Ανακαινίσεις: δέκα SOS για να είναι νόμιμες, ασφαλείς και οικονομικές

Μια ανακαίνιση μπορεί να ξεκινήσει ως απλή και οικονομική παρέμβαση, αλλά να εξελιχθεί σε δαπανηρή περιπέτεια όταν αγνοούνται άδειες, πολεοδομικοί περιορισμοί και κανόνες ασφάλειας. Από τις εσωτερικές διαρρυθμίσεις και τις σκαλωσιές έως τις αλλαγές όψεων, τη στατική επάρκεια και τις συναινέσεις πολυκατοικίας, ο σωστός τεχνικός έλεγχος πριν αρχίσουν οι εργασίες είναι καθοριστικός.

 Η έννοια της «απλής ανακαίνισης» δεν έχει από μόνη της πολεοδομική σημασία. Εκείνο που κρίνει αν απαιτείται κάποια διοικητική πράξη είναι το είδος και η έκταση των πραγματικών επεμβάσεων. Οι εργασίες χωρίζονται ουσιαστικά σε τρεις κατηγορίες: όσες μπορούν να γίνουν χωρίς οικοδομική άδεια, όσες απαιτούν Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας και όσες χρειάζονται κανονική οικοδομική άδεια.

Παράλληλα, μπορεί να απαιτούνται συναινέσεις συνιδιοκτητών ή εγκρίσεις άλλων φορέων, ιδίως σε διατηρητέα, παραδοσιακούς οικισμούς και ειδικά προστατευόμενες περιοχές.

Η παρουσίαση που ακολουθεί γίνεται σύμφωνα με τις επισημάνσεις του Μάνου Κρανίδη πολιτικού μηχανικού και μέλους του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ. Το κρίσιμο είναι ο έλεγχος νομιμότητας και η επιλογή της σωστής διαδικασίας να προηγούνται πάντοτε του συνεργείου.

1. Πρώτα ελέγχεται τι ακριβώς θα γίνει

Το βασικό λάθος είναι να ξεκινά η ανακαίνιση επειδή ένα συνεργείο διαβεβαιώνει ότι πρόκειται για «απλές εργασίες». Η πολεοδομική νομοθεσία εξετάζει την πραγματική επέμβαση. Άλλο είναι ο χρωματισμός ή η αλλαγή πλακιδίων και άλλο η καθαίρεση τοίχου, η διάνοιξη νέου ανοίγματος, η αλλαγή όψης ή η αλλαγή χρήσης.

Γι’ αυτό πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εργασία πρέπει να καταγραφεί αναλυτικά το σύνολο των παρεμβάσεων. Με βάση αυτή την καταγραφή ο μηχανικός μπορεί να κρίνει αν το έργο δεν απαιτεί άδεια, αν χρειάζεται ΕΕΔΜΚ ή αν πρέπει να εκδοθεί οικοδομική άδεια.

Ο λάθος χαρακτηρισμός στην αρχή μπορεί να οδηγήσει αργότερα σε διακοπή εργασιών, πρόστιμα και πρόσθετο κόστος.

2. Βάψιμο, πλακάκια και μικρές επισκευές συνήθως χωρίς άδεια

Χωρίς οικοδομική άδεια ή ΕΕΔΜΚ μπορούν κατά κανόνα να εκτελούνται εσωτερικοί χρωματισμοί, μικρές επισκευές θυρών και παραθύρων, αλλαγές δαπέδων και πλακιδίων, αντικατάσταση ειδών υγιεινής και ντουλαπιών κουζίνας και περιορισμένες επισκευές για λόγους χρήσης ή υγιεινής.

Στην ίδια λογική εντάσσονται μικρές εσωτερικές επισκευές και διασκευές, αρκεί να μην επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.

Μπορούν επίσης να γίνουν εργασίες συντήρησης ή τμηματικής αντικατάστασης ηλεκτρολογικών, υδραυλικών και αποχετευτικών εγκαταστάσεων.

Αντίστοιχα, αντικατάσταση κουφωμάτων μπορεί να γίνει όταν διατηρείται το ίδιο άνοιγμα. Αν αλλάζει η θέση ή το μέγεθός του, η επέμβαση παύει να θεωρείται απλή αντικατάσταση.

