ΣτΠ: κλείνει παλαιά παράθυρα και ανοίγει νέους δρόμους για την εκτός σχεδίου δόμηση

Του Αργύρη Δεμμερτζή/

Δύο διαδοχικές απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη προς 33 ιδιοκτήτες ακινήτων στον Δήμο Αγίου Νικολάου Κρήτης αποσαφηνίζουν το κρίσιμο θέμα των οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου γήπεδα. Η Αρχή κλείνει τα «παράθυρα», που στηρίζονται αποκλειστικά στην προ του 2003 δημιουργία του γηπέδου, στο εμβαδόν και μόνον των τεσσάρων στρεμμάτων, στην καταχώριση δρόμου στο Κτηματολόγιο ή στην απεικόνισή του σε ΣΧΟΟΑΠ. Ταυτόχρονα, όμως, δείχνει συγκεκριμένες νόμιμες διαδρομές, με τις οποίες ο δρόμος του γηπέδου μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση και να δώσει οικοδομησιμότητα. 

♦ Ο Συνήγορος του Πολίτη στις απαντήσεις του περιγράφει τους περιορισμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση, όπως έχουν προκύψει από τις αποφάσεις του ΣτΕ και τη νομοθεσία. Ταυτοχρόνως υποδεικνύει προς ιδιοκτήτες, μηχανικούς, Δήμους και ΥΔΟΜ, ότι το πεδίο αναζήτησης λύσεων δόμησης μεταφέρεται πλέον στην απόδειξη της νομικής ιστορίας του δρόμου. Εάν ο δρόμος έχει δημιουργηθεί νόμιμα μέσω πολεοδόμησης ή διοικητικής πράξης, εάν μπορεί να θεμελιωθεί η κοινοχρησία του λόγω αρχαιότητας ή εάν είναι δυνατό να αναγνωριστεί και να κυρωθεί στο δημοτικό οδικό δίκτυο μέσω της ισχύουσας διαδικασίας, τότε το ζήτημα της οικοδομησιμότητας αποκτά διαφορετική βάση και θετική έκβαση.

♦ Η Αρχή δίνει παράλληλα το μήνυμα ότι η λύση δεν βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Τονίζει ότι οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου, υπογραμμίζοντας ότι: «το άρθρο 166 Ν. 4819/2021 δίνει τη δυνατότητα στους Δήμους να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27η.07.1977. Η διαδικασία κύρωσης ή όχι ενός δρόμου πριν την 27η.07.1977 ξεκινάει με πρωτοβουλία του Δήμου, περατώνεται δε μέσω σύνταξης μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου για όλη τη χώρα».

Η Αρχή ξεκαθαρίζει από την πρώτη απάντηση της προς τους ιδιοκτήτες ότι η εξαίρεση της παρ. 3 του άρθρου 23 του ν. 3212/2003 για γήπεδα που προϋφίστανται του 2003 δεν σημαίνει ότι αρκεί το εμβαδόν των 4.000 τ.μ. για να είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.

Η δεύτερη απάντηση διευκρινίζει ότι: ούτε το γεγονός ότι ένας δρόμος διαθέτει ΚΑΕΚ, εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως Ειδική Έκταση και «οδικό δίκτυο» με ιδιοκτήτη τον Δήμο ούτε η αποτύπωσή του σε εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ αρκούν αυτοτελώς για να αποκτήσει πολεοδομικά την ιδιότητα του νόμιμου κοινόχρηστου δρόμου. Παράλληλα, οι νόμιμες αγοραπωλησίες, οι φόροι που καταβλήθηκαν και προηγούμενες άδειες αναγνωρίζεται από τον Συνήγορο του Πολίτη ότι αποτελούν σοβαρά στοιχεία για την ασφάλεια δικαίου και την ανάγκη μεταβατικής αντιμετώπισης, όχι όμως αυτοτελή «τίτλο οικοδομησιμότητας».

«Κρίσιμος χρόνος είναι αυτός της έκδσης της οικοδομικής άδειας»

Η αλληλογραφία ξεκίνησε με αναφορά, που υπέβαλε ο Τίτος Κάββαλος, ως εκπρόσωπος 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο Σείσι του Δήμου Αγίου Νικολάου, μετά τη μεταβολή της πρακτικής της τοπικής ΥΔΟΜ του Δήμου Αγίου Νικολάου, η οποία τα τρία προηγούμενα χρόνια ενέκρινε κανονικά οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου και από τις 25 Αυγούστου 2025 σταμάτησε ξαφνικά την έκδοση τους.

Οι ιδιοκτήτες υποστήριξαν ότι γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, προϋφιστάμενα του 2003, αντιμετωπίζονταν επί χρόνια ως οικοδομήσιμα και ότι η μη έκδοση νέων αδειών δημιουργεί άνιση μεταχείριση, ανατροπή επενδύσεων και σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου.

Στην πρώτη απάντηση, της 21ης Απριλίου 2026, η Βοηθός Συνήγορος του Πολίτη Δάφνη Φιλιππάκη αναγνωρίζει ότι για χρόνια είχε διαμορφωθεί στις ΥΔΟΜ η ερμηνεία πως στα προ του 2003 γήπεδα δεν απαιτούνταν πρόσωπο σε δρόμο. Σημειώνει όμως ότι η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση έχει «ευθέως αντικρουστεί από τη νομολογία του ΣτΕ».

