Δουλεία διόδου: αυθαίρετα τα κτίρια με εδαφολωρίδες από παράνομη κατάτμηση

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com

Στις περιπτώσεις που εδαφικές λωρίδες, δεν είναι νόμιμες δουλείες διόδου για να εξυπηρετούν πραγματικά την πρόσβαση σε ακίνητα που έχουν ανεγερθεί σε τυφλά οικόπεδα, σε εκτός σχεδίου περιοχές και εντός οικισμών – φαινόμενο που συναντάμε  σε χιλιάδες ιδιοκτησίες όλη τη χώρα, κυρίως  στα νησιά –  αλλά έχουν δημιουργηθεί από υπαίτια κατάτμηση, δηλαδή από ιδιωτική πολεοδόμηση, συνήθως για  επιπλέον από την επιτρεπόμενη δόμηση, τότε αυτές οι εδαφικές λωρίδες είναι παράνομες, οι οικοδομικές άδειες κρίνονται αυτοδικαίως άκυρες και τα κτίρια αυθαίρετα.  

→Παρουσιάζουμε πραγματικό παράδειγμα, που αφορά σε μακρόστενο οικόπεδο αρχικής έκτασης περίπου 10 στρεμμάτων εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου, στο οποίο το τεχνικό γραφείο μας τεκμηρίωσε την παραβίαση της νομοθεσίας, εστιάζοντας ιδίως στα άρθρα  411 και 412  του Π.Δ 14-07-1999. Με βάση την νομοτεχνική έκθεση που καταθέσαμε, η ΥΔΟΜ ανακάλεσε τις οικοδομικές άδειες, κατήργησε την εδαφική λωρίδα και την υπαίτια κατάτμηση και μετά από έλεγχο κατέστησαν αυθαίρετα ακίνητα.

→Σημειώνεται ότι το Άρθρο 411 του Π.Δ 14-07-1999 το οποίο αφορά την απαγόρευση δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων (άρθρο 20 του από 17-07-1923 Νομοθετικού Διατάγματος από 04-01-1924 Π.Δ.) με το οποίο «Πάσα μεταβίβαση με σκοπό τον σχηματισμό κοινοχρήστων χώρων καθίσταται αυτοδικαίως άκυρη». Οι απαγορεύσεις ισχύουν από 01-03-1924.

→Η ακυρότητα είναι απόλυτη σύμφωνα με το Άρθρο 412 του Π.Δ 14-07-1999 το οποίο αφορά την ακυρότητα πράξεων μεταβίβασης ακινήτων (άρθρο 1 παράγραφος 1 του Ν. 1448/1950).

 Το πραγματικό παράδειγμα παράνομης υπαίτιας κατάτμησης 

 Τα δεδομένα στο πραγματικό παράδειγμα που παρουσιάζουμε έχουν ως εξής:

◊ Ιδιώτης  με οικόπεδο (1982) σε δημόσιο δρόμο, προέβη σε σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών (1984).

◊ Το οικόπεδο διαιρέθηκε κατά τέτοιο τρόπο, που το τμήμα του πρώτου ιδιώτη (Α) είχε πρόσωπο σε Δημόσιο δρόμο και το τμήμα του δεύτερου ιδιώτη (Β) είχε πρόσβαση από δρόμο δουλείας.

◊ Το συμβόλαιο μεταγράφηκε μόνο ως προς τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και όχι ως προς τη δουλεία.

◊ Το έτος 1984 ο δεύτερος ιδιώτης πούλησε το τμήμα Β και έκανε εκ νέου σύσταση δουλείας διόδου υπέρ του τμήματος Β. (Μεταγράφηκε και ως προς τη δουλεία διόδου).

Με οικοδομική Άδεια ανεγέρθηκε διώροφη οικοδομή στο τμήμα Β.

◊ Το έτος 1997 οι ιδιοκτήτες των Α και Β τμημάτων καθέτων ιδιοκτησιών, με Τοπογραφικό Διάγραμμα (δείχνοντας εδαφολωρίδα σε σχήμα Γ), ζητούν από την Πολεοδομία την έγκριση παραχώρησης εδαφικής λωρίδας επί του οικοπέδου Α και την κατάτμηση της συνιδιοκτησίας.

◊ Σφάλλοντας η πολεοδομία ενέκρινε τη δημιουργία εδαφικής λωρίδας και την κατάτμηση. Η κατάτμηση είναι υπαιτίως δημιουργηθείσα. Η Πολεοδομία επί του θεωρημένου από αυτή Τοπογραφικού Διαγράμματος  έγραψε «Προϋπόθεση η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο της παραχωρηθείσας λωρίδας στη μερίδα του Δήμου για να ισχύσει η κατάτμηση του μείζονος ακινήτου σε δυο αυτοτελείς ανεξάρτητες ιδιοκτησίες». Η  πράξη παραχώρησης ουδέποτε μεταγράφηκε.

