Όριο ιδιοκτησίας: τι ισχύει για Κτηματολόγιο, ρυμοτομική, οικοδομική γραμμή και νόμιμη περίφραξη

baklatsi@yahoo.gr

Ένα από τα συχνότερα ερωτήματα που απασχολούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι φαινομενικά απλό: πού ακριβώς τελειώνει η ιδιοκτησία μου και από πού αρχίζει η ιδιοκτησία του γείτονα; Στην πράξη, όμως, η απάντηση δεν είναι πάντα εύκολη. Πώς οριοθετούμε την ιδιοκτησία μας , σε 10+1 ερωτήσεις απαντήσεις  για Κτηματολόγιο, περιφράξεις και τον νέο Κώδικα Πολεοδομίας.

Η περίφραξη δεν δημιουργεί το όριο της ιδιοκτησίας. Και το όριο της ιδιοκτησίας δεν είναι πάντοτε το όριο μέχρι το οποίο επιτρέπεται να περιφράξουμε.

Ιδιαίτερα στην ύπαιθρο υπάρχουν χιλιάδες αγροτεμάχια χωρίς σαφή τεχνική οριοθέτηση, όπου τα όρια προσδιορίζονταν για δεκαετίες από μια ξερολιθιά, μια πεζούλα, έναν αναβαθμό, μια σειρά από ελιές, ένα μονοπάτι ή ακόμη και από τη γνώση των παλαιότερων ιδιοκτητών.

Σήμερα υπάρχουν το Κτηματολόγιο, οι συντεταγμένες και τα σύγχρονα τοπογραφικά διαγράμματα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι εξαφανίστηκαν τα προβλήματα. Μια σύγχρονη μέτρηση μπορεί να φέρει στην επιφάνεια παλιές αποκλίσεις και να δημιουργήσει το ερώτημα: ποιο είναι τελικά το σωστό όριο; Αυτό που δείχνει το Κτηματολόγιο, αυτό που αναφέρει το συμβόλαιο ή αυτό που επί δεκαετίες αναγνωρίζεται στο έδαφος;

Και αφού βρούμε το όριο, προκύπτει ένα δεύτερο ζήτημα: μπορούμε να περιφράξουμε ακριβώς πάνω σε αυτό;

Η απάντηση δεν είναι πάντοτε «ναι». Άλλο ο προσδιορισμός του ιδιοκτησιακού ορίου και άλλο το δικαίωμα και οι προϋποθέσεις κατασκευής μιας περίφραξης.

Με αφορμή και τον νέο Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026), ας δούμε μέσα από 10 ερωτήσεις και απαντήσεις τι πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης πριν τοποθετήσει τον πρώτο πάσσαλο.

1. Έχω ένα χωράφι αλλά δεν γνωρίζω ακριβώς τα όριά του. Τι κάνω;

Είναι πολύ συνηθισμένο στα εκτός σχεδίου ακίνητα. Τα παλιά συμβόλαια συχνά περιγράφουν τους όμορους χωρίς συντεταγμένες, ενώ στο έδαφος μπορεί να υπάρχει μια ξερολιθιά, πεζούλα, αναβαθμός, σειρά δέντρων ή μονοπάτι που επί δεκαετίες θεωρείται το όριο.

Η σωστή διαδικασία ξεκινά με σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση, έλεγχο τίτλων και παλαιότερων τοπογραφικών και συσχέτισή τους με τα πραγματικά στοιχεία του εδάφους.

Πρώτα προσδιορίζουμε το όριο και μετά περιφράζουμε.

2. Γιατί είναι σημαντική η κοινή υπόδειξη των ορίων;

Όταν το κοινό όριο δεν είναι σαφές, είναι χρήσιμο να γίνεται κοινή υπόδειξή του από τους όμορους ιδιοκτήτες παρουσία του μηχανικού.

Έτσι αποτυπώνονται οι υποδείξεις τους αλλά και ξερολιθιές, αναβαθμοί, δέντρα, δρόμοι και άλλα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης.

Η κοινή υπόδειξη δεν επιλύει βέβαια μια διαφορά κυριότητας. Αν δύο ιδιοκτήτες διεκδικούν το ίδιο τμήμα, μπορεί να απαιτηθεί νομική αντιμετώπιση.

3. Μπορώ να πάρω τις συντεταγμένες του Κτηματολογίου και να περιφράξω;

Είναι ένα από τα συχνότερα λάθη.

Το περίγραμμα του γεωτεμαχίου στον κτηματολογικό χάρτη δεν αποτελεί από μόνο του απάντηση για το πού θα τοποθετηθεί η περίφραξη.

Τα στοιχεία του Κτηματολογίου πρέπει να συσχετίζονται με τους τίτλους, τα παλαιότερα τοπογραφικά και, κυρίως, με τη σύγχρονη αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης.

Αν μια παλιά ξερολιθιά που αναγνωρίζεται επί δεκαετίες ως κοινό όριο εμφανίζεται σε διαφορετική θέση από το κτηματολογικό περίγραμμα, δεν τη μετακινούμε αυτομάτως επειδή «έτσι δείχνει το Κτηματολόγιο». Πρώτα διερευνούμε γιατί υπάρχει η διαφορά.

4. Και αν διαπιστωθεί ότι το όριο του Κτηματολογίου είναι λάθος;

Υπάρχει διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων.

Ο μηχανικός εξετάζει την πραγματική κατάσταση, τους τίτλους και τα διαθέσιμα στοιχεία και συντάσσει τα απαιτούμενα διαγράμματα. Όταν επηρεάζεται όμορη ιδιοκτησία, ακολουθείται η προβλεπόμενη διαδικασία ενημέρωσης του θιγόμενου όμορου.

Άρα δεν μετακινούμε πρώτα την περίφραξη και προσπαθούμε μετά να προσαρμόσουμε το Κτηματολόγιο. Πρώτα ξεκαθαρίζουμε το όριο και μετά το υλοποιούμε στο έδαφος.

5. Βρήκα τα όρια. Μπορώ να βάλω ένα απλό συρματόπλεγμα χωρίς άδεια;

Όχι απαραίτητα. Η περίφραξη είναι πολεοδομική εργασία και πρέπει να εξετάζεται ποια διοικητική πράξη απαιτείται.

Η νομοθεσία προβλέπει Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, μεταξύ άλλων, για απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και οικισμούς χωρίς σχέδιο πόλης.

Αντίστοιχα προβλέπεται πρόχειρη περίφραξη, όπως συρματόπλεγμα, σε μη ρυμοτομούμενα οικόπεδα εντός σχεδίου.

Άρα ακόμη και το «βάζω απλώς ένα σύρμα» χρειάζεται προηγούμενο έλεγχο.

6. Αγόρασα κάθετη ιδιοκτησία με χώρο αποκλειστικής χρήσης. Μπορώ να τον περιφράξω;

Εδώ υπάρχει μια συχνή παρανόηση. Ο αγοραστής βλέπει στο συμβόλαιό του συγκεκριμένο χώρο αποκλειστικής χρήσης και θεωρεί ότι μπορεί να τον κλείσει με συρματόπλεγμα ή μάντρα.

Αυτό δεν επιτρέπεται ως περίφραξη της κάθετης ιδιοκτησίας.

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας ορίζει ότι οι ιδιοκτησίες με κάθετη σύσταση περιφράσσονται μόνο στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου.

Η αποκλειστική χρήση ενός τμήματος δεν δημιουργεί αυτοτελές οικόπεδο που μπορεί να περιφραχθεί στα εσωτερικά του όρια. Είναι κάτι που πρέπει να γνωρίζει ο ενδιαφερόμενος και πριν από την αγορά, ιδιαίτερα αν θεωρεί δεδομένο ότι θα αποκτήσει πλήρως περιφραγμένο ιδιωτικό κήπο ή αυλή.

7. Τι γίνεται όταν το οικόπεδο είναι εντός σχεδίου και υπάρχει πράξη εφαρμογής;

Δεν περιφράζουμε με βάση μόνο έναν παλιό τίτλο.

Με την πράξη εφαρμογής μπορεί να έχουν αλλάξει τα όρια και το εμβαδόν της αρχικής ιδιοκτησίας λόγω ρυμοτόμησης, εισφοράς σε γη, προσκύρωσης ή τακτοποίησης.

Ο μηχανικός ελέγχει την κυρωμένη πράξη εφαρμογής και προσδιορίζει το τελικό οικόπεδο, καθώς και τη ρυμοτομική και οικοδομική γραμμή.

