Λύσεις σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας με χρησικτησία, σε εκτός σχεδίου οικόπεδα

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com

Χιλιάδες συνιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού, ορισμένοι από τους οποίους πρόλαβαν να χτίσουν ή να νομιμοποιήσουν αυθαίρετα κτίρια και άλλοι έχουν αφήσει αναξιοποίητες τις εκτάσεις τους στις εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες βρίσκονται σε πολυετείς διενέξεις και  αδυνατούν να κατοχυρώσουν τις περιουσίες τους. Οι λύσεις για μονομερή σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου οικόπεδα με αναγνωριστική αγωγή, λόγω χρησικτησίας. Νομοτεχνική ανάλυση και παράδειγμα.

Εάν έχουμε ουσιαστική λειτουργία καθέτων ιδιοκτησιών σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού, όπου υπάρχουν και λειτουργούν οικοδομήματα σε ένα τουλάχιστον διακριτό, ανεξάρτητο και διακεκριμένο τμήμα, τότε για την μη διατάραξη της λειτουργίας και των οικονομικών σχέσεων και λόγω παγιωμένης κατάστασης, είναι αδύνατον να υπάρξει δικαστική απόφαση, που θα τροποποιεί αυτή την δεκαετή ή εικοσαετή λειτουργία. Φυσική προϋπόθεση είναι να υπάρχουν τίτλοι συνιδιοκτησίας.

Οι προϋποθέσεις του νόμου για σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και σε εκτός σχεδίου πόλης οικόπεδα

Βέβαια ο 4315/2014 το άρθρο 34 παρ. 1 του οποίου ορίζει, ότι «το πρώτο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 5 του ν. 4178/2013 αντικαθίσταται ως εξής: “οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α` 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα, νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 4178/2013. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώρηση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση».

Συνεπώς, σύμφωνα με τον παραπάνω νόμο, είναι δυνατή η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και σε εκτός σχεδίου πόλης οικόπεδα, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις.

Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία άρθρα 1, 2 παρ. 1, 3, 4, 5 και 13 του νόμου 3741/1929 και άρθρα 1 παρ. 1 και 2 του Ν.Δ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου», των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και του άρθρου 480Α ΚΠολΔ, προκύπτει, ότι στην περίπτωση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας, χωριστής, δηλαδή, ιδιοκτησίας σε περισσότερα οικοδομήματα, που έχουν ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθούν σε κοινό οικόπεδο, αλλά σε ορισμένο για κάθε συνιδιοκτήτη τμήμα του, ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής θεωρείται έναντι μεν της πολιτείας συγκύριος του όλου οικοπέδου, έναντι δε του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής αποκλειστικός κύριος της οικοδομής του.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Οι συμφωνίες των συνιδιοκτητών και το δικαίωμα αναγνωριστικής αγωγής σύστασης κάθετων ιδιοκτησιών λόγω χρησικτησίας

Η μερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας κάθε δικαιούχου κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να καθορισθεί κατά τη σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των δικαιούχων, ενώ η έλλειψη τέτοιας συμφωνίας δεν επιδρά στο κύρος της σύστασης της κάθετης ιδιοκτησίας, καθόσον στην περίπτωση αυτή προβλέπεται ειδική ρύθμιση για τον προσδιορισμό της μερίδας, η οποία, βάσει των άρθρων 1117 ΑΚ και 10 παρ. 1 του νόμου 3741/1929, είναι ανάλογη.

Στην περίπτωση λοιπόν που δεν υπάρχει σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών, επειδή απαγορεύεται από το νόμο, αλλά υπάρχει συμφωνία των συνιδιοκτητών να λειτουργούν συγκεκριμένο τμήμα ο κάθε ένας όπου:

-Δεν θα έχει πρόσβαση ο εξ’ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτης.

-Θα κατασκευάζει, επισκευάζει και λειτουργεί με δαπάνη του οικοδομήματα

-Θα χρησιμοποιεί τους κυρίαρχους πολεοδομικούς συντελεστές κατ΄ αναλογία που αντιστοιχεί στο ποσοστό εξ΄ αδιαιρέτου.

Τότε υπάρχει το δικαίωμα αναγνωριστικής αγωγής σύστασης κάθετων ιδιοκτησιών λόγω χρησικτησίας.

Παράδειγμα: Σε αγροτεμάχιο ο ένας των συνιδιοκτητών εξ΄ αδιαιρέτου κατασκευάζει διαχωριστικό φράκτη, εκδίδει στο όνομά του οικοδομική άδεια, κατασκευάζει οικοδομή, υπόκειται σε έλεγχο αυθαίρετων υπερβάσεων και του επιδίδετε έκθεση ελέγχου και καταλογισμός προστίμου, κάνει δικαιωματικά μονομερή ένταξη στο νόμο περί αυθαιρέτων και του διαγράφονται τα πρόστιμα ελέγχου, λειτουργεί επιχείρηση πέραν των είκοσι ετών και έτσι αποκτά το δικαίωμα να διαφυλάξει αδιατάραχτο το καθεστώς αυτό, χωρίς να έχει δικαίωμα ο εξ’ αδιαιρέτου συγκύριος να εγείρει αξίωση ίσης αξίας συνιδιοκτησία. Υπάρχει το δικαίωμα χρήσης αδιατάρακτης, όπου κανένας δεν αμφισβήτησε το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

Τεκμηρίωση για τον θεσμό της χρησικτησίας

Στην περίπτωση αυτή η αναγνωριστική αγωγή σύστασης καθέτων ιδιοκτησιών είναι μονόδρομος όπου η απόφαση δεν έχει περιθώρια ότι δεν θα ευδοκιμήσει.

