Εκτός σχεδίου: οι παγίδες για ΥΔΟΜ, ΣΥΠΟΘΑ, Δήμους, ιδιοκτήτες, μηχανικούς και η ευθύνη του κράτους

Οι αποφάσεις ΣΥΠΟΘΑ, η διαφορετική στάση των ΥΔΟΜ και η αδυναμία των Δήμων να αναγνωρίζουν με εκτελεστή πράξη το καθεστώς δημοτικών οδών αποτυπώνουν το θεσμικό κενό στην εκτός σχεδίου δόμηση. Από το 2018 το ΣτΕ έχει επιβάλει στην Πολιτεία συνολικό σχεδιασμό του οδικού δικτύου εντός ευλόγου χρόνου, χωρίς ο μηχανισμός να έχει ακόμη ολοκληρωθεί.Έτσι, ΥΔΟΜ, ΣΥΠΟΘΑ, Δήμοι, ιδιοκτήτες και μηχανικοί εξακολουθούν να λειτουργούν χωρίς ενιαίο εφαρμόσιμο πλαίσιο.

-«Με τις αποφάσεις 665/2018 και 845/2018 του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθώς και την ΣτΕ 932/2025, το Δικαστήριο κρίνει ότι από το άρθρο 24 του Συντάγματος προκύπτει υποχρέωση συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, και ζητά ρητά η ολοκλήρωσή του να γίνει «εντός ευλόγου χρόνου». Παράλληλα, η ΣτΕ 932/2025 κρίνει ότι απόφαση δημοτικού συμβουλίου δεν μπορεί από μόνη της να καθορίσει, με εκτελεστή πράξη, το καθεστώς μιας οδού», τονίζει ο Βαγγέλης Φραγγιαδάκης Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΔΠΘ, και με βάση το πρακτικό 2/2026 του Α΄ ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ΠΕ Λασιθίου, και τα κείμενα των ν. 5306/2026 και 5325/2026 παρουσιάζει το αδιέξοδο στην εκτός σχεδίου δόμηση», θέτοντας το ερώτημα:

-«Τι σημαίνει η κρατική υποχρέωση σχεδιασμού που η ίδια η νομολογία αναγνωρίζει, οκτώ χρόνια μετά τη διατύπωσή της;»

Στο άρθρο του ο Βαγγέλης Φραγγιαδάκης αναδεικνύει τη συνεχιζόμενη θεσμική εκκρεμότητα για την αναγνώριση των κοινόχρηστων οδών που συνδέονται με την οικοδομησιμότητα γηπέδων εκτός σχεδίου. Αφετηρία αποτελεί απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ Α΄ Λασιθίου της 23ης Ιουνίου 2026, με την οποία ακυρώθηκε ανάκληση Βεβαίωσης Όρων Δόμησης από την ΥΔΟΜ Σητείας. Η απόφαση αφορά συγκεκριμένη υπόθεση και δεν δημιουργεί γενικό κανόνα, καταγράφει όμως τις διαφορετικές ερμηνείες, που εξακολουθούν να εφαρμόζονται διοικητικά.

Επισημαίνει ότι ιδιαίτερη σημασία έχει η μεταβολή της στάσης της ίδιας της ΥΔΟΜ Σητείας, η οποία αρχικά είχε εισηγηθεί την απόρριψη της προσφυγής και λίγο πριν από τη συνεδρίαση του ΣΥΠΟΘΑ ζήτησε την αντίθετη αντιμετώπιση. Παράλληλα, η νομολογία του ΣτΕ έχει ήδη κρίνει ότι η ύπαρξη δημοτικής ή κοινοτικής οδού δεν μπορεί να διαπιστώνεται παρεμπιπτόντως από την ΥΔΟΜ, ούτε απόφαση δημοτικού συμβουλίου αρκεί ως εκτελεστή πράξη αναγνώρισης.