3. Οι σκαλωσιές αλλάζουν την αδειοδοτική διαδικασία

Οι εξωτερικοί χρωματισμοί, οι επισκευές επιχρισμάτων και όψεων ή η αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων μπορούν να γίνουν χωρίς ΕΕΔΜΚ μόνο εφόσον δεν απαιτείται χρήση ικριωμάτων.

Μόλις χρειαστούν σκαλωσιές, απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας και πρέπει να εφαρμοστούν τα προβλεπόμενα μέτρα ασφάλειας.

Η ίδια διαφοροποίηση ισχύει και για εργασίες στη στέγη. Απλή συντήρηση μπορεί υπό προϋποθέσεις να εκτελεστεί χωρίς έγκριση όταν δεν χρησιμοποιούνται ικριώματα, ενώ η χρήση τους ενεργοποιεί πρόσθετες υποχρεώσεις.

Αυτό είναι ένα από τα σημεία όπου μία φαινομενικά μικρή εργασία μπορεί να αλλάξει κατηγορία μόνο και μόνο εξαιτίας του τρόπου εκτέλεσής της.

4. Χωρίς άδεια δεν σημαίνει χωρίς κανόνες

Ακόμη και όταν μία εργασία δεν απαιτεί οικοδομική άδεια ή ΕΕΔΜΚ, δεν μπορεί να εκτελείται ανεξέλεγκτα.

Πρέπει να τηρούνται ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, οι κανόνες πυροπροστασίας και ασφάλειας, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, οι ειδικές διατάξεις της περιοχής και ο κανονισμός της πολυκατοικίας.

Υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις μπορούν να εντάσσονται σε εργασίες χωρίς άδεια πέργκολες έως 50 τ.μ. σε ορισμένους χώρους, περιορισμένες διαμορφώσεις εδάφους και διάστρωση μέρους του ακάλυπτου.

Όμως η πολεοδομική απαλλαγή από άδεια δεν καταργεί τις υπόλοιπες υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη.

5. Η ΕΕΔΜΚ εκδίδεται ηλεκτρονικά από μηχανικό

Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος «e-Άδειες» από αρμόδιο μηχανικό.

Προϋποθέτει έλεγχο της νομιμότητας του ακινήτου και, ανάλογα με την εργασία, τεχνική έκθεση, σχέδια, φωτογραφίες, δηλώσεις ανάθεσης και ανάληψης, καθώς και πρόσθετες εγκρίσεις ή συναινέσεις.

ΕΕΔΜΚ μπορεί να απαιτείται μεταξύ άλλων για εσωτερικές διαρρυθμίσεις χωρίς επέμβαση στον φέροντα οργανισμό, εξωτερικές εργασίες με ικριώματα, θερμομόνωση όψεων ή στέγης, ανακατασκευή στέγης με την προβλεπόμενη τεκμηρίωση, εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης, νέα ανοίγματα, λειτουργική συνένωση χώρων, στέγαστρα, ορισμένες πισίνες, περιφράξεις και επεμβάσεις προσβασιμότητας.

6. Πάνω από 25.000 ευρώ μπορεί να χρειάζεται οικοδομική άδεια

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στον προϋπολογισμό του έργου.

Όταν εργασίες που κανονικά υπάγονται σε ΕΕΔΜΚ έχουν συνολικό προϋπολογισμό μεγαλύτερο από 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται κατά κανόνα οικοδομική άδεια.

Κανονική οικοδομική άδεια χρειάζεται επίσης για σοβαρότερες επεμβάσεις, όπως προσθήκες, ουσιώδεις επισκευές, κατεδαφίσεις, επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, μεγάλες εκσκαφές ή επιχώσεις, τοίχους αντιστήριξης και κατασκευές που δεν καλύπτονται από το καθεστώς μικρής κλίμακας.

Αφαίρεση δοκαριού, υποστυλώματος, τμήματος πλάκας ή φέρουσας τοιχοποιίας απαιτεί στατική μελέτη και την κατάλληλη οικοδομική άδεια.

7. Η αλλαγή χρήσης θέλει έλεγχο πριν την ανακαίνιση

Η μετατροπή ενός καταστήματος ή γραφείου σε κατοικία δεν πρέπει να ξεκινά πριν εξεταστούν οι πολεοδομικές και τεχνικές προϋποθέσεις.

