Συνιδιοκτησία: τι ισχύει για τη διανομή ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές
ΕιδήσειςΕπιλογέςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠολεοδομίαΧρήμα 11 Αυγούστου 2025 Αργύρης
Νομικές απαντήσεις στα ερωτήματα: πότε επιτρέπεται η διανομή ακινήτου με αυθαίρετες κατασκευές; Ισχύει απόλυτη απαγόρευση ή είναι επιτρεπτή υπό προϋποθέσεις; Η σύγχρονη νομολογία και οι διαφορετικές ερμηνείες για την ακυρότητα και την προηγούμενη διαπιστωτική πράξη της Διοίκησης. Το πρόβλημα με τα αυθαίρετα. Η διανομή με σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η εξαίρεση για εκτός σχεδίου περιοχές.
Η διανομή ακινήτου αποτελεί το κατεξοχήν μέσο λύσης της κοινωνίας (συγκυριότητας) και ρυθμίζεται τόσο στον Αστικό Κώδικα (ΑΚ 789 επ.) όσο και στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ 478 επ.). Όταν το ακίνητο περιλαμβάνει αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, η διαδικασία αυτή εισέρχεται σε ιδιαίτερα σύνθετα και αμφιλεγόμενα νομικά πεδία, σύμφωνα με τη Νομική Βιβλιοθήκη, που ενημερώνει ότι ισχύουν τα ακόλουθα:
Τρόποι δικαστικής διανομής
Η δικαστική διανομή προβλέπεται όταν δεν υπάρχει συμφωνία για εκούσια διανομή. Διακρίνεται σε δύο μορφές:
Αυτούσια διανομή: Αν το ακίνητο είναι διαιρετό χωρίς ουσιώδη μείωση της αξίας του, κατανέμεται σε επιμέρους τμήματα. Η διανομή γίνεται είτε με κλήρωση, είτε με απευθείας επιδίκαση, είτε με σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
Πώληση με πλειστηριασμό: Όταν η αυτούσια διανομή δεν είναι εφικτή ή θα υποβαθμίσει σημαντικά την αξία, το ακίνητο πωλείται με πλειστηριασμό και το τίμημα διανέμεται στους κοινωνούς.
Το πρόβλημα με τα αυθαίρετα
Σύμφωνα με το άρθρο 82 §1 ν. 4495/2017, «απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης». Η διανομή ακινήτου (είτε εκούσια είτε δικαστική) συνιστά μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος και προϋποθέτει μεταγραφή. Κατά συνέπεια, τίθεται ζήτημα νομιμότητας όταν το ακίνητο περιλαμβάνει αυθαίρετες κατασκευές.
Η εκούσια διανομή ακινήτου με αυθαίρετες κατασκευές απαγορεύεται ρητά. Ο νομοθέτης επιδιώκει με αυτό να υποχρεώσει τους ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν ή να νομιμοποιήσουν τις αυθαίρετες κατασκευές πριν από οποιαδήποτε διάθεση.
Δικαστική διανομή: Θεωρητικός διχασμός
Η θεωρία και η νομολογία έχουν διχαστεί σχετικά με το αν η δικαστική αυτούσια διανομή επιτρέπεται όταν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές.
Η άποψη περί πρωτότυπου τρόπου κτήσης
Σύμφωνα με μία άποψη, η αυτούσια δικαστική διανομή αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας (άρθρο 1056 ΑΚ). Η διαπλαστική απόφαση του δικαστηρίου δημιουργεί νέο, πρωτότυπο δικαίωμα κυριότητας σε συγκεκριμένο τμήμα, χωρίς να απαιτείται παράγωγη μεταβίβαση. Έτσι, δεν υφίσταται απαγόρευση διάθεσης.
