Κτηματολόγιο: δικαστικές αποφάσεις οδηγός για αναγνώριση κυριότητας με χρησικτησία

Σειρά αποφάσεων του Μονομελούς Πρωτοδικείου Σύρου ανοίγει δρόμο για αναγνώριση κυριότητας σε ιδιοκτήτες ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και στηρίζουν το δικαίωμά τους σε έκτακτη χρησικτησία. Η απόφαση 267/2026, μαζί με τις τρείς ακόμη συναφείς δικαστικές αποφάσεις του ίδιου δικαστηρίου, αποτελούν οδηγό για το τι πρέπει να αποδεικνύει ο ιδιώτης, πότε διορθώνεται η πρώτη εγγραφή και γιατί μια γενική επίκληση κυριότητας του Δημοσίου δεν αρκεί.

Για χιλιάδες παλαιά ακίνητα χωρίς πλήρη αλυσίδα συμβολαιογραφικών τίτλων, το μήνυμα των αποφάσεων δεν είναι ότι η χρησικτησία υποκαθιστά τον τίτλο αυτομάτως. Είναι ότι, εφόσον η νομή αποδειχθεί δικαστικά, μπορεί να αποτελέσει πλήρη βάση αναγνώρισης κυριότητας και στη συνέχεια διόρθωσης της εγγραφής του Κτηματολογίου.

Τέσσερις αποφάσεις με κοινή κατεύθυνση

Η αφετηρία είναι η απόφαση 267ΤΜ/2026 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Σύρου, η οποία αφορά αγροτεμάχιο στη Μήλο που είχε καταχωριστεί στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Το Δικαστήριο έκανε δεκτή αναγνωριστική αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998 κατά του Ελληνικού Δημοσίου και αναγνώρισε ότι η ενάγουσα ήταν ήδη κατά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου στην περιοχή, στις 26 Μαΐου 2008, αποκλειστική και πλήρης κυρία του ακινήτου με ποσοστό 100/100, έχοντας αποκτήσει την κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία.

Σημμειώνεται ότι παρόμοιες είναι οι αποφάσεις 268ΤΜ/2026, 269ΤΜ/2026 και 270ΤΜ/2026 του ίδιου Δικαστηρίου, της ίδιας Τακτικής Διαδικασίας – Κτηματολογίου, οι οποίες κινούνται στην ίδια νομολογιακή κατεύθυνση.

Το ακίνητο στη Μήλο και η νομή από το 1977

Η 267/2026 αφορά αγροτεμάχιο 1.942 τ.μ. στη θέση «ΣΤΟΛΟΙ» της Μήλου, στην τοπική κοινότητα Τρυπητής. Το Δικαστήριο δέχθηκε ότι η ενάγουσα είχε αποκτήσει τη νομή του ακινήτου το 1977 και έκτοτε ασκούσε επάνω σε αυτό πράξεις φυσικής εξουσίασης με διάνοια κυρίου.

Η εικοσαετής νομή συμπληρώθηκε το 1997. Έτσι, πολύ πριν από την έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου στην περιοχή, είχε ήδη αποκτηθεί η κυριότητα με τον πρωτότυπο τρόπο της έκτακτης χρησικτησίας του άρθρου 1045 ΑΚ.

Το δικαστήριο δεν στηρίχθηκε δηλαδή σε συμβολαιογραφικό τίτλο μεταβίβασης, αλλά στη συνεχή νομή και στη συμπλήρωση του απαιτούμενου χρόνου.

Η άτυπη διανομή δεν έδωσε κυριότητα, αλλά μετέφερε τη νομή

Ένα από τα πιο χρήσιμα νομικά σημεία της υπόθεσης αφορά την άτυπη διανομή κληρονομιαίας περιουσίας. Η ενάγουσα δεν μπορούσε να στηρίξει τη μεταβίβαση της κυριότητας μόνο στην άτυπη διανομή, αφού για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου απαιτούνται οι νόμιμες εμπράγματες διατυπώσεις.

Το Δικαστήριο, όμως, δέχθηκε ότι η άτυπη διανομή μπορούσε να λειτουργήσει ως τρόπος μεταβίβασης της νομής. Από εκεί και μετά η ενάγουσα ασκούσε τη νομή για λογαριασμό της και, μετά την παρέλευση της εικοσαετίας, η πραγματική αυτή κατάσταση οδήγησε σε κτήση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία.

