ΥΠΕΝ: νέα ρύθμιση για ενοποίηση διαμερισμάτων σε διαφορετικές πολυκατοικίες

Τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης γειτονικών διαμερισμάτων και άλλων αυτοτελών ιδιοκτησιών που βρίσκονται στον ίδιο όροφο, ακόμη και όταν ανήκουν σε διαφορετικές πολυκατοικίες, διευρύνει νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Τι ισχύει σήμερα, ποιες ιδιοκτησίες αφορά η αλλαγή, ποιες τεχνικές και στατικές προϋποθέσεις τίθενται και πώς μπορεί να εφαρμοστεί στην πράξη.

Με το άρθρο 70 του  πολυνομοσχεδίου του ΥΠΕΝ που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση τροποποιείται ο Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» και προβλέπεται ειδικό καθεστώς συναίνεσης 67% των ιδιοκτητών των χώρων που ενοποιούνται, ανεξάρτητα από τους κανονισμούς των πολυκατοικιών.Το βασικό αποτέλεσμα της προτεινόμενης αλλαγής είναι η αποσύνδεση της συναίνεσης για τη λειτουργική ενοποίηση συγκεκριμένων χώρων από τη γενική συναίνεση των συνιδιοκτητών ολόκληρων κτιρίων, με παράλληλη διατήρηση των προϋποθέσεων στατικής ασφάλειας και των απαιτούμενων διοικητικών πράξεων.

Η νέα πρόβλεψη μπορεί να διευκολύνει την ενιαία αξιοποίηση γειτονικών ακινήτων, ιδιαίτερα σε πυκνοδομημένες περιοχές, όπου τα διαθέσιμα διαμερίσματα και οι επαγγελματικοί χώροι έχουν μικρό εμβαδόν.

Επιχειρήσεις που αναπτύσσονται σε δύο γειτονικά ακίνητα θα μπορούν, εφόσον πληρούνται οι όροι του νόμου, να διαμορφώνουν έναν μεγαλύτερο λειτουργικά χώρο, χωρίς να απαιτείται κατ’ ανάγκη ενιαία ιδιοκτησιακή ταυτότητα.

Αντίστοιχα, ιδιοκτήτες κατοικιών θα μπορούν να αξιοποιούν δύο εφαπτόμενα διαμερίσματα, ακόμη και διαφορετικών πολυκατοικιών, διατηρώντας τη δυνατότητα μελλοντικού λειτουργικού διαχωρισμού τους.

Νέο νομοσχέδιο ΥΠΕΝ: σε 10 σελίδες, 23 αλλαγές και διορθώσεις στον Κώδικα «Ν. Ταγαράς»

Τι επιτρέπει σήμερα ο Κώδικας  “Ν.Ταγαράς” για την ενοποίηση ιδιοκτησιών

Το ισχύον άρθρο 220 παράγραφος 5 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026) προβλέπει τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης κτισμάτων και αυτοτελών ιδιοκτησιών, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Η διάταξη καλύπτει δύο βασικές περιπτώσεις, ως εξής:

♦ Η πρώτη αφορά κτίσματα που βρίσκονται σε όμορα οικόπεδα. Η λειτουργική τους ενοποίηση επιτρέπεται με συναίνεση ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67%, για όσο χρονικό διάστημα προβλέπει η σχετική ιδιωτική σύμβαση.

♦ Η δεύτερη αφορά αυτοτελείς ιδιοκτησίες που βρίσκονται μέσα στο ίδιο κτίριο. Η λειτουργική τους ενοποίηση επιτρέπεται επίσης με αυξημένη πλειοψηφία συναίνεσης τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών.

Και στις δύο περιπτώσεις τίθεται ως βασική προϋπόθεση η διασφάλιση της στατικής επάρκειας των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Ισχύουν ειδικές διατάξεις για τις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό και για την επαναφορά των χώρων στην προηγούμενη κατάσταση.

Τι αλλάζει: ειδική συναίνεση 67% μόνο στις ιδιοκτησίες που ενοποιούνται

Με το άρθρο 70 του νέου νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ προστίθεται τρίτο εδάφιο στην παράγραφο 5 του άρθρου 220, το οποίο αντιμετωπίζει ειδικά τη λειτουργική ενοποίηση μεμονωμένων, όμορων ή εφαπτόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών.