Με απλά λόγια, περιφράζουμε το οικόπεδο όπως έχει τελικά διαμορφωθεί πολεοδομικά και όχι όπως ήταν πριν από την πράξη εφαρμογής.

8. Και αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ορίων οικισμού;

Πρέπει να ελεγχθούν η ισχύουσα οριοθέτηση του οικισμού, το πρόσωπο του ακινήτου σε κοινόχρηστο χώρο, τυχόν γραμμές δόμησης και οι ειδικοί όροι της περιοχής.

Ο νέος Κώδικας περιλαμβάνει και το πλαίσιο για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και τις σχετικές μεταβατικές ρυθμίσεις. Επομένως, δεν υπάρχει μία ενιαία απάντηση για όλους τους οικισμούς.

9. Αν δίπλα από το χωράφι περνάει ρέμα, πόσα μέτρα πρέπει να αφήσω;

Δεν υπάρχει ένας γενικός αριθμός μέτρων που εφαρμόζεται σε κάθε περίφραξη δίπλα σε ρέμα.

Πρώτα πρέπει να εξακριβωθεί αν πρόκειται πράγματι για υδατόρεμα και αν υπάρχουν εγκεκριμένες οριογραμμές.

Οι αποστάσεις που συχνά ακούμε αφορούν κυρίως τη δόμηση και δεν μεταφέρονται αυτομάτως στην περίφραξη. Ελέγχονται λοιπόν η οριοθέτηση του ρέματος, οι γραμμές πλημμύρας και οι ειδικοί περιορισμοί της συγκεκριμένης περιοχής.

10. Έχω παραθαλάσσιο ακίνητο. Μπορώ να περιφράξω μέχρι τη θάλασσα;

Εδώ απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή.

Ο νέος Κώδικας προβλέπει ειδικό καθεστώς για εκτός σχεδίου περιοχές σε ζώνη 500 μέτρων από την ακτή ή την όχθη δημόσιας λίμνης.

Στη ζώνη αυτή οι περιφράξεις κατά κανόνα δεν επιτρέπονται, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις για καλλιέργειες και ειδικές χρήσεις και με προϋποθέσεις για την προστασία της πρόσβασης προς την ακτή.

Εδώ φαίνεται καθαρά η βασική διάκριση: άλλο μέχρι πού φτάνει η ιδιοκτησία μας και άλλο μέχρι πού επιτρέπεται να περιφράξουμε.

11. Τι πρέπει τελικά να κάνουμε πριν οριοθετήσουμε και περιφράξουμε;

Η σωστή σειρά είναι συγκεκριμένη:

1. Ελέγχουμε τίτλους και παλαιότερα τοπογραφικά.

2. Κάνουμε σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση.

3. Ελέγχουμε τα πραγματικά στοιχεία του εδάφους, όπως ξερολιθιές, πεζούλες, δέντρα και παλιές περιφράξεις.

4. Όπου τα όρια είναι ασαφή, επιδιώκουμε κοινή υπόδειξη με τους όμορους.

5. Συγκρίνουμε την αποτύπωση με το Κτηματολόγιο.

6. Αν υπάρχει γεωμετρικό σφάλμα, ακολουθούμε τη διαδικασία διόρθωσης και ενημερώνουμε όπου απαιτείται τον θιγόμενο όμορο.

7. Ελέγχουμε το πολεοδομικό καθεστώς: εντός ή εκτός σχεδίου, οικισμό, πράξη εφαρμογής ή κάθετη ιδιοκτησία.

8. Εξετάζουμε ειδικούς περιορισμούςλόγω αιγιαλού, ρέματος, δρόμου, δασικής ή αρχαιολογικής νομοθεσίας.

9. Ελέγχουμε αν, πού και με ποιον τρόπο επιτρέπεται η περίφραξη.

10. Και μόνο τότε προχωρούμε στην απαιτούμενη πολεοδομική διαδικασία και στην κατασκευή.

Γιατί τελικά πρέπει να θυμόμαστε κάτι πολύ απλό:

-Η περίφραξη δεν δημιουργεί το όριο της ιδιοκτησίας. Και το όριο της ιδιοκτησίας δεν είναι πάντοτε το όριο μέχρι το οποίο επιτρέπεται να περιφράξουμε.

“Ταχυδρόμος Μαγνησίας”