεση των προγραμμάτων στεγαστικής χρηματοδότησης με παρεμβάσεις που αυξάνουν την προσφορά κατοικιών αποτελεί βασική προϋπόθεση για τον περιορισμό των πιέσεων στις τιμές.

Αυτό είναι και το κεντρικό ερώτημα που συνοδεύει την προετοιμασία του «Σπίτι μου 3»: κατά πόσο η δυνατότητα περισσότερων νοικοκυριών να δανειστούν θα συνοδευτεί από πραγματική αύξηση των κατοικιών που μπορούν να αγοράσουν σε προσιτές τιμές.