Η νέα πρόβλεψη καλύπτει ιδιοκτησίες που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο, δηλαδή στον ίδιο όροφο, είτε στο ίδιο κτίριο είτε σε όμορα κτίρια ή γεωτεμάχια.

Το σημαντικότερο νέο στοιχείο είναι ότι η απαιτούμενη συναίνεση περιορίζεται στις ιδιοκτησίες που πρόκειται να ενοποιηθούν, με πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά διηρημένη ιδιοκτησία.

Η ρύθμιση ορίζει ρητά ότι αυτό ισχύει ανεξάρτητα από όσα προβλέπουν οι πράξεις σύστασης οροφοκτησίας και οι κανονισμοί των σχέσεων των συνιδιοκτητών.

Έτσι, για παράδειγμα, όταν δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες βρίσκονται σε επαφή, η ειδική διάταξη δίνει τη δυνατότητα στους ενδιαφερόμενους να προχωρήσουν στη λειτουργική τους ενοποίηση με τη συναίνεση που προβλέπεται για καθεμία από αυτές, χωρίς να απαιτείται αυτομάτως η συναίνεση του 67% όλων των συνιδιοκτητών κάθε πολυκατοικίας.

Αυτό δεν καταργεί τις ιδιαίτερες προϋποθέσεις για επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, τη στατική ασφάλεια, τις απαιτούμενες εγκρίσεις και τα λοιπά δικαιώματα που προστατεύονται από τη νομοθεσία.

Ποιες περιπτώσεις ιδιοκτησιών αφορά η νέα ρύθμιση

Η νέα διάταξη μπορεί να αξιοποιηθεί σε διάφορες περιπτώσεις, εφόσον οι χώροι είναι όμοροι ή εφαπτόμενοι, βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο και πληρούν τις τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις.

♦ Διαμερίσματα διαφορετικών πολυκατοικιών: Δύο κατοικίες στον ίδιο όροφο, που βρίσκονται σε επαφή μεταξύ δύο γειτονικών κτιρίων.

♦ Επαγγελματικά γραφεία: Δύο αυτοτελείς χώροι γραφείων που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο γειτονικών κτιρίων και πρόκειται να λειτουργήσουν ενιαία.

♦ Εμπορικά καταστήματα: Δύο ισόγεια καταστήματα σε διαφορετικά κτίρια, τα οποία εφάπτονται και μπορούν να αποκτήσουν λειτουργική επικοινωνία.

♦ Ιατρεία ή άλλοι επαγγελματικοί χώροι: Εφαπτόμενες ιδιοκτησίες που προορίζονται να αποτελέσουν μία ενιαία εγκατάσταση, εφόσον επιτρέπεται η χρήση τους.

♦ Αυτοτελείς ιδιοκτησίες της ίδιας πολυκατοικίας: Η ειδική πρόβλεψη μπορεί να εφαρμοστεί και σε γειτονικές ιδιοκτησίες του ίδιου κτιρίου.

Η νομοθετική δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης δεν υποκαθιστά τον έλεγχο των χρήσεων γης, των οικοδομικών αδειών και των προϋποθέσεων πυρασφάλειας, προσβασιμότητας και στατικής επάρκειας. Επίσης, λειτουργική ενοποίηση δεν σημαίνει υποχρεωτικά ιδιοκτησιακή συνένωση. Οι χώροι μπορούν να λειτουργούν ως ενιαίο σύνολο χωρίς η ρύθμιση να επιβάλλει συγχώνευση των τίτλων τους σε μία ιδιοκτησία.

Πρακτικό παράδειγμα: Δύο διαμερίσματα σε διαφορετικές πολυκατοικίες γίνονται μία κατοικία

Ας υποθέσουμε ότι υπάρχουν δύο γειτονικές πολυκατοικίες, η Α και η Β, που εφάπτονται μεταξύ τους, σημειώνει τεχνικός παρεάγοντας, εξηγώντας τη νέα ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ και σημειώνει:

Στον δεύτερο όροφο της πολυκατοικίας Α βρίσκεται ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. και στον αντίστοιχο όροφο της πολυκατοικίας Β ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. Οι δύο ιδιοκτησίες έχουν διαφορετικούς τίτλους και ανήκουν είτε στο ίδιο πρόσωπο είτε σε δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Οι ενδιαφερόμενοι επιθυμούν να δημιουργήσουν μία ενιαία κατοικία 150 τ.μ., με εσωτερική επικοινωνία μεταξύ των δύο χώρων.

