Εκτός σχεδίου: ΥΔΟΜ σταματούν να βγάζουν άδειες και βάζουν στο κάδρο το υπουργείο

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Σε νέο κύκλο αβεβαιότητας εισέρχεται η εκτός σχεδίου δόμηση σε πανελλαδικό επίπεδο, με Υπηρεσίες Δόμησης, που μέχρι πρόσφατα έβγαζαν να παγώνουν οικοδομικές άδειες και να ζητούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σαφή νομοθετική κάλυψη για το κρίσιμο ζήτημα του προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο.

Το πρόβλημα εμφανίζεται με ιδιαίτερη ένταση στην Κρήτη, όπου οι ΥΔΟΜ Χανίων και Ρεθύμνου, που έβγαζαν άδειες, από τον Ιούνιο έχουν οδηγηθεί σε πάγωμα αδειών, καθώς, σύμφωνα με το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης, οι υπάλληλοι δεν αισθάνονται νομικά κατοχυρωμένοι.

Το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης καταλογίζει στο ΥΠΕΝ ότι, τρία χρόνια μετά την απόφαση 176/2023 του ΣτΕ, δεν έδωσε την ενιαία μεταβατική λύση που είχε επανειλημμένα προαναγγείλει και πλέον παραπέμπει την οριστική αντιμετώπιση του θέματος στον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό και στην αναγνώριση του οδικού δικτύου.

Γιατί οι ΥΔΟΜ σταματούν τις οικοδομικές άδειες

Η αφετηρία του προβλήματος βρίσκεται στην απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία, με αφορμή οικοδομική άδεια στην Πάτμο, επανέφερε με ιδιαίτερη ένταση την απαίτηση ύπαρξης προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο για την οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου γηπέδου.

Το πρόβλημα είναι ότι σε μεγάλο μέρος της χώρας οι δρόμοι της υπαίθρου δεν έχουν αναγνωριστεί πολεοδομικά με τον τρόπο, που απαιτεί η νομολογία.

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ/Τμήματος Δυτικής Κρήτης Βασίλης Κοντεζάκης περιγράφει την κατάσταση στα Χανιά ως εξής: «Η Πολεοδομία Χανίων από αρχές Ιουνίου έχει μια μορφή παγώματος των οικοδομικών αδειών που είναι είτε υπό έκδοση είτε πρόκειται να εκδοθούν και αφορά οικόπεδα εκτός σχεδίου που δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο».

Κατά τον ίδιο, το βασικό πρόβλημα είναι ότι η κεντρική διοίκηση δεν έχει δώσει ενιαία απάντηση στις ΥΔΟΜ. Όπως λέει, «η πολιτική ηγεσία έχει επιλέξει να αφήσει θολό το τοπίο» χωρίς νομοθετική ρύθμιση ή ερμηνευτική εγκύκλιο, που θα καθορίζει με σαφήνεια τον τρόπο εφαρμογής της απόφασης του ΣτΕ.

-«Προσκάλεσα στο ΤΕΕ τμήμα Δυτικής Κρήτης ευρεία σύσκεψη εργασίας μεταξύ της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ-ΤΔΚ, της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, των Βουλευτών, των εκπροσώπων της Αυτοδιοίκησης και των πολεοδομικών υπηρεσιών Νομών Χανίων-Ρεθύμνου, των εκπροσώπων της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ-ΤΔΚ, της Νομαρχιακής Επιτροπής Ρεθύμνου του ΤΕΕ-ΤΔΚ καθώς και άλλους εκπροσώπους μηχανικών, με μοναδικό στόχο να υπάρξει μια κατ’ ιδίαν ειλικρινής διαβούλευση για την ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ σε επίπεδο Δυτικής Κρήτης, με αφορμή τα τρέχοντα θέματα και την αναστάτωση που υπάρχει στην κοινωνία και στον τεχνικό κόσμο, μετά την πρόσφατη απόφαση της Πολεοδομίας (Υ.ΔΟΜ) Χανίων να παγώσει προς το παρόν την έκδοση οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές» δηλώνει ο ο πρόεδρος του ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης κ. Βασίλης Κοντεζάκης τονίζοντας:

-«Από εδώ και πέρα ο κάθε εκλεγμένος και ο κάθε δημόσιος λειτουργός που εμπλέκεται με αυτό το ζήτημα, θα πρέπει να αναλάβει την ευθύνη που του αναλογεί και να συμβάλει με ενσυναίσθηση και υπευθυνότητα ώστε να προχωρήσουμε ένα βήμα παραπέρα, να ξεμπλοκάρουμε με κάθε τρόπο την κατάσταση αλλά και την επερχόμενη ανυπολόγιστη καταστροφή σε πολλαπλά επίπεδα σε Χανιά και Ρέθυμνο».

«Κάποιες εκδίδουν άδειες, κάποιες δεν εκδίδουν»

Το αποτέλεσμα είναι ένα καθεστώς διαφορετικών πρακτικών από ΥΔΟΜ σε ΥΔΟΜ. «Κάποιες εκδίδουν άδειες, κάποιες δεν εκδίδουν», σημειώνει ο Βασίλης Κοντεζάκης, εξηγώντας ότι η ΥΔΟΜ Χανίων μέχρι πρόσφατα προχωρούσε κανονικά στην έκδοση αδειών, αλλά η ανασφάλεια των υπαλλήλων οδήγησε στο πάγωμα.

Αντίστοιχη εικόνα έχει καταγραφεί και σε άλλες περιοχές της Κρήτης. Στον Άγιο Νικόλαο η έκδοση αδειών για συγκεκριμένες κατηγορίες εκτός σχεδίου ακινήτων είχε ανασταλεί από τον Αύγουστο του 2025, ενώ σε άλλες ΥΔΟΜ ακολουθήθηκε διαφορετική πρακτική.

Το αποτέλεσμα είναι η οικοδομησιμότητα παρόμοιων ακινήτων να αντιμετωπίζεται διαφορετικά ανάλογα με την περιοχή και την ερμηνεία που υιοθετεί κάθε υπηρεσία. Το πρόβλημα της διαφορετικής εφαρμογής έχει ήδη αναδειχθεί αναλυτικά από το ecopress. Εκτός σχεδίου δόμηση: Η ασφάλεια δικαίου που έγινε υπεύθυνη δήλωση

Από τις υποσχέσεις του 2023 στην εγκατάλειψη της μεταβατικής λύσης

Η εκκρεμότητα δεν είναι καινούργια. Μετά την 176/2023, το ΥΠΕΝ είχε προετοιμάσει μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για να αντιμετωπίσει το πρόβλημα μέχρι την ολοκλήρωση της αναγνώρισης οδών.

Ήδη από το καλοκαίρι του 2023 το ecopress κατέγραφε ότι πολλές ΥΔΟΜ είχαν σταματήσει να εκδίδουν πράξεις οικοδομησιμότητας για γήπεδα χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο και ότι αναμενόταν συνολική νομοθετική απάντηση από το υπουργείο. Εκτός σχεδίου: στον αέρα η ρύθμιση για οικοδομικές άδειες Η λύση, όμως, δεν νομοθετήθηκε.

Τον Απρίλιο του 2024 το ίδιο το ΥΠΕΝ ανακοίνωσε ότι μεταθέτει τη μεταβατική ρύθμιση σε επόμενο χρόνο, μετά και από νεότερες εξελίξεις στη νομολογία του ΣτΕ. ΥΠΕΝ: παγώνει η ρύθμιση για εκτός σχεδίου δόμηση

Λίγο αργότερα η μεταβατική λύση επανήλθε στο τραπέζι, ενώ στα τέλη του 2024 το ΥΠΕΝ μιλούσε για «συνταγματικά εφικτή» λύση μέσα στο 2025. ΥΠΕΝ: συνταγματικά εφικτή λύση για εκτός σχεδίου εντός του 2025 Ούτε αυτή η εξαγγελία κατέληξε σε μεταβατικό νόμο.

Η αλλαγή γραμμής: λύση μόνο μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού

Στη συνέχεια το ΥΠΕΝ άλλαξε στρατηγική. Εγκατέλειψε τη μεταβατική νομοθετική ρύθμιση και επέλεξε να συνδέσει την οριστική λύση με τις μελέτες αναγνώρισης οδών, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, που θα καθορίζει τα κριτήρια αναγνώρισης των δρόμων.

Τον Μάρτιο του 2026 το υπουργείο παρουσίασε συγκεκριμένο σχεδιασμό πέντε σταδίων. ¨Όπως το ecopress κατέγραψε η λύση μετατίθεται πλέον στο μέλλον. ΥΠΕΝ: τα πέντε βήματα για τελική λύση στα εκτός σχεδίου

Το ΥΠΕΝ εξηγεί ότι επιλέγει την οδό αυτή προκειμένου η λύση να είναι συμβατή με τη νομολογία του ΣτΕ και να έχει μεγαλύτερη συνταγματική ασφάλεια. Για τους ιδιοκτήτες τους μηχανικούς και τις ΥΔΟΜ, όμως, το μεσοδιάστημα παραμένει ανοιχτό.

Ο νέος Κώδικας δεν έκλεισε την εκκρεμότητα

Η κατάσταση επιβαρύνθηκε, σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΔΚ, με τον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας που τέθηκε σε ισχύ τον Ιούνιο του 2026.

Ο Βασίλης Κοντεζάκης υποστηρίζει ότι η κωδικοποίηση όχι μόνο δεν έδωσε σαφή απάντηση αλλά «ξεχείλισε το ποτήρι με τις ασάφειες αφήνοντας να βγάλουν τα κάστανα από τη φωτιά κατά βούληση οι Πολεοδομίες».

Σχετικά με το νέο Κώδικα τέθηκε ζήτημα ως προς τη διατύπωση παλαιότερης ρύθμισης του ν. 3212/2003 για γήπεδα προϋφιστάμενα του 2003, γεγονός που άνοιξε νέο κύκλο ερμηνειών. Εκτός σχεδίου: η σιωπηρή κατάργηση βασικής ρύθμισης στο τραπέζι του ΥΠΕΝ

Η Κρήτη μπροστά σε δόμηση δύο ταχυτήτων

Το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης προειδοποιεί ότι εάν παγιωθεί η αδυναμία έκδοσης αδειών στα συνήθη εκτός σχεδίου γήπεδα, δημιουργείται ένα ιδιαίτερο αναπτυξιακό καθεστώς.

Ο Βασίλης Κοντεζάκης με δξλώσεις του στον τοπικό Τύπο, το περιγράφει χαρακτηριστικά: «Αν σταματήσουν να εκδίδονται οι άδειες εκτός σχεδίου –τα κατά παρέκκλιση έχουν καταργηθεί ήδη– δεν κτίζεται τίποτα καινούργιο εκτός σχεδίου πέρα από ξενοδοχεία στα 50 στρέμματα και τουριστικά χωριά».

Και προσθέτει: «Δεν επιθυμούμε ως ΤΕΕ να πάμε σε αυτό το επίπεδο δόμησης, θα είναι καταστροφικό για τον τόπο και το νομό μας».

Η θέση του ΤΕΕ/ ΤΔΚ είναι ότι πρέπει να βρεθεί νόμιμη και ενιαία λύση, χωρίς παράκαμψη της νομοθεσίας, ώστε να μη δημιουργηθεί στην πράξη ένα μοντέλο στο οποίο μικρές και μεσαίες ιδιοκτησίες αποκλείονται από την αξιοποίηση, ενώ μεγάλα οργανωμένα επενδυτικά σχήματα διαθέτουν ειδικά χωρικά και πολεοδομικά εργαλεία.

Η παρέμβαση Κοζυράκη και η στάση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης

Για την αντιμετώπιση του προβλήματος πραγματοποιήθηκε ευρεία, περίπου τρίωρη σύσκεψη στο ΤΕΕ/ΤΔΚ. Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Τμήματος, ιδιαίτερη συμβολή είχε η γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης Μαρία Κοζυράκη, η οποία δήλωσε πρόθεση να συμβάλει στην αναζήτηση λύσης.

Κατά την αποτίμηση του Βασίλη Κοντεζάκη, στη σύσκεψη «οριοθετήθηκε με τον πιο επίσημο και ξεκάθαρο τρόπο από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης και τη Νομική της υπηρεσία η κατάσταση» και προσδιορίστηκαν τα ζητήματα που πρέπει να διερευνηθούν μετά τον νέο Κώδικα.

Ο ίδιος υπογραμμίζει ότι σε αυτή την προσπάθεια «συνετέλεσε στα μέγιστα η γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης κα Κοζυράκη».

Η κατεύθυνση που συζητήθηκε δεν εμφανίζεται ως οριστική νομοθετική λύση. Οι ίδιες οι ΥΔΟΜ, σύμφωνα με το ΤΕΕ, ζητούν έγγραφες διασφαλίσεις, προτού αλλάξουν στάση και επαναλάβουν την έκδοση αδειών.

Ποιοι συμμετείχαν στη σύσκεψη

Στην ευρεία σύσκεψη συμμετείχαν η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ/ΤΔΚ, η γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης Μαρία Κοζυράκη και στελέχη της υπηρεσίας, εκπρόσωποι των ΥΔΟΜ Χανίων και Ρεθύμνου, εκπρόσωποι της Αυτοδιοίκησης, μέλη της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ/ΤΔΚ, η Νομαρχιακή Επιτροπή Ρεθύμνου και εκπρόσωποι του τεχνικού κόσμου.

Παρέστησαν επίσης η υφυπουργός Μετανάστευσης και Ασύλου και βουλευτής Χανίων Σέβη Βολουδάκη, ο βουλευτής Χανίων Αλέξανδρος Μαρκογιαννάκης και εκπρόσωπος της βουλευτή Ντόρας Μπακογιάννη, ενώ είχαν προσκληθεί οι βουλευτές Χανίων και Ρεθύμνου.

