Ρύθμιση στη Βουλή και νέος κύκλος αντιδράσεων Δήμων στο σίριαλ του ΝΟΚ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Το υπουργείο Περιβάλλοντος προώθησε στη Βουλή  – μαζί με σειρά άλλων πολεοδομικών παρατάσεων – διάταξη που προβλέπει νομοθετική παράταση για την ενεργοποίηση του περιβαλλοντικού ισοδύναμου σε οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, μετά την  θετική απόφαση του ΣτΕ για το ΠΔ του ΥΠΕΝ , που  δίνει τη δυνατότητα να υλοποιήσουν τα μπόνους δόμησης οικοδομικές άδειες με έναρξη εργασιών που βγήκαν πριν την έκδοση της δικαστικής απόφασης. Από τους Δήμους ανοίγει νέος κύκλος αντιδράσεων και προαναγγέλλονται αγωγές κατά του ελληνικού δημοσίου για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο.

♦ Η απόφαση του  Ε΄ Τμήματος  του Συμβούλιου της Επικρατείας που  έκρινε συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ για εφαρμογή Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) αναφέρει ότι «επιδιώκεται η προστασία των διοικούμενων που οικοδόμησαν ή εξέδωσαν οικοδομικές άδειες καλόπιστα, υπό το ισχύον τότε θεσμικό πλαίσιο, αλλά βρέθηκαν εκ των υστέρων αντιμέτωποι με την ανατροπή του πλαισίου αυτού». Και ότι η εφαρμογή του συγκεκριμένου μηχανισμού αποσκοπεί στην «αποτροπής δημιουργίας ημιτελών και εγκαταλελειμμένων κτιρίων» όπως επίσης «στη σταθμισμένη αντιμετώπιση των συνεπειών που υφίστανται οι καλόπιστοι τρίτοι από τη μαζική ακύρωση των αδειών».

♦ Η ίδια απόφαση του Συμβουλίου της Επικράτειας ξεκαθαρίζει τι ισχύει για την έναρξη οικοδομικών εργασιών σε οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με βάση τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, πριν την ημερομηνία ανακοίνωσης της απόφασης του δικαστηρίου της  11ης  Δεκεμβρίου 2024, με συγκεκριμένα αποδεικτικά μέσα.

Νομοθετική ρύθμιση για αιτήματα προς ΚΕΣΥΠΟΘΑ και ΚΕΣΑ και αιτήσεις στο «e-adeies» για οικοδομικές άδειες ΝΟΚ 

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που είχε σπεύσει τον περασμένο Ιούνιο, πριν την γνωμοδότηση του ΣτΕ, να ενεργοποιήσει τη διαδικασία διάσωσης οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ τώρα που βγήκε η θετική απόφαση του ΣτΕ,  με νεά νομοθετική ρύθμιση, που κατατέθηκε σιωπηρά στη Βουλή, «κρυμμένη»  σε ακροτελεύτιο άρθρο νομοσχεδίου του υπουργείου Υγείας, δίνει παράταση και ορίζει νέες προθεσμίες:

-Για  να εξεταστούν αιτήματα ιδιοκτητών και κατασκευαστών από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ) για να κριθεί με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια, η επανέκδοση της οικοδομικής άδειας τους. Και

-Για να κατατεθούν  αίτησεις  στο σύστημα «e-adeies» μαζί με την προαπαιτούμενη έγκριση από ΚΕΣΥΠΟΘΑ και ΣΥΠΟΘΑ για την επανέκδοση της οικοδομικής άδειας τους και εν συνεχεία την υλοποίηση της  πληρώνοντας ιδιοκτητές και κατασκευαστές και το προβλεπόμενο οικονομικό  τίμημα για περιβαλλοντικό ισοζύγιο.

«Η παράταση των προθεσμιών πολεοδομικού και χωροταξικού χαρακτήρα συμβάλλει στη διατήρηση των δικαιωμάτων των πολιτών, οι οποίοι ενώ ακολουθούν τις προβλεπόμενες διαδικασίες, δεν έχουν ολοκληρώσει τις απαιτούμενες ενέργειες»,  λέει στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου του υπουργείου Υγείας που ψηφίζεται στη Βουλή και οι σχετικές με το ΝΟΚ  .

