Τι αλλάζει και τι δεν αλλάζει ο νέος Κώδικας Χωροταξίας Πολεοδομίας

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, που κατατέθηκε για κύρωση στη Βουλή, με τη μορφή νομοσχεδίου 477 άρθρων σε 740 σελίδες αποτελεί μία από τις σημαντικότερες θεσμικές παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στον τομέα του χωρικού σχεδιασμού και της δόμησης. Ωστόσο, παρά το εύρος και τη σημασία του εγχειρήματος, ο νέος Κώδικας δεν εισάγει ένα νέο πολεοδομικό καθεστώς, ούτε θεσπίζει νέους όρους δόμησης, σε μια περίοδο που στην αιχμή των εξελίξεων βρίσκονται η εκτός σχεδίου δόμηση και το μέλλον του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας» διευκρινίζεται κατηγορηματικά ότι πρόκειται για μία συνολική κωδικοποίηση της ισχύουσας χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, καθώς «δεν είναι δυνατή η εισαγωγή στον Κώδικα ρυθμίσεων που δεν αποτελούν ήδη τμήμα του υφιστάμενου νομοθετικού πλαισίου», ενώ η Επιτροπή ειδικών επιστημόνων, η οποία σε συνεργασία με την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, που συνέταξε  τον Κώδικα «δεν είχε αρμοδιότητα εισαγωγής νέων διατάξεων ή τροποποίησης του υφιστάμενου πλαισίου».

Βουλή: έργο Νίκου Ταγαρά ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας

«Ωστόσο, όπως σημειώνεται στην αιτιολογική έκθεση, η Επιτροπή είχε την αρμοδιότητα να αναζητήσει και να εντοπίσει διατάξεις ήδη ισχύουσες, πολλές από τις οποίες ήταν πολλές φορές άγνωστες στον μη εξειδικευμένο εφαρμοστή, και, στο πλαίσιο της πρακτικής που ακολουθήθηκε, τις παρέθεσε όχι απλώς αυτούσιες, αλλά εντάσσοντας αυτές στον Κώδικα κατά τρόπο ορθολογικό, ώστε να διατηρηθεί η νοηματική αλληλουχία. Ως εκ τούτου, ο Κώδικας περιλαμβάνει ως κωδικοποιηθείσα ύλη τις ήδη υφιστάμενες στον νομικό κόσμο διατάξεις αναφορικά με ζητήματα χωροταξίας και πολεοδομίας».

Οι πέντε βασικές διαπιστώσεις για το νέο  Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας είναι ότι:

♦ Ο Κώδικας δεν θεσπίζει νέους όρους δόμησης.

♦ Η εκτός σχεδίου δόμηση εξακολουθεί να βασίζεται στον κανόνα των 4 στρεμμάτων και προσώπου 25 μέτρων σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό.

♦ Οι παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης για γήπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων δεν καταργούνται τώρα αλλά είχαν ήδη καταργηθεί με τον ν. 4759/2020.

♦ Οι ισχύουσες διατάξεις του ΓΟΚ και του ΝΟΚ συγκεντρώνονται και αποσαφηνίζονται ενω έχουν συμπεριληφθεί στον Κώδικα διατάξεις του ΝΟΚ εφόσον δεν έχει κριθεί οριστικώς με δικαστική απόφαση.

♦ Η νομολογία του ΣτΕ έχει ληφθεί υπόψη, όπου απαιτείται για τη διασφάλιση της συνταγματικής και διοικητικής ορθότητας των ρυθμίσεων.

Η εκτός σχεδίου δόμηση στον νέο Κώδικα

Για  την εκτός σχεδίου δόμηση, ο Κώδικας αποτυπώνει ως βασικό κανόνα το ισχύον σήμερα καθεστώς αρτιότητας των τεσσάρων στρεμμάτων και “πρόσωπο” του γηπέδου σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό, παραπέμποντας επι της ουσίας σε λύσεις για χιλιάδες ιδιοκτησίες που είναι στον άερα, στην επικείμενη ολοκλήρωση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι για τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, εφόσον δεν ισχύουν ειδικότερες διατάξεις, απαιτείται ελάχιστο εμβαδόν τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τετραγωνικών μέτρων και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρων σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό.

Τι ισχύει για τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση

Η αιτιολογική έκθεση ξεκαθαρίζει ότι οι παρεκκλίσεις αρτιότητας του π.δ. της 24/31.5.1985 δεν καταργούνται με τον νέο Κώδικα, καθώς είχαν ήδη καταργηθεί ως πάγιο καθεστώς με τον ν. 4759/2020 και διατηρούνται μόνο ως μεταβατικές διατάξεις, όπου αυτό προβλέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία.

Αντίστοιχα, δεν κωδικοποιούνται ούτε οι διατάξεις για τις αποστάσεις από τα όρια γηπέδων που συνδέονταν με τις συγκεκριμένες παρεκκλίσεις.

Στον Κώδικα διατάξεις του ΝΟΚ, που δεν έχουν τελεσιδικήσει στο ΣτΕ

Σχετικά με τα ζητήματα,  που έχουν ανακύψει τα τελευταία χρόνια γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας γίνεται κωδικοποίηση των ισχυουσών διατάξεων, λαμβάνοντας υπόψη το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και τη σχετική νομολογία.

Όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση, «διατάξεις, τέλος, για τη συνταγματικότητα των οποίων γεννώνται αμφιβολίες, έχουν συμπεριληφθεί στον Κώδικα, εφόσον το ζήτημα δεν έχει κριθεί οριστικώς με δικαστική απόφαση».

Μάλιστα, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου η πάγια νομολογία έχει εντοπίσει ζητήματα διαδικαστικής συνταγματικότητας, όπως ως προς το αρμόδιο όργανο έκδοσης ορισμένων πράξεων, οι σχετικές διατάξεις ενσωματώθηκαν στον Κώδικα με τις αναγκαίες προσαρμογές.

Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι οι διατάξεις που αναθέτουν τον καθορισμό πολεοδομικού καθεστώτος περιοχών σε άλλα όργανα πέραν του Προέδρου της Δημοκρατίας «έχουν βεβαίως συμπεριληφθεί στον Κώδικα με τη σημειακή διόρθωση, όμως, του ορισμού αρμοδίου οργάνου», σύμφωνα με την πάγια νομολογία που διαμορφώθηκε μετά την απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας 3661/2005.

Ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός του 1985 και ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

Ιδιαίτερη σημασία έχει η αντιμετώπιση του ζητήματος, που είχε δημιουργηθεί από την παράλληλη ύπαρξη του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού του 1985 και του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012.

Η αιτιολογική έκθεση αναγνωρίζει ότι ο ΓΟΚ: «δεν καταργήθηκε από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και εμφανίζεται να ισχύει παράλληλα με αυτόν».

Για τον λόγο αυτό η Επιτροπή προχώρησε σε συστηματική αξιολόγηση των διατάξεων των δύο κανονισμών.

Οι διατάξεις του ΓΟΚ που έχουν ουσιαστικά αντικατασταθεί από τον ΝΟΚ δεν εντάχθηκαν στον Κώδικα.

Αντίθετα, διατάξεις του ΓΟΚ που εξακολουθούν να ισχύουν ουσιαστικά επειδή δεν αντικαταστάθηκαν από τον ΝΟΚ συμπεριλήφθηκαν στον Κώδικα.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η νομοθεσία για τα διατηρητέα κτίρια. Η Επιτροπή επέλεξε να διατηρήσει μόνο τις διατάξεις του ΝΟΚ, που ρυθμίζουν το συγκεκριμένο αντικείμενο, ώστε να μην υπάρχουν επικαλύψεις και αντιφάσεις.

Με τον τρόπο αυτό ο Κώδικας συμβάλλει στην αποσαφήνιση του ισχύοντος καθεστώτος και περιορίζει την αβεβαιότητα, που συχνά υπήρχε κατά την εφαρμογή των δύο κανονισμών.

Τι δεν αλλάζει με τον νέο Κώδικα

Η ουσία της πολεοδομικής νομοθεσίας παραμένει η ίδια.

♦ Δεν αλλάζουν οι όροι δόμησης που ισχύουν σήμερα.

♦ Δεν αλλάζουν οι χρήσεις γης.

♦ Δεν αλλάζουν τα σχέδια πόλης.

♦ Δεν αλλάζουν οι πολεοδομικές μελέτες.

♦ Δεν αλλάζουν οι ειδικοί όροι δόμησης που ισχύουν σε συγκεκριμένες περιοχές.

♦ Δεν αλλάζουν οι ειδικές χωροταξικές ρυθμίσεις που έχουν θεσπιστεί με άλλες νομοθεσίες.

Η ίδια η αιτιολογική έκθεση υπογραμμίζει ότι έργο της Επιτροπής ήταν η σύνταξη Κώδικα που «περιλαμβάνει τις ισχύουσες διατάξεις νόμων και κανονιστικών πράξεων που αφορούν στη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία».

Ουσιαστικά, ο μηχανικός και ο πολίτης που αναζητά σήμερα, ποιοι κανόνες ισχύουν για το ακίνητό του θα βρίσκει πλέον το μεγαλύτερο μέρος αυτών των κανόνων συγκεντρωμένο σε ένα ενιαίο νομοθέτημα.

Τι αλλάζει στην πράξη

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την οργάνωση και την αποσαφήνιση της νομοθεσίας.

Η Επιτροπή είχε τη δυνατότητα να προχωρήσει:

♦ στην κατάργηση διατάξεων που είχαν καταστεί ανεφάρμοστες,

♦ στην απάλειψη διατάξεων που είχαν ήδη καταργηθεί,

♦ στην αφαίρεση μεταβατικών διατάξεων των οποίων είχε λήξει η ισχύς,

♦ στην αναδιατύπωση διατάξεων για λόγους σαφήνειας,

♦ στην άρση αντιφάσεων μεταξύ διαφορετικών νομοθετημάτων,

♦ στην προσαρμογή των διατάξεων προς το Σύνταγμα και τη νομολογία,

♦ στην επικαιροποίηση των αρμοδιοτήτων των διοικητικών οργάνων.

Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά: «γίνεται η ενοποίηση και η αναδιάρθρωση διατάξεων και νομοθετημάτων, καθώς και κάθε άλλη μεταβολή απαραίτητη για την ενότητα και τη σαφήνεια των ρυθμίσεων».

Ποιες διατάξεις παραμένουν εκτός του Κώδικα

Η Επιτροπή αποφάσισε να περιλάβει στον Κώδικα μόνο τη γενική χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία αρμοδιότητας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Εκτός του Κώδικα παραμένουν ειδικές νομοθεσίες άλλων υπουργείων, όπως η νομοθεσία για τις Βιομηχανικές Περιοχές, τα Επιχειρηματικά Πάρκα, τις τουριστικές εγκαταστάσεις και άλλες ειδικές αναπτυξιακές δραστηριότητες.

Η αιτιολογική έκθεση διευκρινίζει ότι οι διατάξεις αυτές «εξακολουθούν να ισχύουν και να εφαρμόζονται».

Επομένως, η κύρωση του Κώδικα δεν επηρεάζει το περιεχόμενο των ειδικών αυτών νομοθεσιών.

Τα σχέδια πόλης και οι τοπικές πολεοδομικές ρυθμίσεις παραμένουν σε ισχύ

Δεν εντάσσονται στον Κώδικα οι επιμέρους πολεοδομικές μελέτες, τα σχέδια πόλης και οι λοιπές πράξεις τοπικής εφαρμογής. Η Επιτροπή έκρινε ότι οι πράξεις αυτές έχουν συγκεκριμένο γεωγραφικό πεδίο εφαρμογής και δεν αποτελούν γενική νομοθεσία.

Η αιτιολογική έκθεση επισημαίνει ότι: «Οι πράξεις αυτές θα εξακολουθούν να εφαρμόζονται, και μετά την κύρωση του Κώδικα».

Κατά συνέπεια εξακολουθούν να ισχύουν οι ειδικοί όροι δόμησης, οι χρήσεις γης και οι πολεοδομικές ρυθμίσεις που έχουν θεσπιστεί για κάθε περιοχή.

