ΦΕΚ: Πολεοδομικά κίνητρα, νέα Εξοικονομώ και ψηφιακές άδειες για το στεγαστικό

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η αντιμετώπιση του στεγαστικού συνδέεται πλέον άμεσα με την οικοδομική δραστηριότητα και  την πολεοδομική πολιτική, στη νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, που εγκρίθηκε με την απόφαση 1/2026 της Κυβερνητικής Επιτροπής Στεγαστικής Πολιτικής και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 5200/17.8.2026.

Προβλέπονται μέτρα και κατευθύνσεις για  ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών, αναμόρφωση της λειτουργίας των ΥΔΟΜ, ψηφιακή αδειοδότηση,  κατασκευή νέων κατοικιών, ανακαίνισης και ενεργειακή αναβάθμισης παλαιών κτιρίων, με στόχο την επανένταξη του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος στην αγορά.

Και προκρίνονται πολεοδομικά κίνητρα και εργαλεία για οργανωμένα προγράμματα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές, τα οποία μπορούν να αξιοποιούν δημόσια γη, ιδιωτικά κεφάλαια, ειδικά πολεοδομικά σχέδια και δεσμεύσεις, ως προς τη χρήση των παραγόμενων κατοικιών.

Στρατηγική δεκαετίας με 50 μέτρα και προϋπολογισμό άνω των 6,5 δισ. ευρώ

Στην απόφαση που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ η  Εθνική Στρατηγική αναφέρεται ως το «ενιαίο στρατηγικό πλαίσιο για τον σχεδιασμό, τον συντονισμό και την υλοποίηση της στεγαστικής πολιτικής της χώρας». Περιλαμβάνει συνολικά 50 μέτρα, από τα οποία 14 είναι νέα προτεινόμενα μέτρα, δέκα άμεσης προτεραιότητας και τέσσερα μακροπρόθεσμου χαρακτήρα. Ο συνολικός προϋπολογισμός υπερβαίνει τα 6,5 δισ. ευρώ, ενώ προβλέπεται παράλληλα η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής και Εξειδικευμένου Ταμείου – Θεματοφύλακα.

Η κατεύθυνση είναι σαφής: η στεγαστική κρίση δεν επιχειρείται να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδόματα, φθηνότερα δάνεια ή ρυθμίσεις μισθώσεων αλλά με αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Το στεγαστικό συνδέεται ευθέως με την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας

Η Στρατηγική καταγράφει ως βασική αιτία της στεγαστικής πίεσης την ανεπαρκή προσαρμογή της προσφοράς στη ζήτηση. Στην απόφαση σημειώνεται ότι στην Ευρωπαϊκή Ένωση απαιτούνται περισσότερες από δύο εκατομμύρια νέες κατοικίες ετησίως, ενώ σήμερα κατασκευάζονται περίπου 1,6 εκατομμύρια. Παράλληλα καταγράφει ως βασικούς περιορισμούς της προσφοράς το αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, -με αύξηση άνω του 20% τα τελευταία πέντε χρόνια-  τις ελλείψεις εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, τη χαμηλή παραγωγικότητα στον κατασκευαστικό κλάδο και τις «σύνθετες και χρονοβόρες διοικητικές διαδικασίες».

Η Στρατηγική για το στεγαστικό αντιμετωπίζει πλέον τη λειτουργία της πολεοδομικής διοίκησης και την ταχύτητα έκδοσης αδειών, ως μέρος του ίδιου του στεγαστικού προβλήματος.

Η ανάκαμψη των κατασκευών δεν αρκεί για τις νέες στεγαστικές ανάγκες

Η απόφαση στο ΦΕΚ αναγνωρίζει ότι μετά τη μεγάλη υποχώρηση της προηγούμενης δεκαετίας η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα έχει επανέλθει σε ανοδική πορεία. Επισημαίνει, όμως, ότι η ανάκαμψη «δεν φαίνεται να επαρκεί για την κάλυψη των αυξημένων στεγαστικών αναγκών», ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε περιοχές όπου η ζήτηση παραμένει ιδιαίτερα υψηλή.