Επιχείρημα υπέρ της σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας με χρησικτησία αποτελεί και το γεγονός ότι και στην περίπτωση αυτή συντρέχει ο λόγος της εξυπηρέτησης των συναλλαγών και των αναγκών της νομικής ζωής που επιδιώκει να εξυπηρετήσει ο θεσμός της χρησικτησίας και συγκεκριμένα:

α) Για την περίπτωση της τακτικής χρησικτησίας, η προστασία αυτού που απέκτησε καλόπιστα τη νομή του πράγματος, όταν ο κτητικός του τίτλος παρουσιάζει κάποιο ελάττωμα ( λ.γ., ελάττωμα στη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να θεραπευθεί με την πάροδο του χρόνου της χρησικτησίας χωρίς να δημιουργείται πρόβλημα στον τίτλο κυριότητας).

β) Η επικύρωση της πραγματικής κατάστασης που δημιουργείται από τη μακροχρόνια οικονομική εκμετάλλευση του πράγματος.

γ) Η διευκόλυνση της απόδειξης της κυριότητας, γιατί και αν ακόμη αποκτήθηκε έγκυρα κυριότητα με σύμβαση, ο κύριος μπορεί ευκολότερα να αποδείξει τη συνδρομή των προϋποθέσεων της χρησικτησίας (ΑΚ 1041, 1112) παρά της κυριότητας (ΑΚ 1033, 1094), διότι στην τελευταία περίπτωση πρέπει να αποδειχθεί και η κυριότητα των δικαιοπαρόχων.

δ) Επίσης σκοπός της χρησικτησίας είναι η εκκαθάριση των σχέσεων του προσώπου με το πράγμα, η άρση της αβεβαιότητας για την τύχη των πραγμάτων.

ε) Ειδική τέλος δικαιολογία της χρησικτησίας είναι η εξυπηρέτηση κοινωνικο-οικονομικών σκοπών, που επιβάλλουν την αξιοποίηση των αγαθών. Το πράγμα πρέπει και νομικά να περιέλθει σε αυτόν που το νέμεται από καιρό και το αξιοποίησε οικονομικά, για να μην διακοπεί η οικονομική του εκμετάλλευση*.

*Βλ. Ιωάν. Κωστόπουλο, ο.π. και Ιωάν. Πιτσιρίκο, Κριτ Ε2002, 1, σελ.234 επ.242επ. Βλ.Μπαλή,παρ.63.

Η ως άνω θέση θα μπορούσε να υποστηριχθεί προς κάλυψη του σφάλματος και της πιθανής ακυρότητας μόνο στην περίπτωση που υπάρχει εμπεριστατωμένη σχετική δήλωση βούλησης για την απόκτηση των δικαιωμάτων

Βλ.Βαβούσκο, αρ.173, Σταθόπουλο, σ.155, Probatio Diabolica, Βουζίκα, αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού, σ.38, Τούση παρ.103 σημ.1

Κατά τον Απ. Γεωργιάδη, αν δεχτούμε ότι ο νόμος σιωπά ως προς τη δυνατότητα συστάσεως οροφοκτησίας με χρησικτησία και ότι η αναγνώριση της χρησικτησίας ως τρόπου συστάσεως της διηρημένης ιδιοκτησίας εξυπηρετεί τις πρακτικές ανάγκες του νομικού μας βίου, πρέπει να επεκτείνουμε την εφαρμογή της ΑΚ 1041, που αναφέρεται σε ακίνητο ή πράγμα, και στο αντικείμενο της διηρημένης ιδιοκτησίας.

Η χρησικτησία αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας σε ακίνητα σύμφωνα με τα άρθρα 1041ΑΚ (τακτική χρησικτησία) και 1045ΑΚ (έκτακτη χρησικτησία).

Βασική προϋπόθεση της χρησικτησίας είναι η απόκτηση και άσκηση νομής επί του πράγματος για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Στην τακτική χρησικτησία εκτός από την κτήση της νομής απαιτείται και η μεταγραφή του τίτλου στον οποίο στηρίζεται αυτή η κτήση (ΑΚ 1043 παρ. 2).

Για την τακτική χρησικτησία πρέπει να συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις: να ασκείται νομή σε πράγμα δεκτικό χρησικτησίας με καλή πίστη, νόμιμο ή νομιζόμενο τίτλο, και να παρέλθει δεκαετία (ΑΚ1041).

Στην έκτακτη χρησικτησία αρκεί η νομή επί πράγματος δεκτικού χρησικτησίας για τουλάχιστον είκοσι έτη (ΑΚ 1045).

Αν συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις κατά περίπτωση, ο ασκών τη νομή (χρησιδεσπόζων το ακίνητο) αποκτά την κυριότητα αυτού, χωρίς να εξαρτά το δικαίωμά του από το δικαίωμα του προκατόχου του, δηλαδή απόκτά κυριότητα ανεξάρτητα από τη θέληση του τελευταίου .Με τη συμπλήρωση του χρόνου χρησικτησίας αποσβέννυται η μέχρι τη στιγμή εκείνη κυριότητα και ο χρησιδεσπόζων αποκτά νέα κυριότητα (ΑΚ 1053, 1041, 1045). Η έκταση της κυριότητας που αποκτάται προσδιορίζεται από την έκταση της νομής του χρησιδεσπόζοντος σύμφωνα με τον κανόνα tantum preas criptum quantum possessum.

-Στην περίπτωση που εξετάζουμε υπάρχει ο αποδεδειγμένος ισχυρισμός «ότι υπήρχε αδιάλειπτη νομή επ’ αυτών με διάνοια κυρίου.»

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com & smourkas@teemail.gr

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com