 Στην ουσία ζήτησαν την εφαρμογή του άρθρου 6 Π.Δ. 25-4/1989. Το άρθρο έχει εφαρμογή για γήπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε διαμορφωμένο κοινόχρηστο χώρο ή σε δίοδο προσπέλασης.

◊ Το έτος 1999 το Δημοτικό Συμβούλιο ύστερα από την εισήγηση της Πολεοδομικής Επιτροπής με απόφαση αποδέχθηκε την εδαφική λωρίδα ως κοινόχρηστο χώρο και την χαρακτήρισε Δημοτική οδό.

◊ Το έτος 2004 με συμβόλαιο:

1. Καταργήθηκε η σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας.

2. Έγινε διανομή ακινήτων σε τμήματα αποκλειστικής κυριότητας λόγω της υπαίτιας κατάτμησης και σχηματίστηκαν οικόπεδο Α και οικόπεδο Β.

◊ Στα δύο ανεξάρτητα οικόπεδα εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες, έγινε συμβόλαιο αντιπαροχής κ.λ.π.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Η νομοτεχνική τεκμηρίωση που οδήγησε στην αποκατάταση της νομιμότητας  

Επειδή έγιναν παράνομες πράξεις, εμείς ως εντεταλμένοι τεχνικοί σύμβουλοι, με έγγραφό μας προς την ΥΔΟΜ, τον κ.κ. Δήμαρχο και το κ.κ. Εισαγγελέα, αιτηθήκαμε την επαναφορά των πραγμάτων στη νομιμότητα.

Στο έγγραφο μας με θέμα: «Επαναφορά νομιμότητας πράξεων και ενεργειών Πολεοδομίας ……………. στο ακίνητο στην περιοχή     ……………… (ΚΑΕΚ ……………………)» στοιχειοθετήσαμε την ακόλουθη τεκμηρίωση:

♦ Περιγράψαμε αναλυτικά  το ιστορικό της υπόθεσης και πια άρθρα της Πολεοδομικής Νομοθεσίας παραβιάσθηκαν, με ανάλυση των απαγορεύσεων, της ακυρότητας σχηματισμού εδαφικής λωρίδας και κατάτμησης και τη δημιουργία ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας.

♦ Υπολογίσαμε και παρουσιάσαμε την μεγάλη οικονομική ζημία που προκλήθηκε  από τη δημιουργία και διατήρηση πραγμάτων ως αποτέλεσμα έκνομων πράξεων και ενεργειών.

Πλέον συγκεκριμένα επισημάναμε ότι:

♦ Παραβιάσθηκε το Άρθρο 411 του Π.Δ 14-07-1999 το οποίο αφορά την απαγόρευση δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων (άρθρο 20 του από 17-07-1923 Νομοθετικού Διατάγματος από 04-01-1924 Π.Δ.) με το οποίο «Πάσα μεταβίβαση με σκοπό τον σχηματισμό κοινοχρήστων χώρων καθίσταται αυτοδικαίως άκυρη». Οι απαγορεύσεις ισχύουν από 01-03-1924.

♦ Η ακυρότητα είναι απόλυτη σύμφωνα με το Άρθρο 412 του Π.Δ 14-07-1999 το οποίο αφορά την ακυρότητα πράξεων μεταβίβασης ακινήτων (άρθρο 1 παράγραφος 1 του Ν. 1448/1950).

♦ Παραβιάσθηκε το Π.Δ. 25-4/3-5-1985 όπως τροποποιήθηκε με το Π.Δ. 25-4/1989 με την έγκριση της Πολεοδομίας ……………. «σχηματισμού εδαφικής λωρίδας και κατάτμησης του ακινήτου σε δύο αυτοτελείς ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, ενώ η αρχική ιδιοκτησία δεν στερούνταν προσώπου και δυνατότητας δόμησης». Με μονομερή πράξη του ιδιοκτήτη δεν επέρχεται κατάτμηση του οικοπέδου αλλά διαιρείται κατά τρόπο πολεοδομικώς αδιάφορο.

♦ Εφόσον υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο η παραχώρηση εδαφικής λωρίδας πρόσβασης δεν είναι επιτρεπτή, αλλά αυτοδικαίως άκυρη.

♦ Επίσης η παραχώρηση εδαφικής λωρίδας πάσχει λόγω παντελούς έλλειψης νομοθετικής βάσεως και έτσι η πράξη της Πολεοδομίας συνιστά έκδοση διοικητικής πράξης ελλείψει νομικού εξουσιοδοτικού ερείσματος στις διατάξεις του άρθρου 6 Π.Δ. 25-4/3-5-1985 όπως τροποποιήθηκε με το Π.Δ. 25-4/1989. 

