Στο ΦΕΚ ο νέος νόμος για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία

Νέα διαδικασία για μία από τις δυσκολότερες κατηγορίες ακινήτων του Κτηματολογίου ενεργοποιεί ο Ν. 5326/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 125/4.8.2026. Η ρύθμιση αφορά όσους διεκδικούν κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα καταχωρισμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και βάζει πλέον πριν από τη δικαστική συζήτηση ένα υποχρεωτικό στάδιο κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

♦ Η διαμεσολάβηση γίνεται υποχρεωτικός σταθμός πριν από τη συζήτηση της αγωγής για χρησικτησία σε ακίνητο που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

♦ Δεν αρκεί η πολυετής κατοχή: χρειάζονται συγκεκριμένα στοιχεία που να αποδεικνύουν τουλάχιστον είκοσι χρόνια συνεχούς νομής και σαφή τεχνική ταυτοποίηση του ακινήτου.

♦ Η μη προβολή δικαιωμάτων από το Δημόσιο μπορεί να επιτρέψει εξωδικαστική διόρθωση, αλλά δεν ισοδυναμεί από μόνη της με αναγνώριση κυριότητας του ιδιώτη.

Το νέο πλαίσιο δεν χαρίζει τίτλους και δεν μετατρέπει τη χρησικτησία σε απλή διοικητική διαδικασία. Αντίθετα, απαιτεί πλήρη τεκμηρίωση της εικοσαετούς νομής, του ακριβούς ακινήτου και της συμπεριφοράς του ενδιαφερομένου ως ιδιοκτήτη. Καθοριστικό ρόλο αποκτούν οι δύο ένορκες βεβαιώσεις, το Ε9 με βάθος δεκαετίας, οι λογαριασμοί, τα μισθωτήρια, οι οικοδομικές άδειες, τα παλαιά και σύγχρονα τοπογραφικά, αλλά και η επίσημη θέση του Δημοσίου.

Εφόσον το Δημόσιο, ο ΟΤΑ ή το ΝΠΔΔ δεν προβάλλουν δικαιώματα και τα αποδεικτικά στοιχεία κρίνονται επαρκή, ανοίγει ο δρόμος ώστε η κτηματολογική εγγραφή να διορθωθεί μέσω πρακτικού διαμεσολάβησης, χωρίς να απαιτείται δικαστική απόφαση επί της ουσίας της διαφοράς.

Η νέα διαδικασία για χρησικτησία και «αγνώστου ιδιοκτήτη» σε 20 + 1 ερωτήσεις απαντήσεις

1. Ποια υπόθεση έρχεται να λύσει η νέα νομοθετική ρύθμιση;

Η ρύθμιση στοχεύει σε ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ενώ κάποιος ιδιώτης υποστηρίζει ότι τα κατέχει επί τουλάχιστον είκοσι χρόνια και έχει αποκτήσει κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η απόδειξη του δικαιώματος είναι δυσκολότερη επειδή δεν υπάρχει μεταγεγραμμένος συμβολαιογραφικός τίτλος που να λύνει άμεσα το ιδιοκτησιακό ζήτημα.

2. Γιατί ένα ακίνητο μπορεί να έχει καταχωριστεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη;

Η ένδειξη μπορεί να οφείλεται σε μη υποβολή δήλωσης, σε ανεπαρκή δικαιολογητικά, σε απόρριψη δήλωσης ή σε αδυναμία αντιστοίχισης παλαιού τίτλου με το πραγματικό γεωτεμάχιο. Συχνά το πρόβλημα εμφανίζεται σε παλιά αγροτεμάχια, σε εκκρεμείς κληρονομιές, σε άτυπες οικογενειακές διανομές ή σε ακίνητα που περιγράφονται με παλαιά τοπωνύμια και όμορους ιδιοκτήτες.