Το νέο μέτωπο με τις αεροφωτογραφίες του 1977

Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα είναι ποιοι δρόμοι τελικά θα αναγνωριστούν ως κοινόχρηστοι. Σε διάλογο που αναπτύχθηκε στα κοινωνικά δίκτυα ο πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΔΚ επισήμανε τα προβλήματα που δημιουργούνται για την μελλοντική αναγνώριση οδών με το κριτήριο της αεροφωτογραφίας του 1977 . Συγκεκριμένα επισημάνθηκε:

H αξιοποίηση της αεροφωτογραφίας του 1977 ως βασικού χρονικού κριτηρίου, μπορεί να αφήσει εκτός αναγνώρισης μεγάλο μέρος του οδικού δικτύου που δημιουργήθηκε και χρησιμοποιείται τις τελευταίες δεκαετίες.

«Το κριτήριο της αεροφωτογραφίας του 1977 είναι ένας αναχρονιστικός μηχανισμός αφού τιμωρεί την εξέλιξη της υπαίθρου των τελευταίων 50 ετών»,  υπογραμμίστηκε.

Επισημάνθηκε ιδιαίτερα το ζήτημα δρόμων οι οποίοι διανοίχθηκαν, ασφαλτοστρώθηκαν και συντηρούνται επί 20 ή 30 χρόνια από τους δήμους, εξυπηρετώντας κατοικίες, επιχειρήσεις και αγροτικές δραστηριότητες, αλλά ενδέχεται να μην πληρούν το ιστορικό κριτήριο που θα χρησιμοποιηθεί για την πολεοδομική αναγνώριση.

«Δρόμοι υπαρκτοί στην πράξη, ανύπαρκτοι πολεοδομικά»

Το πρόβλημα αυτό, σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΔΚ, μπορεί να έχει άμεση επίπτωση στην αξία χιλιάδων ιδιοκτησιών. Τίθεται το ερώτημα: «Πώς γίνεται δρόμοι που διανοίχθηκαν, ασφαλτοστρώθηκαν και συντηρούνται από τους Δήμους επί 20 και 30 χρόνια, εξυπηρετώντας οικισμούς, επιχειρήσεις και κατοικίες, να θεωρούνται ξαφνικά “ανύπαρκτοι”;».

Η αναγνώριση των δρόμων είναι πλέον το κλειδί, καθώς από αυτή θα κριθεί σε μεγάλο βαθμό ποια εκτός σχεδίου γήπεδα θα διατηρήσουν δυνατότητα δόμησης.

Ο ισχύων σχεδιασμός προβλέπει καταγραφή του οδικού δικτύου και στη συνέχεια θεσμική αναγνώρισή του. Ωστόσο, όπως έχει καταγραφεί, το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα που θα καθορίσει πλήρως τα κριτήρια και τη διαδικασία δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί.

Οι ΥΔΟΜ δείχνουν πλέον προς το ΥΠΕΝ

Το αδιέξοδο της Κρήτης αποτυπώνει επομένως ένα πρόβλημα πανελλαδικής εμβέλειας.

Από το 2023 μέχρι σήμερα το ΥΠΕΝ πέρασε από την προετοιμασία μεταβατικής ρύθμισης, στην αναβολή της, στην επαναφορά της και τελικά στην εγκατάλειψή της υπέρ μιας μόνιμης λύσης μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού.

Η επιλογή της οριστικής πολεοδομικής διευθέτησης μπορεί να δημιουργήσει καθαρούς κανόνες για το μέλλον. Μέχρι να ολοκληρωθούν όμως οι αναγνωρίσεις δρόμων, τα ΤΠΣ και το απαιτούμενο θεσμικό πλαίσιο, οι ΥΔΟΜ καλούνται να αποφασίζουν εάν θα εκδώσουν ή όχι άδειες υπό το βάρος της νομολογίας του ΣτΕ και χωρίς ενιαία δεσμευτική οδηγία από το αρμόδιο υπουργείο.

Αυτό ακριβώς ζητά να σταματήσει το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης: η ευθύνη της επίλυσης να επιστρέψει στην κεντρική διοίκηση και να μην παραμένει στους υπαλλήλους των ΥΔΟΜ, στους μηχανικούς και στους ιδιοκτήτες.

Όπως συνοψίζει ο Βασίλης Κοντεζάκης, μετά τη σύσκεψη «ο κάθε εκλεγμένος και ο κάθε δημόσιος λειτουργός που εμπλέκεται με αυτό το ζήτημα θα πρέπει να αναλάβει την ευθύνη που του αναλογεί», ώστε να υπάρξει ενιαία και νομικά ασφαλής διέξοδος μέχρι να ολοκληρωθεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός.