Εκτός σχεδίου: Πως το υπο εκπόνηση ΤΠΣ δίνει οικοδομησιμότητα παρόδιων ακινήτων

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com

Το υπό εκπόνηση Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο Ελασσόνας φέρνει στο προσκήνιο ένα κρίσιμο ζήτημα για τους ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων: τι συμβαίνει όταν ένα γήπεδο έχει πρόσωπο σε εγκαταλελειμμένο τμήμα παλαιάς εθνικής οδού. Με παράδειγμα τη διαδρομή Ελασσόνας – Κεφαλόβρυσου, παρουσιάζονται οι δυνατότητες αναγνώρισης κοινόχρηστων δρόμων και οι απαραίτητες τεχνικές, διοικητικές και νομικές ενέργειες για τη διασφάλιση της οικοδομησιμότητας.

♦ Με αναφορά στα άρθρα 237 και 240 του Ν. 5306/2026, πώς το υπό εκπόνηση ΤΠΣ Ελασσόνας μπορεί να συμβάλει στην αναγνώριση των παλαιών οδικών τμημάτων και στη διασφάλιση νόμιμου προσώπου των ιδιοκτησιών σε κοινόχρηστο δρόμο.

Η νέα χάραξη της Εθνικής Οδού 26 άφησε παλαιά οδικά τμήματα εκτός της κύριας κυκλοφορίας, δημιουργώντας ερωτήματα για τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους και το δικαίωμα δόμησης στις γειτονικές ιδιοκτησίες.

Εξετάζουμε τις σχετικές προβλέψεις του πολεοδομικού πλαισίου, τον ρόλο που αποδίδεται στο ΤΠΣ για την καταγραφή του οδικού δικτύου και τις προϋποθέσεις με τις οποίες μπορεί να αναγνωριστεί νόμιμο πρόσωπο σε δρόμο.

Παρουσιάζουμε επίσης τις αποστάσεις δόμησης, τον έλεγχο παλαιών απαλλοτριώσεων και τους τρόπους τεκμηρίωσης της κοινοχρησίας.

Πρότυπο υπόδειγμα  υπομνήματος προς τον Δήμο και το ΥΠΕΝ, οδηγίες αναζήτησης ιστορικών τοπογραφικών και διοικητικών εγγράφων, καθώς και περιγραφή της δικαστικής διαδικασίας, όταν οι αρμόδιες υπηρεσίες αρνούνται τον κοινόχρηστο χαρακτήρα μιας οδού.

♦ Ένα πραγματικό παράδειγμα για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (Τ.Π.Σ.) που προβλέπει ο Νόμος 5306/2026 «Νικόλαος Ταγαράς, από το βιβλίο μας ΠΟΥ ΚΥΚΛΟΦΟΡΕΊ από 1/10/26 με γενικό τίτλο «ΤΑ ΑΠΑΝΤΑ ΤΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ», που επιμελήθηκαν οι διπλωματούχοι πολιτικοί μηχανικοί Σωτήριος και Κωνσταντίνος Μούρκας, με διατάξεις, πραγματικά παραδείγματα, ερμηνευτικά σχόλια και νομολογία. Στο επίκεντρο βρίσκονται η οριοθέτηση των οικισμών, οι όροι δόμησης, οι οικοδομικές άδειες και κυρίως τι ισχύει σήμερα και τι θα ισχύει μετά την έκδοση νέου Προεδρικού Διατάγματος για κάθε οικισμό. Δείτε εδώ στο ecopress

«Τα Άπαντα των Οικισμών»: Κυκλοφόρησε ο νέος οδηγός 530 σελίδων

 

Ας δούμε την ακριβή κατάσταση μιας μελέτης, π.χ. για την Ελλασόνα.

Η μελέτη για το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) του Δήμου Ελασσόνας (Κωδικός Γ1_183) βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο Α’ Φάσης (Ολοκλήρωση και επεξεργασία της πρώτης διαβούλευσης).

Το σχέδιο καλύπτει το σύνολο των Δημοτικών Ενοτήτων του Δήμου (Ελασσόνας, Λιβαδίου, Ολύμπου, Ποταμιάς και Σαρανταπόρου). Στόχος του είναι να καθορίσει τις νέες χρήσεις γης, τα όρια των οικισμών και τους όρους δόμησης για την επόμενη 15ετία.

Τρέχουσα Κατάσταση της Μελέτης (Σεπτέμβριος 2026)

Η επίσημη παρουσίαση των Εναλλακτικών Σεναρίων Χωρικής Οργάνωσης από τους αναδόχους μελετητές πραγματοποιήθηκε. Στην εκδήλωση αυτή παρουσιάστηκαν οι διαφορετικές προτάσεις ανάπτυξης (π.χ. σενάριο προστασίας περιβάλλοντος, σενάριο έντονης οικιστικής/τουριστικής ανάπτυξης).