3. Μπαίνουν πλέον όλα τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» στην ίδια διαδικασία;

Όχι. Η νέα ειδική διαδικασία αφορά μόνο περιπτώσεις όπου το δικαίωμα θεμελιώνεται σε έκτακτη χρησικτησία. Αν υπάρχει κανονικός μεταγεγραμμένος τίτλος που δεν αποτυπώθηκε σωστά, αν πρόκειται για λανθασμένη επεξεργασία δήλωσης ή αν υπάρχει αποκλειστικά γεωμετρικό πρόβλημα, μπορεί να ακολουθείται άλλη διαδικασία διόρθωσης. Επίσης εξαιρούνται πράγματα δημόσιας κτήσης και κοινόχρηστα ακίνητα.

4. Ποιο είναι το πρώτο βήμα για όποιον επικαλείται χρησικτησία;

Πριν φτάσει στη συζήτηση της αναγνωριστικής αγωγής, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να περάσει από υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης. Η διαδικασία γίνεται ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος πρέπει να είναι πτυχιούχος Νομικής και να έχει επιλεγεί από το ειδικό μητρώο. Η διαμεσολάβηση δεν είναι προαιρετικό στάδιο αλλά προϋπόθεση της διαδικασίας.

5. Τι συμβαίνει αν ο ιδιοκτήτης παρακάμψει τη διαμεσολάβηση;

Η παράλειψη δεν είναι τυπική ατέλεια που μπορεί εύκολα να θεραπευτεί. Η νομοθεσία συνδέει την υποχρεωτική αρχική συνεδρία με το παραδεκτό της αγωγής. Παράλληλα, στο γενικό καθεστώς αμφισβήτησης ανακριβούς πρώτης εγγραφής πρέπει να προσκαλούνται όλοι οι εναγόμενοι, εκτός όσων είναι αγνώστου διαμονής. Προβλέπεται ακόμη αυξημένη δικαστική δαπάνη για αδικαιολόγητη απουσία εναγομένο.

6. Γιατί προηγείται η καταχώριση Φύλλου Βασικών Στοιχείων;

Πριν αποσταλούν οι προσκλήσεις για τη συνεδρία, πρέπει να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο το Φύλλο Βασικών Στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή. Καταβάλλεται πάγιο τέλος και η καταχώριση πρέπει να γίνει έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα. Έτσι αποτυπώνεται επίσημα στο κτηματολογικό φύλλο ότι έχει κινηθεί διαδικασία διεκδίκησης του συγκεκριμένου ακινήτου.

7. Γιατί η προθεσμία των 30 ημερών είναι κρίσιμη;

Η αρχική συνεδρία δεν μπορεί να οριστεί αμέσως. Πρέπει να μεσολαβήσουν τουλάχιστον 30 ημέρες από την καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων. Αν η προθεσμία δεν τηρηθεί, το πρακτικό διαμεσολάβησης είναι άκυρο. Πρόκειται επομένως για ουσιαστική προϋπόθεση και όχι για απλή διοικητική προθεσμία που μπορεί να παρακαμφθεί χωρίς συνέπειες.

8. Πότε μπαίνει υποχρεωτικά το Δημόσιο στη διαδικασία;

Όταν μεταξύ των εναγομένων βρίσκεται το Ελληνικό Δημόσιο, ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ, οι φορείς αυτοί υποχρεούνται να συμμετάσχουν στην αρχική συνεδρία. Το Δημόσιο εκπροσωπείται από λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, ενώ οι ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ μπορούν να εκπροσωπηθούν από νομικούς συμβούλους, έμμισθους δικηγόρους ή δικηγόρους με ειδική πληρεξουσιότητα.

9. Χρειάζεται φυσική παρουσία του εκπροσώπου του Δημοσίου;

Κατά κανόνα όχι. Οι λειτουργοί του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους μπορούν να συμμετέχουν μέσω τηλεδιάσκεψης. Φυσική παρουσία προβλέπεται όταν ο αρμόδιος λειτουργός το δηλώσει εγγράφως στον διαμεσολαβητή. Η ρύθμιση επιδιώκει έτσι να διευκολύνει τη συμμετοχή του Δημοσίου, χωρίς η φυσική απόσταση από τον τόπο του ακινήτου να καθυστερεί τη διαδικασία.

