Οι νέοι κανόνες συνένωσης για διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία

Νέο πλαίσιο για τη λειτουργική συνένωση διαμερισμάτων, καταστημάτων και άλλων αυτοτελών ιδιοκτησιών θεσπίζεται με το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ που ψηφίστηκε στις 11 Νοεμβρίου 2026. Η ρύθμιση επιτρέπει την ενοποίηση όμορων ή εφαπτόμενων ιδιοκτησιών με πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά ιδιοκτησία, ενώ καθορίζει πότε επιτρέπονται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό και πότε απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών.

Με το άρθρο 80 του ψηφισμένου νομοσχεδίου τροποποιείται το άρθρο 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ν. 5306/2026. Η νέα διάταξη καλύπτει λειτουργικές ενοποιήσεις κτισμάτων σε όμορα γεωτεμάχια, αυτοτελών ιδιοκτησιών μέσα στο ίδιο κτίριο, καθώς και μεμονωμένων όμορων ή εφαπτόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών που βρίσκονται στο ίδιο ή σε όμορο κτίριο ή γεωτεμάχιο.

Πρακτικά, η ρύθμιση μπορεί να αξιοποιηθεί για τη λειτουργική σύνδεση γειτονικών διαμερισμάτων, επαγγελματικών χώρων ή καταστημάτων, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες τεχνικές και ιδιοκτησιακές προϋποθέσεις. Η λειτουργική ενοποίηση επιτρέπει την ενιαία χρήση των χώρων για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στη σχετική ιδιωτική σύμβαση. Δεν καταργεί αυτοδικαίως τις ξεχωριστές ιδιοκτησίες ούτε αντικαθιστά τυχόν συμβολαιογραφικές διαδικασίες, που απαιτούνται για άλλες μεταβολές του ιδιοκτησιακού καθεστώτος.

Πότε αρκεί το 67% και τι γίνεται με τον κανονισμό της πολυκατοικίας

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την περίπτωση που η λειτουργική ενοποίηση περιορίζεται σε συγκεκριμένες μεμονωμένες ιδιοκτησίες. Προβλέπεται συναίνεση με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά διηρημένη ιδιοκτησία που πρόκειται να ενοποιηθεί, ανεξάρτητα από τα οριζόμενα στις πράξεις σύστασης οροφοκτησίας και στον κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών. Αυτό σημαίνει ότι δεν απαιτείται, μόνο λόγω της συγκεκριμένης λειτουργικής ενοποίησης, γενική συναίνεση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

Η Επιστημονική Υπηρεσία της Βουλής επιβεβαιώνει στην έκθεσή της ότι αρκεί η συγκεκριμένη αυξημένη πλειοψηφία για τις προς ενοποίηση ιδιοκτησίες, υπό την προϋπόθεση της στατικής επάρκειας. Χρειάζεται, ωστόσο, προσοχή: όταν μια ιδιοκτησία έχει περισσότερους συνιδιοκτήτες, η πλειοψηφία εξετάζεται σε σχέση με τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Η συναίνεση αυτή δεν υποκαθιστά άλλες απαιτήσεις νομιμότητας ή στατικής ασφάλειας.

Οι επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό

Η διάταξη προβλέπει ότι, όταν η λειτουργική συνένωση ή η εσωτερική διαρρύθμιση απαιτεί επέμβαση στον φέροντα οργανισμό, αυτή επιτρέπεται κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Κατ’ εξαίρεση, μπορούν να γίνουν μονομερώς επεμβάσεις κατά παρέκκλιση του κανονισμού, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια μετά τις διαρρυθμίσεις, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας.

Για τις επεμβάσεις ενίσχυσης η ρύθμιση προβλέπει ειδικές προϋποθέσεις. Η δυνατότητα μονομερούς επέμβασης δεν παρέχει γενική άδεια τροποποίησης υποστυλωμάτων και δοκών. Ο νόμος εισάγει περιορισμούς και προβλέπει ότι οι απαιτούμενες εργασίες ενίσχυσης μπορούν, σε ειδική περίπτωση, να γίνονται μονομερώς με δαπάνη των ιδιοκτητών των χώρων που ενοποιούνται, εφόσον περιορίζονται εντός αυτών των ιδιοκτησιών.

Η στατική επάρκεια και η ευθύνη των μηχανικών

Κεντρική προϋπόθεση για κάθε λειτουργική ενοποίηση είναι η ασφάλεια του κτιρίου. Η απλή συναίνεση των ιδιοκτητών δεν αρκεί όταν οι εργασίες επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό. Απαιτείται τεχνικός έλεγχος και, στις περιπτώσεις που προβλέπει η διάταξη, μελέτη στατικής επάρκειας που αποδεικνύει ότι μετά τις εργασίες το κτίριο εξακολουθεί να πληροί τις αναγκαίες απαιτήσεις.