Το άρθρο συνδέει το σημερινό αδιέξοδο με την κρατική υποχρέωση συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, την οποία το ΣτΕ έχει διατυπώσει από το 2018 και έχει συνδέσει με «εύλογο χρόνο». Και τονίζεται παρότι ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας προβλέπει ειδικό μηχανισμό αναγνώρισης, παραμένει ανενεργός έως την έκδοση του απαιτούμενου προεδρικού διατάγματος.

Εκτός σχεδίου: πόσο κρατά ο εύλογος χρόνος; η κρατική υποχρέωση που εκκρεμεί

Του Bαγγέλη Φραγκιαδάκη*/ Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

evangelosfragkiadakis@gmail.com

Τον Αύγουστο έγραψα στο ecopress ότι ο ειδικός μηχανισμός αναγνώρισης που προβλέπει το άρθρο 251 του νέου Κώδικα υπάρχει μέσα στον νόμο, αλλά δεν έχει ακόμη καταστεί λειτουργικός. Υπάρχει όμως και κάτι βαρύτερο: από το 2018 το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει κρίνει ότι η ύπαρξη μιας δημοτικής οδού δεν μπορεί να κρίνεται παρεμπιπτόντως από την υπηρεσία που εκδίδει την άδεια. Και έθεσε ρητή χρονική απαίτηση: ο συνολικός σχεδιασμός του οδικού δικτύου να ολοκληρωθεί εντός ευλόγου χρόνου.

Ένα πρακτικό από τη Σητεία

Στις 23 Ιουνίου 2026, το Α΄ Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων της Περιφερειακής Ενότητας Λασιθίου ακύρωσε απόφαση της Υπηρεσίας Δόμησης Σητείας που είχε ανακαλέσει Βεβαίωση Όρων Δόμησης. Κατά πλειοψηφία: τρία μέλη υπέρ, δύο δήλωσαν «παρών».

Η απόφαση αφορά μία υπόθεση και μία πράξη. Ακυρώνει ανάκληση, δεν χορηγεί άδεια, δεν δεσμεύει άλλες υπηρεσίες. Όποιος τη διαβάσει ως γενικό πράσινο φως θα εκτεθεί.

Το σημαντικό είναι τι καταγράφηκε. Η Πρόεδρος του Συμβουλίου δεν αρνήθηκε τη νομολογία — χαρακτήρισε την 176/2023 «νομολογιακή εξέλιξη ιδιαίτερης βαρύτητας». Δήλωσε όμως παρούσα, χωρίς οριστική κρίση, με τον λόγο ότι το ζήτημα εξακολουθεί να αποτελεί αντικείμενο διαφορετικών ερμηνευτικών προσεγγίσεων στη διοικητική πρακτική και ότι δεν έχει διαμορφωθεί σαφές και ενιαίο κανονιστικό πλαίσιο εφαρμογής.

Είναι δήλωση μέλους σε συγκεκριμένη υπόθεση, όχι θεσμική παραδοχή της Πολιτείας. Παραμένει όμως γραμμένη σε επίσημο πρακτικό, από την πρόεδρο του οργάνου που καλείται να κρίνει τέτοιες προσφυγές.

Και μια λεπτομέρεια που λέει περισσότερα από τη συζήτηση. Τον Μάρτιο, η ίδια η Υπηρεσία Δόμησης εισηγήθηκε να απορριφθεί η προσφυγή, υπερασπιζόμενη τη δική της ανάκληση. Τον Ιούνιο, τέσσερις μέρες πριν τη συνεδρίαση, απέστειλε έγγραφο ζητώντας το αντίθετο. Δεν διχάζονται μόνο οι υπηρεσίες μεταξύ τους· διχάζεται η καθεμιά με τον εαυτό της.