Γιατί κρίθηκε αναγκαία η κωδικοποίηση

Η ελληνική πολεοδομική νομοθεσία διαμορφώθηκε σταδιακά επί πολλές δεκαετίες, με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί ένα ιδιαίτερα σύνθετο νομοθετικό πλέγμα. Όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση, πολλές από τις ισχύουσες διατάξεις ήταν «πολλές φορές άγνωστες στον μη εξειδικευμένο εφαρμοστή».

Για τον λόγο αυτό η Επιτροπή ανέλαβε να εντοπίσει, να συγκεντρώσει και να οργανώσει όλες τις ισχύουσες διατάξεις «κατά τρόπο ορθολογικό, ώστε να διατηρηθεί η νοηματική αλληλουχία».

Στόχος του Κώδικα είναι να προσφέρει μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου, ευκολότερη πρόσβαση στη νομοθεσία και σαφέστερη εφαρμογή των κανόνων από πολίτες, μηχανικούς, επενδυτές, δημόσιες υπηρεσίες και δικαστήρια.

Ο Νίκος Ταγαράς πρωταγωνιστής του νέου Κώδικα, έφυγε από τη ζωή την ημέρα κατάθεσης του στη Βουλή

Η ολοκλήρωση του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας αποτελεί έργο μακράς, συστηματικής και αθόρυβης προετοιμασίας από ειδική επιστημονική επιτροπή. Στην κατάρτιση του νέου Κώδικα  είχε καθοριστικό και πρωταγωνιστικό ρόλο ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς, ο οποίος κατά τραγική σύμπτωση, μετά από πολυετή μάχη με τον καρκίνο, που την έδωσε με γενναιότητα εκπληρώνοντας στο ακέραιο τα καθήκοντα του, έφυγε από τη ζωή, την ημέρα που ο νέος Κώδικας κατατέθηκε προς κύρωση στη Βουλή.

Σημειώνεται στην αιτιολογική έκθεση ότι  η Επιτροπή επανασυγκροτήθηκε με την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/55762/2047/6.6.2025 απόφαση του Νίκου Ταγαρά, υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Επανασυγκρότηση της Ειδικής Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής για τη σύνταξη Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας» (Β’ 3146), με σκοπό την επικαιροποίηση του σχεδίου Κώδικα.

Και με την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/126196/4064/20.11.2025 απόφαση  επίσης του Νίκου Ταγαρά, υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Συγκρότηση της Ειδικής

Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής για τη σύνταξη Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας» (Β’ 6334), συγκροτήθηκε εκ νέου η Ειδική Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή, δεδομένης της λήξης της θητείας της, αφού κρίθηκε αναγκαία για την ενσωμάτωση:

α) πρόσφατων τροποποιήσεων ή συμπληρώσεων των διατάξεων που κωδικοποιούνται, οι οποίες έλαβαν χώρα μετά από την παράδοση του τελευταίου σχεδίου του Κώδικα από την Επιτροπή,

β) σχολίων που υποβλήθηκαν στο πλαίσιο της διαβούλευσης με τα συναρμόδια υπουργεία και

γ) νομοτεχνικών και άλλων βελτιώσεων που επισημάνθηκαν κατά το στάδιο επεξεργασίας του Κώδικα από το αρμόδιο τμήμα της Διεύθυνσης Νομοπαρασκευαστικής Διαδικασίας της Γενικής Γραμματείας Νομικών και Κοινοβουλευτικών Θεμάτων.

Τέλος στην αιτιολογική έκθεση επισημαίνεται ότι το έργο της Επιτροπής υποστηρίχθηκε από το σύνολο της πολιτικής ηγεσίας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς συμμετείχαν σε αρκετές συνεδριάσεις τόσο ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου, ο Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς και ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας Ευθύμιος Μπακογιάννης.

ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ TOY ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ με τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας»

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α

ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΤΙΚΩΝ – ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΟΥΜΕΝΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ

ΠΑΡΑΡΙΉΜΑ Β

ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΟΥΜΕΝΩΝ – ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΤΙΚΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ (ΧΡΟΝΟΛΟΓΙΚΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ)