Ενοποίηση ακαλύπτων με μπόνους δόμησης 50%: λύση 41 ετών στο νέο Κώδικα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Στο προσκήνιο επανέρχεται με τον νέο Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νίκος Ταγαράς» το θεσμικό πλαίσιο για την ενοποίηση των ακαλύπτων χώρων των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου και τη δημιουργία δευτερεύοντος δικτύου ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς. Μαζί του επανέρχεται και η δυνατότητα προσαύξησης κατά 50% της δομήσιμης επιφάνειας που αναλογεί στο τμήμα του οικοπέδου, το οποίο εντάσσεται στο δίκτυο.

Η ρύθμιση δεν είναι νέα. Θεσπίστηκε πριν από 41 χρόνια, με τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό του 1985. Παρέμεινε όμως σχεδόν ανενεργή και  με ελάχιστες εξαιρέσεις δεν αξιοποιήθηκε ως  σταθερό εργαλείο αστικής ανάπλασης. Τα νέα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, που βρίσκονται σε φάση ολοκλήρωσης σε όλη τη χώρα αποτελούν το κατάλληλο επίπεδο σχεδιασμού και δίνουν δεύτερη ευκαιρία για να προβλεφθούν ενοποιήσεις ακαλύπτων και λειτουργικά δευτερεύοντα δίκτυα κίνησης πεζών.

Τρία μεγάλα εμπόδια εξηγούν γιατί ένα σημαντικό εργαλείο αστικής ανάπλασης έμεινε ουσιαστικά ανενεργό επί τέσσερις δεκαετίες και επιβεβαιώνουν αφενός μεν την απουσία διαχρονικής πολιτικής βούλησης για εφαρμογή της νομοθεσίας αφετέρου δε την επικράτηση ατομικών επιλογών έναντι συνολικών πολεοδομικών λύσεων, τα οποία είναι:

-οι αυθαίρετες και νόμιμες κατασκευές που έχουν καταλάβει τους ακαλύπτους,

-ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας και

-η απουσία σταθερής χρηματοδότησης και φορέα υλοποίησης.

Ένα παλιό εργαλείο με νέα ορατότητα

Ο νέος Κώδικας δεν θεσπίζει από την αρχή την ενοποίηση των ακαλύπτων. Συγκεντρώνει σε ενιαίο κείμενο διατάξεις που ήταν διάσπαρτες στην πολεοδομική νομοθεσία. Οι βασικές ρυθμίσεις περιλαμβάνονται στα άρθρα 136 και 137. Ο πυρήνας τους προέρχεται από τα άρθρα 12 και 13 του ΓΟΚ του 1985.

Η κωδικοποίηση δίνει νέα ορατότητα σε ένα ξεχασμένο εργαλείο. Δήμοι, μηχανικοί, μελετητές και ιδιοκτήτες μπορούν πλέον να το εντοπίζουν ευκολότερα. Η επανεμφάνισή του όμως στον Κώδικα δεν αρκεί για να αλλάξει την εικόνα των πόλεων.

-«Το πρόβλημα δεν ήταν ποτέ μόνο η νομοθετική διατύπωση. Ήταν η απόσταση ανάμεσα στον νόμο, στο σχέδιο και στην πραγματική ζωή κάθε οικοδομικού τετραγώνου», σημειώνουν έμπειροι σε πολεοδομικά θέμμετα τεχνικοί παράγοντες.

Τι προβλέπει η ενοποίηση των ακαλύπτων

Το άρθρο 136 στον Κώδικα «Νίκος Ταγαράς» προβλέπει ότι οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου μπορούν να ενοποιούνται, να διαμορφώνονται κατάλληλα και να τίθενται στη χρήση όλων των ενοίκων του τετραγώνου.

♦ Τα δικαιώματα κυριότητας δεν καταργούνται.

♦ Οι χώροι παραμένουν στις ιδιοκτησίες στις οποίες ανήκουν.

♦ Αλλάζει όμως ο τρόπος λειτουργίας τους. Αντί για μικρούς περιφραγμένους χώρους, χωρίς συνέχεια και κοινή χρήση, μπορεί να δημιουργηθεί ένας ενιαίος ακάλυπτος. Ένας χώρος με πράσινο, διαδρομές, καθιστικά, κοινές εγκαταστάσεις και ασφαλείς προσβάσεις.

