Αυθαίρετα: πότε και πώς αμφισβητούνται έκθεση αυτοψίας και πρόστιμα με το νέο Κώδικα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η αμφισβήτηση προστίμου για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ακολουθεί συγκεκριμένη διοικητική και δικαστική διαδικασία, στην οποία καθοριστική σημασία έχουν η έκθεση αυτοψίας, ο χρόνος και ο τρόπος γνωστοποίησής της, τα πραγματικά στοιχεία του ακινήτου, η οικοδομική άδεια, ο χρόνος δημιουργίας της παράβασης, οι μετρήσεις των μεγεθών του κτιρίου και ο υπολογισμός του προστίμου.

Ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα διοικητικής και δικαστικής προστασίας, αλλά πρέπει να ενεργήσει μέσα στις προθεσμίες που ορίζει η νομοθεσία. Στη διαδικασία εμπλέκονται οι αρμόδιες υπηρεσίες ελέγχου και, στο μεταβατικό στάδιο εφαρμογής του νέου συστήματος, οι Υπηρεσίες Δόμησης, τα πολεοδομικά συμβούλια, το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, τα διοικητικά δικαστήρια, καθώς και μηχανικοί και δικηγόροι που τεκμηριώνουν τα τεχνικά και νομικά δεδομένα της υπόθεσης.

Το ισχύον πλαίσιο έχει πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026. Τα άρθρα 420 έως 422 ρυθμίζουν αντίστοιχα την αυτοψία, την ενδικοφανή προσφυγή και τη δικαστική προστασία.

Η έκθεση αυτοψίας είναι η πράξη από την οποία αρχίζει η διαδικασία

Η διαπίστωση της αυθαίρετης κατασκευής γίνεται με έκθεση αυτοψίας. Το άρθρο 420 του Κώδικα προβλέπει ότι η έκθεση αφορά το ίδιο το αυθαίρετο κτίσμα ή την κατασκευή και όχι κατ’ ανάγκην συγκεκριμένο ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή. Πρέπει να περιλαμβάνει τη θέση του ακινήτου με συντεταγμένες ΕΓΣΑ ’87, περιγραφή και σκαρίφημα της κατασκευής, τις διαστάσεις της, τις πολεοδομικές διατάξεις που θεωρείται ότι παραβιάστηκαν και εισήγηση για τον υπολογισμό του προστίμου ανέγερσης.

Αυτά τα στοιχεία αποτελούν και το πρώτο αντικείμενο ελέγχου από την πλευρά του ιδιοκτήτη. Εξετάζεται αν ταυτοποιήθηκε σωστά το ακίνητο, αν η αποτύπωση συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση, αν τα εμβαδά και οι διαστάσεις είναι ορθά, αν υπάρχει οικοδομική άδεια και τι ακριβώς προβλέπει, αν η κατασκευή αποτελεί πράγματι αυθαιρεσία και ποιας μορφής, καθώς και αν έχουν εφαρμοστεί οι σωστές διατάξεις.

Τη σημασία της έκθεσης αυτοψίας και τα μέσα προστασίας του ιδιοκτήτη δείτε στο ecopress:  «Αυθαίρετα-έκθεση αυτοψίας: νομική προστασία ιδιοκτητών».

Τι μπορεί να κρίνει αν το πρόστιμο είναι σωστό ή όχι

Η ύπαρξη μιας αυθαίρετης κατασκευής δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί αυτονόητα σωστό κάθε στοιχείο της έκθεσης και κάθε ποσό προστίμου. Κρίσιμα είναι ιδίως το πραγματικό εμβαδόν της παράβασης, το είδος της χρήσης, η οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδιά της, η θέση της κατασκευής, ο χρόνος δημιουργίας της, οι εφαρμοζόμενοι συντελεστές και οι οικονομικές παράμετροι του υπολογισμού.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ο χρόνος κατασκευής. Μπορεί να τεκμηριώνεται από οικοδομικές άδειες και αναθεωρήσεις, παλαιά σχέδια, αεροφωτογραφίες, δημόσια έγγραφα και άλλα πρόσφορα στοιχεία. Η χρονολογία μπορεί να επηρεάζει τόσο το εφαρμοζόμενο καθεστώς όσο και τη δυνατότητα υπαγωγής της κατασκευής σε ρυθμίσεις αυθαιρέτων.

Χαρακτηριστική είναι παλαιότερη υπόθεση, στην οποία η δυνατότητα υπαγωγής κρίθηκε σε συνάρτηση με την απόδειξη του χρόνου δημιουργίας των πολεοδομικών υπερβάσεων. Δείτε στο ecopress:. «Να γιατί ακυρώθηκε η τακτοποίηση αυθαιρέτων».

Η πρώτη προσφυγή γίνεται μέσα σε 30 ημέρες

Το ισχύον άρθρο 421 προβλέπει ότι κατά της έκθεσης αυτοψίας ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ασκήσει ενδικοφανή προσφυγή στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Β΄ – ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριάντα ημερών από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας στο ακίνητο. Η ίδια η προθεσμία και η άσκηση της προσφυγής έχουν ανασταλτικό αποτέλεσμα.

Η προσφυγή συνοδεύεται, επί ποινή απαραδέκτου, από παράβολο υπέρ του Πράσινου Ταμείου. Το ποσό είναι 200 ευρώ για παραβάσεις έως 30 τ.μ., 500 ευρώ για παραβάσεις έως 80 τ.μ. και 1.000 ευρώ για μεγαλύτερες επιφάνειες. Αν η προσφυγή γίνει δεκτή εν όλω ή εν μέρει, το παράβολο επιστρέφεται. Παράλληλα απαιτούνται τα πλήρη στοιχεία του προσφεύγοντος και η τήρηση των προβλεπόμενων κοινοποιήσεων.

Το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ εκδίδει απόφαση επί της προσφυγής και ο νόμος προβλέπει προθεσμία ενός μήνα από την υποβολή της. Αν η προσφυγή απορριφθεί ή αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία για την άσκησή της, η έκθεση αυτοψίας καθίσταται οριστική.

Πότε δεν προβλέπεται η ενδικοφανής προσφυγή

Το ίδιο άρθρο προβλέπει ειδικές περιπτώσεις στις οποίες δεν χωρεί η παραπάνω ενδικοφανής προσφυγή. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται περιπτώσεις οικοδομικών εργασιών που διαπιστώνονται επ’ αυτοφώρω χωρίς έγκυρη πινακίδα έργου, συγκεκριμένες κατηγορίες προστατευόμενων ή ειδικών ακινήτων και αυθαίρετες κατασκευές σε ζώνη λιμένα ή στο υδάτινο στοιχείο. Για αυτές ενεργοποιείται η ειδική διαδικασία πρωτοκόλλου κατεδάφισης.

Συνεπώς, πριν επιλεγεί το κατάλληλο μέσο αμφισβήτησης, πρέπει πρώτα να προσδιοριστεί σε ποια διαδικαστική κατηγορία υπάγεται η συγκεκριμένη έκθεση.

Κρίσιμος ο ρόλος ΥΔΟΜ και ΣΥΠΟΘΑ στο μεταβατικό καθεστώς

Η μεταφορά του ελέγχου της αυθαίρετης δόμησης σε κεντρικότερο μηχανισμό δεν σημαίνει ότι οι ΥΔΟΜ έχουν παύσει αυτομάτως να έχουν ρόλο για τους φακέλους αυθαιρέτων.

Οι Υπηρεσίες Δόμησης διαθέτουν τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών, των εγκεκριμένων σχεδίων, των παλαιών αυτοψιών και των διοικητικών πράξεων που συχνά απαιτούνται για να αποσαφηνιστεί η πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου.

Παράλληλα ο Κώδικας διατηρεί μεταβατικό καθεστώς. Μέχρι την πλήρη λειτουργία των νέων οργανικών μονάδων, οι σχετικές αρμοδιότητες εξακολουθούν να ασκούνται από τα όργανα και τις υπηρεσίες που τις ασκούσαν με το προηγούμενο σύστημα. Επίσης, μέχρι τη συγκρότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, οι αρμοδιότητές του ασκούνται από το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ Β΄.

Η λειτουργία των ΣΥΠΟΘΑ και οι επιπτώσεις από καθυστερήσεις στη συγκρότηση και λειτουργία τους έχουν καταγραφεί στο ecopress: «Μπλοκαρισμένοι επί εννέα μήνες σε ΣΥΠΟΘΑ μηχανικοί και ιδιοκτήτες».

Από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ στο Διοικητικό Εφετείο

Η απόφαση που εκδίδεται επί της ενδικοφανούς προσφυγής δεν αποτελεί το τέλος της δυνατότητας αμφισβήτησης.

Το άρθρο 422 του Κώδικα προβλέπει ότι κατά της απόφασης του ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ επιτρέπεται αίτηση ακύρωσης ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, μέσα σε προθεσμία 60 ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης. Η ίδια διαδικασία ισχύει για την προσβολή πρωτοκόλλου κατεδάφισης.

Η άσκηση της αίτησης ακύρωσης δεν αναστέλλει από μόνη της την εκτέλεση. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει χωριστή αίτηση αναστολής στο Διοικητικό Εφετείο, εφόσον έχει ήδη ασκήσει την αίτηση ακύρωσης. Ο Κώδικας θέτει ειδικές σύντομες προθεσμίες για την επίδοση και την εκδίκαση των υποθέσεων αυτών.

Στο δικαστικό στάδιο εξετάζεται η νομιμότητα της διοικητικής πράξης. Μπορεί να τεθούν ζητήματα αιτιολογίας, εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας, διαδικαστικών πλημμελειών και εσφαλμένων πραγματικών δεδομένων, στον βαθμό που αυτά έχουν νομική σημασία για το κύρος της πράξης.

Κατά της απόφασης του Διοικητικού Εφετείου μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να ακολουθήσει έφεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το παραδεκτό της έφεσης υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 58 του π.δ. 18/1989, όπως έχουν διαμορφωθεί ιδίως με τον ν. 3900/2010, που απαιτεί συγκεκριμένη θεμελίωση ως προς το κρίσιμο νομικό ζήτημα και τη σχετική νομολογία.

Μηχανικός και δικηγόρος έχουν διαφορετικό αλλά συμπληρωματικό ρόλο

Η τεχνική τεκμηρίωση προηγείται συχνά της πλήρους νομικής αξιολόγησης.

Ο μηχανικός ελέγχει το ακίνητο σε σχέση με την άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, αποτυπώνει τις πραγματικές διαστάσεις, εξετάζει εμβαδά και χρήσεις, αναζητά στοιχεία για τον χρόνο κατασκευής και αξιολογεί αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης ή υπαγωγής σε ισχύουσα ρύθμιση.

Ο δικηγόρος ελέγχει την πράξη, την αρμοδιότητα του οργάνου, την κοινοποίηση, τις προθεσμίες, το παραδεκτό της προσφυγής, την αιτιολογία και το κατάλληλο διοικητικό ή δικαστικό μέσο.

Οι δύο έλεγχοι συνδέονται. Λάθος εμβαδόν, εσφαλμένη ανάγνωση της άδειας, διαφορετικός χρόνος κατασκευής ή λανθασμένη κατάταξη της παράβασης αποτελούν τεχνικά δεδομένα που μπορεί να επηρεάσουν τη νομική βάση της διοικητικής πράξης.

Αντίστοιχα, για διορθώσεις δηλώσεων αυθαιρέτων και μεταβολές στοιχείων που επηρεάζουν τα πρόστιμα, το ecopress έχει παρουσιάσει το πλαίσιο. Δείτε: «Αυθαίρετα: τι ισχύει για τις διορθώσεις λαθών σε ολοκληρωμένες υπαγωγές».