Αυτό ακριβώς είχε προβλεφθεί

Με την απόφαση 665/2018, επταμελούς συνθέσεως, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι από το άρθρο 24 του Συντάγματος «επιτάσσεται ο ορθολογικός χωροταξικός σχεδιασμός, ουσιώδες στοιχείο του οποίου είναι το οδικό δίκτυο», το οποίο υπόκειται σε συνολικό σχεδιασμό μέχρι το επίπεδο του δήμου. Και προχώρησε σε κάτι που διαβάζεται σήμερα σαν προφητεία:

Η επίλυση του ζητήματος της υπάρξεως ή μη δημοτικής ή κοινοτικής οδού δεν μπορεί να επιλύεται κατά περίπτωση, επ’ ευκαιρία συγκεκριμένης υποθέσεως, με κίνδυνο εκδόσεως αποσπασματικών και αντιφατικών αποφάσεων, αλλά πρέπει να τέμνεται εγκύρως με την έκδοση πολιτειακής πράξεως.

Ας είμαστε ακριβείς για το τι κατέλυσε και τι επέτρεψε. Μέχρι τότε, όπως περιγράφει η ίδια η απόφαση, «είχε γίνει δεκτό ότι η ύπαρξη δημοτικής ή κοινοτικής οδού είναι ζήτημα πραγματικό, το οποίο κρίνεται παρεμπιπτόντως από την αρμόδια για την έκδοση οικοδομικής άδειας πολεοδομική υπηρεσία». Αυτή τη διαδρομή έκλεισε. Και δέχθηκε ότι, μέχρι την ολοκλήρωση του συνολικού σχεδιασμού — «η οποία πρέπει να λάβει χώρα εντός ευλόγου χρόνου» — παραμένει ανεκτή η κατά περίπτωση αναγνώριση, αλλά με πράξη του κατά περίπτωση αρμόδιου οργάνου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Με την 845/2018 διατύπωσε ρητά ότι «εκ του Συντάγματος προκύπτει […] υποχρέωση συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου». Και τον Μάιο του 2025, με την 932/2025, επανέλαβε ουσιαστικά την ίδια νομολογιακή φόρμουλα — επτά χρόνια μετά την 665/2018.

Στην ίδια απόφαση του 2025 υπάρχει και κάτι που αφορά άμεσα την καθημερινή πρακτική: απόφαση δημοτικού συμβουλίου που διαπιστώνει ότι υπάρχει δημοτικός δρόμος στερείται εκτελεστότητας. Το Δικαστήριο έκρινε ότι το δημοτικό συμβούλιο «δεν είχε κατά νόμο την αρμοδιότητα να καθορίσει, με την έκδοση εκτελεστής διοικητικής πράξεως, το καθεστώς της επίδικης οδού», και ότι η πράξη του «αποτελεί πληροφοριακό έγγραφο στο οποίο εκφράζεται απλώς η άποψη του Δήμου».

Η εικόνα, επομένως, είναι σαφής. Η υπηρεσία δόμησης δεν μπορεί πλέον να κρίνει παρεμπιπτόντως. Το δημοτικό συμβούλιο δεν μπορεί, από μόνο του, να καθορίσει με εκτελεστή διοικητική πράξη το καθεστώς μιας οδού. Η μεταβατική δυνατότητα αναγνώρισης προβλέπεται στον νόμο — αλλά για τον ειδικό μηχανισμό του άρθρου 251, το προεδρικό διάταγμα που θα καθορίσει ενιαία τα κριτήρια, τις προϋποθέσεις και το όργανο αναγνώρισης δεν έχει ακόμη εκδοθεί.

Αυτό αλλάζει τη φύση του αιτήματος. Δεν ζητώ χαλάρωση του άρθρου 24 — δέχομαι πλήρως ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση». Ζητώ το άλλο μισό του ίδιου άρθρου: την κρατική υποχρέωση συνολικού σχεδιασμού, την οποία το ίδιο το δικαστήριο έχει αναγνωρίσει και έχει συνδέσει με εύλογο χρόνο. Πόσο κρατά ένας εύλογος χρόνος που μετρά από το 2018, το Δικαστήριο δεν το προσδιόρισε ημερολογιακά. Το ερώτημα, όμως, δεν μπορεί πια να αποφευχθεί.