♦ Η Πολεοδομία επέτρεψε τη δημιουργία ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας (ΣτΕ 3142/2007 & ΣτΕ 1828/2008) με πράξη αυτοδίκαια άκυρη με ακυρότητα απόλυτη κατά το άρθρο 112/ Π.Δ 14-07-1999 και η πράξη δύναται να ανακληθεί.

♦ Η απόλυτη ακυρότητα δεν υπόκειται σε παραγραφή ούτε σε αποσβεστική προθεσμία (ΑΚ 180 Γεωργιάδης). Επέρχεται αυτοδικαίως δίχως να απαιτείται δικαστική απόφαση και εξετάζεται αυτεπαγγέλτως από τη διοικητική αρχή.

♦ Δεν δεσμεύει την Πολεοδομία η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου περί δημιουργίας εδαφικής λωρίδας, διότι είναι πράξη μη εκτελεστή και δεν έχει νομική συνέπεια. Δεν ασκεί επιρροή στη νομιμότητα του σχηματισμού και στον κοινόχρηστο ή μη χαρακτήρα της εδαφολωρίδας. Δεν δεσμεύει την Πολεοδομία να ελέγξει τη νομιμότητα του σχηματισμού και να ενεργήσει αναλόγως.

→Η αναγνώριση με διοικητική πράξη δημοτικών οδών συνιστά άσκηση αρμοδιότητας πολεοδομικού σχεδιασμού και πρέπει να ασκείται με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.

→Με τον αποδεδειγμένα παράνομο σχηματισμό εδαφολωρίδας δημιουργήθηκε κατάτμηση του ενιαίου ακινήτου και ακολούθησε διανομή, η οποία καταρτηθείσα ελλείψει νομίμου βάσεως, καθίσταται άκυρη.

♦ Η ανάκληση διοικητικής πράξης επιτρέπεται χωρίς χρονικό περιορισμό και πέραν του εύλογου χρόνου πενταετίας, όταν,  με αιτιολογημένη κρίση της πολεοδομίας γίνεται για λόγους δημοσίου συμφέροντος, ή όταν η έκδοση της παράνομης ανακαλούμενης πράξης προκλήθηκε από δόλια ενέργεια του διοικούμενου.

Συνεπώς οι οικοδομικές άδειες, επειδή εκδόθηκαν κατά παράβαση κανόνων δημοσίου συμφέροντος με ψευδή στοιχεία και βασιζόμενες σε λανθασμένα δεδομένα εν γνώσει και ευθύνη των ιδιοκτητών, ανακαλούνται έστω και μετά την πάροδο μακρού χρόνου. Ανακαλούνται, ακόμη και αν επιχειρήθηκε καλόπιστα η έκδοσής τους, οποτεδήποτε χωρίς να ασκεί επιρροή τυχόν υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη ή της διοικήσεως και είναι αδιάφορες τυχόν δυσμενείς μεταβολές σε βάρος ιδιωτικών συμφερόντων.

♦ Η πολεοδομία, σε περίπτωση που προκύπτουν σοβαρά ζητήματα κυριότητας και αμφισβήτηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του οικοπέδου που επηρεάζουν τη δόμηση, οφείλει να ασκήσει παρεμπίπτοντα έλεγχο και έχει τη δυνατότητα ανάκλησης των οικοδομικών αδειών.

♦ Αντί της δουλείας διόδου, που είναι νομίμως υφιστάμενη, εμφανίζεται στο Κτηματολογικό Διάγραμμα η παρανόμως εδαφική λωρίδα που πρέπει επίσης να εξαφανιστεί μετά την απαρέγκλιτη κατάργησή της.

♦ Στην περίπτωση συμπαραστατούμενου (άρθρο 1055ΑΚ) δεν τίθεται θέμα τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας. Σχετικά με τις αποφάσεις των αστικών δικαστηρίων και τα βουλεύματα του συμβουλίου Πλημμελειοδικών δεν παράγουν δεδικασμένο σε ζητήματα πολεοδομικής φύσεως επειδή ανήκει στην υλική αρμοδιότητα των διοικητικών δικαστηρίων

Μετά από αυτά, η ΥΔΟΜ ανακάλεσε τις οικοδομικές άδειες, κατήργησε την εδαφική λωρίδα και την υπαίτια κατάτμηση και μετά από έλεγχο κατέστησαν αυθαίρετα ακίνητα. Ακολουθείται πλέον η διαδικασία αναδιανομής και επαναφορά στη νομιμότητα.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com & smourkas@teemail.gr

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com