Αμέσως μετά την παρουσίαση, άνοιξε η διαδικασία υποβολής σχολίων και παρατηρήσεων από τους πολίτες και τους τοπικούς φορείς. Η υποβολή έγινε ψηφιακά μέσω της επίσημης Πλατφόρμας Συμμετοχής ΤΠΣ του ΥΠΕΝ.

Αυτή τη στιγμή, οι μελετητές αξιολογούν τις προτάσεις που κατατέθηκαν από την τοπική κοινωνία. Παράλληλα, ενσωματώνουν τις αυστηρές προδιαγραφές του Ν. 5306/2026, οι οποίες αφορούν τον εντοπισμό και την προσωρινή οριοθέτηση των υδατορεμάτων καθώς και τις γεωλογικές μελέτες καταλληλότητας.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά για την Ελασσόνα;

Ο Δήμος Ελασσόνας έχει αναγνωριστεί θεσμικά ως ένας από τους μεγάλους ορεινούς Δήμους της χώρας (με 19 ορεινές κοινότητες). Το ΤΠΣ δίνει ιδιαίτερη βαρύτητα στη φέρουσα ικανότητα των παρολύμπιων περιοχών και των οικισμών, προστατεύοντας το περιβάλλον αλλά και δίνοντας κίνητρα για ήπιες μορφές ανάπτυξης (π.χ. αγροτουρισμός).

Αναγνώριση Οδικού Δικτύου: Η μελέτη βρίσκεται στη φάση της λεπτομερούς καταγραφής των δρόμων. Αυτό είναι το πιο κρίσιμο βήμα για την περιοχή, καθώς θα ξεκαθαρίσει ποιοι αγροτικοί και δημοτικοί δρόμοι θα θεωρούνται επίσημα «νόμιμοι» (βάσει του Άρθρου 240), ώστε να ξεμπλοκάρει η εκτός σχεδίου δόμηση για εκατοντάδες ιδιοκτήτες.

Εκτιμώμενο Χρονοδιάγραμμα.

Καθώς η Α’ Φάση (Εναλλακτικά Σενάρια) έχει ήδη παρουσιαστεί και συζητηθεί, τα επόμενα βήματα περιλαμβάνουν:

Έγκριση του επικρατούντος σεναρίου από το Δημοτικό Συμβούλιο και το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ).

Σύνταξη της Β’ Φάσης (Οριστική Μελέτη): Περιλαμβάνει τους τελικούς χάρτες ζωνών, τις γεωλογικές μελέτες και τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Έκδοση Προεδρικού Διατάγματος: Η τελική θεσμοθέτηση με την υπογραφή του Π.Δ. αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2027 με αρχές 2028, ακολουθώντας τους ρυθμούς των αντίστοιχων μεγάλων πολεοδομικών συμβάσεων.

Η παλαιά Εθνική Οδός 26 και το δικαίωμα δόμησης

Ας δούμε ένα πραγματικό πρόβλημα και ας ελέγξουμε την Εθνική Οδό 26 Ελασσόνα – Κεφαλόβρυσο Λάρισας και τι έγιναν τα εγκαταλειμμένα τμήματα της παλαιάς Εθνικής Οδού στην εκτός σχεδίου περιοχή Δημοτικής Ενότητας Ελασσόνας.

Η εξέταση της Εθνικής Οδού 26 (Ελασσόνα – Κεφαλόβρυσο – Αγιόφυλλο) και η νομική μοίρα των εγκαταλελειμμένων τμημάτων της παλαιάς Εθνικής Οδού στην εκτός σχεδίου περιοχή αποτελεί μια κλασική, εξαιρετικά σύνθετη περίπτωση πολεοδομικού ενδιαφέροντος. Η δημιουργία νέων χαράξεων άφησε πίσω της «κουτάκια» παλαιού οδικού δικτύου, επηρεάζοντας άμεσα την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα των παρόδιων γηπέδων.

Ακολουθεί η νομική και τεχνική ανάλυση για το τι ισχύει με βάση τον συνδυασμό των Άρθρων 237 και 240 του Ν. 5306/2026 και την πάγια νομολογία.

Το Νομικό Καθεστώς των Εγκαταλελειμμένων Τμημάτων.

Ιστορικά, με το Π.Δ. του 1985 (εκτός σχεδίου δόμηση), τα εγκαταλελειμμένα τμήματα των εθνικών ή επαρχιακών οδών (δηλαδή τα τμήματα που έμειναν εκτός κυκλοφορίας μετά από ευθυγραμμίσεις ή νέες χαράξεις) διατηρούσαν τη νομική τους ιδιότητα ως κοινόχρηστοι δρόμοι.

Αυτό σήμαινε ότι αν ένα οικόπεδο είχε «πρόσωπο» σε αυτό το παλιό, εγκαταλελειμμένο κομμάτι, μπορούσε να θεμελιώσει δικαίωμα παρέκκλισης δόμησης (π.χ. ως προϋφιστάμενο του 1962 ή του 1964).