♦ Για την εθελοντική εφαρμογή απαιτείται απόφαση της συνέλευσης των ιδιοκτητών.

♦ Πρέπει να καθορίζονται οι όροι της ενοποίησης, η διαμόρφωση, η πρόσβαση, η χρήση και η διαχείριση.

Δίκτυο πεζών μέσα από τα οικοδομικά τετράγωνα

Η νομοθεσία προβλέπει ότι κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου μπορεί να προβλέπεται δευτερεύον δίκτυο ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς.

Το δίκτυο μπορεί να περιλαμβάνει ακάλυπτους χώρους οικοπέδων, προσπελάσιμους ημιυπαίθριους χώρους και υποχρεωτικές εσωτερικές στοές.

Το «όραμα» του νομοθετικού πλαισίου είναι: «Οι κύριοι δρόμοι και οι πλατείες συμπληρώνονται από μικρότερες διαδρομές στο εσωτερικό των οικοδομικών τετραγώνων. Οι πίσω ακάλυπτοι παύουν να αποτελούν κλειστά υπολείμματα των οικοδομών και αποκτούν πολεοδομική λειτουργία», αναφέρουν οι τεχνικοί παράγοντες και εξηγούν ότι:

-«Για να συμβεί αυτό, δεν αρκεί η συμμετοχή ενός μόνο οικοπέδου. Απαιτείται συνέχεια. Το δίκτυο πρέπει να ενώνει πραγματικά χώρους και να οδηγεί από κοινόχρηστο χώρο σε κοινόχρηστο χώρο».

Η προσαύξηση δόμησης κατά 50%

Η βασική ανταμοιβή για τα οικόπεδα που εντάσσονται στο δίκτυο είναι η αύξηση κατά 50% της δομήσιμης επιφάνειας που αναλογεί στο εμβαδόν των χώρων του οικοπέδου οι οποίοι συμμετέχουν σε αυτό.

Δεν αυξάνεται κατά 50% η συνολική δόμηση του οικοπέδου. Το μπόνους είναι στοχευμένο. Συνδέεται με συγκεκριμένη παραχώρηση και συγκεκριμένο πολεοδομικό όφελος.Οι τεχνικοί παράγοντες εξηγώντας τι ισχύει για το συγκεκριμένο μπόνους δόμησης αναφέρουν ως παράδειγμα ότι:

-Αν σε ένα οικόπεδο 500 τετραγωνικών μέτρων, με συντελεστή δόμησης 1, εντάσσονται στο δίκτυο 50 τετραγωνικά μέτρα, η προσαύξηση υπολογίζεται καταρχήν πάνω στη δόμηση που αντιστοιχεί στα 50 τετραγωνικά μέτρα. Το πρόσθετο δικαίωμα είναι 25 τετραγωνικά μέτρα και όχι 250.

Ο ακάλυπτος παραμένει ακάλυπτος

Η νομοθεσία ορίζει ρητά ότι δεν επιτρέπεται να θίγονται οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι.  Η προσαύξηση δόμησης δεν επιτρέπει την οικοδόμηση του χώρου που εντάσσεται στο δίκτυο. Δεν αυξάνει αυτομάτως την κάλυψη. Δεν καταργεί τις αποστάσεις από τα όρια. Δεν παρακάμπτει το μέγιστο ύψος, το ιδεατό στερεό ή τις ειδικές χρήσεις γης.

-«Η πρόσθετη επιφάνεια πρέπει να τοποθετηθεί στο νόμιμο οικοδομήσιμο τμήμα του οικοπέδου. Αυτό δεν είναι πάντοτε εφικτό. Σε πολλά ακίνητα ο συντελεστής μπορεί να αυξάνεται αριθμητικά, αλλά η επιπλέον επιφάνεια δεν χωρά στον επιτρεπόμενο όγκο. Η θεωρητική αξία του κινήτρου μειώνεται έτσι στην πράξη» εξηγούν έμπειροι μμηχανικοί.

Οι ακάλυπτοι είναι ελεύθεροι χώροι μόνον στα σχέδια

-«Στα σχέδια οι ακάλυπτοι εμφανίζονται ως ελεύθεροι χώροι. Στην πραγματική πόλη η εικόνα είναι διαφορετική. Σε πολλά παλαιά οικοδομικά τετράγωνα έχουν καταληφθεί από ισόγειες προσθήκες, αποθήκες, κλειστές θέσεις στάθμευσης, ράμπες, περιφράξεις, πρόχειρα στέγαστρα, λεβητοστάσια, μηχανολογικές εγκαταστάσεις και κάθε είδους βοηθητικές κατασκευές», εξηγούν έμπειροι μμηχανικοί και σημειώνουν ότι:

-«Σε αρκετές περιπτώσεις υπάρχουν αυθαίρετες επεκτάσεις κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων. Άλλες κατασκευές μπορεί να είναι νόμιμες ή να έχουν υπαχθεί σε νόμους τακτοποίησης. Ο χώρος που θα έπρεπε να ανοίξει και να συνδεθεί με τον διπλανό ακάλυπτο δεν είναι κενός. Έχει αποκτήσει χρήση, οικονομική αξία και ιδιωτικό ενδιαφέρον».

Τα αυθαίρετα μπλοκάρουν τη συλλογική λύση

-«Η απομάκρυνση αυθαίρετων ή βοηθητικών κατασκευών δεν είναι απλή τεχνική εργασία. Έχει οικονομικό, κοινωνικό και ιδιοκτησιακό κόστος. Μια αποθήκη εξυπηρετεί μια κατοικία. Μια ράμπα οδηγεί σε υπόγειο χώρο στάθμευσης. Ένα λεβητοστάσιο τροφοδοτεί ολόκληρη πολυκατοικία. Μια ισόγεια προσθήκη μπορεί να αποτελεί ενεργό επαγγελματικό χώρο», σύμφωνα με τους ίδιους τεχνικούς παράγοντες οι οποίοι τονίζουν ότι:

-«Η κοινή πολεοδομική λύση απαιτεί από ορισμένους ιδιοκτήτες να θυσιάσουν πραγματικές χρήσεις που απέκτησαν με τα χρόνια. Απαιτεί κατεδαφίσεις, μεταφορά εγκαταστάσεων και ανασχεδιασμό της λειτουργίας των κτιρίων. Η πολεοδομική νομοθεσία αντιμετωπίζει αυστηρά τις κατασκευές σε χώρους παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση. Αυτό επιβεβαιώνει ότι η παραχώρηση δεν είναι προσωρινή. Δημιουργεί ουσιαστική και μόνιμη δέσμευση».

Μεγάλο εμπόδιο και το ιδιοκτησιακό μωσαϊκό

Άλλο μεγάλο εμπόδιο είναι ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας. Ένα οικοδομικό τετράγωνο μπορεί να περιλαμβάνει πολλά οικόπεδα, δεκάδες πολυκατοικίες και εκατοντάδες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Κάθε κτίριο έχει διαφορετικό κανονισμό. Κάθε οικόπεδο διαφορετικούς τίτλους. Κάθε ιδιοκτήτης διαφορετικές ανάγκες.

-«Άλλος έχει εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης. Άλλος διαθέτει αδόμητο οικόπεδο. Άλλος έχει δικαίωμα υψούν. Άλλος δεν μπορεί να αξιοποιήσει καν την πρόσθετη δόμηση. Το όφελος δεν κατανέμεται ισότιμα. Ορισμένοι κερδίζουν πρόσθετη οικοδομήσιμη επιφάνεια. Άλλοι παραχωρούν χρήση χωρίς άμεσο αντάλλαγμα. Άλλοι φοβούνται υποβάθμιση της ασφάλειας και της ιδιωτικότητας της κατοικίας τους», επισημάινουν οι συνομιλητές μας .

Οι αποφάσεις χρειάζονται κοινή βούληση των ιδιοκτητών ακινήτων

Η εθελοντική ενοποίηση απαιτεί απόφαση συνέλευσης ιδιοκτητών και ειδικό πλαίσιο για την κατανομή των ψήφων, τη διαχείριση και την υλοποίηση. Στην πράξη, ακόμη και απλούστερες αποφάσεις σε μία πολυκατοικία προκαλούν μακρές διαφωνίες. Η κοινή διαχείριση ενός ολόκληρου οικοδομικού τετραγώνου είναι πολύ πιο δύσκολη.

-«Πρέπει να συμφωνήσουν ιδιοκτήτες που δεν γνωρίζονται. Να αποδεχθούν κοινές δαπάνες. Να ρυθμίσουν προσβάσεις. Να αποφασίσουν ωράρια λειτουργίας. Να κατανείμουν ευθύνες για ατυχήματα, καθαριότητα, φωτισμό και ασφάλεια», λένε οι τεχνικοί παράγοντες, επισημαίοντας τις μεγάλες δυσκολιές για τα ελληνικά δεδομένα.