Η διαφοροποίηση είναι σημαντική για τους μηχανικούς, οι οποίοι πρέπει να εξετάζουν τη φύση των παρεμβάσεων, τη θέση τους στο κτίριο, την ανάγκη ενίσχυσης, τις υφιστάμενες κατασκευές και το κατάλληλο καθεστώς αδειοδότησης. Η πρόβλεψη λειτουργικής συνένωσης στις εργασίες μικρής κλίμακας δεν συνεπάγεται ότι κάθε επέμβαση στον φέροντα οργανισμό μπορεί να πραγματοποιείται με απλή έγκριση μικρής κλίμακας.

Τι προβλέπεται για παλαιότερες συνενώσεις

Η νέα παράγραφος 6 του άρθρου 220 προβλέπει ότι το καθεστώς καταλαμβάνει και προϋφιστάμενες λειτουργικές ενοποιήσεις, εφόσον υπάρχει έγγραφη έγκριση των οικείων ιδιοκτητών και πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις. Η διάταξη αποκτά ενδιαφέρον για περιπτώσεις χώρων που είχαν ήδη συνενωθεί λειτουργικά και εξακολουθούν να χρησιμοποιούνται ενιαία.

Η πρόβλεψη, πάντως, δεν αποτελεί γενική νομιμοποίηση κάθε παλαιότερης αυθαίρετης κατασκευής. Πρέπει να εξετάζεται αν η υφιστάμενη κατάσταση εμπίπτει στις προϋποθέσεις του νόμου και αν υπάρχουν άλλες πολεοδομικές παραβάσεις που χρειάζονται ξεχωριστή αντιμετώπιση. Επιπλέον, προβλέπεται δυνατότητα λειτουργικής κατάτμησης και επαναφοράς των χώρων στην προηγούμενη κατάσταση, υπό αντίστοιχες προϋποθέσεις ασφάλειας και νομιμότητας.

Πρακτικό παράδειγμα: Δύο διαμερίσματα σε διαφορετικές πολυκατοικίες γίνονται μία κατοικία

Ας υποθέσουμε ότι υπάρχουν δύο γειτονικές πολυκατοικίες, η Α και η Β, που εφάπτονται μεταξύ τους, σημειώνει τεχνικός παρεάγοντας, εξηγώντας τη νέα ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ και σημειώνει:

Στον δεύτερο όροφο της πολυκατοικίας Α βρίσκεται ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. και στον αντίστοιχο όροφο της πολυκατοικίας Β ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. Οι δύο ιδιοκτησίες έχουν διαφορετικούς τίτλους και ανήκουν είτε στο ίδιο πρόσωπο είτε σε δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Οι ενδιαφερόμενοι επιθυμούν να δημιουργήσουν μία ενιαία κατοικία 150 τ.μ., με εσωτερική επικοινωνία μεταξύ των δύο χώρων.

Με τη νέα ρύθμιση: Εφόσον κάθε ιδιοκτησία ανήκει εξ ολοκλήρου σε έναν ιδιοκτήτη και οι δύο συναινούν, η απαίτηση του 67% ανά ιδιοκτησία καλύπτεται. Δεν απαιτείται, μόνο για τη λειτουργική ενοποίηση, χωριστή συναίνεση του 67% των συνιδιοκτητών ολόκληρης της πολυκατοικίας Α και της πολυκατοικίας Β.

Αν κάποιο από τα δύο διαμερίσματα βρίσκεται σε συνιδιοκτησία, απαιτείται η προβλεπόμενη αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% στην ιδιοκτησία αυτή.

Προϋπόθεση παραμένει ο έλεγχος από μηχανικό για το εάν μπορεί να κατασκευαστεί νόμιμα και με ασφάλεια το απαιτούμενο άνοιγμα επικοινωνίας.

Εφόσον η επέμβαση αφορά τον φέροντα οργανισμό, πρέπει να πληρούνται και οι ειδικές διατάξεις για τη στατική επάρκεια και τις επεμβάσεις στατικά κρίσιμων στοιχείων.

Το παράδειγμα προϋποθέτει ότι τα κτίρια πράγματι εφάπτονται και ότι η κατασκευαστική λύση είναι τεχνικά και πολεοδομικά επιτρεπτή. Η απλή γειτνίαση δύο πολυκατοικιών δεν αρκεί για να επιτραπεί άνοιγμα επικοινωνίας.