Ακίνητα: Ράλι αγορών από ξένους επενδυτές πριν από τον νέο φόρο 15%

Νέο κύμα αγορών κατοικιών από επενδυτές τρίτων χωρών πυροδοτεί στην ελληνική κτηματαγορά η εξαγγελθείσα αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15%, με ημερομηνία εφαρμογής την 1η Ιουλίου 2027. Δημιουργείται ένα παράθυρο εννέα μηνών για ξένους αγοραστές, που επιδιώκουν να προλάβουν τη νέα φορολογική επιβάρυνση. Στο επίκεντρο βρίσκεται η Αττική, όπου οι τιμές πολυτελών ακινήτων έχουν αυξηθεί σχεδόν 50% από το 2021, ενώ τα επενδυτικά κεφάλαια από το εξωτερικό εξακολουθούν να διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στην αγορά.

Φόρος 15% από τον Ιούλιο του 2027 επιταχύνει τις αποφάσεις αγοράς

Η προοπτική αύξησης του φόρου μεταβίβασης δημιουργεί νέα δεδομένα για τους επενδυτές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ότι από την 1η Ιουλίου 2027 ο φόρος αγοράς κατοικίας για τις υπαγόμενες κατηγορίες φυσικών προσώπων τρίτων χωρών θα αυξηθεί από 3% σε 15%. Μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση θα διαμορφωθεί στο 15,45%, έναντι 3,09% σήμερα.

Για κατοικία φορολογητέας αξίας 800.000 ευρώ, ο συνολικός φόρος θα αυξηθεί από 24.720 σε 123.600 ευρώ, δημιουργώντας πρόσθετη επιβάρυνση 98.880 ευρώ.

Η σημαντική αυτή διαφορά εκτιμάται ότι θα κινητοποιήσει αγοραστές να επισπεύσουν διαπραγματεύσεις, ελέγχους τίτλων και συμβολαιογραφικές μεταβιβάσεις.

Ξένες επενδύσεις 2,05 δισ. ευρώ – Πρωταγωνιστούν Τουρκία και Ελβετία

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα διαμορφώθηκαν το 2025 σε 2,05 δισ. ευρώ, από τα οποία περίπου 1,2 δισ. ευρώ προήλθαν από χώρες εκτός ΕΕ.

Πρώτη μεταξύ των συγκεκριμένων αγορών ήταν η Τουρκία με 214,4 εκατ. ευρώ και ακολούθησε η Ελβετία με 210,8 εκατ. ευρώ. Έπονται το Χονγκ Κονγκ με 115,5 εκατ. ευρώ, το Ισραήλ με 88,2 εκατ. ευρώ και οι Ηνωμένες Πολιτείες με 88 εκατ. ευρώ. Ακολουθούν τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κίνα.

Οι συνολικές ξένες επενδύσεις υποχώρησαν κατά περίπου 25% έναντι του 2024, διατηρήθηκαν όμως σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.

Άνοδος τιμών 50% στην Αττική και ισχυρό διεθνές ενδιαφέρον

Όπως επισημαίνει η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αττική έχει καταγράψει σωρευτική αύξηση τιμών που πλησιάζει το 50% από το 2021. Παρά την ανατίμηση, η Αθήνα διατηρεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα έναντι της Λισαβόνας, του Λονδίνου, του Παρισιού, του Βερολίνου και της Μαδρίτης.

Η σχετική προσιτότητα, η γεωγραφική θέση και η ασφάλεια ενισχύουν το ενδιαφέρον αγοραστών από το εξωτερικό.

Η νέα φορολογική επιβάρυνση αναμένεται να επηρεάσει ιδιαίτερα τις συναλλαγές αξίας 250.000–800.000 ευρώ, όπου το πρόσθετο κόστος μεταβάλλει αισθητά την αναμενόμενη επενδυτική απόδοση.

Ποιοι εξαιρούνται και πού μπορεί να στραφεί η επενδυτική ζήτηση

Σύμφωνα με την κυβερνητική εξειδίκευση, η αύξηση αφορά αγορές κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες φυσικών προσώπων τρίτων χωρών. Εξαιρούνται οι προβλεπόμενες κατηγορίες ομογενών και επί μακρόν διαμενόντων, καθώς και οι πολίτες ΕΕ και ΕΟΧ.

Το μέτρο αφορά κατοικίες και δεν επεκτείνεται σε επαγγελματικά ακίνητα ή οικόπεδα. Επίσης, η κυβέρνηση έχει διευκρινίσει ότι δεν καταλαμβάνει νομικά πρόσωπα.

Η διαφοροποίηση αυτή ενδέχεται να στρέψει μέρος της επενδυτικής ζήτησης προς εταιρικά σχήματα.

Η Κορίνα Σαΐα εκτιμά ότι η αγορά θα εισέλθει σε περίοδο μεγαλύτερης κινητικότητας, καθώς οι επενδυτές θα σταθμίζουν το φορολογικό κόστος και τον χρόνο ολοκλήρωσης των συναλλαγών.

Το κρίσιμο διάστημα έως τον Ιούλιο του 2027 αναδεικνύεται σε νέο πεδίο ανταγωνισμού για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων, με πιθανή επιτάχυνση των αγοραπωλησιών πριν από την εφαρμογή του αυξημένου φόρου.