10. Πώς ξεκαθαρίζει αν το Δημόσιο διεκδικεί το συγκεκριμένο ακίνητο;

Η αρμόδια δημόσια υπηρεσία πρέπει να αποστείλει έγγραφο που να δηλώνει αν προβάλλει ή όχι δικαιώματα επί του ακινήτου. Αν προβάλλει αξίωση, δεν μπορεί να συνταχθεί πρακτικό στο οποίο εμφανίζεται να μην αντιλέγει στη διόρθωση. Αν δεν προβάλλει δικαιώματα, μπορεί να καταγραφεί επίσημα ότι δεν αντιτίθεται στη μεταβολή της κτηματολογικής εγγραφής.

11. Τι γίνεται αν η αρμόδια υπηρεσία δεν στείλει καμία απάντηση;

Η αδράνεια της υπηρεσίας δεν αφήνει την υπόθεση μετέωρη. Αν το απαιτούμενο έγγραφο δεν έχει αποσταλεί μέχρι την ημέρα της συνεδρίας, δημιουργείται τεκμήριο ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα. Παράλληλα, η μη αποστολή ή η εκπρόθεσμη αποστολή του εγγράφου από τον αρμόδιο υπάλληλο χαρακτηρίζεται ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα.

12. Αρκεί να πει το Δημόσιο «δεν διεκδικώ» για να κατοχυρωθεί ο ιδιώτης;

Όχι. Η θέση του Δημοσίου είναι σημαντική, αλλά δεν δημιουργεί από μόνη της κυριότητα. Ο ενδιαφερόμενος εξακολουθεί να πρέπει να αποδείξει ότι ασκούσε επί τουλάχιστον είκοσι χρόνια πράξεις νομής και συμπεριφερόταν ως κύριος του συγκεκριμένου ακινήτου. Η μη προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου αφαιρεί ένα σημαντικό εμπόδιο, δεν αντικαθιστά όμως την απόδειξη της χρησικτησίας.

13. Ποια έγγραφα μπορούν να αποδείξουν μακροχρόνια κατοχή και χρήση;

Στα στοιχεία που μπορεί να εξεταστούν περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού, ύδρευσης και τηλεφωνίας, μισθωτήρια όπου ο ενδιαφερόμενος εμφανίζεται ως εκμισθωτής, αποδείξεις μισθωμάτων, φορολογικές ή άλλες δηλώσεις προς δημόσιες αρχές, οικοδομικές άδειες και τοπογραφικά. Το ζητούμενο είναι να προκύπτει μία συνεχής αλληλουχία πράξεων που συνδέει τον ενδιαφερόμενο με το ακίνητο.

14. Έχουν αποδεικτική αξία παλιά ιδιωτικά συμφωνητικά και τοπογραφικά;

Ναι. Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής μπορεί να αξιοποιηθεί εφόσον έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και διαθέτει βεβαία χρονολογία. Ιδιαίτερα χρήσιμα μπορεί να είναι επίσης τοπογραφικά που έχουν προσαρτηθεί σε παλαιούς τίτλους, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες. Ο νόμος αντιμετωπίζει την απαρίθμηση των αποδεικτικών στοιχείων ως ενδεικτική.

15. Γιατί οι δύο ένορκες βεβαιώσεις αποκτούν κομβική σημασία;

Η προσκόμιση τουλάχιστον δύο ενόρκων βεβαιώσεων είναι υποχρεωτική. Οι μάρτυρες δεν αρκεί να δηλώσουν γενικά ότι γνωρίζουν τον ενδιαφερόμενο ως ιδιοκτήτη. Πρέπει να αναφερθούν ρητά σε νομή διάρκειας τουλάχιστον είκοσι ετών, η οποία έχει ήδη συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση, και να προσδιορίσουν το εμβαδόν, τη θέση και τα όρια της επίμαχης ιδιοκτησίας.