Η Αρχή επικαλείται τις ΣτΕ 176/2023, 350/2024 και 195/2024 και υιοθετεί τη θέση ότι και τα παλαιότερα γήπεδα είναι δομήσιμα μόνον εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο «νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».

Παράλληλα διατυπώνει μία κρίσιμη αρχή: «κρίσιμος χρόνος για την εξέταση του ισχύοντος νομοθετικού καθεστώτος […] είναι αυτός κατά τον οποίο ζητείται η έκδοση οικοδομικής άδειας».

Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί το τι θεωρούνταν οικοδομήσιμο κατά την αγορά του ακινήτου ή όταν δημιουργήθηκε το γήπεδο. Η ΥΔΟΜ εξετάζει τις προϋποθέσεις που ισχύουν κατά την έκδοση της άδειας.

«Το δεδικασμένο αφορά τη συγκεκριμένη υπόθεση» αλλά η νομολογία δεν αγνοείται

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η επισήμανση του Συνηγόρου ότι: «Το δεδικασμένο της όποιας απόφασης του ΣτΕ δεσμεύει μόνο την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε».

Η φράση αυτή, όμως, δεν μπορεί να εκλειφθεί ότι αποτελεί άνοιγμα για να συνεχίζουν οι ΥΔΟΜ να εκδίδουν άδειες αντίθετα προς τη νομολογία. Ο Συνήγορος αμέσως συμπληρώνει ότι το ΣτΕ έχει κρίνει πως η υφιστάμενη διάταξη «δεν οδηγεί στην οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών που στερούνται προσώπου σε δρόμο», θέση «με την οποία συμφωνεί ο Συνήγορος του Πολίτη».

Το μήνυμα προς τις ΥΔΟΜ είναι διπλό: δεν εφαρμόζεται μηχανικά το δεδικασμένο μιας άλλης υπόθεσης, αλλά ούτε μπορεί να παρακάμπτεται η ερμηνεία που έχει πλέον διαμορφώσει το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο.

ΚΑΕΚ, Κτηματολόγιο και ΣΧΟΟΑΠ: το δεύτερο ερώτημα των ιδιοκτητών

Οι 33 ιδιοκτήτες επανήλθαν, αυτή τη φορά με ένα πολύ πιο συγκεκριμένο ερώτημα. Επισήμαναν ότι οι δρόμοι στους οποίους έχουν πρόσωπο τα ακίνητά τους εμφανίζονται στο λειτουργούν Κτηματολόγιο:

«α) με κύρια χρήση – οδικό δίκτυο, β) διαθέτουν αυτοτελή ΚΑΕΚ με ΕΚ = Ειδική Έκταση (κοινόχρηστος χώρος), γ) ως ιδιοκτήτης αναγράφεται ο οικείος Δήμος».

Παράλληλα τόνισαν ότι οι ίδιοι δρόμοι αποτυπώνονται στο εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ και ότι στην αντίστοιχη ζώνη επιτρέπεται η χρήση κατοικίας.

Στις 7 Μαΐου 2026 ο Συνήγορος δίνει πλέον καθαρή απάντηση: «Οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποτυπώνουν ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Ομοίως τα ΣΧΟΑΠ αφορούν στη θεσμοθέτηση των χρήσεων γης». Και προσθέτει: «Η στόχευση συνεπώς τόσο του Κτηματολογίου όσο και των ΣΧΟΑΠ δεν είναι να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους ή να κυρώσουν οδικά δίκτυα».

Εδώ κλείνει ένα από τα σημαντικότερα «παράθυρα»: η εγγραφή ενός δρόμου ως κοινόχρηστης Ειδικής Έκτασης στο Κτηματολόγιο δεν ταυτίζεται αυτομάτως με τον πολεοδομικό χαρακτηρισμό που απαιτείται για να δώσει οικοδομησιμότητα.

Οι νόμιμες αγορές δεν δημιουργούν αυτομάτως δικαίωμα δόμησης

Οι ιδιοκτήτες είχαν επίσης προβάλλει ότι τα ακίνητα αγοράστηκαν νόμιμα, καταβλήθηκαν αυξημένοι φόροι, έγιναν προσημειώσεις, τραπεζικές πράξεις, τεχνικοί και νομικοί έλεγχοι και σε αρκετές περιπτώσεις είχαν ήδη εκδοθεί οικοδομικές άδειες.

Τα στοιχεία αυτά στηρίζουν ισχυρό αίτημα ασφάλειας δικαίου και μεταβατικής προστασίας. Δεν προκύπτει όμως από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου ότι η νόμιμη αγοραπωλησία κατοχυρώνει αφ’ εαυτής διαρκές δικαίωμα δόμησης. Μάλιστα, στην πρώτη αναφορά η Αρχή κατέληξε ότι δεν διαπιστώνεται «παράνομη ενέργεια της Διοίκησης», την οποία να μπορεί να ελέγξει και έθεσε την υπόθεση στο αρχείο.