Πενήντα τρεις μέρες

Ο Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας δημοσιεύθηκε στις 8 Ιουνίου 2026. Στις 31 Ιουλίου 2026 δημοσιεύθηκε ο ν. 5325/2026, με τίτλο «Επέκταση αρμοδιοτήτων της ΕΥΔΑΠ και της ΕΥΑΘ […] και λοιπές διατάξεις». Στις «λοιπές διατάξεις» τροποποιήθηκαν οκτώ άρθρα του Κώδικα: το ανώτατο όριο του συνολικού χωρικού σχήματος για την αναβίωση εγκαταλελειμμένων οικισμών — συνεκτικό τμήμα του οικισμού μαζί με τις όμορες προς πολεοδόμηση εκτάσεις — αυξήθηκε από εκατό σε διακόσια στρέμματα, και η εφαρμογή του μηχανισμού επεκτάθηκε στα υπόλοιπα κατοικημένα νησιά, μόνο για εγκαταλελειμμένους οικισμούς.

Πρόκειται για διαφορετικό είδος πράξης από ένα κανονιστικό διάταγμα, με διαφορετική διαδικασία. Η αντιπαραβολή δεν αποδεικνύει παράβαση καθήκοντος. Θέτει ερώτημα προτεραιότητας.

Και το ερώτημα οξύνεται όταν δει κανείς τι ζητά ο νόμος ως δρόμο, ανάλογα με το πολεοδομικό καθεστώς που ενεργοποιείται. Ο ιδιοκτήτης ενός κατά κανόνα άρτιου εκτός σχεδίου γηπέδου τεσσάρων στρεμμάτων πρέπει να τεκμηριώσει πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό — και για τον μεταβατικό μηχανισμό αναγνώρισης, τα ενιαία κριτήρια και το όργανο εκκρεμούν. Στο γενικό καθεστώς ιδιωτικής πολεοδόμησης, η ενιαία έκταση των πενήντα στρεμμάτων χρειάζεται, κατά το άρθρο 84 του Κώδικα, «πρόσβαση από υφιστάμενη διαμορφωμένη οδό, η οποία έχει τεθεί σε κοινή χρήση πέραν των είκοσι (20) ετών και έχει πλάτος τουλάχιστον τέσσερα (4) μέτρα».

Δεν είναι η ίδια νομική ερώτηση, και δεν το ισχυρίζομαι: το ένα αφορά την οικοδομησιμότητα υπάρχοντος γηπέδου, το άλλο την πρόσβαση σε διαδικασία που θα δημιουργήσει το δικό της δίκτυο. Και η ιδιωτική πολεοδόμηση δεν είναι παράκαμψη — απαιτεί εγκεκριμένο σχέδιο, μελέτες, περιβαλλοντικό έλεγχο, απόδοση τουλάχιστον του μισού της έκτασης σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και έγκριση με προεδρικό διάταγμα. Το ερώτημα δεν είναι νομικής ισοδυναμίας· είναι προτεραιότητας. Στο ειδικό καθεστώς υπάρχει κριτήριο αριθμητικά διατυπωμένο. Για τον μεμονωμένο ιδιοκτήτη, ανάλογα συγκεκριμένος μηχανισμός δεν έχει στηθεί.