Με τη νέα ρύθμιση: Εφόσον κάθε ιδιοκτησία ανήκει εξ ολοκλήρου σε έναν ιδιοκτήτη και οι δύο συναινούν, η απαίτηση του 67% ανά ιδιοκτησία καλύπτεται. Δεν απαιτείται, μόνο για τη λειτουργική ενοποίηση, χωριστή συναίνεση του 67% των συνιδιοκτητών ολόκληρης της πολυκατοικίας Α και της πολυκατοικίας Β.

Αν κάποιο από τα δύο διαμερίσματα βρίσκεται σε συνιδιοκτησία, απαιτείται η προβλεπόμενη αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% στην ιδιοκτησία αυτή.

Προϋπόθεση παραμένει ο έλεγχος από μηχανικό για το εάν μπορεί να κατασκευαστεί νόμιμα και με ασφάλεια το απαιτούμενο άνοιγμα επικοινωνίας.

Εφόσον η επέμβαση αφορά τον φέροντα οργανισμό, πρέπει να πληρούνται και οι ειδικές διατάξεις για τη στατική επάρκεια και τις επεμβάσεις στατικά κρίσιμων στοιχείων.

Το παράδειγμα προϋποθέτει ότι τα κτίρια πράγματι εφάπτονται και ότι η κατασκευαστική λύση είναι τεχνικά και πολεοδομικά επιτρεπτή. Η απλή γειτνίαση δύο πολυκατοικιών δεν αρκεί για να επιτραπεί άνοιγμα επικοινωνίας.

Πότε απαιτείται συναίνεση και πότε επιτρέπονται μονομερείς επεμβάσεις

Η υφιστάμενη παράγραφος 5 του άρθρου 220 περιέχει ειδικό καθεστώς για τις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, το οποίο το άρθρο 70 διατηρεί.

Κατά τον γενικό κανόνα, όταν η λειτουργική ενοποίηση ή η εσωτερική διαρρύθμιση απαιτεί επέμβαση στον φέροντα οργανισμό, προβλέπεται συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπονται μονομερείς επεμβάσεις, κατά παρέκκλιση του κανονισμού του κτιρίου, εφόσον αποδεικνύεται με μελέτη στατικής επάρκειας ότι διασφαλίζεται η στατική ασφάλεια.

Για τις επεμβάσεις ενίσχυσης προβλέπονται ειδικότεροι περιορισμοί, μεταξύ άλλων ως προς την προστασία στύλων και δοκών. Προβλέπεται επίσης δυνατότητα μονομερούς πραγματοποίησης ενισχύσεων, με δαπάνη των ιδιοκτητών που ενοποιούν τους χώρους τους, εφόσον αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Η νέα διάταξη δεν επιτρέπει ανεξέλεγκτες επεμβάσεις σε φέροντες τοίχους, υποστυλώματα, δοκούς ή άλλα στατικά στοιχεία. Ιδίως όταν η επέμβαση αφορά δύο διαφορετικούς φέροντες οργανισμούς, απαιτείται ιδιαίτερη τεχνική τεκμηρίωση.

Η δεύτερη αλλαγή: Δυνατότητα επαναδιαχωρισμού των ενοποιημένων χώρων

Εκτός από την προσθήκη του νέου τρίτου εδαφίου, το άρθρο 70 προσθέτει τελευταίο, όγδοο εδάφιο στην παράγραφο 5 του άρθρου 220.

Η νέα διατύπωση προβλέπει:

Υπό τις ίδιες προϋποθέσεις είναι δυνατή η λειτουργική κατάτμηση και επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση, για τις ανωτέρω περιπτώσεις της παρούσας. Με αυτή την προσθήκη η νομοθετική ρύθμιση καλύπτει όχι μόνο την ενοποίηση αλλά και την αντίστροφη διαδικασία.

Για παράδειγμα, δύο διαμερίσματα που ενώθηκαν λειτουργικά μπορεί αργότερα να χρειαστεί να λειτουργήσουν ξανά αυτοτελώς, επειδή αλλάζει η χρήση τους, μεταβιβάζεται η μία ιδιοκτησία ή λήγει η συμφωνία των ιδιοκτητών.

Η διάταξη επιτρέπει τη λειτουργική κατάτμηση και την επαναφορά στην προηγούμενη κατάσταση, υπό τις ίδιες προβλεπόμενες προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένης της διασφάλισης της στατικής επάρκειας.