Οι διαφορές ηλικίας των ακινήτων 

Υπάρχει ακόμη ένα κρίσιμο πρόβλημα. Οι ιδιοκτησίες ενός οικοδομικού τετραγώνου δεν ωριμάζουν ταυτόχρονα. Ένα οικόπεδο μπορεί να οικοδομείται σήμερα. Το διπλανό έχει πολυκατοικία πενήντα ετών. Το επόμενο παραμένει αδόμητο. Ένα άλλο διαθέτει διατηρητέο κτίριο.

-«Η λειτουργία του δικτύου προϋποθέτει ενιαία χάραξη, αλλά η οικοδομική δραστηριότητα εξελίσσεται αποσπασματικά. Ο κάθε ιδιοκτήτης προχωρά όταν έχει οικονομική δυνατότητα ή επενδυτικό ενδιαφέρον. Ένας μεμονωμένος διάδρομος δεν δημιουργεί δίκτυο. Μπορεί να καταλήγει σε περίφραξη ή σε κτίσμα του γειτονικού οικοπέδου. Αυτός είναι ο λόγος που η μεμονωμένη οικοδομική άδεια δεν μπορεί να υποκαταστήσει τον ενιαίο πολεοδομικό σχεδιασμό».

Χωρίς χρηματοδότηση δεν ανοίγουν οι ακάλυπτοι

Για να μετατραπούν οι πίσω ακάλυπτοι σε ασφαλείς και λειτουργικούς χώρους απαιτούνται κατεδαφίσεις, διαμόρφωση εδάφους, φυτεύσεις, αποχέτευση ομβρίων, φωτισμός, προσβάσεις για άτομα με αναπηρία, μέτρα πυρασφάλειας και συστήματα φύλαξης. Απαιτείται επίσης η μεταφορά υφιστάμενων εγκαταστάσεων και η αντιμετώπιση υψομετρικών διαφορών μεταξύ γειτονικών οικοπέδων.

-«Το κόστος μπορεί να είναι μεγάλο. Υπερβαίνει τις δυνατότητες πολλών πολυκατοικιών και δήμων», λένε οι τεχνικοί παράγοντες.

Η νομοθεσία προβλέπει δυνατότητα παροχής κινήτρων και χρηματοδότησης από το Πράσινο Ταμείο. Δεν δημιουργεί όμως από μόνη της μόνιμο, εξειδικευμένο πρόγραμμα ανά οικοδομικό τετράγωνο.

Η απουσία φορέα υλοποίησης

-«Χρειάζεται ένας φορέας που να αναλαμβάνει τον συντονισμό από την αρχή έως το τέλος. Να καταγράφει τις ιδιοκτησίες. Να εκπονεί τη μελέτη. Να επιλύει τις τεχνικές ασυμβατότητες. Να προετοιμάζει τις συμβολαιογραφικές πράξεις. Να εξασφαλίζει χρηματοδότηση. Να δημοπρατεί τα έργα. Να οργανώνει τη μελλοντική συντήρηση», τονίζουν οι τεχνικοί παράγοντες και σημειώνουν ότι:

-«Στην πράξη, αυτή η ευθύνη παραμένει διάσπαρτη. Οι δήμοι έχουν περιορισμένο προσωπικό και πολλές προτεραιότητες. Οι Υπηρεσίες Δόμησης δεν λειτουργούν ως φορείς ανάπλασης. Οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αναλάβουν μόνοι τους έναν τόσο σύνθετο μηχανισμό. Χωρίς προϋπολογισμό και φορέα υλοποίησης, η νομοθετική πρόβλεψη παραμένει στο επίπεδο της δυνατότητας».

Το παράδειγμα της περιοχής «Έθνος»

Η περιοχή «Έθνος» του Χαλανδρίου αποτελεί μία από τις ελάχιστες περιπτώσεις όπου ενσωματώθηκε σε πολεοδομικό σχεδιασμό σχετική πρόβλεψη για δίκτυο ελεύθερων χώρων και κίνηση πεζών. Η περίπτωση έχει ιδιαίτερη σημασία. Αποδεικνύει ότι το εργαλείο δεν είναι θεωρητικά ανεφάρμοστο.