Η νομιμοποίηση και η υπαγωγή εξετάζονται χωριστά από την προσφυγή

Παράλληλα με την αμφισβήτηση μιας έκθεσης αυτοψίας πρέπει να ελέγχεται αν η κατασκευή μπορεί κατά νόμο να νομιμοποιηθεί ή να υπαχθεί σε ισχύουσες διατάξεις ρύθμισης αυθαιρέτων.

Η δυνατότητα αυτή εξαρτάται από τον χρόνο κατασκευής, την κατηγορία της παράβασης, το ακίνητο και τις ειδικές απαγορεύσεις της νομοθεσίας. Οι προθεσμίες υπαγωγής για επιτρεπόμενες κατηγορίες αυθαιρέτων έχουν παραταθεί έως τις 31 Μαρτίου 2028, με το ισχύον σύστημα προσαυξήσεων. Το σχετικό πλαίσιο παρουσιάζεται στο ecopress στο δημοσίευμα: «Αυθαίρετα: παρατάσεις υπαγωγών με προσαύξηση προστίμων».

Η εξέταση της δυνατότητας νομιμοποίησης δεν υποκαθιστά την ανάγκη τήρησης των προθεσμιών προσφυγής. Πρόκειται για διαφορετικές διαδικασίες που πρέπει να αξιολογούνται παράλληλα με βάση τα δεδομένα κάθε ακινήτου.

Όταν το πρόστιμο καταστεί οριστικό

Εφόσον δεν ασκηθούν εγκαίρως τα προβλεπόμενα διοικητικά ή δικαστικά μέσα, ή αυτά απορριφθούν, ενεργοποιείται η διαδικασία οριστικοποίησης και είσπραξης των προβλεπόμενων προστίμων.

Ειδικά για τα πρόστιμα μη έγκαιρης κατεδάφισης, ο Κώδικας προβλέπει ότι, όταν καταστούν οριστικά, βεβαιώνονται από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης και εισπράττονται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων.

Από το στάδιο αυτό και μετά, τυχόν δικαστική αμφισβήτηση πράξεων είσπραξης έχει διαφορετικό αντικείμενο από την αρχική προσβολή της έκθεσης αυτοψίας. Για τον λόγο αυτό πρέπει να διακρίνεται η αμφισβήτηση της ίδιας της πολεοδομικής πράξης από τα ένδικα βοηθήματα που μπορεί να αφορούν μεταγενέστερες πράξεις βεβαίωσης και αναγκαστικής είσπραξης.

Τα βασικά στοιχεία του φακέλου

Για κάθε υπόθεση προστίμου αυθαιρέτου απαιτείται συνολικός έλεγχος του διοικητικού και τεχνικού φακέλου: έκθεση αυτοψίας και στοιχεία τοιχοκόλλησης ή κοινοποίησης, οικοδομικές άδειες και αναθεωρήσεις, εγκεκριμένες κατόψεις και διαγράμματα, τοπογραφικό, πραγματική αποτύπωση του ακινήτου, στοιχεία παλαιότητας, δηλώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων, στοιχεία νομιμοποίησης και αναλυτικός υπολογισμός του προστίμου.

Από αυτά τα δεδομένα προκύπτει αν υπάρχει αντικείμενο διοικητικής προσφυγής, αν πρέπει να προσβληθεί η απόφαση του αρμόδιου συμβουλίου δικαστικά, αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης ή αν πρέπει να αντιμετωπιστεί πλέον πράξη βεβαίωσης και είσπραξης.

Το βασικό θεσμικό πλαίσιο για τους νέους ελέγχους, τις αυτοψίες, τα πρόστιμα και τις κατεδαφίσεις είχε παρουσιαστεί αναλυτικά και από το ecopress στο δημοσίευμα: «Αυθαίρετα: πρόστιμα με νέους συντελεστές, αυτοψίες και κατεδαφίσεις εξπρές», ενώ οι σχετικές διατάξεις έχουν πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας που ισχύει από τον Ιούνιο του 2026.