Η νέα νομοθετική διάταξη αναφέρει συγκεκριμένα ότι:

«Στην περ. α) της παρ. 4 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α` 76), περί περιβαλλοντικού ισοδυνάμου,

α) η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της υποπερ. αα), περί υποβολής της αίτησης του υποχρέου στο ηλεκτρονικό σύστημα «e-adeies», παρατείνεται από τη λήξη της έως τη 16η Μαρτίου 2026, και

β) η προθεσμία του ενός (1) μηνός στο τέλος του δεύτερου εδαφίου της υποπερ. αβ), περί εξέτασης των αιτήσεων από τα Κεντρικά Συμβούλια, παρατείνεται από τη λήξη της, έως την 31η Δεκεμβρίου 2025.

Η προθεσμία στο τέλος της παρ. 2 του άρθρου 69 του ν. 5197/2025, περί υποβολής αιτήματος στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, παρατείνεται από τη λήξη της έως τη 16η Μαρτίου 2026».

Εξέταση με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια

Σημειώνεται ότι η ρύθμιση σύμφωνα με το ΥΠΕΝ αφορά στους «ενδιαφερόμενους για την συνέχιση της υλοποίησης των οικοδομικών αδειών, στις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, που ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, η οποία εκκρεμεί και εφόσον έχουν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 να υποβάλλουν κοινό αίτημα προς το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας έως και την 16.6.2025» .

Από το ΥΠΕΝ σημειώνεται ότι:  «η ανωτέρω διαδικασία (υποβολής κοινού αιτήματος προς ΚΕΣΥΠΟΘΑ και ΚΕΣΑ) δεν συνεπάγεται αυτοτελώς την δυνατότητα συνέχισης εργασιών, αλλά πρόκειται για προαπαιτούμενο στάδιο για την επανέκδοση της οικοδομικής άδειας».

Η δε νομοθετική ρύθμιση με βάση την οποία το ΥΠΕΝ  ορίζει νέες προθεσμίες για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ προβλέπει ότι απαιτείται:

«Έγκριση του Κεντρικού Συμ­βουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) και του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτε­κτονικής (ΚΕ.Σ.Α.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν κοινής συνεδρίασης, κατά την οποία συνεκτιμάται η αναγκαιότητα της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας δυνάμει τεχνικών, κοινωνικών, οικονομικών και νομικών κριτηρίων. Οι αιτήσεις προς τα Κεντρικά Συμβούλια του πρώτου εδαφίου υποβάλλονται εντός ενός (1) μηνός από την έναρξη ισχύος του παρό­ντος και εξετάζονται κατά προτεραιότητα εντός ενός (1) μηνός από την υποβολή τους. Η σχετική έγκριση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και του ΚΕ.Σ.Α. επισυνάπτεται στην αίτηση του υπόχρεου στο ηλεκτρονικό σύστημα «e-adeies».

Οι τελικές  ρυθμίσεις για οικοδομικές άδειες ΝΟΚ με έναρξη εργασιών 

Η απόφαση του  Ε΄ Τμήματος  του Συμβούλιου της Επικρατείας που  έκρινε συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ ξεκαθαρίζει παράλληλα  τι ισχύει για την έναρξη οικοδομικών εργασιών σε άδειες που εκδόθηκαν με βάση τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024.

Ως  αποδείξεις μπορούν να χρησιμοποιηθούν:

-Αεροφωτογραφίες, οι οποίες προέρχονται από δημόσιο ή πιστοποιημένο φορέα.

-H διενέργεια δοκιμαστικών τομών από την Αρχαιολογική Υπηρεσία, καθώς και η διενέργεια ανασκαφικών εργασιών έως την 11η Δεκεμβρίου 2024.

-Η γνωστοποίηση έναρξης εργασιών σε αρμόδια διοικητική αρχή.

-Η υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) στον ΕΦΚΑ από τον εργοδότη, εφόσον έγινε εμπρόθεσμα.

-Συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία που δείχνουν την έναρξη των εργασιών ή τη συνέχισή τους.

-Η έκδοση άδειας κατεδάφισης προϋφιστάμενων κτισμάτων έως έξι μήνες πριν από την κρίσιμη ημερομηνία.

Ένα οικοδομικό έργο με άδεια ΝΟΚ μπορεί να ολοκληρωθεί μόνο αν αποδειχθεί ότι είχαν ξεκινήσει ουσιαστικές εργασίες, όπως εκσκαφές, θεμελιώσεις ή σκυροδετήσεις, πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024.

Εξαίρεση αποτελούν έργα που έχουν ενταχθεί στο ΕΣΠΑ ή στο Ταμείο Ανάκαμψης, καθώς και εκείνα που είχαν διακοπεί λόγω δικαστικών αποφάσεων ή εκκρεμοτήτων. Για αυτές τις περιπτώσεις το ΣτΕ ζητά να προηγείται περιβαλλοντικός προέλεγχος από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, ώστε να εξετάζεται αν απαιτείται πλήρης περιβαλλοντική αδειοδότηση πριν από την επανέναρξη των εργασιών.

Άλλες πολεοδομικές και ενεργειακές παρατάσεις που ψηφίζονται στη Βουλή

Στις ρυθμίσεις που εισήγαγε το ΥΠΕΝ στο νομοσχέδιο του υπουργείου Υγείας, το οποίο ψηφίζεται στη Βουλή προβλέπονται επίσης οι ακόλουθες πολεοδομικές παρατάσει

«Η προθεσμία του άρθρου 240 του ν. 5193/2025 (Α` 56), περί παράτασης της θητείας των μελών των συμβουλίων αρχιτεκτονικής και των συμβουλίων πολεοδομικών θεμάτων και αμφισβητήσεων, παρατείνεται έως την 31η Μαρτίου 2026.

Η προθεσμία ολοκλήρωσης της διαδικασίας θεσμοθέτησης περιοχών οργανωμένης ανάπτυξης υδατοκαλλιεργειών του άρθρου 63 του ν. 4964/2022 (Α΄150) παρατείνεται από τη λήξη της για ένα (1) έτος ακόμη.

Η προθεσμία αδειοδότησης και κατασκευής του Ειδικού Πιλοτικού Έργου της νήσου Αστυπάλαιας, του πρώτο εδαφίου της παρ. 3Α του άρθρου 151 του ν. 4495/2017 (Α΄ 167), παρατείνεται από τη λήξη της για τέσσερις (4) ακόμη μήνες

Στο άρθρο 85 του ν. 5151/2024 (Α’ 173), περί λειτουργίας των λιγνιτικών μονάδων παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας που παρέχουν τηλεθέρμανση στον Δήμο Κοζάνης:

α) το χρονικό διάστημα εφαρμογής του πρώτου εδαφίου της παρ. 1, περί κατά προτεραιότητας ένταξης για παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας στην Αγορά Επόμενης Ημέρας, συμπεριλαμβάνει και το χρονικό διάστημα από την 1η Οκτωβρίου 2025 έως και τη 15η Μαΐου 2026,

β) το χρονικό διάστημα εφαρμογής στο τέλος της παρ. 4, περί εκκαθάρισης της διαφοράς μεταξύ του μηνιαίου μεταβλητού κόστους και των εσόδων από τη λειτουργία των μονάδων, συμπεριλαμβάνει και το χρονικό διάστημα έως την 31η Ιουλίου 2026 για τη θερμαντική χειμερινή περίοδο 2025-2026, και

γ) το χρονικό διάστημα για την έκδοση της κοινής απόφασης της παρ. 6, συμπεριλαμβάνει και το χρονικό διάστημα έως την 30ή Ιουνίου 2026 για τη θερμαντική χειμερινή περίοδο 2025-2026».

Οι αντιδράσεις  των Δήμων για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και τις άδειες του ΝΟΚ

Γρηγόρης Κωνσταντέλλος: το περιβάλλον δεν έχει οικονομικό αντίκρισμα

Ο Δήμαρχος Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης και Α’ Αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ Γρηγόρης Κωνσταντέλλος τοποθετήθηκε για τη νέα γνωμοδότηση του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και τις άδειες δόμησης που είχαν «παγώσει» το προηγούμενο διάστημα.