Αυτό ακριβώς εξηγεί γιατί οι οικοδομικές άδειες αποκτούν ιδιαίτερη θέση στη Στρατηγική. Η πολιτική δεν περιορίζεται στην αξιοποίηση υφιστάμενων κατοικιών αλλά επιδιώκει ταυτόχρονα τη διεύρυνση της κατασκευαστικής δυναμικότητας, ώστε να δημιουργηθεί νέο απόθεμα εκεί όπου η αγορά εμφανίζει σταθερό έλλειμμα.

Οι οικοδομικές άδειες μπαίνουν στην πρώτη γραμμή της στεγαστικής πολιτικής

Ένα από τα σημαντικότερα νέα μέτρα είναι ο «Εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών». Η παρέμβαση στοχεύει, κατά το ΦΕΚ, στην «επιτάχυνση, απλοποίηση και μεγαλύτερη διαφάνεια της διαδικασίας αδειοδότησης», με ρητό σκοπό τη διευκόλυνση της ανάπτυξης νέου οικιστικού αποθέματος.

Το ζήτημα των οικοδομικών αδειών συνδέεται πλέον θεσμικά με την αύξηση της προσφοράς κατοικίας. Η λογική είναι ότι ταχύτερη, ασφαλέστερη και περισσότερο προβλέψιμη αδειοδότηση μπορεί να μειώσει τον χρόνο ωρίμανσης των επενδύσεων και να επιτρέψει σε περισσότερες κατασκευές να φθάνουν γρηγορότερα στην αγορά.

e-Άδειες, Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης και αναδιάρθρωση των ΥΔΟΜ

Το νέο μοντέλο στηρίζεται στην περαιτέρω αναβάθμιση των υφιστάμενων ψηφιακών εργαλείων, και ειδικότερα του e-Άδειες και του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, αλλά και στην αναδιάρθρωση των Υπηρεσιών Δόμησης, ώστε οι απαιτούμενοι έλεγχοι να διενεργούνται ταχύτερα, πιο συνεκτικά και με μικρότερο διοικητικό βάρος για πολίτες, μηχανικούς, επενδυτές και δημόσιες υπηρεσίες.

Σχετικά με το κυβερνητικό σχέδιο μεταφοράς των αρμοδιοτήτων των ΥΔΟΜ από τους Δήμους στο Κτηματολόγιο, στο εθνικό στρατηγικό σχέδιο για το στεγαστικό, αναφέρεται γενικώς η «ανάγκη αναδιάρθρωσης των υπηρεσιών και δημιουργίας ενός πιο ενιαίου ψηφιακού συστήματος».

Αυτοματοποιημένοι έλεγχοι, διαλειτουργικότητα και εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης

Το νέο σύστημα προβλέπεται να λειτουργεί με διαλειτουργικότητα δεδομένων, αυτοματοποιημένους ελέγχους και ψηφιακή παρακολούθηση της πορείας των αιτήσεων. Προβλέπεται επίσης η αξιοποίηση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης για την επαλήθευση δικαιολογητικών, τον εντοπισμό σφαλμάτων και την υποστήριξη του ελέγχου της πληρότητας των φακέλων.

Το ίδιο το ΦΕΚ συνδέει ευθέως τον ψηφιακό μετασχηματισμό των οικοδομικών αδειών με «τη μείωση καθυστερήσεων», «την ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου», «την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας» και τελικά «τη διεύρυνση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών».

Η πολεοδομική διοίκηση μετατρέπεται επομένως σε ενεργό εργαλείο της στεγαστικής πολιτικής και όχι απλώς σε μηχανισμό ελέγχου.

Η ψηφιακή αδειοδότηση ως εργαλείο παραγωγής νέων κατοικιών

Το ΦΕΚ επικαλείται και διεθνή παραδείγματα, όπως την Πορτογαλία και την Εσθονία, όπου η απλοποίηση πολεοδομικών και αδειοδοτικών διαδικασιών έχει συνδυαστεί με προηγμένα ψηφιακά εργαλεία, διαλειτουργικότητα δεδομένων και BIM-based διαδικασίες.

Το συμπέρασμα που διατυπώνεται είναι ότι ο ψηφιακός μετασχηματισμός των οικοδομικών αδειών μπορεί να αποτελέσει κρίσιμο εργαλείο αύξησης της προσφοράς κατοικίας, όταν συνοδεύεται από σαφές θεσμικό πλαίσιο, αξιόπιστα δεδομένα και ενιαίες διαδικασίες ελέγχου.

Η οικοδομική άδεια αποκτά έτσι άμεση σύνδεση με το στεγαστικό απόθεμα: όσο μικρότερη είναι η αβεβαιότητα και οι καθυστερήσεις, τόσο ταχύτερα μπορούν να ενεργοποιηθούν νέες επενδύσεις κατοικίας.

Η εκτός σχεδίου αναφορά αφορά ειδικά στεγαστικά προγράμματα

Για την εκτός σχεδίου δόμηση η Εθνική Στρατηγική αναφέρεται στο ειδικό μέτρο των πολεοδομικών κινήτρων για κοινωνική και προσιτή κατοικία. Το ΦΕΚ προβλέπει ειδικά πολεοδομικά σχέδια και στοχευμένες ευελιξίες για συγκεκριμένες περιοχές και ακίνητα, με ανταποδοτικό όρο ότι μέρος των κατοικιών ή της αναπτυσσόμενης επιφάνειας θα δεσμεύεται για κοινωνική ή προσιτή στέγη.

Κοινωνική κατοικία με οργανωμένα προγράμματα και συνεργασία δημόσιου – ιδιωτικού τομέα

Η συγκεκριμένη πολεοδομική δυνατότητα συνδέεται στη στεγαστική στρατηγική με τα οργανωμένα προγράμματα ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας. Η Στρατηγική προβλέπει αξιοποίηση δημόσιας γης και ακινήτων, χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιωτικούς φορείς ανάπτυξης, παραχωρήσεις και μηχανισμούς στους οποίους το δημόσιο διατηρεί κοινωνικούς όρους ως προς τη χρήση και το μίσθωμα. Τα ειδικά πολεοδομικά κίνητρα συνδέονται επίσης με συγκεκριμένο στεγαστικό πρόγραμμα κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας.

Ειδικά πολεοδομικά σχέδια για ανενεργά και υποαξιοποιημένα ακίνητα

Το μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί σε δύο βασικές κατηγορίες περιοχών. Η πρώτη αφορά ζώνες πέριξ του αστικού ιστού, όπου υπάρχουν διαθέσιμες εκτάσεις και δυνατότητα οργανωμένης ανάπτυξης νέων κατοικιών. Η δεύτερη αφορά μεγάλα ανενεργά ή υποαξιοποιημένα ακίνητα εντός ή κοντά στον αστικό ιστό, τα οποία λόγω μεγέθους ή υφιστάμενων πολεοδομικών περιορισμών δεν μπορούν να επανενταχθούν εύκολα στην αγορά.

Στις περιπτώσεις αυτές τα ειδικά πολεοδομικά σχέδια μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως εργαλεία ωρίμανσης και ενεργοποίησης των ακινήτων, αλλά πάντοτε με την προϋπόθεση ότι η πολεοδομική ωφέλεια συνδέεται με παραγωγή κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας.

Χρηματοδοτικά κίνητρα στους κατασκευαστές και δημόσια γη

Για την αύξηση της προσφοράς προβλέπονται επίσης χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου και άλλα συγχρηματοδοτικά εργαλεία προς εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης.

Οι ιδιωτικές επενδύσεις συνδέονται με υποχρέωση διάθεσης μέρους των παραγόμενων κατοικιών για κοινωνική ή προσιτή στέγαση.