Όταν ο νομοθέτης θέλει, είναι απολύτως σαφής

Στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, το άρθρο 22 του Κώδικα προβλέπει ότι για τη διάνοιξη νέας κοινόχρηστης οδού επιτρέπεται η αναγκαστική απαλλοτρίωση ακινήτων. Και αμέσως μετά:

Τα παρόδια στην κατά τα ανωτέρω προσδιοριζόμενη και υλοποιούμενη κοινόχρηστη οδό γήπεδα, δεν αποκτούν οικοδομησιμότητα, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις δόμησης που θέτουν το π.δ. της 24/31.5.1985 και το π.δ. της 6/17.10.1978. Η δυνατότητα και οι προϋποθέσεις δόμησης των εν λόγω γηπέδων καθορίζονται στο πλαίσιο του προεδρικού διατάγματος έγκρισης ή αναθεώρησης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου.

Η ρύθμιση αφορά οδό μέσα σε Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, όχι κάθε κοινόχρηστη οδό, και δεν απαγορεύει οριστικά: αποκλείει την αυτόματη οικοδομησιμότητα και παραπέμπει στον συνολικό σχεδιασμό. Είναι θεσμικά συνεπές — και ακριβώς γι’ αυτό μετράει. Όταν ο νομοθέτης ρυθμίζει συγκεκριμένο σενάριο, ξέρει να ορίσει σε μία πρόταση τι ισχύει και πού παραπέμπεται η λύση. Το ερώτημα είναι γιατί η γενική διαδικασία αναγνώρισης μιας οδού, που αφορά δυνητικά πολύ ευρύτερο αριθμό ιδιοκτητών, παραμένει λιγότερο συγκεκριμένη.

Πού καταλήγουμε όσοι υπογράφουμε

Από το 1977, στο τοπογραφικό διάγραμμα που προσαρτάται σε μεταβίβαση ακινήτου, ο ν. 651/1977 υποχρεώνει τον μηχανικό να δηλώνει αν επιτρέπεται ή όχι η ανοικοδόμηση κατά τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Για εν γνώσει ψευδή δήλωση προβλέπονται ποινικές συνέπειες. Και η κρίση αυτή εξαρτάται, στην εκτός σχεδίου δόμηση, από το αν ο δρόμος είναι νομίμως κοινόχρηστος. Αυτό όμως δεν το πιστοποιεί ο μηχανικός: η τεχνική μελέτη τεκμηριώνει πραγματικά και ιστορικά δεδομένα, δεν υποκαθιστά τη διοικητική πράξη αναγνώρισης.

Ο νόμος, δηλαδή, ζητά επαγγελματική κρίση περί οικοδομησιμότητας που εξαρτάται από νομικό καθεστώς το οποίο η Πολιτεία δεν έχει οργανώσει να διαπιστώνεται ενιαία. Ο μηχανικός δεν αναγνωρίζει τον δρόμο και δεν εκδίδει πολιτειακή πράξη. Καλείται όμως να πάρει θέση για τις συνέπειες αυτής της εκκρεμότητας — και να την υπογράψει.

Η δήλωση αποδοχής κινδύνου του εντολέα καταγράφει τη γνώση του· δεν απαλλάσσει τον μηχανικό από τη δική του ευθύνη. Ό,τι μας μένει, μέχρι να ολοκληρωθεί ο θεσμικός μηχανισμός, είναι η έγγραφη ενημέρωση του εντολέα — και η φύλαξή της.

Δεν είναι λύση. Είναι ό,τι απομένει όταν λείπει ο μηχανισμός.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας ζήτησε το 2018 να ολοκληρωθεί ο συνολικός σχεδιασμός του οδικού δικτύου εντός ευλόγου χρόνου. Οκτώ χρόνια έχουν ήδη περάσει από τότε που το Δικαστήριο διατύπωσε αυτή τη χρονική απαίτηση. Και το πρώτο πρόσωπο που καλείται να πάρει επαγγελματικά θέση για τις συνέπειες δεν είναι δικαστής ούτε το όργανο αναγνώρισης. Είναι ο μηχανικός, με το τοπογραφικό στο χέρι.

 *Βαγγέλης Φραγκιαδάκης Πολιτικός Μηχανικός — ΑΜΤΕΕ 86935 | Ηράκλειο