Όπως επισήμανε, η συγκεκριμένη γνωμοδότηση δεν αφορά το “εντέλλεσθε”, αλλά εγκρίνει ένα νέο εφεύρημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος, το οποίο προβλέπει τη δυνατότητα αποδέσμευσης περίπου 3.000 αδειών μέσω ειδικής μελέτης περιβαλλοντικού ισοδύναμου.

Σύμφωνα με τον Δήμαρχο, για κάθε επιπλέον δόμηση που προβλέπεται από τα κίνητρα του ΝΟΚ, θα καταβάλλεται στους δήμους 8 και 15% της αντικειμενικής αξίας της ανάλογα με την περίπτωση.

Ωστόσο, όπως τόνισε, τα ποσά αυτά, είναι συγκεκριμένα, δεν είναι τίποτα σπουδαίο και δεν μπορούν να αντισταθμίσουν την περιβαλλοντική και πολεοδομική επιβάρυνση που δημιουργεί η υπερδόμηση στις πόλεις μας.

«Πρέπει όλοι μαζί να συμφωνήσουμε ότι αυτή η ρύθμιση πρέπει να είναι η τελευταία πράξη του “δράματος” του ΝΟΚ – των μεγάλων υψών και των αυξημένων συντελεστών δόμησης από την πίσω πόρτα», υπογράμμισε ο κ. Κωνσταντέλλος.

Τόνισε ακόμη ότι η δόμηση είναι καθαρά τοπική υπόθεση, καθώς κάθε πόλη έχει τη δική της φυσιογνωμία, τις δικές της ανάγκες και τα δικά της όρια.

Εξέφρασε, μάλιστα, ικανοποίηση που, μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, δίνεται πλέον στους δήμους η δυνατότητα να σχεδιάσουν οι ίδιοι τις πόλεις τους, με σεβασμό στο περιβάλλον και στους πολίτες τους.

Κλείνοντας, υπογράμμισε ότι το περιβάλλον δεν έχει οικονομικό αντίκρισμα, καθώς αποτελεί το μέλλον των παιδιών μας, το οποίο οφείλουμε να προστατεύουμε με συνέπεια και ευθύνη.

A. Κονδύλης για την πρόσθετη δόμηση λόγω μπόνους του ΝΟΚ: Θα διεκδικήσουμε υποδομές για τους νέους κατοίκους

Αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου, με την οποία θα διεκδικεί αποζημίωση για την κάλυψη του κόστους δημιουργίας σχολείων, πάρκων και αθλητικών χώρων, προαναγγέλλει ο Δήμαρχος Αλίμου, Ανδρέας Κονδύλης. Η κίνηση αυτή έρχεται ως άμεση απάντηση στην πρόσθετη δόμηση που πραγματοποιήθηκε στην πόλη μέσω των πολεοδομικών «μπόνους», η οποία επιβαρύνει σημαντικά τις υπάρχουσες υποδομές.

Το Ε΄ Τμήμα το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ για εφαρμογή Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), που θα καταβάλλουν κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ως αντιστάθμισμα της χρήσης κινήτρων του ΝΟΚ και τον ορισμό της έναρξης των οικοδομικών εργασιών με συγκεκριμένα αποδεικτικά μέσα για κτίρια, που ξεκίνησε η κατασκευή τους με οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, πριν την ακυρωτική τους από το ΣτΕ.

«Θα προσβάλουμε το Π.Δ.»
Ο δήμαρχος Αλίμου, Ανδρέας Κονδύλης, μιλώντας στην One Voice δηλώνει: «Εμείς θα προσβάλουμε το νέο Προεδρικό Διάταγμα, αφού δούμε πρώτα τι ακριβώς προβλέπει. Φαίνεται ότι, θα καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να παρακαμφθεί η απόφαση του ΣτΕ και να προχωρήσει η ανέγερση κτηρίων, απλώς πληρώνοντας ένα περιβαλλοντικό ισοδύναμο.