Παράλληλα προβλέπεται ειδικό πρόγραμμα αξιοποίησης δημόσιας γης σε νησιά, μέσω παραχώρησης για ανάπτυξη κατοικιών με προκαθορισμένους όρους προσιτότητας. Η λογική είναι ότι δημόσια περιουσία, ιδιωτικά κεφάλαια και πολεοδομικά εργαλεία θα μπορούν να λειτουργούν συνδυαστικά.

Ανακαινίσεις και ενεργειακή εξοικονόμηση αποτελούν τον δεύτερο μεγάλο άξονα

Παράλληλα με τη νέα οικοδομή, η Στρατηγική επιμένει ότι η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται αποκλειστικά με νέες κατασκευές. Μεγάλο μέρος του ελληνικού οικιστικού αποθέματος είναι γηρασμένο, ενεργειακά ανεπαρκές ή παραμένει εκτός αγοράς.

Για τον λόγο αυτό η πολιτική δίνει σημαντικό βάρος στην ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και επανένταξη υφιστάμενων κατοικιών. Το ΦΕΚ αναφέρει ότι περίπου το 20% των κατοικιών στην ΕΕ παραμένει κενό και επισημαίνει ότι η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί συνδυασμό νέας κατασκευής και καλύτερης αξιοποίησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος.

«Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» και ενεργειακές παρεμβάσεις

Στο υφιστάμενο πλέγμα περιλαμβάνεται το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», με χρηματοδότηση ενεργειακών παρεμβάσεων σε κατοικίες. Στόχος είναι η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης και της ποιότητας του υφιστάμενου αποθέματος, ώστε παλαιά ακίνητα να παραμένουν λειτουργικά και οικονομικά βιώσιμα.

Η χρηματοδότηση κινείται από 5.000 έως 25.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής από τρία έως επτά έτη, ενώ η Στρατηγική καταγράφει προϋπολογισμό περίπου 80 εκατ. ευρώ.

Το πρόγραμμα αποκτά στεγαστικό χαρακτήρα επειδή η ενεργειακή αναβάθμιση μειώνει το λειτουργικό κόστος της κατοικίας και συγκρατεί μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων σε πραγματική χρήση.

«Εξοικονομώ 2025» με στόχο τουλάχιστον τρεις ενεργειακές κατηγορίες

Σημαντικό εργαλείο είναι και το «Εξοικονομώ 2025», το οποίο επιδιώκει εξοικονόμηση πρωτογενούς ενέργειας άνω του 30% και ενεργειακή αναβάθμιση κατά τουλάχιστον τρεις κατηγορίες.

Προβλέπονται αυξημένα ποσοστά επιχορήγησης για ευάλωτα νοικοκυριά, οικογένειες με μέλος με αναπηρία, τρίτεκνους και πολύτεκνους, καθώς και κατοίκους περιοχών που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές. Η Στρατηγική καταγράφει προϋπολογισμό άνω των 900 εκατ. ευρώ.

Το ενεργειακό σκέλος εντάσσεται έτσι στην ευρύτερη στρατηγική διατήρησης ενός βιώσιμου και οικονομικά προσιτού κτιριακού αποθέματος.

«Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για Νέους» και επαναφορά παλαιών κατοικιών σε χρήση

Το πρόγραμμα «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για Νέους» συνδυάζει ενεργειακή αναβάθμιση και λειτουργική ανακαίνιση. Στο σκέλος «Εξοικονομώ» προβλέπονται επιλέξιμες δαπάνες έως 25.000 ευρώ και στο «Ανακαινίζω» έως 10.000 ευρώ.

Η ιδιαίτερη σημασία του μέτρου είναι ότι επιχειρεί να επαναφέρει στην πραγματική κατοικία ακίνητα που χωρίς τεχνικές παρεμβάσεις θα παρέμεναν υποβαθμισμένα ή εκτός αγοράς. Στο ίδιο πλαίσιο η Στρατηγική εντάσσει και εκτεταμένες παρεμβάσεις ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης φοιτητικών εστιών.

Η ανακαίνιση αντιμετωπίζεται πλέον ως ισότιμος τρόπος αύξησης του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος μαζί με τη νέα οικοδομή.

Επέκταση του «Σπίτι Μου» με νέο μοντέλο χρηματοδότησης

Στα νέα μέτρα περιλαμβάνεται η επέκταση του «Σπίτι Μου», με διαφορετικό χρηματοδοτικό μηχανισμό. Αντί της αποκλειστικής άμεσης επιδότησης επιτοκίου από δημόσιους πόρους, εξετάζεται η παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων προς τα πιστωτικά ιδρύματα όταν χορηγούν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερο επιτόκιο σε επιλέξιμα νοικοκυριά.

Η παρέμβαση μπορεί παράλληλα να επεκταθεί στην αποπεράτωση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, ώστε να ενεργοποιούνται ημιτελή ή αναξιοποίητα ακίνητα. Με αυτόν τον τρόπο η πολιτική για την ιδιοκατοίκηση συνδέεται επίσης με την αύξηση της πραγματικά διαθέσιμης κατοικίας και όχι μόνο με τη χρηματοδότηση αγοράς ήδη υφιστάμενων ακινήτων.

Μειωμένος ΦΠΑ για κοινωνικές και προσιτές νέες κατοικίες

Νέο εργαλείο είναι και ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Η πρόταση αφορά κατασκευαστικές επιχειρήσεις που αναπτύσσουν κατοικίες οι οποίες θα διατίθενται στη συνέχεια με μακροχρόνιο κοινωνικό ή προσιτό μίσθωμα.

Ως ευρωπαϊκή βάση χρησιμοποιείται η Οδηγία 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει μειωμένους συντελεστές στην κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής. Στη Στρατηγική αναφέρονται παραδείγματα από την Πορτογαλία και τη Γαλλία.

Η φορολογική ελάφρυνση λειτουργεί ουσιαστικά ως αντάλλαγμα για τη δέσμευση νέου οικιστικού προϊόντος σε χαμηλότερο μίσθωμα.

Ενιαίος Φορέας, Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης και Ταμείο – Θεματοφύλακας

Ο Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής προτείνεται ως κεντρικός μηχανισμός συντονισμού και εφαρμογής της εθνικής πολιτικής, καλύπτοντας το θεσμικό κενό που δημιουργήθηκε μετά την κατάργηση του ΟΕΚ. Στη Στρατηγική προβλέπεται διασύνδεσή του και με το Κτηματολόγιο, ώστε να υπάρχει ασφαλέστερη εικόνα για το διαθέσιμο ακίνητο απόθεμα.

Παράλληλα δημιουργούνται Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης στους δήμους και Εξειδικευμένο Ταμείο – Θεματοφύλακας, μέσω του οποίου τα έσοδα από κοινωνικές μισθώσεις θα μπορούν να επανεπενδύονται σε νέες κατοικίες, συντήρηση και αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων.

Εθνικός δείκτης τιμών για την παρακολούθηση της αγοράς

Η Στρατηγική προβλέπει ακόμη τη δημιουργία Εθνικού Δείκτη Τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών. Ο δείκτης θα συγκεντρώνει στοιχεία από μεταβιβάσεις, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις, φορολογικές δηλώσεις και λοιπές πηγές, ώστε να εντοπίζονται εγκαίρως περιοχές έντονης στεγαστικής πίεσης.

Θα λειτουργεί ως εργαλείο διαφάνειας, παρακολούθησης και αξιολόγησης των μέτρων και όχι ως μηχανισμός διοικητικού καθορισμού τιμών. Το ΦΕΚ διευκρινίζει ότι δεν εξετάζεται επί του παρόντος η επιβολή ανώτατου ορίου στα μισθώματα.

Δείτε την απόφαση έγκρισης της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 στο ΦΕΚ: ΕΔΩ