Κτηματολόγιο: οδηγός για «αγνώστου ιδιοκτήτη» και έκτακτη χρησικτησία

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούν κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας καλούνται να προετοιμαστούν για μια εντελώς νέα διαδικασία που τίθεται σε κανονική εφαρμογή από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.

Δικηγόροι και μηχανικοί αποκτούν κρίσιμο ρόλο στην έγκαιρη συγκρότηση του φακέλου, καθώς απαιτούνται συγκεκριμένα αποδεικτικά 20ετούς νομής, Ε9 δεκαετίας, ένορκες βεβαιώσεις και, όπου υπάρχουν γεωμετρικές μεταβολές, ειδικά τοπογραφικά.

Η μεγαλύτερη αλλαγή είναι ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται υποχρεωτική πριν από τη συζήτηση της αγωγής, με αυστηρές προθεσμίες και δυνατότητα, υπό προϋποθέσεις, διόρθωσης της εγγραφής χωρίς να ολοκληρωθεί η δικαστική αντιδικία.

Η σημασία των αλλαγών και ποιους αφορούν

Η νέα διαδικασία του άρθρου 61 του ν. 5326/2026 αλλάζει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι υποθέσεις ακινήτων που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία. Δεν αλλάζουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις της χρησικτησίας, δηλαδή η ανάγκη απόδειξης 20ετούς νομής, αλλά δημιουργείται πλέον μια αυστηρά οργανωμένη διαδικαστική διαδρομή.

Η υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή γίνεται προϋπόθεση για να συζητηθεί η αγωγή. Αν δεν προηγηθεί, η συζήτηση απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Παράλληλα, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να διαθέτει συγκεκριμένο αποδεικτικό υλικό, να τηρήσει το υποχρεωτικό 30ήμερο, να υποβάλει δήλωση φόρου χρησικτησίας και να έχει προετοιμάσει πλήρη τεχνικό φάκελο όπου απαιτούνται γεωμετρικές διορθώσεις.

Η αλλαγή αφορά κυρίως μακροχρόνιους νομείς ακινήτων χωρίς μεταγεγραμμένο τίτλο, ιδιοκτήτες που δεν δήλωσαν εγκαίρως ακίνητο στο Κτηματολόγιο, κληρονόμους και περιπτώσεις παλαιών άτυπων μεταβιβάσεων.

Οδηγός: τα 20 βήματα για τους ιδιοκτήτες

Με βάση τις οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ, που υπογραμμίζει ότι η νέα διαδικασία γίνεται ασφαλέστερη και πιο προβλέψιμη, αλλά ταυτόχρονα πολύ πιο απαιτητική ως προς την προετοιμασία, τι προβλέπει η νέα νομοθετική ρύθμιση και τα πρακτικά βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι πολίτες σε 20 βήματα για τους ιδιοκτήτες

1. Ελέγξτε πρώτα την κτηματολογική εγγραφή

Το πρώτο βήμα είναι να εξακριβωθεί αν το ακίνητο εμφανίζεται πράγματι στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο έλεγχος μπορεί να γίνει μέσω δικηγόρου με πρόσβαση στα κτηματολογικά στοιχεία ή στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Εφόσον υπάρχει η συγκεκριμένη ένδειξη και η αξίωση στηρίζεται σε έκτακτη χρησικτησία, η νέα διαδικασία εφαρμόζεται υποχρεωτικά.

2. Ελέγξτε αν έχει συμπληρωθεί 20ετής νομή

Η έκτακτη χρησικτησία εξακολουθεί να προϋποθέτει 20 χρόνια νομής, τα οποία πρέπει να έχουν ήδη συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Δεν αρκεί επομένως η κατοχή του ακινήτου κατά τον χρόνο έναρξης της διαδικασίας. Η 20ετία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί και να μπορεί να αποδειχθεί.