«Πολεοδόμηση» και «αρχαιότητα»: οι δύο δρόμοι που δείχνει ο ΣτΠ

Στη δεύτερη απάντηση εμφανίζεται το πιο ουσιαστικό θετικό στοιχείο. Ο Συνήγορος εξηγεί ότι ως τρόποι δημιουργίας κοινόχρηστης οδού γίνονται δεκτοί:

«1. Η πολεοδόμηση μιας περιοχής (με νόμο ή διοικητική πράξη)». Και:

«2. Η αρχαιότητα (vetustas cujus memoria non existat)», την οποία περιγράφει ως γνώση της παρούσας αλλά και της προηγούμενης γενεάς για την κοινοχρησία του δρόμου.

Αυτό σημαίνει ότι για ένα συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να αναζητηθεί η πηγή δημιουργίας του δρόμου.

Εάν υπάρχει νόμος, πολεοδομική πράξη, απαλλοτρίωση, παλαιός διοικητικός χαρακτηρισμός ή άλλη νόμιμη πράξη που τον δημιούργησε ως κοινόχρηστο, τότε η περίπτωση δεν ταυτίζεται με έναν δρόμο που διανοίχθηκε απλώς από ιδιώτες. Αντίστοιχα, η επίκληση της αρχαιότητας απαιτεί ιστορική τεκμηρίωση της πραγματικής δημόσιας χρήσης και όχι απλώς σημερινή παρουσία του δρόμου.

Η τρίτη διαδρομή: κύρωση δρόμων προ της 27ης Ιουλίου 1977

Ο Συνήγορος υποδεικνύει και μία τρίτη, απολύτως πρακτική κατεύθυνση: «Πλέον υφίσταται τρόπος οι Δήμοι να κυρώσουν εντός του οδικού τους δικτύου και δρόμους παρανόμως διανοιχθέντες, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27.07.1977».

Πρόκειται για τη διαδικασία του άρθρου 166 του ν. 4819/2021, την οποία είχε ήδη μνημονεύσει στην πρώτη επιστολή. Παραπέμπει στο ΥΠΕΝ, που έχει θεσμοθετήσει και ανακοινώσει ότι η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα αποτελεί τη βάση για τον μετέπειτα χαρακτηρισμό του κοινόχρηστου δημοτικού δικτύου και έχει χαρακτηρίσει τον κοινόχρηστο δρόμο «απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση» για τη δομησιμότητα εκτός σχεδίου.

Μέχρι την ολοκλήρωση της συνολικής κύρωσης προβλέπεται επίσης δυνατότητα, κατ’ εξαίρεση και μετά από ειδική τεχνική μελέτη, αναγνώρισης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού.

Αυτό είναι το σημαντικότερο πρακτικό μήνυμα, που προκύπτει από τις απαντήσεις του Συνηγόρου και απευθύνεται προς τους Δήμους: η λύση δεν βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου.

Τι μπορούν να κάνουν ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προκύπτει με απλά λόγια ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και επενδυτές για να προχωρήσουν σε εκτός σχεδίου δόμηση χρειάζονται ουσιαστικά έναν «φάκελο νομιμότητας δρόμου».

Πρέπει να αναζητηθούν παλαιές αεροφωτογραφίες, διοικητικές πράξεις, απαλλοτριώσεις, δημοτικές και νομαρχιακές αποφάσεις, παλαιοί χάρτες, συμβόλαια που περιγράφουν δημόσια οδό, στοιχεία συντήρησης από δημόσιο φορέα και κάθε τεκμήριο που δείχνει πότε, πώς και με ποιο νομικό καθεστώς δημιουργήθηκε η οδός.

Το ΚΑΕΚ, η εγγραφή του Δήμου και το ΣΧΟΟΑΠ δεν είναι άχρηστα στοιχεία. Απλώς δεν αρκούν μόνα τους. Μπορούν να ενταχθούν σε έναν ευρύτερο αποδεικτικό φάκελο.

Ποιο «παράθυρο» κλείνει για τους ιδιωτικούς δρόμους

Αντίθετα, ο Συνήγορος είναι κατηγορηματικός για δρόμους που δημιουργήθηκαν αποκλειστικά με ιδιωτική βούληση, δηλαδή με παραχωρήσεις λωρίδων ιδιοκτησίας προκειμένου τα εναπομείναντα γήπεδα να αποκτήσουν πρόσωπο.

Υπενθυμίζει ότι ο τρόπος αυτός έχει αμφισβητηθεί από το ΣτΕ ως μορφή ιδιωτικής πολεοδόμησης. Άρα ο δρόμος που προέκυψε αποκλειστικά από ιδιωτικές κατατμήσεις και παραχωρήσεις, χωρίς άλλη νόμιμη βάση ή δυνατότητα κύρωσης, αποτελεί την πιο αδύναμη κατηγορία.

Ο νέος Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς» μετά τις επιστολές

Οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προηγήθηκαν του νέου Κώδικα Χωροταξίας–Πολεοδομίας. Ο ν. 5306/2026, με επίσημο τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», ψηφίστηκε στις 4 Ιουνίου και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 88 Α΄ στις 8 Ιουνίου 2026.

Ο νέος Κώδικας αναφέρει το πλαίσιο, μέσα στο οποίο το ζήτημα του κοινόχρηστου δρόμου συνδέεται με την εκτός σχεδίου οικοδομησιμότητα και με τις διαδικασίες καταγραφής, χαρακτηρισμού και κύρωσης του οδικού δικτύου.