Αυτό είναι εξαιρετικά επικίνδυνο, διότι σημαίνει ότι, ο νομοθέτης και το Προεδρικό Διάταγμα, όπως φαίνεται να το αποδέχεται η πλειοψηφία του ΣτΕ που το ενέκρινε, ουσιαστικά λένε ότι, αν κάποιος πληρώσει, δεν εκτελείται η δικαστική απόφαση. Δηλαδή, πηγαίνω στο δικαστήριο, κερδίζω και ακυρώνεται η άδεια, αλλά αν κάποιος πληρώσει, τελικά μπορεί να προχωρήσει στην υλοποίηση και να χτίσει».
Σύμφωνα με πληροφορίες, το ποσό του περιβαλλοντικού ισοδύναμου δεν θα είναι μεγαλύτερο από το 15% της αξίας της δόμησης. Ο κ. Κονδύλης υποστηρίζει ότι , το ισοδύναμο θα πρέπει να αντικατοπτρίζει το πραγματικό κόστος της παράβασης και να εφαρμόζεται καθολικά.

«Υπάρχουν δύο κρίσιμες παράμετροι που αποκλείεται να τις ικανοποιεί για να είναι πραγματικά ισοδύναμο. Πρώτον, το πραγματικό ισοδύναμο για αυτές τις περιπτώσεις, θα πρέπει να αποτιμάται με βάση την πραγματική αξία του τετραγωνικού μέτρου. Τι αξία έχει ένα τ.μ. στην περιοχή, π.χ. 2.000 ευρώ, 3.000 ευρώ:

Σε ένα κτίσμα 40 τ.μ. με μπόνους, αυτό συνεπάγεται περίπου 120.000 ευρώ ως περιβαλλοντικό ισοδύναμο. Μόνο έτσι εξασφαλίζεται ότι, ο εργολάβος δεν έχει οικονομικό κέρδος από την παραβίαση του Συντάγματος. Εάν απαιτείται να πληρώνει λιγότερα από την πραγματική αξία, τότε συμφέρει τον παραβάτη να παραβιάζει το Σύνταγμα, να πουλάει ακριβά και να καταβάλλει ένα μικρό ποσό στο κράτος, με αποτέλεσμα να του μένει η διαφορά. Δεύτερον, το πραγματικό περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα πρέπει να επιβληθεί όχι μόνο στους ιδιοκτήτες των οποίων οι κατασκευές προσβλήθηκαν στο δικαστήριο από έναν γείτονα ή από τον Δήμο, αλλά σε όλους όσοι έχουν οικοδομήσει με τα μπόνους του ΝΟΚ».

Τι σχεδιάζει ο Δήμος Αλίμου

Ο Δήμος Αλίμου έχει ξεκινήσει μία μελέτη βάσει της οποίας μετρά την πρόσθετη δόμηση, η οποία φυσικά συνεπάγεται υποχρέωση για πρόσθετες υποδομές. Το επόμενο βήμα του Δήμου θα είναι να διεκδικήσει το ποσό αυτό από το Δημόσιο.

«Μαζεύουμε όλα τα στοιχεία σχετικά με τη δόμηση που πραγματοποιήθηκε με μπόνους στον Άλιμο από το 2019-2020, όταν ξεκίνησε αυτή η διαδικασία, μέχρι σήμερα. Συγκεντρώνουμε τα συνολικά τετραγωνικά μέτρα που προέκυψαν από τα μπόνους. Με βάση τα πολεοδομικά στερεότυπα, από τα επιπλέον τετραγωνικά υπολογίζουμε τον αριθμό των επιπλέον κατοίκων που προκύπτει.

Στη συνέχεια, καθορίζουμε ποιες υποδομές αντιστοιχούν σε αυτούς τους πολίτες, σχολεία, πλατείες, αθλητικούς χώρους κ.ά. Οι πολίτες αυτοί πρέπει να έχουν πρόσβαση σε αυτές τις υποδομές, όπως προβλέπει ο νόμος.

Για τον λόγο αυτό, σκοπεύουμε να κάνουμε αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου, ζητώντας ως αποζημίωση τα ποσά που απαιτούνται για να δημιουργηθούν ή να βελτιωθούν οι απαραίτητοι χώροι υποδομών. Διότι , για παράδειγμα, αν προστεθούν 1.000 επιπλέον κάτοικοι στην πόλη, απαιτείται ένα επιπλέον σχολείο, ένα επιπλέον γήπεδο και άλλες αντίστοιχες υποδομές, όπως ορίζει η νομοθεσία» δηλώνει για το θέμα ο κ. Κονδύλης