Αποδεικνύει όμως και κάτι ακόμη. Η απόσταση ανάμεσα στην έγκριση μιας πολεοδομικής ρύθμισης και στην πλήρη υλοποίησή της μπορεί να είναι πολύ μεγάλη.

Χρειάζονται πράξεις εφαρμογής, διανοίξεις, παραχωρήσεις, τεχνικά έργα και οικοδομικές άδειες που να ακολουθούν τους νέους όρους. Η πολεοδομική πρόβλεψη είναι το πρώτο βήμα. Δεν είναι το τελικό αποτέλεσμα.

Το ενεργό οικοδομικό τετράγωνο

Ο Κώδικας επαναφέρει επίσης τον θεσμό του ενεργού οικοδομικού τετραγώνου. Ένα δομημένο ή αδόμητο οικοδομικό τετράγωνο μπορεί να χαρακτηρίζεται ενεργό όταν υπάρχει έλλειψη τεχνικού και κοινωνικού εξοπλισμού, υποβάθμιση της ποιότητας ζωής ή ειδικές πολεοδομικές και περιβαλλοντικές συνθήκες.

Η αντιμετώπιση γίνεται με ενιαία μελέτη, η οποία πορεί να προβλέπει:

◊ ενοποίηση ακαλύπτων,

◊ κοινές προσβάσεις,

◊ χώρους κοινωνικών εκδηλώσεων,

◊ κοινές εγκαταστάσεις,

◊ αναμόρφωση όψεων και δωμάτων,

◊ καλύτερη κατανομή της δόμησης και να

◊ θεσπίζονται ειδικοί όροι δόμησης.

Δεν επιτρέπεται όμως υπέρβαση του συντελεστή δόμησης της περιοχής ούτε του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους.

Το μπόνους χρειάζεται πολεοδομική τεκμηρίωση

Η προσαύξηση του 50% δεν λειτουργεί ως ατομική ανταμοιβή που χορηγεί η Υπηρεσία Δόμησης σε έναν ιδιοκτήτη κατά την έκδοση της άδειας. Πρέπει να έχει προηγηθεί εγκεκριμένος πολεοδομικός σχεδιασμός. Το σχέδιο πρέπει να καθορίζει το δευτερεύον δίκτυο, να τεκμηριώνει τη λειτουργία του και να εξασφαλίζει πραγματικό κοινόχρηστο όφελος.

Η απαίτηση αυτή συνδέεται και με τη σταθερή πολεοδομική και συνταγματική επιφύλαξη απέναντι στις αυξήσεις δόμησης. Κάθε μεταβολή των όρων δόμησης πρέπει να στηρίζεται σε ειδική μελέτη. Πρέπει να υπηρετεί το οικιστικό περιβάλλον και όχι να το επιβαρύνει. Το μπόνους νομιμοποιείται πολεοδομικά μόνο όταν αντισταθμίζεται από ένα πραγματικό, ενιαίο και λειτουργικό δίκτυο κοινόχρηστων χώρων.

Οι χαμένες ευκαιρίες των πόλεων και η σύγκρουση ατομικού και συλλογικού συμφέροντος

-«Οι προβλέψεις της νομοθεσίας μπορούν να χαρακτηριστούν οραματικές ακόμη και εξωπραγματικές για τα ελληνικά δεδομένα ταυτοχρόνως όμως η πραγματικότητα έχει ξεπεράσει τη φαντασία. Η αδράνεια 41 ετών έχει αφήσει έντονο αποτύπωμα στις ελληνικές πόλεις» σχολιάζουν οι τεχνικοί παράγοντες και δίνουν την εικόνα ότι:

«Οι ακάλυπτοι χώροι παραμένουν κατακερματισμένοι, σκληροί και συχνά εγκαταλειμμένοι. Λειτουργούν ως πίσω αυλές χωρίς πράσινο, ως χώροι στάθμευσης ή ως περιοχές συγκέντρωσης πρόχειρων κατασκευών και εγκαταστάσεων ενώ ταυτοχρόνως αποτελούν μόνιμη πηγή συγκρούσεων και προβλημάτων μεταξύ των ιδιοκτητών».