Έτσι αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία η φράση του ίδιου του Συνηγόρου ότι κρίσιμος χρόνος είναι εκείνος της έκδοσης της οικοδομικής άδειας: κάθε νέα αίτηση πρέπει να εξετάζεται με το νομοθετικό πλαίσιο που ισχύει σήμερα και με βάση τα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου δρόμου.

Τα μηνύματα προς Πολιτεία, ΥΔΟΜ, Δήμους και πολίτες

Προς την Πολιτεία, οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη αναδεικνύουν την ανάγκη να ολοκληρωθεί γρήγορα η κύρωση του οδικού δικτύου, ώστε η οικοδομησιμότητα εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτησιών να μη στηρίζεται σε διαφορετικές ερμηνείες υπηρεσιών.

Προς τις ΥΔΟΜ, το μήνυμα είναι ότι δεν αρκεί ούτε το εμβαδόν ούτε η ηλικία του γηπέδου ούτε ένα ΚΑΕΚ δρόμου. Απαιτείται έλεγχος της νόμιμης υπόστασης της οδού. Ταυτόχρονα όμως κάθε δρόμος πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα ως προς τον τρόπο δημιουργίας και αναγνώρισής του.

Προς τους Δήμους, η αλληλογραφία αναδεικνύει τον κεντρικό τους ρόλο στην καταγραφή, τεκμηρίωση και κύρωση του πραγματικά κοινόχρηστου οδικού δικτύου.

Προς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, το μήνυμα είναι ότι η υπόθεση δεν τελειώνει όταν ένας δρόμος δεν έχει σήμερα σαφή πράξη χαρακτηρισμού. Η έρευνα μεταφέρεται στην ιστορική και διοικητική του προέλευση και στις δυνατότητες αναγνώρισης, που δίνει το θεσμικό πλαίσιο.

Και προς τη Διοίκηση συνολικά, η υπόθεση των 33 ιδιοκτητών του Αγίου Νικολάου αποτυπώνει το μεγαλύτερο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης: δεν αρκεί πλέον να γνωρίζει κάποιος πόσα στρέμματα έχει το γήπεδό του. Πρέπει να γνωρίζει ποιος είναι ο δρόμος του, πότε δημιουργήθηκε, από ποιον, με ποια πράξη και αν έχει ή μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση.

Η αλληλογραφία ιδιοκτητών από την Κρήτη με τον Συνήγορο του Πολίτη

Η πρώτη επιστολή παρέμβαση των ιδιοκτητών

ΘΕΜΑ: «Έκδοση οικοδομικών αδειών σε γεωτεμάχια ιδιοκτησίας μας, εντός περιοχής με εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ, άνω των 4.000 τ.μ., σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 23 του Ν. 3212/2003»

ΣΧΕΤ:

(Α) Ν. 3212/2003, άρθρο 23 παρ. 3

(Β) Απόφαση ΣτΕ 176/2023.

(Γ) Απόφαση Αρείου Πάγου 861 -2017

(Δ) Έγγραφο Εθνικής Αρχής Διαφάνειας 15/1/2025 Α.Π:2118 ΕΞ2025 (Ε) Απάντηση σε αίτημα (1853 ΕΞ 2026/12-01-2026).

1. Με αφορμή ανωτέρω (Δ) σχετικό η πολεοδομία Αγίου Νικολάου Κρήτης δεν χορηγεί πλέον από τις 25-08­2025 άδειες δόμησης στα γεωτεμάχιά μας τα οποία εμπίπτουν στις διατάξεις ανωτέρω (Α) σχετικής, όπως και έπραττε μέχρι πριν την ημερομηνία αυτή, χωρίς καμία ενημέρωση ή ανακοίνωση ,έτσι ξαφνικά .

2. Η πρακτική αυτή είναι προδήλως παράνομη διότι ο νόμος (Α) σχετικής είναι σε ισχύ και δεν έχει αλλάξει ούτε τροποποιηθεί.

3. Υποβάλλουμε ερωτήματα τα οποία χρήζουν απαντήσεων προκειμένου να αντιμετωπίσουμε το πρόβλημα που τεχνηέντως έχει δημιουργηθεί ώστε να συνεχιστεί η έκδοση αδειών δόμησης όπως γινόταν ανέκαθεν. Πιο συγκεκριμένα :

♦ Διαπίστωση 1^η Ένας δρόμος όπως εμφανίζεται στο λειτουργούν κτηματολόγιο ή σε εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ, ως ΚΥΡΙΑ ΧΡΗΣΗ – ΟΔΙΚΟ ΔΙΚΤΥΟ, είναι εν τοις πράγμασι κοινόχρηστος, αφού η ουσιαστική έννοια του κοινόχρηστου χώρου ή δρόμου είναι το δικαίωμα της ελεύθερης και ανεμπόδιστης χρήσης από το κοινωνικό σύνολο .

♦ Διαπίστωση 2^η Η ισχύουσα νομοθεσία επιτρέπει αδιαλείπτως από το 1985 τη δόμηση αρτίων κατά το εμβαδόν εκτός σχεδίου πόλεως ακινήτων , με μοναδική προϋπόθεση τα ακίνητα αυτά να υφίστανται αυτοτελώς πριν από την 31η Δεκεμβρίου 2003, όπως ορίζει η παρ. 3 του Άρθρου 23 του νόμου 3212/2003.