Η Ανατροπή με τα Άρθρα 237 & 240 του Ν. 5306/2026

Ο νέος νόμος θέτει πλέον πολύ αυστηρά φίλτρα για να θεωρηθεί ένα τέτοιο τμήμα έγκυρο «πρόσωπο» για οικοδομησιμότητα στην εκτός σχεδίου περιοχή της Ελασσόνας:

Απαίτηση Επίσημης Διοικητικής Πράξης (Άρθρο 240).

Το εγκαταλελειμμένο τμήμα της παλαιάς Εθνικής Οδού 26 δεν θεωρείται αυτόματα νόμιμος δρόμος επειδή «κάποτε ήταν εθνική οδός». Πρέπει να αποδεικνύεται νομικά ότι δεν έχει καταργηθεί η κοινοχρησία του με μεταγενέστερη πράξη (π.χ. αν παραχωρήθηκε σε ιδιώτες ή αν ενσωματώθηκε σε παρακείμενες ιδιοκτησίες κατά την απαλλοτρίωση της νέας χάραξης).

Η «Παγίδα» της Αρτιότητας (Άρθρο 237): Αν ένα οικόπεδό βασίζεται σε παρέκκλιση παλαιότητας λόγω προσώπου στην παλαιά Εθνική Οδό, ο έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας πρέπει να αποδεικνύει ότι το οικόπεδο είχε αυτό το πρόσωπο στις κρίσιμες ημερομηνίες-ορόσημα (π.χ. προ του 1978).

Τι συμβαίνει Τώρα με το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) Ελασσόνας.

Η ακριβής κατάσταση αυτών των εγκαταλελειμμένων τμημάτων κρίνεται αυτή τη στιγμή στο ΤΠΣ του Δήμου Ελασσόνας που βρίσκεται σε εξέλιξη.

Οι μελετητές του ΤΠΣ είναι υποχρεωμένοι να αποτυπώσουν αυτά τα παλαιά τμήματα της Ε.Ο. 26.

Αν ενταχθούν.Αν η μελέτη του ΤΠΣ εντάξει αυτά τα τμήματα στο κύριο ή δευτερεύον οδικό δίκτυο του Δήμου (π.χ. ως δημοτικούς/αγροτικούς δρόμους ή δρόμους ήπιας κυκλοφορίας), τότε τα παρόδια οικόπεδα «διασώζονται» οριστικά και αποκτούν καθαρό, νόμιμο πρόσωπο βάσει του Άρθρου 240.

Αν αγνοηθούν. Αν η μελέτη τα χαρακτηρίσει απλώς ως ιδιωτικές λωρίδες γης ή δεν τα συμπεριλάβει στο επίσημο δίκτυο, τα τμήματα αυτά χάνουν την κοινοχρησία τους και τα οικόπεδα καθίστανται τυφλά (άρα μη οικοδομήσιμα).

Τι πρέπει να κάνει ένας ιδιοκτήτης στην περιοχή Ελασσόνα – Κεφαλόβρυσο.

Αν το ακίνητο είναι στην εκτός σχεδίου ζώνη αυτής της διαδρομής, ο μηχανικός πρέπει:

Να ελέγξει το διάγραμμα της απαλλοτρίωσης που έγινε για τη νέα χάραξη της Ε.Ο. 26, ώστε να φανεί αν το παλιό τμήμα απαλλοτριώθηκε ή αφέθηκε ως κοινόχρηστο.

Να υποβάλει (αν δεν το έχει κάνει ήδη) υπόμνημα/ένσταση στην ψηφιακή πλατφόρμα του ΤΠΣ Ελασσόνας, ζητώντας τη ρητή αποτύπωση και τον χαρακτηρισμό του συγκεκριμένου εγκαταλελειμμένου τμήματος ως κοινόχρηστης δημοτικής οδού για τη διατήρηση της οικοδομησιμότητας.

Υπόμνημα στο ΤΠΣ και αποστάσεις από τις οδούς

ΑΣ ΠΑΜΕ ΛΙΓΟ ΠΑΡΑΚΑΤΩ ΚΑΙ ΑΣ εξετάσουμε:

Πώς μπορούμε να υποβάλουμε υπόμνημα στο ΤΠΣ Ελασσόνας για τη διασφάλιση του ακινήτου μας.

Τις ελάχιστες αποστάσεις δόμησης από τον άξονα της νέας Εθνικής Οδού 26 (ζώνες ασφαλείας υπεραστικής συγκοινωνίας).

ΑΣ εξετάσουμε πώς μπορούμε να υποβάλουμε υπόμνημα στο ΤΠΣ Ελασσόνας για τη διασφάλιση του ακινήτου μας; Τις ελάχιστες αποστάσεις δόμησης από τον άξονα της νέας Εθνικής Οδού 26 (ζώνες ασφαλείας υπεραστικής συγκοινωνίας).

Πώς να υποβάλετε υπόμνημα στο ΤΠΣ Ελασσόνας.