Πρέπει να ελέγχονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, η νομιμότητα του χώρου, οι απαιτήσεις φωτισμού και αερισμού, το ελάχιστο ύψος, η πυροπροστασία, οι θέσεις στάθμευσης, η προσβασιμότητα και οι εγκαταστάσεις.

Οικοδομική άδεια για αλλαγή χρήσης μπορεί να απαιτείται όταν η νέα χρήση προκαλεί δυσμενέστερη μεταβολή στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης, στα φορτία της στατικής μελέτης ή στις μηχανολογικές εγκαταστάσεις.

Ακόμη και όταν δεν απαιτείται άδεια αλλαγής χρήσης, μπορεί να προκύψει ανάγκη ενημέρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

8. Σε πολυκατοικία ελέγχεται και η συναίνεση

Η πολεοδομική έγκριση δεν αντικαθιστά τη συναίνεση που ενδέχεται να απαιτείται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή από τη νομοθεσία περί οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Όψεις, πιλοτή, κλιμακοστάσιο, δώμα, στέγη, ακάλυπτος χώρος και φέρων οργανισμός αποτελούν κατά κανόνα κοινόκτητα ή κοινόχρηστα τμήματα.

Για εξωτερική θερμομόνωση, αλλαγές στην όψη ή στη μορφή κουφωμάτων, διάνοιξη νέου ανοίγματος, εγκατάσταση καπνοδόχου ή επεμβάσεις σε δώμα, ακάλυπτο και κεντρικές εγκαταστάσεις πρέπει να εξετάζεται αν απαιτείται απόφαση γενικής συνέλευσης ή συναίνεση συνιδιοκτητών.

Ακόμη και η εξωτερική μονάδα κλιματιστικού πρέπει να συμμορφώνεται με τους κανόνες της όψης, του θορύβου και της πολυκατοικίας.

9. Πρώτα διορθώνονται τυχόν παλιές αυθαιρεσίες

Πριν από την ανακαίνιση πρέπει να συγκρίνεται η πραγματική κατάσταση του ακινήτου με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας και τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων.

Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, μπαλκόνια ή φωταγωγοί, μετακινημένες είσοδοι, ενσωμάτωση κοινόχρηστου χώρου και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης πρέπει να αντιμετωπίζονται πριν εκδοθεί νέα διοικητική πράξη.

Η έκδοση ΕΕΔΜΚ δεν νομιμοποιεί παλαιότερες αυθαιρεσίες.

Ο μηχανικός πρέπει να μπορεί να βεβαιώσει ότι το κτίριο ή το τμήμα όπου θα γίνουν οι εργασίες είναι νόμιμο ή έχει υπαχθεί νόμιμα σε ρύθμιση. Διαφορετικά μπορεί να απαιτείται προηγουμένως τακτοποίηση, άδεια νομιμοποίησης ή αποκατάσταση της αυθαίρετης κατασκευής.

10. Η νόμιμη ανακαίνιση δεν τελειώνει με την άδεια

Οι υποχρεώσεις δεν εξαντλούνται με την έκδοση ΕΕΔΜΚ ή οικοδομικής άδειας.

Ανάλογα με το έργο μπορεί να απαιτούνται μέτρα ασφάλειας και υγείας, απογραφή οικοδομοτεχνικού έργου και ασφαλιστικές υποχρεώσεις, άδεια κατάληψης πεζοδρομίου, τοποθέτηση κάδου, νόμιμη διαχείριση αποβλήτων εκσκαφών, κατασκευών και κατεδαφίσεων και τήρηση των κανόνων θορύβου και ωρών κοινής ησυχίας.

Μετά την ολοκλήρωση εργασιών για τις οποίες εκδόθηκε οικοδομική άδεια ή ΕΕΔΜΚ πρέπει, όπου προβλέπεται, να ενημερώνεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή αυτοτελούς ιδιοκτησίας.

Η σωστή σειρά είναι ξεκάθαρη: καταγραφή εργασιών, έλεγχος νομιμότητας, επιλογή της απαιτούμενης διοικητικής πράξης, έλεγχος συναινέσεων και κόστους και μόνο τότε έναρξη του συνεργείου.