Η διάκριση είναι κρίσιμη για πολλές παλαιές ιδιοκτησίες, ιδίως στην περιφέρεια και στα νησιά, όπου υπάρχουν ακίνητα που μεταβιβάζονταν στην πράξη μεταξύ μελών οικογενειών χωρίς να συνοδεύονται πάντοτε από πλήρη σειρά συμβολαιογραφικών τίτλων.

Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν κλείνει την υπόθεση

Η απόφαση έχει μεγάλη πρακτική σημασία για όσους βλέπουν ακίνητό τους να εμφανίζεται στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η ένδειξη αυτή δεν σημαίνει ότι η κυριότητα έχει χαθεί αυτομάτως ούτε ότι ο ενδιαφερόμενος δεν μπορεί να διεκδικήσει δικαστικά τη διόρθωση.

Στην υπόθεση της Μήλου, η ενάγουσα άσκησε αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998, ζήτησε να αναγνωριστεί το εμπράγματο δικαίωμά της και να διορθωθεί η ανακριβής πρώτη κτηματολογική εγγραφή.

Το Δικαστήριο έκανε δεκτό το αίτημα και διέταξε να αναγραφεί η ενάγουσα στο κτηματολογικό φύλλο ως αποκλειστική και πλήρης κυρία, με αιτία και τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Ο νόμος για το Κτηματολόγιο προβλέπει άλλωστε την καταχώριση τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων που αναγνωρίζουν κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα αποκτημένο με έκτακτη χρησικτησία.

Το κρίσιμο σημείο για τις αξιώσεις του Δημοσίου

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το τμήμα της απόφασης που αφορά το Ελληνικό Δημόσιο. Το Δημόσιο αντέτεινε ότι το ακίνητο είχε χαρακτήρα δημόσιου κτήματος και προέβαλε ισχυρισμούς, που συνδέονταν με παλαιότερα καθεστώτα ιδιοκτησίας.

Το Δικαστήριο όμως έκρινε ότι, για να ευδοκιμήσει τέτοια ένσταση, δεν αρκεί να υποστηριχθεί γενικά ότι το ακίνητο είναι δημόσιο. Πρέπει να προσδιορίζεται ο συγκεκριμένος νόμιμος τρόπος με τον οποίο η κυριότητα περιήλθε στο Δημόσιο και να αποδεικνύεται ότι πρόκειται πράγματι για δημόσιο κτήμα, άρα για ακίνητο επί του οποίου δεν μπορούσε να συμπληρωθεί χρησικτησία.

Στην 267/2026 κρίθηκε ότι το Δημόσιο δεν απέδειξε τον χαρακτήρα αυτό και δεν προσδιόρισε συγκεκριμένα νόμιμο τρόπο κτήσης. Για τον λόγο αυτό οι σχετικοί ισχυρισμοί του δεν ανέτρεψαν τη θεμελίωση της κυριότητας της ιδιώτη.

Η απόφαση παραπέμπει σχετικά και σε νομολογία του Αρείου Πάγου, μεταξύ άλλων στις ΑΠ 1226/2025 και ΑΠ 1840/2017.

Στις Κυκλάδες δεν αρκεί ένα γενικό τεκμήριο υπέρ του Δημοσίου

Η υπόθεση έχει πρόσθετη σημασία λόγω της γεωγραφικής της θέσης. Σύμφωνα με την δικαστική απόφαση, στις Κυκλάδες δεν ίσχυε στην επίμαχη περίπτωση τεκμήριο κυριότητας, που θα απάλλασσε το Δημόσιο από την ανάγκη να αποδείξει συγκεκριμένα το δικό του εμπράγματο δικαίωμα. Αυτό σημαίνει ότι το Δημόσιο έφερε το βάρος να αποδείξει πώς και γιατί απέκτησε το συγκεκριμένο ακίνητο και όχι απλώς να επικαλεστεί γενικά ότι πρόκειται για δημόσια γαία.

Για τους ιδιοκτήτες αυτό είναι κομβικό, αλλά δεν πρέπει να γενικεύεται χωρίς έλεγχο σε κάθε περιοχή της χώρας. Το ιδιοκτησιακό καθεστώς, οι ειδικές διατάξεις και τα τεκμήρια υπέρ του Δημοσίου διαφέρουν ανάλογα με την περιοχή και την κατηγορία του ακινήτου.