3. Συγκεντρώστε τουλάχιστον δύο έγγραφα

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής οφείλει να διαπιστώσει ότι υπάρχουν τουλάχιστον δύο συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία από όσα προβλέπει ο νόμος.

Σε αυτά περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης, μισθωτήρια, αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες, παλαιά τοπογραφικά και συγκεκριμένα ιδιωτικά συμφωνητικά.

4. Αναζητήστε παλιούς λογαριασμούς κοινής ωφέλειας

Ιδιαίτερα χρήσιμα είναι στοιχεία ΔΕΗ, ΟΤΕ και ύδρευσης στο όνομα του νομέα.

Τα έγγραφα αυτά μπορούν να λειτουργήσουν ως αποδεικτικά της μακροχρόνιας πραγματικής σχέσης του ενδιαφερόμενου με το ακίνητο.

5. Ελέγξτε μισθώσεις και εισπράξεις μισθωμάτων

Εάν το ακίνητο είχε εκμισθωθεί, τα παλαιά μισθωτήρια στα οποία ο ενδιαφερόμενος εμφανίζεται ως εκμισθωτής αλλά και οι αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία που αναγνωρίζει ρητά η νέα διάταξη.

6. Εντοπίστε φορολογικές και διοικητικές δηλώσεις

Δηλώσεις που έχουν γίνει κατά το παρελθόν προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν.

Το κρίσιμο είναι να συνδέονται με το συγκεκριμένο ακίνητο και να βοηθούν στην απόδειξη της πολυετούς άσκησης νομής.

7. Η οικοδομική άδεια μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική

Εάν υπάρχει παλαιά οικοδομική άδεια ανέγερσης, προσθήκης ή επισκευής στο όνομα του ενδιαφερομένου, πρέπει να ενταχθεί στον φάκελο.

Η νέα διάταξη την αναγνωρίζει ρητά ως ένα από τα αποδεικτικά στοιχεία που μπορεί να ελέγξει ο διαμεσολαβητής.

8. Αναζητήστε παλιά τοπογραφικά

Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν είναι προσαρτημένα σε παλαιούς τίτλους, οικοδομικές άδειες ή συμβολαιογραφικές πράξεις, μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως αποδεικτικά.

Εδώ ο ρόλος του μηχανικού είναι ιδιαίτερα σημαντικός για την ταυτοποίηση της σημερινής ιδιοκτησίας με τα παλαιότερα στοιχεία.

9. Αξιοποιήστε παλιά ιδιωτικά συμφωνητικά

Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής μπορεί να ληφθεί υπόψη εφόσον έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και φέρει βεβαία χρονολογία.

10. Εξασφαλίστε δύο ένορκες βεβαιώσεις

Πέρα από τα δύο βασικά αποδεικτικά έγγραφα, απαιτούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων.

Οι μάρτυρες πρέπει να αναφέρονται ρητά στην 20ετή νομή και να προσδιορίζουν το εμβαδόν, τη θέση και τα όρια του ακινήτου.

11. Ελέγξτε το Ε9 της τελευταίας δεκαετίας

Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι το Ε9 αποτελεί πλέον υποχρεωτικό κομμάτι του αποδεικτικού φακέλου και όχι απλώς συμπληρωματικό στοιχείο.

12. Βάλτε μηχανικό να ελέγξει όρια και εμβαδόν

Πριν ξεκινήσει η διαδικασία είναι σκόπιμο να ελεγχθεί αν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συμπίπτει με την κτηματολογική απεικόνιση.

Διαφορές σε όρια, εμβαδόν ή θέση μπορεί να απαιτήσουν γεωμετρική μεταβολή και πρόσθετη τεχνική προετοιμασία.

13. Για γεωμετρική μεταβολή χρειάζεται ειδικό τοπογραφικό

Εάν με τη διόρθωση ζητούνται και αλλαγές στα κτηματολογικά διαγράμματα, στο πρακτικό πρέπει να επισυναφθεί τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών μαζί με το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στον Φορέα.