Η πρόβλεψη είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για επαγγελματικούς χώρους, όπου η λειτουργική ενοποίηση μπορεί να εξυπηρετεί μια επιχείρηση για ορισμένο χρονικό διάστημα, χωρίς να είναι επιθυμητή η οριστική κατάργηση της αυτοτέλειας των ιδιοκτησιών.

Οι τεχνικοί έλεγχοι πριν από την ενοποίηση

Το άρθρο 315 του Κώδικα περιλαμβάνει στην περίπτωση κζ΄ της παραγράφου 2 τις εργασίες λειτουργικής συνένωσης χώρων. Το άρθρο 327 καθορίζει πρόσθετα δικαιολογητικά για τη συγκεκριμένη περίπτωση, όπως αιτήσεις των ιδιοκτητών, τεχνική έκθεση μηχανικού, αρχιτεκτονικά σχέδια, στοιχεία οικοδομικών αδειών, τεκμηρίωση συναίνεσης και τροποποιημένη μελέτη πυροπροστασίας του ενιαίου χώρου.

Ο μηχανικός πρέπει να εξετάζει ειδικότερα τη νομιμότητα των χώρων, τις εγκεκριμένες χρήσεις, τη θέση των δύο ιδιοκτησιών, το είδος των κατασκευαστικών επεμβάσεων και την τυχόν επιρροή τους στη στατική επάρκεια.

Η επιλογή ΕΕΔΜΚ ή οικοδομικής άδειας εξαρτάται από το πραγματικό αντικείμενο των εργασιών. Εάν απαιτούνται επεμβάσεις που υπάγονται σε οικοδομική άδεια, η νέα δυνατότητα συναίνεσης δεν επιτρέπει να εκτελεστούν μόνο με έγκριση μικρής κλίμακας.

Επίσης, η νομοθετική διευκόλυνση για το ποσοστό συναίνεσης δεν υποκαθιστά την ανάγκη κατάλληλης τεκμηρίωσης για δικαιώματα τρίτων, κοινόκτητα στοιχεία και τις απαιτήσεις της οροφοκτησίας που δεν καλύπτονται από τη συγκεκριμένη εξαίρεση.

Ολόκληρη η νομοθετική ρύθμιση, που προωθεί το ΥΠΕΝ

Αναλυτικά, το άρθρο 70 του σχεδίου νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας προβλέπει τα ακόλουθα:

Λειτουργική ενοποίηση όμορων ιδιοκτησιών ιδίου επιπέδου (ορόφου) που είναι εφαπτόμενες και βρίσκονται σε διαφορετικά κτίρια – Τροποποίηση παρ. 5 άρθρου 220 Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»

Στην παρ. 5 του άρθρου 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026, Α΄ 88), περί υφιστάμενων κτιρίων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) προστίθεται νέο, τρίτο, εδάφιο, β) προστίθεται τελευταίο, όγδοο, εδάφιο και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:

«5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) όμορων οικοπέδων, είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση συναίνεσης με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου, είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που η λειτουργική ενοποίηση αφορά μεμονωμένες όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες ιδίου επιπέδου (ορόφου) που ευρίσκονται στο ίδιο ή σε όμορο κτίριο ή γεωτεμάχιο, αρκεί η συναίνεση των ιδιοκτητών των προς ενοποίηση διηρημένων ιδιοκτησιών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) ανά έκαστη διηρημένη ιδιοκτησία, ανεξάρτητα από τα οριζόμενα στις οικείες πράξεις σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που για τη λειτουργική ενοποίηση ή εσωτερική διαρρύθμιση απαιτούνται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου και, κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στο Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον δεν θίγουν στύλους και δοκούς του φέροντος οργανισμού και μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές δύνανται να πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη των ιδιοκτητών των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών που ενοποιούνται, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων αυτών ιδιοκτησιών. Υπό τις ίδιες προϋποθέσεις είναι δυνατή η λειτουργική κατάτμηση και επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση, για τις ανωτέρω περιπτώσεις της παρούσας.».

Η δημόσια ηλεκτρονική διαβούλευση για το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τον τίτλο: «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 13ης Ιουνίου 2024 για την τροποποίηση των οδηγιών (ΕΕ) 2018/2001 και (ΕΕ) 2019/944 και λοιπές διατάξεις» θα ολοκληρωθεί στις 24 Οκτωβρίου 2026, και ώρα 10:00, στη διεύθυνση:  δείτε εδώ