-«Η ενοποίησή τους σημειώνουν, θα μπορούσε να δημιουργήσει μεγάλες νησίδες πρασίνου χωρίς νέες απαλλοτριώσεις. Θα βελτίωνε τον αερισμό και τον φωτισμό των κτιρίων. Θα αύξανε τις επιφάνειες φυσικού εδάφους. Θα συγκρατούσε τα όμβρια. Θα περιόριζε τη θερμική επιβάρυνση. Θα δημιουργούσε επίσης ασφαλείς διαδρομές πεζών και χώρους κοινωνικής επαφής στο εσωτερικό της πόλης». Και εξηγούν:

-«Στον πυρήνα της αποτυχία εφαρμογής βρίσκεται μια διαρκής σύγκρουση. Από τη μία πλευρά βρίσκονται οι ατομικές επιλογές, οι υπάρχουσες κατασκευές, η ιδιωτικότητα, η στάθμευση και η διαφορετική οικονομική θέση κάθε ιδιοκτήτη».

Παλαιά προβλήματα απειλούν με νέα χαμένη ευκαιρία τα ΤΠΣ και τα ΕΠΣ

Τα νέα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, που βρίσκονται σε φάση ολοκλήρωσης σε όλη τη χώρα διαμορφώνουν χρήσεις γης, όρους δόμησης, κοινόχρηστους χώρους, περιοχές ειδικών πολεοδομικών κινήτρων και μέτρα προσαρμογής στην κλιματική κρίση. Αποτελούν, συνεπώς, το κατάλληλο επίπεδο σχεδιασμού για να προβλεφθούν ενοποιήσεις ακαλύπτων και λειτουργικά δευτερεύοντα δίκτυα κίνησης πεζών.

Τεχνικοί παράγοντες επισημαίνουν ότι «ο κίνδυνος νέας χαμένης ευκαιρίας είναι ορατός στην περίπτωση  που οι μελέτες περιοριστούν σε γενικές κατευθύνσεις, χρωματισμούς χαρτών και αόριστες προβλέψεις για πράσινες διαδρομές, το εργαλείο θα παραμείνει ανενεργό».  Και σημειώνουν ότι:  «χρειάζεται να εντοπιστούν συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα, να αποτυπωθούν οι πραγματικά διαθέσιμοι ακάλυπτοι χώροι και να καταγραφούν οι νόμιμες και αυθαίρετες κατασκευές που εμποδίζουν τη συνέχεια του δικτύου».

-«Χρειάζεται να γίνει η ιδιοκτησιακή αποτύπωση, έλεγχος των τίτλων, των οριζόντιων ιδιοκτησιών, των δικαιωμάτων υψούν και του βαθμού εξάντλησης του συντελεστή δόμησης, ώστε να είναι τεχνικά εφικτή η λύση αναπλάσεων οικοδομικών τετραγώνων, μέσω του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού. Και παράλληλα κάθε σχετική πρόταση   να συνοδεύεται από εκτίμηση κόστους, φάσεις υλοποίησης, φορέα εφαρμογής και σταθερό μηχανισμό συντήρησης», λένε οι ίδιες πηγές και σημειώνουν ότι:

-«Η γενική αναφορά σε μελλοντικούς πόρους δεν ανοίγει τους ακαλύπτους».

Η δεύτερη ευκαιρία του νέου Κώδικα

Ο νέος Κώδικας δίνει την ευκαιρία να επανεξεταστεί ένα εργαλείο που συνδέεται άμεσα με τις σημερινές ανάγκες των πόλεων. Η κλιματική επιβάρυνση, η έλλειψη πρασίνου, οι πλημμυρικοί κίνδυνοι και η ανάγκη ασφαλών διαδρομών πεζών καθιστούν τους ακαλύπτους κρίσιμο πολεοδομικό απόθεμα.

Για να ενεργοποιηθεί το πλαίσιο χρειάζονται σαφείς εφαρμοστικές διαδικασίες, καταγραφή των διαθέσιμων χώρων, πρότυπες συμφωνίες ιδιοκτητών, εξειδικευμένα προγράμματα του Πράσινου Ταμείου και μόνιμος φορέας συντονισμού σε επίπεδο δήμου. Χρειάζεται επίσης η ένταξη συγκεκριμένων δικτύων στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.

Η επαναφορά των διατάξεων στον νέο Κώδικα δίνει νέα αφετηρία. Δεν αποτελεί από μόνη της μεταρρύθμιση.

Ένας παλιός μηχανικός το λέει πιο απλά: «Ο νόμος έδειξε από το 1985 τι μπορεί να γίνει. Δεν δημιούργησε όμως τον τρόπο για να γίνει».