ΣτΕ: νόμιμοι οι ειδικοί όροι δόμησης του ΝΟΚ για διατηρητέα κτίρια

Σημαντική απόφαση για την προστασία, αποκατάσταση και λειτουργική αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων εξέδωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας, επιβεβαιώνοντας τη νομιμότητα ειδικών όρων δόμησης που προβλέπει το άρθρο 6 του ΝΟΚ. Με την απόφαση 1102/2026 για διατηρητέο κτίριο πλησίον της Ακρόπολης και εντός της περιοχής της Πλάκας, το ΣτΕ αναγνωρίζει τη δυνατότητα επεμβάσεων και προσαρμογών σε διατηρητέα, υπό την προϋπόθεση ότι διαφυλάσσεται η αρχιτεκτονική τους φυσιογνωμία και τεκμηριώνεται η αναγκαιότητα των εργασιών.

Τι προβλέπει το άρθρο 6 του ΝΟΚ για τα διατηρητέα κτίρια

Το άρθρο 6 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν. 4067/2012), με τίτλο «Προστασία Αρχιτεκτονικής και Φυσικής Κληρονομιάς», επιτρέπει τον καθορισμό ειδικών όρων προστασίας, δόμησης και χρήσης για διατηρητέα κτίρια. Ειδικότερα, η παράγραφος 3, περιπτώσεις α΄ και γ΄, προβλέπει ότι μπορούν να εγκρίνονται επεμβάσεις, προσθήκες και νέες κατασκευές σε ακίνητα με διατηρητέα κτίρια, ακόμη και κατά παρέκκλιση γενικών ή ειδικών πολεοδομικών διατάξεων, εφόσον δεν αλλοιώνονται τα στοιχεία που δικαιολογούν τον χαρακτηρισμό τους.

Απαιτούνται αιτιολογημένη έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας, γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ) και υπουργική απόφαση. Η ρύθμιση παρέχει δυνατότητες αποκατάστασης και σύγχρονης χρήσης ιστορικών κτιρίων, χωρίς να καταργεί την υποχρέωση προστασίας της αρχιτεκτονικής τους αξίας

ΣτΕ 1102/2026: νόμιμες οι επεμβάσεις στο διατηρητέο μουσείο της Πλάκας

Με την απόφαση 1102/2026, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε νόμιμη υπουργική απόφαση που καθόρισε ειδικούς συμπληρωματικούς όρους δόμησης για τη διατηρητέα οικία Μιχαλέα, στην Πλάκα, η οποία χρησιμοποιείται ως μουσείο.

Το Δικαστήριο απέρριψε τους ισχυρισμούς περί παράνομης αύξησης της δόμησης και αλλοίωσης του προστατευόμενου κτιρίου και του αρχαιολογικού περιβάλλοντος της Ακρόπολης. Διαπίστωσε ότι οι πολεοδομικές αυξήσεις είχαν εγκριθεί και υλοποιηθεί παλαιότερα, ενώ οι νεότερες επεμβάσεις εξυπηρετούν τη λειτουργία του μουσείου χωρίς πρόσθετη επέκταση. Επιβεβαίωσε επίσης ότι η Διοίκηση αξιολόγησε επαρκώς την αρχιτεκτονική φυσιογνωμία του κτιρίου και την προστατευόμενη περιοχή. Η απόφαση αφορά τη συγκεκριμένη υπόθεση, αλλά παρουσιάζει ευρύτερο ενδιαφέρον για μηχανικούς και ιδιοκτήτες διατηρητέων.

Η απόφαση του ΣτΕ για το ακίνητο πλησίον της Ακρόπολης και εντός της περιοχής της Πλάκας

Η απόφαση  ΣτΕ 1102/2026, (Πρόεδρος: Χρ. Ντουχάνης, Εισηγητής: Αν. Σπανού) που έκρινε νόμιμη απόφαση Υφυπουργού ΠΕΝ περί καθορισμού ειδικών συμπληρωματικών όρων και περιορισμών δόμησης σε διατηρητέο κτίριο-μουσείο στην Πλάκα, σε περίληψη αναφέρει τα ακόλουθα:

– Τυχόν αύξηση των πολεοδομικών μεγεθών επί του ακινήτου σε σχέση με τα οριζόμενα στο από 29.4.1987 π.δ. για τους ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης στη περιοχή της Πλάκας, έχει ήδη επιτραπεί με την ΥΠΠΟ/ΔΜΜΠΚ/52924/1862/29.6.2003, και έχει ήδη υλοποιηθεί με την 3/2004 οικοδομική άδεια. Αντιθέτως, όπως προκύπτει τόσο από το σώμα της προσβαλλόμενης, στην οποία αναφέρονται οι επιτρεπόμενες εργασίες, όσο και από τα έγγραφα απόψεων της Διοίκησης, η προσβαλλόμενη απόφαση δεν οδηγεί σε αύξηση των πολεοδομικών μεγεθών, και μάλιστα μεγαλύτερη από αυτή που είχε επιτραπεί με την κ.υ.α. του 2003, ούτε λαμβάνει χώρα επιπλέον επέκταση των κτηριακών εγκαταστάσεων. Ούτε, τέλος, οι επιτρεπόμενες με την προσβαλλόμενη πράξη λοιπές εργασίες προκύπτει ότι οδηγούν σε αύξηση των πολεοδομικών μελετών του κτιρίου. Επομένως, ο προβαλλόμενος λόγος ακυρώσεως περί αύξησης της πραγματοποιούμενης δόμησης, καθ’ υπέρβαση της ήδη ισχύουσας, με συνέπεια την αλλοίωση των χαρακτηριστικών του διατηρητέου κτηρίου και του αρχαιολογικού χώρου της Ακρόπολης, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Με την ΥΠ.ΠΟ./Δ.Μ.Μ.Π.Κ./52924/1862/26.09.2003 κ.υ.α. εγκρίθηκε η θέση και η διάταξη του κτηρίου της νέας πτέρυγας του μουσείου καθώς και η προσθήκη στο διατηρητέο κτήριο της οικίας Μιχαλέα εκδόθηκε κατ’ επίκληση του άρθρου 9 παρ. 9 του ν. 2557/1997. Και ναι, μεν, οι όροι δόμησης που είχαν καθορισθεί με την κ.υ.α., οι αναφερόμενοι τόσο στην οικία Μιχαλέα όσο και στη νέα πτέρυγα του μουσείου, μπορούν να ελεγχθούν παρεμπιπτόντως, ως εκ του κανονιστικού τους χαρακτήρα, εν προκειμένω, όμως, έχει μεσολαβήσει η έκδοση της, ατομικού χαρακτήρα, 3/2004 οικοδομικής άδειας, βάσει της οποίας έχουν υλοποιηθεί οι προβλεπόμενοι στην ΥΠ.ΠΟ./Δ.Μ.Μ.Π.Κ./ 52924/1862/26.09.2003 κ.υ.α. όροι δόμησης, και η οποία έχει διαφύγει τον ακυρωτικό έλεγχο και δεν ελέγχεται παρεμπιπτόντως. Με τα δεδομένα αυτά, και ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι η εν λόγω κ.υ.α. έχει εκδοθεί κατ’ εξουσιοδότηση διατάξεως (άρθρο. 9 παρ. 9 του ν. 2557/1997, βλ. ανωτέρω), που αφορά είτε σε πολιτιστικά στοιχεία, είτε σε υποδομές αναγκαίες για την ανάδειξη των στοιχείων αυτών (μουσεία, αρχαιολογικές αποθήκες κ.λπ.) και δεν αντίκειται σε καμία συνταγματική διάταξη, ο λόγος αυτός ακυρώσεως είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος.