Η υποβολή υπομνήματος είναι ο μοναδικός τρόπος να πιέσετε τους μελετητές να συμπεριλάβουν το εγκαταλελειμμένο τμήμα της παλαιάς Ε.Ο. 26 στο επίσημο οδικό δίκτυο, διασφαλίζοντας το πρόσωπο και την οικοδομησιμότητα του ακινήτου σας.

Η Ψηφιακή Οδός: Η υποβολή γίνεται μέσω της Πλατφόρμας Συμμετοχής ΤΠΣ του ΥΠΕΝ. Συνδέεστε με κωδικούς Taxisnet, εντοπίζετε γεωγραφικά το ακίνητό σας στον ψηφιακό χάρτη και ανεβάζετε το κείμενο με τα δικαιολογητικά.

Η Έγχαρτη Οδός. Μπορείτε να καταθέσετε το υπόμνημα στο Πρωτόκολλο του Δήμου Ελασσόνας (απευθύνεται προς την Τεχνική Υπηρεσία και την αρμόδια Επιτροπή Παρακολούθησης της μελέτης).

Τι πρέπει να περιλαμβάνει ο φάκελος (Σύνταξη από Μηχανικό/Δικηγόρο).

Τοπογραφικό διάγραμμα: Εξαρτημένο στο κρατικό σύστημα (ΕΓΣΑ ’87), που αποτυπώνει το ακίνητο, το εγκαταλελειμμένο τμήμα και τη νέα Ε.Ο. 26.

Τίτλους ιδιοκτησίας. Αντίγραφα συμβολαίων που αποδεικνύουν την ιστορικότητα του οικοπέδου (προ του 1978 ή 1985) και αναφέρουν ως όριο την «Παλαιά Εθνική Οδό».

Αποδεικτικά Κοινοχρησίας. Στοιχεία που δείχνουν ότι το παλιό τμήμα χρησιμοποιείται ακόμα από κατοίκους/αγρότες (π.χ. ασφαλτόστρωση, δίκτυα ΔΕΗ/Ύδρευσης) και δεν έχει καταργηθεί.

Αποστάσεις Δόμησης από τη νέα Εθνική Οδό 26 (Ζώνες Ασφαλείας)

Στην εκτός σχεδίου περιοχή της Ελασσόνας, η ανέγερση κτιρίων κοντά στη νέα χάραξη της Ε.Ο. 26 ρυθμίζεται αυστηρά από τη νομοθεσία περί ασφάλειας της υπεραστικής συγκοινωνίας(Π.Δ. 209/1998).

Η Γενική Απόσταση Ασφαλείας. Για το δευτερεύον εθνικό οδικό δίκτυο (στο οποίο ανήκει η Ε.Ο. 26 Ελασσόνα – Κεφαλόβρυσο), η ελάχιστη απόσταση δόμησης ορίζεται στα 30 μέτρα από τον άξονα της οδού (ή 15 μέτρα από το όριο απαλλοτρίωσης/ιδιοκτησίας της οδού, όποια απόσταση είναι μεγαλύτερη).

Η Παγίδα των Παραλλαγών (Νέες Χαράξεις). Εάν το συγκεκριμένο τμήμα της νέας Ε.Ο. 26 έχει κατασκευαστεί με σύγχρονες προδιαγραφές (π.χ. οδός ταχείας κυκλοφορίας με παράπλευρους δρόμους / serviceroads), η απόσταση ασφαλείας μπορεί να αυξηθεί στα 45 μέτρα από τον άξονα.

Συνδυασμός με το Άρθρο 237. Πέρα από την απόσταση από τον δρόμο, το οικόπεδο πρέπει να τηρεί και τις πλάγιες αποστάσεις από τα όμορα οικόπεδα (κατά κανόνα 15 μέτρα για την εκτός σχεδίου δόμηση, εκτός αν ισχύει ειδική παρέκκλιση 7,5 ή 5 μέτρων).

Σύνοψη για το εξεταζόμενο Ακίνητό μας.

Αν το κτίριο τοποθετηθεί στο οικόπεδο, θα πρέπει να «τραβηχτεί» τουλάχιστον 30 μέτρα πίσω από τον άξονα της νέας Εθνικής Οδού, ενώ η νομιμότητα της άδειας θα εξαρτηθεί από το αν το υπόμνημά σας στο ΤΠΣ θα γίνει δεκτό, ώστε το παλιό τμήμα του δρόμου να χαρακτηριστεί επίσημα ως κοινόχρηστη οδός πρόσβασης.

ΑΣ ΠΑΜΕ ΛΙΓΟ ΑΚΟΜΗ ΠΑΡΑΚΑΤΩ στη Σύνταξη μιας πρότυπης δομής κειμένου για το υπόμνημα προς τον Δήμο Ελασσόνας και Ανάλυση του τι ισχύει για τις πλάγιες αποστάσεις (όρια με γείτονες) στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Ακολουθεί η πλήρης ανάλυση για τις πλάγιες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς και μια ολοκληρωμένη πρότυπη δομή για το υπόμνημά μας.

