Οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αυξάνουν τις φορολογικές αδικίες

Της Ντίνας Καράτζιου/

Αυξήσεις φωτιά 30 έως 50% για τις τιμές ζώνης εισηγήθηκαν οι ειδικοί εκτιμητές,  οι οποίες  διαμορφώνουν τις  νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και στη συνέχεια τον ΕΝΦΙΑ.

Το όλο ζήτημα, βγάζει πάλι στο προσκήνιο τις στρεβλώσεις του συστήματος φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας,  το οποίο δημιουργεί γκρίζες ζώνες και ανισότητες στη φορολόγηση των ακινήτων.

Αντιμέτωπο με τις τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών και το στρεβλό σύστημα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας βρίσκεται το Υπουργείο Οικονομικών και καλείται να λύσει μια δύσκολη εξίσωση, μετά και τις εκτιμήσεις των ειδικών εκτιμητών που παραδόθηκαν σ΄ αυτό.

Με τις αποκλίσεις μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών να είναι είδη χαοτικές,  οι εκτιμητές στις νέες εισηγήσεις κινούνται σε … δυσθεώρητα ύψη, «αγγίζοντας διψήφια ποσοστά σε σχέση με τις υφιστάμενες τιμές ζώνης», όπως ανέφερε στο ecopress, ο Διευθύνων Σύμβουλος της εκτιμητικής εταιρείας – Solum Property Solutions και Ειδικός Σύμβουλος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Πάνος Χαραλαμπόπουλος.

Και προσθέτει: «Οι αναπροσαρμογές στις τιμές ζώνης,  αφορούν αυξήσεις οι οποίες θα κυμανθούν από 30 έως και 50%  ειδικά για τα μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη».

Σημειώνεται ότι οι αναπροσαρμογές που έχουν εισηγηθεί οι εκτιμητές ουσιαστικά αφορά την προ Covid εποχή με αποτέλεσμα να μην έχουν συμπεριληφθεί στις εκτιμήσεις το βαρύ αποτύπωμα της πανδημικής κρίσης. Το γεγονός ότι το ζήτημα των αντικειμενικών αξιών χρησιμοποιήθηκε ως πολιτικό εργαλείο αιχμής για τις εκάστοτε κυβερνήσεις δημιούργησε συν τω χρόνο μια σειρά στρεβλώσεων στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, και προσομοιάζει σήμερα με μία καυτή πατάτα με το αρμόδιο υπουργείο καλείται να τετραγωνίσει τον κύκλο. Είναι χαρακτηριστικό, ότι σε προηγούμενες περιπτώσεις, με τελευταία αυτή του 2018, στην πλειονότητά τους οι  προτάσεις των εκτιμητών  δεν λήφθηκαν στην πραγματικότητα υπόψιν.

Οι στρεβλώσεις του συστήματος

Το σύστημα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει μία σειρά παραδοξότητες οι οποίες δημιουργούν ανισότητες στην επιβάρυνση των φορολογουμένων και έχουν κεντρικό άξονα τις στρεβλώσεις των αντικειμενικών τιμών, οι οποίες δεν απεικονίζουν την πραγματικότητα.: «Η εμπλοκή των πιστοποιημένων εκτιμητών στην εισήγηση για τον προσδιορισμό των τιμών ζώνης είναι μια ευκαιρία για την βελτίωση της διαφάνειας, της ισορροπίας και για τον εξορθολογισμό του συστήματος. Αρκεί βεβαίως να αναπροσαρμοστούν και οι λοιποί συντελεστές, και κυρίως οι φορολογικοί, και όχι μόνον η τιμή ζώνης, η οποία είναι το ένα από τα κομμάτια του πάζλ».

Ουσιαστικά δηλαδή, αλλάζει η μία παράμετρος καθορισμού της αξίας, δηλαδή η τιμή ζώνης, αλλά δεν αλλάζουν τα υπόλοιπα συστατικά του συστήματος υπολογισμού. Με τον τρόπο αυτό, οι αντικειμενικές τιμές παραμένουν στρεβλές και δεν απεικονίζουν την πραγματικότητα.

Η τιμή ζώνης αφορά την εκτιμώμενη αξία ενός νεόδμητου διαμερίσματος πρώτου ορόφου. Οπου δεν υπάρχουν νεόδμητα αυτή η τιμή είναι θεωρητική. Ωστόσο, ο τρόπος υπολογισμού του σημαντικότερου φόρου ακινήτων, του ΕΝΦΙΑ, βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά σε αυτήν ακριβώς την τιμή, αλλά με προσαυξήσεις, ανάλογα με την ηλικία, το σημείο και τα χαρακτηριστικά του εκάστοτε ακινήτου. Δηλαδή, ο ΕΝΦΙΑ φορολογεί τα παλιά ακίνητα σαν καινούργια, ενώ σε όσα είναι όντως νεόδμητα επιβάλλονται προσαυξήσεις, μεγαλώνοντας ακόμα περισσότερο την επιβάρυνση.

Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, το αντίστροφο ισχύει για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, με αποτέλεσμα να προκαλείται εύλογη σύγχυση. Συγκεκριμένα, στις αντικειμενικές αξίες εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας για τα ακίνητα κάποιας ηλικίας, αλλά και στην περίπτωση αυτή, αυτό γίνεται με ελλιπή τρόπο, καθώς ο ανώτατος συντελεστής είναι τα 25 έτη.  Δηλαδή, είτε το ακίνητο έχει κατασκευαστεί το 1999 είτε το 1955, ο συντελεστής παλαιότητας, επομένως και η απομείωση της αντικειμενικής αξίας, είναι ακριβώς ίδια. Ετερο παράδοξο, έχει να κάνει με την αντικειμενική αξία, καθώς άλλη χρησιμοποιείται για το φόρο μεταβίβασης και άλλη για το φόρο κατοχή τον ΕΝΦΙΑ για το ίδιο ακίνητο.

Ο κ. Χαραλαμπόπουλος εξηγεί  στο ecopress,, ακόμη ότι «αλλαγές στο σύστημα αντικειμενικών αλλαγών κρίνονται αναγκαίες, καθώς έχουν αλλάξει τα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα από τότε που αυτός εγκαθιδρύθηκε, ήτοι πριν από 35 χρόνια,  ενώ ταυτόχρονα, συντελέστηκαν ποικίλες οικιστικές παρεμβάσεις αλλά και έργα υποδομών που άλλαξαν άρδην την εμπορικότητα δρόμων και τα αστικά χαρακτηριστικά πολλών περιοχών.  Υπογραμμίζει μάλιστα, ότι στον πυρήνα αυτών των αλλαγών, βρίσκεται ο εκσυγχρονισμός του συστήματος τόσο για τον ΕΝΦΙΑ, όσο για τους φόρους κάθε είδους μεταβίβασης.

«Στις διάφορες ευρωπαϊκές χώρες έχουν υιοθετηθεί ποικίλα συστήματα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων για την επιβολή φορολογίας. Κύριο χαρακτηριστικό τους είναι η συνεχής προσαρμογή τους, διότι διαρκώς τροφοδοτούνται με νέα δεδομένα και επικαιροποιούνται, σε αντίθεση με το δικό μας σύστημα, που στην πράξη έχει ελάχιστα επικαιροποιηθεί» . Χαρακτηριστικά αναφέρει, ότι «Στα 35 χρόνια άλλαξαν πολύ οι ζώνες, γιατί άλλαξε όλη η χώρα, με τη δημιουργία σταθμών μετρό με την  αλλαγή γειτονιών και εμπορικοτήτων, αλλά και με περιοχές που πλέον φθίνουν».

Τι πρέπει να γίνει

Ο  Διευθύνων Σύμβουλος της εκτιμητικής εταιρείας – Solum Property Solutions υποστηρίζει ότι πρέπει να υπάρξουν συγκεκριμένες θεσμικές παρεμβάσεις που αφορούν αρχικά  στους συντελεστές εμπορικότητας, τους συντελεστές παλαιότητας:

– «Οι συντελεστές εμπορικότητας,  χρειάζονται πλήρη αναθεώρηση, διότι ενώ σε κάποιες περιοχές αυξήθηκε η εμπορικότητα, σε πολλές άλλες η εμπορικότητα κυριολεκτικά εξαφανίστηκε, με αποτέλεσμα να πρέπει να καθιερωθεί αρνητικός συντελεστής για τα ισόγεια καταστήματα. Οσον αφορά τους συντελεστές παλαιότητας, Χρειάζεται να επεκταθούν και για ηλικίες ακινήτων άνω των 26 ετών και μάλιστα θα πρέπει να ληφθεί πρόνοια, ώστε αυτοί να είναι μικρότεροι στις περιοχές που τα οικόπεδα είναι ακριβά (πχ Κολωνάκι κλπ) και μεγαλύτεροι όπου τα οικόπεδα είναι χαμηλής αξίας».

Τέλος, «κάθε ακίνητο θα πρέπει να έχει μια και μόνη αντικειμενική αξία, η οποία θα πρέπει να χρησιμοποιείται είτε πρόκειται για φορολογία μεταβίβασης, είτε για ΕΝΦΙΑ είτε για οποιονδήποτε άλλο φόρο. Σήμερα (κακώς) έχουμε άλλη αξία για το φόρο μεταβίβασης και άλλη (μη σαφώς αναφερόμενη) για τον ΕΝΦΙΑ, καθώς οι συντελεστές που χρησιμοποιούνται εκεί είναι επιλεγμένοι έτσι ώστε τελικά να επαυξάνουν τη φορολογητέα αξία».