Από την ενώπιον της Διοίκησης διαδικασία προκύπτει ότι για την έκδοση της προσβαλλόμενης πράξης ελήφθη υπόψη η θέση του ακινήτου πλησίον της Ακρόπολης, εντός του αρχαιολογικού χώρου των Αθηνών και εντός της περιοχής της Πλάκας. Επιπλέον, προκύπτει ότι η Διοίκηση εξέφερε ειδική και αιτιολογημένη κρίση περί του ότι οι προτεινόμενες επεμβάσεις είναι σύμφωνες με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, τη φυσιογνωμία και τις ανάγκες προστασίας και διατήρησης της οικίας Μιχαλέα και παρέχουν τη δυνατότητα χρήσης της, δηλαδή, ένταξής της στη σύγχρονη ζωή και, μάλιστα, ως μουσείου, η οποία είναι αναγκαία προϋπόθεση για τη διάσωσή της. Περαιτέρω, οι προσθήκες και οι προσαρμογές στο διατηρητέο κτήριο ευρίσκουν νόμιμο έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 6 παρ. 3 του ΝΟΚ, εφόσον κατά την αιτιολογημένη κρίση της Διοίκησης, τέθηκαν κατά κύριο λόγο με σκοπό την εξυπηρέτηση της νέας δομής και διάταξης του μουσείου και την ανάδειξή του ως πολιτιστικής αξίας της περιοχής, και προσαρμόζουν τις επιτρεπόμενες επεμβάσεις επί του κτηρίου αυτού στον προστατευόμενο χαρακτήρα του, λαμβάνοντας πρόνοια ώστε να αναδεικνύονται τα στοιχεία της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας του κτηρίου. Επιπροσθέτως, οι αλλαγές στο κτήριο της νέας πτέρυγας ενσωματώνονται, κατά την ανέλεγκτη ακυρωτικά κρίση των οργάνων της Διοίκησης, αρμονικά στο υφιστάμενο διατηρητέο κτήριο από άποψη μορφολογίας και αναδεικνύουν τα στοιχεία που συνέτειναν στον χαρακτηρισμό του κτηρίου ως διατηρητέου.

Οι ειδικότεροι δε ισχυρισμοί των αιτούντων ότι στη γνωμοδότηση του ΚΕΣΑ δεν περιέχεται εκτίμηση για το περιεχόμενο των επεμβάσεων και των συμπληρωματικών όρων δόμησης ως προς τη συμβατότητα και τις επιπτώσεις αυτών στο διατηρητέο κτήριο και τον παραδοσιακό χαρακτήρα της περιοχής της Πλάκας, και ότι στην εισήγηση της ΔΑΟΚΑ δεν περιέχεται τεκμηριωμένη εκτίμηση της αναγκαιότητας των παρεμβάσεων και της συμβατότητάς τους με τις ανάγκες προστασίας, παρά μόνο περιγραφή των επεμβάσεων αυτών, δεν ευρίσκουν έρεισμα στα στοιχεία, του φακέλου, καθ’ ό μέρος δε πλήττουν την ανέλεγκτη ακυρωτικώς ουσιαστική και τεχνική εκτίμηση των αρμοδίων οργάνων της Διοίκησης είναι απορριπτέοι ως απαράδεκτοι.

Απορριπτέος ως αβάσιμος, είναι τέλος, ο ισχυρισμός των αιτούντων ότι η Διοίκηση παρέλειψε να εξετάσει και να λάβει υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής του ακινήτου πλησίον της Ακρόπολης και εντός της περιοχής της Πλάκας, δεδομένου ότι, σύμφωνα με τα ανωτέρω εκτεθέντα, όλα τα όργανα της Διοίκησης γνώριζαν την ακριβή θέση του ακινήτου, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της οποίας αξιολόγησαν πριν την έκδοση της προσβαλλόμενης πράξης. Συνεπώς, η προσβαλλόμενη υπουργική απόφαση δεν παραβιάζει τις εξουσιοδοτικές διατάξεις του άρθρου 6 παρ. 3 περ. α’ και γ’ του ΝΟΚ και ο προβαλλόμενος λόγος ακυρώσεως είναι απορριπτέος στο σύνολό του.