Ανάλυση Πλάγιων Αποστάσεων (Όρια με Γείτονες) εκτός σχεδίου.

Στην εκτός σχεδίου δόμηση (και υπό το πρίσμα του Ν. 5306/2026), οι αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου (γείτονες) καθορίζονται αυστηρά για την αποφυγή οικιστικής πύκνωσης:

Ο Κανόνας των 15 μέτρων. Για κάθε νέα οικοδομική άδεια σε οικόπεδο που καλύπτει τον κανόνα αρτιότητας (π.χ. 4 στρέμματα ή 2 στρέμματα βάσει του Άρθρου 237), η ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από όλα τα όρια με τους γείτονες είναι 15 μέτρα.

Η Παρέκκλιση των 7,5 μέτρων: Αν το οικόπεδο έχει δημιουργηθεί πριν από τις 12.11.1985 και το εμβαδόν ή το σχήμα του δεν επιτρέπει την τήρηση των 15 μέτρων, η ελάχιστη απόσταση από τα πλάγια όρια μπορεί να μειωθεί στα 7,5 μέτρα.

Η Παρέκκλιση των 5 μέτρων: Ισχύει αποκλειστικά για πολύ μικρά οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί πριν από τις 12.9.1964 (καθεστώς των πρώτων παρεκκλίσεων), όπου το κτίριο μπορεί να πλησιάσει το όριο του γείτονα στα 5 μέτρα.

Σε κάθε περίπτωση η πλάγια απόσταση των 5μ. μπορεί να υπαχθεί στον νόμο περί αυθαιρέτων (Ν. 4495/17), ώστε η παράβαση της πλάγιας απόστασης να τακτοποιηθεί οριστικά και να μπορεί η επιχείρηση να λειτουργεί νόμιμα και προστατευμένα.

Συνδυασμός με την Εθνική Οδό 26. Το κτίριό θα πρέπει ταυτόχρονα να ισαπέχει30 μέτρα από τον άξονα της νέας Ε.Ο. (στο μπροστινό μέρος) και 15 μέτρα (ή 7,5 κατά παρέκκλιση) από τα πλάγια και πίσω όρια των γειτόνων.

Πρότυπη Δομή Υπομνήματος προς τον Δήμο Ελασσόνας.

Εδώ είναι η τεχνική και νομική δομή που πρέπει να ακολουθήσει ο μηχανικός ή ο δικηγόρος για την κατάθεση της ένστασης/υπομνήματος στην πλατφόρμα του ΥΠΕΝ ή στο πρωτόκολλο του Δήμου.

Ακολουθεί η πρότυπη δομή του υπομνήματος για τη διασφάλιση της οικοδομησιμότητας του ακινήτου στην περιοχή της Ελασσόνας.

Υπόμνημα – Ένσταση ΤΠΣ Ελασσόνας

ΠΡΟΣ:

Τον Δήμο Ελασσόνας (Τεχνική Υπηρεσία / Επιτροπή Παρακολούθησης ΤΠΣ)

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος & Ενέργειας (Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού)

Την ανάδοχο κοινοπραξία μελέτης του ΤΠΣ Δήμου Ελασσόνας (Κωδικός Γ1_183)

ΘΕΜΑ: Υποβολή υπομνήματος – παρατηρήσεων επί των Εναλλακτικών Σεναρίων του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) Δήμου Ελασσόνας για τον θεσμικό χαρακτηρισμό και την καταγραφή εδαφικού τμήματος ως κοινόχρηστης οδού.

Του/Της: [Ονοματεπώνυμο Ιδιοκτήτη], του [Πατρώνυμο], κατοίκου [Περιοχή], ΑΦΜ: [Αριθμός].

Ι. ΙΣΤΟΡΙΚΟ & ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ι. Ο/Η υπογράφων/-ουσα είμαι κύριος/-α ενός γηπέδου εκτός σχεδίου πόλεως, εμβαδού [Αριθμός] τ.μ., το οποίο βρίσκεται στη Δημοτική Ενότητα Ελασσόνας, στη θέση «[Όνομα Τοποθεσίας]», επί της διαδρομής Ελασσόνας – Κεφαλόβρυσου.

Το εν λόγω ακίνητο περιήλθε στην ιδιοκτησία μου δυνάμει του υπ’ αριθμ. [Αριθμός Συμβολαίου] συμβολαίου του Συμβολαιογράφου [Όνομα], το οποίο έχει μεταγραφεί νόμιμα. Το ακίνητο υφίσταται με τη σημερινή του μορφή και εμβαδόν από το έτος [Έτος δημιουργίας, π.χ. 1978], διατηρώντας ιστορικά δικαιώματα δόμησης (παρεκκλίσεις).

ΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ (ΕΓΚΑΤΑΛΕΛΕΙΜΜΕΝΟ ΤΜΗΜΑ ΠΑΛΑΙΑΣ Ε.Ο. 26).

Το ακίνητό μου έχει ιδιοκτησιακό «πρόσωπο» μήκους [Αριθμός] μέτρων επί του εναπομείναντος, εγκαταλελειμμένου τμήματος της Παλαιάς Εθνικής Οδού 26, το οποίο προέκυψε μετά τη νέα χάραξη και ευθυγράμμιση της οδού.

Το τμήμα αυτό της παλαιάς οδού διατηρεί αδιαλείπτως τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του, εξυπηρετεί την πρόσβαση των παρόδιων ιδιοκτησιών και συνδέεται λειτουργικά με το υφιστάμενο κύριο οδικό δίκτυο.
Ωστόσο, με βάση τις αυστηρές προβλέψεις των Άρθρων 237 και 240 του Ν. 5306/2026 και την πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (π.χ. ΣτΕ 176/2023), η οικοδομησιμότητα του ακινήτου μου απειλείται άμεσα, εάν η κοινοχρησία του συγκεκριμένου οδικού τμήματος δεν θεσμοθετηθεί ρητά και επίσημα μέσω του υπό εκπόνηση ΤΠΣ.

III. ΑΙΤΗΜΑΤΑ

Με την παρούσα, και εντός των πλαισίων της δημόσιας διαβούλευσης της Α’ Φάσης του ΤΠΣ Δήμου Ελασσόνας, αιτούμαι:

Να συμπεριληφθεί, αποτυπωθεί και καταγραφεί στους επίσημους χάρτες του υπό έγκριση ΤΠΣ το εγκαταλελειμμένο τμήμα της Παλαιάς Εθνικής Οδού 26 (Ελασσόνα – Κεφαλόβρυσο) που εφάπτεται του ακινήτου μου.

Να αποδοθεί στο τμήμα αυτό ο θεσμικός χαρακτηρισμός της «Κοινόχρηστης Δημοτικής Οδού» ή «Αγροτικής Οδού», σύμφωνα με τις προδιαγραφές του Άρθρου 240 του Ν. 5306/2026, ώστε να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου, η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα του ακινήτου μου.

Συνυποβάλλονται:

Τοπογραφικό Διάγραμμα εξαρτημένο στο σύστημα ΕΓΣΑ ’87 (Μηχανικού [Όνομα]).

Αντίγραφο Τίτλου Ιδιοκτησίας και Πιστοποιητικού Μεταγραφής.

Φωτογραφική τεκμηρίωση της υφιστάμενης κοινοχρησίας του δρόμου.

Ελασσόνα, [Ημερομηνία]

Με τιμή,

[Υπογραφή Ιδιοκτήτη / Πληρεξούσιου Δικηγόρου ή Μηχανικού]

Επόμενα Βήματα

Μόλις ο μηχανικός συμπληρώσει τα στοιχεία στο παραπάνω έγγραφο, φροντίστε να λάβετε αριθμό πρωτοκόλλου (αν κατατεθεί στον Δήμο) ή την ψηφιακή απόδειξη υποβολής από την πλατφόρμα polsxedia.ypen.gov.gr, ώστε να έχετε νομικό όπλο σε περίπτωση που χρειαστεί να γίνει μελλοντική προσφυγή.

ΑΣ ΠΑΜΕ ΑΚΟΜΑ ΛΙΓΟ ΠΑΡΑΠΕΡΑ ΚΑΙ ΝΑ ΕΞΕΤΑΣΟΥΜΕ και εξειδικεύσουμε τη διαδικασία εύρεσης παλαιών διαγραμμάτων απαλλοτρίωσης της Ε.Ο. 26

Η εύρεση των παλαιών κτηματολογικών διαγραμμάτων και των πινάκων αναλογισμού για την Εθνική Οδό 26 (Ελασσόνα – Κεφαλόβρυσο) είναι απαραίτητη για να αποδειχθεί ότι το εγκαταλελειμμένο τμήμα του δρόμου διατηρεί τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του και δεν έχει ενσωματωθεί σε διπλανές ιδιοκτησίες.

Ακολουθεί ο οδικός χάρτης αναζήτησης των στοιχείων αυτών, βήμα προς βήμα.

Εύρεση του ΦΕΚ Κήρυξης της Απαλλοτρίωσης.

Κάθε μεγάλο οδικό έργο (όπως η νέα χάραξη ή η διαπλάτυνση της Ε.Ο. 26) ξεκινά με μια Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (συνήθως στο Τεύχος Δ’ ή ΑΑΠ).

Πώς το βρίσκετε: Μέσω της αναζήτησης του Εθνικού Τυπογραφείου ή της ψηφιακής πύλης Απαλλοτριώσεις της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας.

Τι ψάχνετε: Αναζητήστε με λέξεις-κλειδιά: «Απαλλοτρίωση Εθνικής Οδού Λάρισας – Ελασσόνας – Κεφαλόβρυσου» ή «Κατασκευή / βελτίωση Ε.Ο. 26». Το ΦΕΚ αυτό περιγράφει τη ζώνη του έργου και αναφέρει τους αριθμούς των διαγραμμάτων.

Αίτηση στην Κτηματική Υπηρεσία Λάρισας

Οι Κτηματικές Υπηρεσίες του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών τηρούν το επίσημο φυσικό αρχείο των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων.

Η διαδικασία: Ο μηχανικός ή ο δικηγόρος πρέπει να υποβάλει αίτηση χορήγησης αντιγράφων στοιχείων απαλλοτρίωσης στην Κτηματική Υπηρεσία Λάρισας.

Τι θα λάβετε: Το κτηματολογικό διάγραμμα και τον κτηματολογικό πίνακα της απαλλοτρίωσης. Εκεί φαίνεται ξεκάθαρα ποια εδαφικά τμήματα απαλλοτριώθηκαν, ποια αποζημιώθηκαν και αν το παλιό οδικό τμήμα αφέθηκε εκτός απαλλοτρίωσης ως εναλλακτική οδός πρόσβασης (serviceroad).

Αναζήτηση στις Διευθύνσεις Τεχνικών Έργων

Επειδή η Ε.Ο. 26 ανήκει στο εθνικό/επαρχιακό δίκτυο, οι τεχνικές μελέτες οδοποιίας και τα αρχικά κατασκευαστικά σχέδια βρίσκονται αρχειοθετημένα:

Στη Διεύθυνση Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας Θεσσαλίας (στη Λάρισα).

Στην αρμόδια ειδική υπηρεσία του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών (Γενική Γραμματεία Υποδομών), η οποία επέβλεψε ιστορικά το έργο.

Τι ζητάτε: Τη «Μελέτη Οδοποιίας» και τα «Σχέδια Οριζοντιογραφίας» της νέας χάραξης, όπου αποτυπώνεται η σύνδεση της νέας οδού με το εναπομείναν παλαιό δίκτυο.

Έλεγχος Διανομών του Υπουργείου Γεωργίας

Σε πολλές περιοχές μεταξύ Ελασσόνας και Κεφαλόβρυσου, οι εκτάσεις προέρχονται από παλαιές αγροτικές διανομές ή αναδασμούς.

Η διαδικασία: Εάν η περιοχή έχει χαρτογραφηθεί από το πρώην Υπουργείο Γεωργίας, μπορείτε να αναζητήσετε τα κυρωμένα στοιχεία διανομών μέσω της ψηφιακής υπηρεσίας του gov.gr για αγροτικά ακίνητα. Τα διαγράμματα αυτά αποδεικνύουν τη νομιμότητα των παλαιών αγροτικών/δημόσιων δρόμων ανεξάρτητα από τη μεταγενέστερη απαλλοτρίωση.

Τι κάνει ο Μηχανικός με αυτά τα στοιχεία;

Μόλις συγκεντρώσουμε τα διαγράμματα, θα κάνουμε ψηφιακή εφαρμογή (εξάρτηση) των ορίων της απαλλοτρίωσης επάνω στο σύγχρονο τοπογραφικό του ακινήτου μας.

Έτσι θα αποδειχθεί με επιστημονική ακρίβεια ότι:

Το παλιό τμήμα του δρόμου δεν καταργήθηκε ποτέ.

Αποτελεί λωρίδα δημόσιας/κοινόχρηστης γης που μεσολάβησε μεταξύ της ιδιοκτησίας μας και της νέας εθνικής οδού.

Το οικόπεδό μας έχει νόμιμο πρόσωπο που πληροί τις προϋποθέσεις του Άρθρου 240 του Ν. 5306/2026.

Δικαστική αναγνώριση της κοινοχρησίας και οικοδομικές άδειες

Λίγο ακόμη παρακάτω. Ας υποθέσουμε τη περίπτωση που η διοίκηση αρνείται την κοινοχρησία του.

Ας προχωρήσουμε στην ανάλυση της διαδικασίας δικαστικής αναγνώρισης ενός δρόμου σε περίπτωση που η διοίκηση αρνείται την κοινοχρησία του

Όταν η δημόσια διοίκηση (π.χ. ο Δήμος ή η Υπηρεσία Δόμησης) αρνείται να αναγνωρίσει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του εγκαταλελειμμένου τμήματος της παλαιάς Ε.Ο. 26, η έκδοση οικοδομικής άδειας «μπλοκάρει».

Σε αυτή την περίπτωση, η μόνη οδός για τη διασφάλιση της οικοδομησιμότητας του ακινήτου μας (βάσει του Άρθρου 240 του Ν. 5306/2026) είναι η δικαστική αναγνώριση της κοινοχρησίας της οδού.

Η διαδικασία αυτή ακολουθεί συγκεκριμένα νομικά και δικονομικά βήματα.

Η Νομική Βάση της Αγωγής

Η δικαστική προσφυγή γίνεται στα Πολιτικά Δικαστήρια (Μονομελές ή Πολυμελές Πρωτοδικείο Λάρισας, ανάλογα με την αξία του αντικειμένου) και στρέφεται κατά του Δήμου Ελασσόνας, ο οποίος είναι ο νόμιμος διαχειριστής των δημοτικών και κοινόχρηστων οδών της περιφέρειάς του.