16. Γιατί το Ε9 μόνο του δεν «κλειδώνει» την κυριότητα;

Το Ε9 αποτελεί φορολογική δήλωση και όχι τίτλο ιδιοκτησίας. Είναι όμως υποχρεωτικό στοιχείο της νέας διαδικασίας και πρέπει να αφορά την επίμαχη ιδιοκτησία με χρονικό βάθος τουλάχιστον δέκα ετών πριν από την υποχρεωτική συνεδρία. Αξιολογείται μαζί με ένορκες βεβαιώσεις, λογαριασμούς, μισθωτήρια, τεχνικά έγγραφα και άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν τη νομή.

17. Πότε μπορεί ένα τεχνικό λάθος να μπλοκάρει μια ισχυρή υπόθεση;

Ακόμη και ισχυρά στοιχεία εικοσαετούς νομής μπορεί να μην επαρκούν αν δεν αποδεικνύεται με σαφήνεια ποιο ακριβώς ακίνητο αφορά η διεκδίκηση. Αποκλίσεις σε εμβαδόν, θέση και όρια μεταξύ Ε9, παλαιών τίτλων, τοπογραφικών και κτηματολογικού διαγράμματος μπορούν να δημιουργήσουν σοβαρό πρόβλημα. Γι’ αυτό πρέπει να προηγείται έλεγχος του κτηματολογικού φύλλου και της γεωμετρικής απεικόνισης.

18. Ποια είναι η πρακτική συμβολή του μηχανικού στην υπόθεση;

Ο μηχανικός δεν αποφαίνεται για το ιδιοκτησιακό δικαίωμα. Αναλαμβάνει όμως την κρίσιμη τεχνική ταυτοποίηση του ακινήτου, ελέγχοντας ΚΑΕΚ, θέση, εμβαδόν, όρια, παλαιά τοπογραφικά, τίτλους, άδειες και την πραγματική κατάσταση. Σε πολλές περιπτώσεις χρειάζεται νέο εξαρτημένο τοπογραφικό ώστε να αποδεικνύεται ότι τα διαφορετικά έγγραφα και οι μαρτυρικές καταθέσεις αναφέρονται στο ίδιο γεωτεμάχιο.

19. Πότε μπορεί η υπόθεση να τελειώσει χωρίς δικαστική απόφαση;

Αν το Δημόσιο ή άλλος δημόσιος φορέας δεν προβάλλει εμπράγματα δικαιώματα και τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία της χρησικτησίας είναι επαρκή, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης. Το πρακτικό καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής, χωρίς να χρειάζεται απόφαση επί της ουσίας της αγωγής. Αν υπάρχει αντίρρηση, η διαφορά παραμένει δικαστική.

20. Ποια είναι η τελευταία κίνηση πριν αλλάξει η κτηματολογική εγγραφή;

Τα δικαιολογητικά ενσωματώνονται σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό διαμεσολάβησης. Πριν από την καταχώρισή του πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται στο Κτηματολογικό Γραφείο. Μετά την ολοκλήρωση των απαιτούμενων ενεργειών, το πρακτικό καταχωρίζεται αμελλητί και στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία».

21. Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης πριν ξεκινήσει

Η νέα διαδικασία μπορεί να δώσει διέξοδο σε υποθέσεις που επί χρόνια οδηγούσαν σχεδόν αναγκαστικά σε πλήρη δικαστική αντιδικία, αλλά προϋποθέτει καλή προετοιμασία. Πρώτη κίνηση πρέπει να είναι ο έλεγχος του κτηματολογικού φύλλου και του διαγράμματος και αμέσως μετά η αντιπαραβολή όλων των διαθέσιμων στοιχείων: Ε9, τίτλων, οικοδομικών αδειών, παλαιών και νέων τοπογραφικών, λογαριασμών, μισθωτηρίων και λοιπών αποδεικτικών εγγράφων.

Το κρίσιμο δεν είναι μόνο να αποδειχθεί ότι κάποιος χρησιμοποιούσε ένα ακίνητο επί δεκαετίες. Πρέπει να προκύπτει ότι ασκούσε συνεχώς πράξεις νομής επί του ίδιου, σαφώς προσδιορισμένου ακινήτου και ότι η εικοσαετία είχε ήδη συμπληρωθεί πριν κινηθεί η διαδικασία διαμεσολάβησης.