«Τυπικό περιεχόμενο» και σιωπηρή ομολογία

Ακόμη πιο ενδιαφέρουσα είναι η κρίση για τη δικονομική στάση του Δημοσίου. Το Δικαστήριο έκρινε ότι το Δημόσιο είχε περιοριστεί σε γενική και αφηρημένη άρνηση της ιστορικής βάσης της αγωγής, με προτάσεις «τυπικού περιεχομένου».

Με βάση τα άρθρα 261, 335 και 352 ΚΠολΔ, η γενική άρνηση μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να οδηγήσει το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι πραγματικά περιστατικά τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν ειδικά θεωρούνται ομολογημένα.

Στη συγκεκριμένη υπόθεση το Δικαστήριο συνήγαγε σιωπηρή ομολογία του Δημοσίου ως προς πραγματικά περιστατικά που αφορούσαν την άσκηση της νομής από την ενάγουσα.

Ακριβώς αυτή η παραδοχή είναι που η δημοσιευμένη νομολογία συνδέει και με τις παρόμοιες αποφάσεις 268ΤΜ/2026, 269ΤΜ/2026 και 270ΤΜ/2026.

Τι πρέπει να αποδεικνύει ο ιδιοκτήτης

Οι αποφάσεις αυτές δεν σημαίνουν ότι αρκεί κάποιος να δηλώσει ότι κατείχε ένα ακίνητο επί είκοσι χρόνια. Ο πυρήνας της δικαστικής απόδειξης είναι η πραγματική και συνεχής νομή με διάνοια κυρίου. Χρειάζεται δηλαδή να αποδεικνύεται πότε άρχισε η νομή, από ποιον μεταβιβάστηκε, εάν υπήρξε συνέχεια και ποια πραγματικά περιστατικά δείχνουν άσκηση εξουσίας πάνω στο ακίνητο σαν να ήταν του νομέα.

Στην πράξη τέτοια στοιχεία μπορεί να προκύπτουν, ανάλογα με κάθε υπόθεση, από παλαιούς τίτλους και ιδιωτικά έγγραφα, δηλώσεις, τοπογραφικά, ένορκες βεβαιώσεις, φορολογικά στοιχεία, πράξεις καλλιέργειας, περίφραξης ή άλλης εκμετάλλευσης και κάθε άλλο αποδεικτικό μέσο που συνδέει συγκεκριμένα το πρόσωπο με το συγκεκριμένο ακίνητο.

Η 267/2026 δείχνει παράλληλα πόσο κρίσιμη είναι η ακριβής γεωμετρική ταυτοποίηση: στο διατακτικό αναφέρεται συγκεκριμένο γεωτεμάχιο, ΚΑΕΚ και τοπογραφικό διάγραμμα με ΚΗΔ, εξαρτημένο από ΕΓΣΑ ’87.

Τι δείχνουν συνολικά οι αποφάσεις σε υπόθεση χρησικτησίας

Η σειρά των αποφάσεων του Πρωτοδικείου Σύρου είναι χρήσιμη ως νομολογιακός οδηγός. Ωστόσο, κάθε αγωγή κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά, τα αποδεικτικά στοιχεία, το ιδιοκτησιακό καθεστώς της περιοχής, τον χρόνο έναρξης και συμπλήρωσης της χρησικτησίας και τις τυχόν ειδικές αξιώσεις του Δημοσίου.

Χαρακτηριστικό είναι ότι και σε άλλες δικαστικές υποθέσεις του 2026 η χρησικτησία χρησιμοποιείται ως βάση για διόρθωση κτηματολογικών εγγραφών, ακόμη και μαζί με γεωμετρική μεταβολή. Η ΜΠρΑθηνών 5528/2026, για παράδειγμα, έκανε δεκτή αγωγή διόρθωσης πρώτων εγγραφών που περιλάμβανε και απόσπαση τμήματος γεωτεμαχίου και δημιουργία νέου ΚΑΕΚ.

Από τη ΜΠρΣύρου 267/2026 και τις τρεις παρόμοιες αποφάσεις 268ΤΜ, 269ΤΜ και 270ΤΜ/2026 προκύπτει μία σαφής πρακτική κατεύθυνση: η ανακριβής πρώτη εγγραφή μπορεί να διορθωθεί όταν ο ιδιώτης αποδείξει ότι είχε ήδη αποκτήσει κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία, ενώ ταυτόχρονα το Δημόσιο, όταν προβάλλει δικό του δικαίωμα, οφείλει να το θεμελιώσει συγκεκριμένα και να μην περιορίζεται σε γενικούς ισχυρισμούς.