Η παράλειψη μπορεί να δημιουργήσει ακυρότητα της διαδικασίας.

14. Επιλέξτε κτηματολογικό διαμεσολαβητή

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να επιλέξει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, κάτοχο πτυχίου Νομικής, από το ειδικό μητρώο.

Η επιλογή μπορεί να γίνει από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη ή μέσω του δικηγόρου του.

15. Καταχωρίστε το φύλλο βασικών στοιχείων

Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο βασικών στοιχείων, το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με καταβολή του προβλεπόμενου πάγιου τέλους.

Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της αίτησης.

16. Προσοχή στο υποχρεωτικό 30ήμερο

Μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες πριν γίνει η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία.

Εάν η προθεσμία δεν τηρηθεί, το πρακτικό διαμεσολάβησης είναι άκυρο. Πρόκειται για μία από τις αυστηρότερες διαδικαστικές προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης.

17. Το Δημόσιο συμμετέχει πλέον υποχρεωτικά

Εφόσον εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, η συμμετοχή του στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία είναι υποχρεωτική.

Εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από τους προβλεπόμενους νομικούς εκπροσώπους, ενώ η συμμετοχή μπορεί να γίνει και μέσω τηλεδιάσκεψης.

18. Η σιωπή των υπηρεσιών έχει πλέον συνέπειες

Οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να γνωστοποιήσουν αν προβάλλουν δικαιώματα επί του ακινήτου.

Εάν δεν αποστείλουν εγκαίρως το σχετικό έγγραφο, ο νόμος δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου, ενώ η μη αποστολή ή η καθυστερημένη αποστολή συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο.

19. Πριν από την καταχώριση πρέπει να δηλωθεί ο φόρος χρησικτησίας

Πριν καταχωριστεί το πρακτικό στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Σύμφωνα με το ενημερωτικό υλικό, η φορολογία εντάσσεται στο καθεστώς του φόρου μεταβίβασης, με συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας. Αντίγραφο της δήλωσης συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

20. Συμφωνία σημαίνει διόρθωση – αλλιώς συνεχίζεται η δίκη

Εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα και επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία» και η ανακριβής πρώτη εγγραφή μπορεί να διορθωθεί χωρίς να απαιτηθεί η ολοκλήρωση της αντιδικίας μέχρι την έκδοση δικαστικής απόφασης.

Εάν όμως το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα ή δεν επιτευχθεί συμφωνία, η υπόθεση συνεχίζει κανονικά στο δικαστήριο. Η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική ως στάδιο, όχι ως προς το αποτέλεσμα.

Από 16 Σεπτεμβρίου το νέο καθεστώς

Η νέα διαδικασία τίθεται σε ισχύ στις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Το πρακτικό συμπέρασμα για τους ενδιαφερόμενους είναι ότι η προετοιμασία δεν μπορεί πλέον να αρχίζει λίγο πριν από τη δικαστική συζήτηση.

Ο φάκελος πρέπει να οργανώνεται εξαρχής με συντονισμό δικηγόρου, μηχανικού και φοροτεχνικού, ώστε να ελεγχθούν έγκαιρα η κτηματολογική εγγραφή, η 20ετής νομή, το Ε9, τα όρια του ακινήτου, τα παλαιά αποδεικτικά, οι ένορκες βεβαιώσεις και τυχόν ανάγκη γεωμετρικής διόρθωσης.

Η μεγάλη αλλαγή είναι ότι η υπόθεση μεταφέρεται πλέον από ένα σχετικά ευρύ πεδίο δικαστικής απόδειξης σε μία προκαθορισμένη και αυστηρά τεκμηριωμένη διαδρομή, στην οποία κάθε έλλειψη φακέλου ή λάθος στην προθεσμία μπορεί να καθυστερήσει ή ακόμη και να ακυρώσει κρίσιμα στάδια της διαδικασίας.