Το νομικό όπλο. Ασκείται Αρνητική Αγωγή (βάσει του άρθρου 1108 του Αστικού Κώδικα) ή Αναγνωριστική Αγωγή. Με αυτήν, ο ιδιοκτήτης ζητά από το δικαστήριο να αναγνωρίσει ότι το εδαφικό τμήμα μπροστά από το οικόπεδό του είναι κοινόχρηστος δρόμος και ότι ο Δήμος υποχρεούται να μην παρεμποδίζει τη χρήση του.

Τα 4 Κρίσιμα Στοιχεία για την Απόδειξη της Κοινοχρησίας

Για να κερδηθεί η δίκη, ο δικηγόρος και ο μηχανικός πρέπει να αποδείξουν στο δικαστήριο τα εξής:

Ιστορική Ύπαρξη (Αμνημόνευτος Χρόνος). Πρέπει να αποδειχθεί ότι ο δρόμος υπήρχε και χρησιμοποιούνταν από το κοινό πριν από τις 23 Φεβρουαρίου 1946 (ημερομηνία εισαγωγής του Αστικού Κώδικα) για τουλάχιστον δύο συνεχόμενες γενιές (αμνημονεύτου χρόνου αρχαιότητα). Στην περίπτωσή μας, αυτό είναι εύκολο, καθώς το τμήμα αυτό αποτελούσε μέρος της επίσημης Εθνικής Οδού.

Μη Κατάργηση με Διοικητική Πράξη. Πρέπει να προσκομιστούν τα έγγραφα της απαλλοτρίωσης (που εντοπίστηκαν στην Κτηματική Υπηρεσία) για να φανεί ότι κατά τη δημιουργία της νέας Ε.Ο. 26, το κράτος δεν εξέδωσε πράξη κατάργησης της κοινοχρησίας του παλιού τμήματος, ούτε το μεταβίβασε σε ιδιώτες.

Συνεχής Κοινή Χρήση. Αποδεικνύεται ότι ο δρόμος είναι ανοιχτός, ασφαλτοστρωμένος ή χαλικοστρωμένος, και χρησιμοποιείται ελεύθερα από το ευρύ κοινό (όχι μόνο από εσάς) για την πρόσβαση σε κτήματα, εκκλησίες ή άλλους δημόσιους χώρους.

Πράξεις της Διοίκησης. Προσκομίζονται στοιχεία που δείχνουν ότι ο ίδιος ο Δήμος ή η Περιφέρεια έχουν κάνει έργα συντήρησης στο τμήμα αυτό (π.χ. καθαρισμό, τοποθέτηση κολόνων φωτισμού ΔΕΔΔΗΕ, δίκτυα ύδρευσης).

Τα Βήματα της Δικαστικής Διαδικασίας.

Βήμα A’ (Αγωγή & Ασφαλιστικά Μέτρα).  Κατάθεση της αγωγής στο Πρωτοδικείο Λάρισας. Εάν ο Δήμος προσπαθήσει να κλείσει τον δρόμο ή αν επείγει η έκδοση της άδειας, μπορούν να κατατεθούν παράλληλα Ασφαλιστικά Μέτρα για την προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης.

Βήμα Β’ (Δικαστική Πραγματογνωμοσύνη): Το δικαστήριο σχεδόν πάντα ορίζει έναν ανεξάρτητο Μηχανικό ως Πραγματογνώμονα. Αυτός επισκέπτεται την περιοχή στην Ελασσόνα, ελέγχει τα τοπογραφικά, τους τίτλους και τις απαλλοτριώσεις και συντάσσει έκθεση για το αν ο δρόμος είναι πράγματι κοινόχρηστος. Βέβαια εσείς ορίζετε δικό σας πραγματογνώμονα για να ελέγχει…

Βήμα Γ’ (Έκδοση Απόφασης). Η τελεσίδικη δικαστική απόφαση που αναγνωρίζει τον δρόμο ως κοινόχρηστο αποτελεί τίτλο που δεσμεύει τη διοίκηση.

Η Σημασία της Απόφασης για την ΥΔΟΜ (Πολεοδομία)

Μόλις εκδοθεί η θετική δικαστική απόφαση, η Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) είναι υποχρεωμένη να τη δεχτεί ως απόδειξη ύπαρξης νόμιμου προσώπου. Το οικόπεδό μας αποκτά πλέον επίσημα «πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο» και ξεμπλοκάρει οριστικά η έκδοση της οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Ν. 5306/2026.

∗ Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 – Πραγματογνώμων    – Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου – Ελεγκτής δόμησης Γ ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036) – Ενεργειακός Επιθεωρητής Β κτιρίων, Λεβήτων  & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού  ΥΠΕΚΑ   (ΕΥΕΠΕΝ 2953)