♦ Διαπίστωση 3^η Η αρμοδιότητα καθορισμού πολεοδομικών όρων ανήκει στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας εκδίδονται επί συγκεκριμένων υποθέσεων και αποκτούν γενική ισχύ μόνο κατόπιν αποδοχής τους από τη Διοίκηση μέσω νομοθετικής ρύθμισης. (Βλ. Διακοπή οικοδομικών αδειών με bonus δόμησης).

♦ Διαπίστωση 4^η Εάν δεν υπάρξει μια μεταβατική ρύθμιση, έτσι ώστε οι οικοπεδούχοι να μπορέσουν να σώσουν τις περιουσίες τους (να εκδοθούν οικοδομικές άδειες, να ολοκληρωθούν οι συμφωνημένες αγοραπωλησίες, να ολοκληρωθούν οι επενδύσεις) θα μπούμε σε έναν σκοτεινό κυκεώνα λόγω άνισης μεταχείρισης στην έκδοση αδειών ουσιαστικά γηπέδων με τα ίδια χαρακτηριστικά που εμπίπτουν στις διατάξεις (Α) σχετικής.

♦ Διαπίστωση 5^η Γνωρίζετε ότι σε ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας γηπέδου όπως των περιπτώσεών μας, που εμπίπτουν στις διατάξεις (Α) σχετικής, έχει πληρωθεί φόρος για τα γήπεδα (ο οποίος είναι πενταπλάσιος σε σχέση με αυτόν του αγρού) υποθηκοφυλακείο, προσημειώσεις, και εφόσον το κράτος εισέπραξε τον φόρο, αποδέχτηκε την αγοραπωλησία με το θεσμικό πλαίσιο αυτό.

♦ Διαπίστωση 6^η Σύμφωνα με τον νόμο (Α) σχετικής το μεγαλύτερο τμήμα του ελληνικού χώρου εκτός σχεδίου πόλεως έχει χτιστεί έως σήμερα με αυτόν τον τρόπο. Το Σ.Τ.Ε. στην απόφαση του κάνει την εξής μνεία: ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσόμενους εν γένει. Ο επιμελής αγοραστής είναι αυτός που ελέγχει το γήπεδο σύμφωνα με τους ισχύοντες νόμους και διασφαλίζει την επένδυσή του πραγματοποιώντας εξαντλητικό νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν από την υπογραφή οριστικού συμβολαίου. Εν προκειμένω ο νόμος ισχύει και οι έλεγχοι καταδεικνύουν αυτό ακριβώς. Εφόσον το ίδιο το κράτος μέσω των οργάνων του και των θεσμοθετημένων διαδικασιών έχει αποδεχτεί τη διαδικασία και έχει λάβει το σχετικό φόρο η έννοια του επιμελούς αγοραστή και των συναλλασσόμενων εν γένει δεν υφίσταται.

♦ Διαπίστωση 7^η Εάν δεν έχει καταβληθεί ο φόρος ώστε να εκδοθεί το Πιστοποιητικό καταβολής φόρου μεταβίβασης, το συμβόλαιο αγοραπωλησίας δεν δύναται να ολοκληρωθεί. Ο σχετικός φόρος για οικόπεδο ο οποίος τυγχάνει περίπου πενταπλάσιος σε σχέση με αυτόν για τον αγρό, η μήπως θα επιστραφεί η διαφορά του φόρου σε χρήμα έντοκος, λαμβάνοντας υπόψιν και τον πληθωρισμό , αναδρομικά για όλες της υποθέσεις στην Ελληνική επικράτεια , και θα αποζημιώσει όλους που βλάπτονται ; Συνεπώς πρέπει να επιτραπεί η έκδοση των οικοδομικών αδειών γιατί ουσιαστικά έχει συναινέσει το ίδιο το κράτος στην ενέργεια αυτή και είναι υπεύθυνο για την κατάσταση στην οποία έχουμε περιέλθει.

♦ Διαπίστωση 8^η Κάθε ακίνητο το οποίο χτίζεται συνεισφέρει στην οικονομία της χώρας σαν πάγιο και είναι σαν μια «καλή αγελάδα όπου την αρμέγεις κάθε μέρα». Δηλαδή πληρώνει επ’ αόριστόν ΕΝΦΙΑ, νερό, ρεύμα, διαδίκτυο, δημοτικά τέλη, βελτιώσεις και σε κάθε αλλαγή ιδιοκτησίας το Κράτος εισπράττει χρήματα από φόρους μεταβίβασης. Ακόμη κατασκευάζονται δίκτυα και συντηρούνται οδοί, τα οποία χρησιμοποιούνται από το κοινό και το Κράτος όταν συντρέχει ανάγκη (θεομηνίες, πυρκαγιές κ.λπ.).

♦ Διαπίστωση 9^η Δυστυχώς, με αυτό που συμβαίνει, υποβαθμίζονται και καταστρέφονται οι περιουσίες μας και κάτ.’ επέκταση οι ιδιοκτήτες, οι συναλλασσόμενοι οι οποίοι έχουν συμμετάσχει στις διαδικασίες, (πωλητές ,αγοραστές, μηχανικοί, τράπεζες , συμβολαιογράφοι, μεσίτες και λοιποί εμπλεκόμενοι στης συναλλαγές ), οι οικογένειες αυτών και οι επενδύσεις που ακυρώνονται. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Τ.Ε.Ε. πάνω από 2 εκατομμύρια ακίνητα και 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες βλάπτονται οικονομικά και επιπλέον οι οικογένειες αυτών.

♦ Διαπίστωση 10^η Από τις θέσεις που υπηρετείτε δεν ακούτε τις φωνές των Ελλήνων πολιτών, των αλλοδαπών κάτοικων της Ελληνικής επικράτειας, την επιστολή της ΠΟΞ, του προέδρου του ΤΕΕ, του ΤΕΕ Πελοποννήσου, του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης, των εν γένει Μηχανικών, του προέδρου των συμβολαιογράφων, των βουλευτών της βουλής των Ελλήνων. Γνωρίζετε το κατασκευασμένο πρόβλημα για το οποίο χρειάζεται άμεσα «λύση με μεταβατική χρονική περίοδο» έτσι ώστε να μην αισθανόμαστε τη φωνή μας ως “φωνή βοῶντος ἐν τῇ ἐρήμῳ”

Για όλους τους παραπάνω λόγους αιτούμαστε :

1)  Να σταλεί άμεσα από την διοίκηση/ΥΠΕΝ, προς την ΥΔΟΜ Αγίου Νικολάου Κρήτης, σε όλους τους αρμόδιους φορείς και σε εμένα, έγγραφο το οποίο να ενημερώνει ότι ΠΡΕΠΕΙ ΚΑΙ ΟΦΕΙΛΟΥΝ να κάνουν την δουλειά τους ως έκαναν πάντα, αφού τυγχάνει εφαρμογής ο νόμος (Α) σχετικής και δεν έχει αλλάξει.

2) Εάν ακόμη η πολιτική βούληση είναι να γίνουν όλα τα γήπεδα μη οικοδομήσιμα (χωράφια), πρέπει τουλάχιστον να δοθεί μια χρονική περίοδος «λύση με μεταβατική χρονική περίοδο» να ενεργήσουν οι ιδιοκτήτες αυτών, έτσι ώστε να σώσουν της περιουσίες τους ,να προβούν στην έκδοση οικοδομικών αδειών και να ολοκληρωθούν οι συναλλαγές που βρίσκονται σε εκκρεμότητα, και όχι εν μία νυκτί να υπάρξει ξαφνικός θάνατος, με καλά εκτυπωμένες κόλλες χαρτί Α4.

3) Να αποσταλεί, από κάθε παραλήπτη , αριθμός πρωτόκολλου αίτησης.

Παρακαλούμε για τις άμεσες ενέργειές σας προς αποκατάσταση του αισθήματος ασφάλειας δικαίου.

Με την επιφύλαξη πάντως νόμιμου δικαιώματός μας.

Εκπρόσωπος επικοινωνίας 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο χωριό Σείσι , Δήμου Αγίου Νικολάου Κρήτης.

Κάββαλος Τίτος

Η πρώτη απάντηση του Συνηγόρου του Πολίτη στην επιστολή των ιδιοκτητών

Αγαπητέ κύριε Καββάλε,

Ο Συνήγορος του Πολίτη έλαβε την αναφορά σας την 1^η Απριλίου 2026, στην οποία δόθηκε κωδικός υπόθεσης 393109.

Έπειτα από προσεκτική εξέταση της αναφοράς σας, θα θέλαμε να σας ενημερώσουμε ότι σύμφωνα με το ν. 3094/2003, άρθρο 3§3, ο Συνήγορος του Πολίτη: «…ερευνά ατομικές διοικητικές πράξεις ή παραλείψεις ή υλικές ενέργειες οργάνων των δημοσίων υπηρεσιών που παραβιάζουν δικαιώματα ή προσβάλλουν νόμιμα συμφέροντα φυσικών ή νομικών προσώπων».

Η ουσία του θέματος που θίγετε είναι κατά πόσον είναι σύννομη η μη έκδοση οικοδομικής άδειας σε ιδιοκτησία εκτός σχεδίου πόλης που πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου αλλά δεν διαθέτει πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη οδό.

Από το 2003 και εντεύθεν πολλές Υπηρεσίες Δόμησης χορηγούσαν σχετικές οικοδομικές άδειες, στηριζόμενες στο ότι το πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη οδό δεν απαιτούταν βάσει του άρθρου 10 παρ. 1 Ν. 3212/2003 που τροποποίησε το άρθρο 1 παρ. 1 Π.Δ. από 24.05.1985 (ΦΕΚ 270Δ/85)¹. Με την παρ. 3 άρθρ. 23 του N. 3212/2003 ορίζεται ότι: “Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5. 1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού”. Είχε συνεπώς δημιουργηθεί η ερμηνευτική προσέγγιση στις ΥΔΟΜ της χώρας ότι για γήπεδα που υφίστανται (ως τίτλοι κυριότητας που τα περιγράφουν) ήδη από το 2003 δεν απαιτείται πρόσωπο σε δρόμο.

Η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση της ισχύουσας μορφής του άρθρου 1 παρ. 1 Π.Δ. από 24.05.1985  έχει ευθέως αντικρουστεί από τη νομολογία του ΣτΕ². Το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο έχει κρίνει ότι το άρθρο 10 Ν. 3212/2003 δεν θεσπίζει για πρώτη φορά ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο δρόμο γιατί την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α’ Π.Δ. από 24.05.1985. «Επομένως και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 Ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 Π.Δ. της 24031.05.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση…»³. Προσθέτει δε ότι αντίθετη εκδοχή, κατά την οποία τίθεται ως μόνη προϋπόθεση για την δόμηση εκτός σχεδίου το ελάχιστον εμβαδόν των 4.000 τ.μ., στερείται βάσης «…διότι παρόμοια αόριστη διάταξη θα ήταν εκτός εξουσιοδότησης και θα προσέκρουε στο Σύνταγμα ως αντίθετη με τους μνημονευθέντες θεμελιώδεις κανόνες της εκτός σχεδίου δόμησης και της δόμησης εν γένει…»⁴.

Είναι σαφές, και κατά την άποψη του Συνηγόρου του Πολίτη, ότι κρίσιμος χρόνος για την εξέταση του ισχύοντος νομοθετικού καθεστώτος περί των προϋποθέσεων για την δόμηση (εντός και εκτός σχεδίου) είναι αυτός κατά τον οποίο ζητείται η έκδοση οικοδομικής άδειας και όχι αυτός της δημιουργίας του οικοπέδου ή γηπέδου.

Θα πρέπει να γίνει σαφές ότι η έκδοση οικοδομικής άδειας σε ιδιοκτησία που στερείται προσώπου σε νομίμως υφισταμένη οδό δεν προσκρούει στην έκδοση αποφάσεων του ΣτΕ. , Το δεδικασμένο της όποιας απόφασης του ΣτΕ δεσμεύει μόνο την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε και ο νόμος εξακολουθεί και εφαρμόζεται σε ομοειδείς περιπτώσεις. Στην προκειμένη όμως περίπτωση το ΣτΕ κρίνει ότι η υφισταμένη διάταξη του άρθρου 10 Ν. 3212/2003 δεν οδηγεί στην οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών που στερούνται προσώπου σε δρόμο, άποψη με την οποία συμφωνεί ο Συνήγορος του Πολίτη.

Επιπροσθέτως αναφέρουμε ότι το άρθρο 166 Ν. 4819/2021 δίνει τη δυνατότητα στους Δήμους να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27^η.07.1977. Η διαδικασία κύρωσης ή όχι ενός δρόμου πριν την 27^η.07.1977 ξεκινάει με πρωτοβουλία του Δήμου, περατώνεται δε μέσω σύνταξης μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου για όλη τη χώρα (ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/53355/1219 -ΦΕΚ 2671Β/2022-, ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/36859/1335/16.05.2022 – ΦΕΚ 2504Β/2022 και ΥΠΕΝ/ΓΓΧΣΑΠ/146531/143 -ΦΕΚ 7073Β/2025- αποφάσεις) από επιτροπές του ΤΕΕ που ορίζονται από το ΥΠΕΝ και κύρωση από τις οικείες Αποκεντρωμένες Διοικήσεις.  ⁴

Κατά συνέπεια στην παρούσα αναφορά δεν υφίσταται παράνομη ενέργεια της Διοίκησης η οποία να μπορεί να ελεγχθεί από τον Συνήγορο του Πολίτη και η αναφορά σας τίθεται στο αρχείο.

Παραμένουμε στη διάθεσή σας για κάθε περαιτέρω πληροφορία ή διαχείριση.

Με εκτίμηση Δάφνη Φιλιππάκη

Βοηθός Συνήγορος του Πολίτη

¹ Η διάταξη ορίζει ότι για δόμηση σε γήπεδα εκτός σχεδίου απαιτείται ελάχιστο εμβαδό γηπέδου 4.000 τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μ.

² ΣτΕ 176/2023, 350/2024, 195/2024 κλπ.

³Βλ. ΣτΕ 350/2024 σκέψη 8.

⁴ Β. ΣτΕ 350/2024 σκέψη 8.

Η δεύτερη παρέμβαση των ιδιοκτητών, προς αποσαφήνιση του ζητήματος

Προς Συνήγορο του Πολίτη

«Θα ήθελα την ερμηνευτική συνδρομή σας ως προς την έννοια του «προσώπου σε χαρακτηρισμένο κοινόχρηστο χώρο (οδό)» που προσδίδει οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου πόλης και οικισμού αλλά εντός περιοχής που διαθέτει ΣΧΟΟΑΠ, δημοσιευμένο σε ΦΕΚ .

Η ΥΔΟΜ, έχει βάλει σε μεταβολή την διαδικασία έκδοσης Αδειών δόμησης σε τριάντα τρία (33), γεωτεμάχια ιδιοκτησίας τριάντα τρία (33) ιδιοκτήτων ,παρότι τα γεωτεμάχια πληρούν τα κριτήρια του Ν.3212/2003 (άρθρο 23 παρ. 3). σε περιοχή με ΣΧΟΟΑΠ .και έχουν επαρκή πρόσωπο σε οδό που αποτυπώνεται στο ΣΧΟΟΑΠ. (σε αρκετά από τα γεωτεμάχια έχουν έκδοση νόμιμες άδειες δόμησης, όπου έχει παρέλθει ο χρόνος υλοποίησης αυτών). Ειδικότερα:

Σε όλα τα γεωτεμάχια μας ο χώρος (οδός), αποτυπώνεται στο Εθνικό Λειτουργούν Κτηματολόγιο:

α) εμφανίζεται με: κύρια χρήση -οδικό δίκτυο,

β) διαθέτει αυτοτελή Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) με ΕΚ = Ειδική Έκταση ( κοινόχρηστος χώρος),

γ) ως ιδιοκτήτης αναγράφεται ο οικείος Δήμος. Επιπλέον, όλα τα γήπεδα μας, επιφάνειας άνω των 4 στρεμμάτων, έχουν επαρκή πρόσωπο στην προαναφερόμενη οδό. όπου βρίσκεται εντός ζώνης χρήσης του Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ), δημοσιευμένο σε ΦΕΚ, όπου επιτρέπεται η χρήση της κατοικίας.

Ερωτάται εάν ο εν λόγω χώρος δύναται να θεωρηθεί ως «χαρακτηρισμένος κοινόχρηστος χώρος (οδός)»,ώστε να ολοκληρώσουμε την έκδοση Αδειών δόμησης».

Εκπρόσωπος επικοινωνίας 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο χωριό Σείσι , Δήμου Αγίου Νικολάου Κρήτης.

Κάββαλος Τίτος

Η δεύτερη διευκρινιστική απάντηση του Συνηγόρου του Πολίτη

«Αγαπητέ κύριε Καββάλε,

Σε συνέχεια των από 22.03.2026 και 23.04.2026 ηλεκτρονικών μηνυμάτων σας με τα οποία ζητάτε να ενημερωθείτε αν δρόμος που έχει πάρει ΚΑΕΚ στο Κτηματολόγιο ως κοινόχρηστος χώρος (ΕΚ) και αποτυπώνεται στο οικείο ΣΧΟΟΑΠ μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι κοινόχρηστος δρόμος, με την έννοια του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α’ Π.Δ. από 24.05.1985, και να επιτραπεί η οικοδόμηση γηπέδων που έχουν πρόσβαση σε αυτόν.

Ως τρόποι δημιουργίας μιας κοινόχρηστης οδού γίνονται δεκτοί:

1. Η πολεοδόμηση μιας περιοχής (με νόμο ή διοικητική πράξη).

2. Η αρχαιότητα (vetustas cujus memoria non existat), η οποία σε γενικές γραμμές περιγράφεται ως η γνώση της παρούσας γενεάς αλλά και της προηγούμενης (δηλαδή διάστημα περίπου 80 ετών) για την κοινοχρησία του δρόμου.

Στο παρελθόν εκδίδονταν οικοδομικές άδειες για οικόπεδα που είχαν πρόσωπο σε δρόμους που είχαν δημιουργηθεί με ιδιωτική βούληση (οι ιδιοκτήτες παραχωρούσαν ένα κομμάτι της ιδιοκτησίας τους για τη δημιουργία δρόμου, ακριβώς για να μπορέσουν να οικοδομήσουν στο εναπομείναν τμήμα). Ο τρόπος αυτός δημιουργίας κοινόχρηστης οδού έχει αμφισβητηθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας ως αντικείμενος στη γενική αρχή της δημιουργίας κοινοχρήστων χώρων μέσα από εγκεκριμένες πολεοδομικές μελέτες και υποκρύπτοντα ιδιωτική πολεοδόμηση (βλ. ΣτΕ 1828/2008, 748/2014, 3966/2015 κλπ.)

Πλέον υφίσταται τρόπος οι Δήμοι να κυρώσουν εντός του οδικού τους δικτύου και δρόμους παρανόμως διανοιχθέντες, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27T07.1977. Πρόκειται για την πρόβλεψη του άρθρου 166 Ν. 4819/2021 που έχουμε ήδη αναφέρει στην υπ’ αρ. πρωτ. 393109/29199/21.04.2026 επιστολή μας.

Οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποτυπώνουν ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Ομοίως τα ΣΧΟΑΠ οψορούν στη θεσμοθέτηση των χρήσεων γης¹. Η στόχευση συνεπώς τόσο του Κτηματολογίου όσο και των ΣΧΟΑΠ δεν είναι να νομιμοποιήσουν παρσνόμως δισνοιχθέντες δρόμους ή να κυρώσουν οδικά δίκτυα.

Κατά συνέπεια η άποψη του Συνηγόρου του Πολίτη είναι ότι δρόμος ο οποίος δεν έχει δημιουργηθεί με αρχαιότητα και δεν μπορεί να κυρωθεί στο οδικό δίκτυο ως προϋφιστάμενος της 27^.07.1977 δεν μπορεί να επιτρέψει την οικοδόμηση ιδιοκτησιών με πρόσωπο σε αυτόν.

Παραμένουμε στη διάθεσή σας για κάθε περαιτέρω πληροφορία ή διαχείριση.

Με εκτίμηση Δάφνη Φιλιππάκη

Βοηθός Συνήγορος του Πολίτη

‘Σύμφωνα με το άρθρο 5 τταρ. 2 του Ν. 2508/1997 «Για την οικιστική οργάνωση και ανάπτυξη κάθε ανοικτής πόλης εκπονείτο και εγκρίνετα σχέδιο χωρικής και οικιστικής οργάνωσής της ανοικτής πόλης (Σ.Χ.Ο.ΟΑ.Π.). Τα όρια της ανοικτής πόλης ταυτίζονται κατ’ αρχήν με τα όρια του αντίστοιχου συμβουλίου περιοχής στο οποίο δεν περιλαμβανετα αοσμός πάνω από 2.000 κατοίκους, σύμφωνα με την εκαστοτε τελευταία απογραφή.»