Η κρατούσα άποψη
Η κρατούσα άποψη θεωρεί τη δικαστική διανομή ως παράγωγο τρόπο κτήσης κυριότητας. Ο κάθε κοινωνός είναι ήδη κύριος στο ιδανικό του μερίδιο και η διανομή προκαλεί ανακατανομή, όχι νέα κτήση. Επομένως, ισχύουν οι ίδιοι περιορισμοί που αφορούν τη μεταβίβαση αυθαίρετων ακινήτων.
Η νομολογία (ΑΠ 874/2001, ΑΠ 318/2002, ΕφΑθ 8828/2001, ΤρΕφΠατρ 166/2019, ΜΕφΘεσ 1703/2022) υποστηρίζει ότι η δικαστική διανομή συνιστά «διάθεση επ’ ανταλλάγματι», εμπίπτει στους περιορισμούς του άρθρου 82 ν. 4495/2017 και συνεπώς απαγορεύεται όταν υπάρχουν αυθαίρετα.
Σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας
Η διανομή με σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας υπόκειται σε ακόμη αυστηρότερες προϋποθέσεις. Απαιτείται οι οικοδομές να έχουν ανεγερθεί νομίμως και να πληρούν τους πολεοδομικούς όρους (άρθρο 480Α ΚΠολΔ). Η ύπαρξη αυθαίρετων καθιστά τη διανομή με αυτό τον τρόπο μη νόμιμη.
Η ρύθμιση αυτή αποσκοπεί στο να αποτραπεί η κατάχρηση της δυνατότητας διανομής, ώστε να παρακαμφθεί η απαγόρευση διάθεσης αυθαιρέτων.
Εξαίρεση: Εκτός σχεδίου περιοχές
Εξαίρεση προβλέπεται για εκτός σχεδίου περιοχές, σύμφωνα με το άρθρο 98 §2 ν. 4495/2017. Εκεί επιτρέπεται σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας με δικαστική διανομή, όταν υπάρχουν περισσότερες της μίας ανεξάρτητες οικοδομές που έχουν τακτοποιηθεί και οι συγκύριοι κατέχουν τουλάχιστον το 65% της ιδιοκτησίας.
Το ζήτημα της διοικητικής διαπίστωσης: Προς μία νέα τάση στη νομολογία;
Έως πρόσφατα, η κρατούσα άποψη δεχόταν ότι η ύπαρξη αυθαίρετης κατασκευής αρκεί από μόνη της για να επιφέρει αυτοδικαίως την ακυρότητα της διάθεσης ή της διανομής, ανεξαρτήτως τυχόν διοικητικής διαπίστωσης. Ωστόσο, η πρόσφατη νομολογία (ΑΠ 1754/2023) υιοθέτησε μια νέα προσέγγιση, πιο ευέλικτη και προστατευτική υπέρ της ασφάλειας των συναλλαγών.
Σύμφωνα με αυτήν, απαιτείται προηγούμενη διαπιστωτική πράξη της Διοίκησης, δηλαδή έκθεση αυτοψίας και έκδοση σχετικής πράξης από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ), με την οποία διαπιστώνεται η αυθαιρεσία.
Σύμφωνα με το άρθρο 83 του ν. 4495/2017, για κάθε διάθεση ακινήτου απαιτείται βεβαίωση μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη. Με βάση τη νέα νομολογιακή προσέγγιση, χωρίς την ύπαρξη διαπιστωτικής πράξης της Διοίκησης, το ακίνητο θεωρείται νομικά τακτοποιημένο, καθώς ισχύει το τεκμήριο νομιμότητας, και δεν μπορεί να συναχθεί ακυρότητα.
Σημειώνεται και η άποψη της μειοψηφίας, σύμφωνα με την οποία θα έπρεπε να εφαρμοστούν αυστηρότερα οι διατάξεις περί απαγόρευσης μεταβίβασης αυθαίρετων κατασκευών, ανεξαρτήτως έκδοσης έκθεσης αυτοψίας, λόγω της γενικής απαγόρευσης του νόμου.
